Именем Российской Федерации

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТУЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

300041, Россия, 

<

...>

тел./факс 

<

***>; 

 e-mail: a68.info@arbitr.ru;

http://www.tula.arbitr.ru  

Р Е Ш Е Н И Е

город Тула                                                                                                       Дело № А68-6995/2021

Дата объявления резолютивной части решения: 27 марта 2023 года

Дата изготовления решения в полном объеме: 03 апреля 2023 года

Арбитражный суд Тульской области в составе судьи Андреевой Е. В. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению акционерного общества «Московское протезно – ортопедическое предприятие» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях   (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недействительным расчета годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 57:25:0030602:8 на 2020 год, выраженного в уведомлении от 05.06.2020 № 71-АП/4990, установлении размера годовой арендный платы за земельный участок с кадастровым номером 57:25:0030602:8 на 2020 год  в размере 359 800 руб., на 2021 – 373 112 руб. 60 коп., 

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Экспертиза собственности-Орел» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Азира» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

при участии в заседании:

от ответчика: ФИО2. – представитель по доверенности от 09.01.2023, диплом,  

в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,  

У С Т А Н О В И Л:

Федеральное государственное унитарное предприятие «Московское протезно – ортопедическое предприятие» Министерства труда и социальной защиты РФ (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях (далее – ответчик) о признании недействительным расчета годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 57:25:0030602:8 на 2020 год, выраженного в уведомлении от 05.06.2020 № 71-АП/4990, установлении размера годовой арендный платы за земельный участок с кадастровым номером 57:25:0030602:8 на 2020 год  в размере 359 800 руб., на 2021 – 373 112 руб. 60 коп. 

Определением от 15.08.2022 суд заменил истца по делу  – Федеральное государственное унитарное предприятие «Московское протезно – ортопедическое предприятие» Министерства труда и социальной защиты РФ на его правопреемника акционерное общество «Московское протезно – ортопедическое предприятие».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Экспертиза собственности-Орел», общество с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Азира».

От истца поступили письменные пояснения, в которых поддержал требования в полном объеме.

Ответчик возражал против удовлетворения требований. 

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, письменных пояснений не представили. 

Из материалов дела суд установил, что на основании распоряжения № 48-р от 26.02.2009 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Орловской области (арендодатель) и ФГУП «Орловское протезно-ортопедическое предприятие» Федерального агентства по здравоохранению и социальному развитию (арендатор) заключен договор №6-09 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности.

Согласно пункту 1.1  договора арендодатель предоставляет, а арендатор  принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 57:25:0030602:0008,  общей площадью 3456,7 кв. м., находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Орловская область, г. Орел, р-н Железнодорожный, ул. 3-я Курская, 18, для эксплуатации производственных зданий и сооружений, в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к настоящему договору являющемся неотъемлемой его частью. Срок аренды участка устанавливается с 30.12.2008 по 29.12.2023 (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы за участок составляет 239 822 руб. в год, на основании отчета ЗАО «Инсайт» «О результатах определения рыночной стоимости величины годовой арендной ставки на земельный участок общей площадью 3456,7 кв. м, кадастровый номер 57:25:0030602:0008, расположенный по адресу: Орловская область, г. Орел, р-н Железнодорожный, ул. 3-я Курская, 18, находящийся в федеральной собственности, от 21.07.2008 №01-33.

23.03.2011 стороны заключили дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 26.02.2009 №6-09, согласно пункту 2 которого пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: размер арендной платы за участок с 01.01.2011 составляет 219 673 руб. 75 коп. в год, в соответствии с Расчетом земельных платежей, указанных в приложении №1 к настоящему дополнительному соглашению.

Пункт 3.5 договора согласован сторонами в следующей редакции: размер арендной платы определяется в соответствии с порядком, установленным постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Размер арендной платы пересматривается:

- при изменении рыночной стоимости земельного участка (не чаще, чем 1 раз в год). При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы;

- при изменении коэффициента-дефлятора, ежегодно утверждаемого Министерством экономического развития Российской Федерации. Коэффициент-дефлятор применяется ежегодно по состоянию на начало очередного года, начиная с года, следующего за годом заключения настоящего дополнительного соглашения;

- при изменении нормативно-правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения.

Размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке арендодателем. Исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании расчета, направляемого в адрес арендатора, и заключение дополнительного соглашения к договору не требуется. Настоящее условие считается заблаговременным согласием арендатора на изменение арендной платы в установленном договором порядке.

12.05.2017 в связи с реорганизацией в форме присоединения ФГУП «Орловское протезно-ортопедическое предприятие» министерства труда и социальной защиты Российской Федерации к Федеральному государственному унитарному предприятию «Московское протезно-ортопедическое предприятие» Министерства труда и социальной защиты Российской Федерации к договору аренды было подписано дополнительное соглашение № 569, согласно которому арендатором земельного участка с кадастровым номером 57:25:0030602:8 является истец.

04.02.2020 МТУ Росимущества направило в адрес истца письмо №71-АП/821, в котором  уведомляет об увеличении ставок арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в федеральной собственности, с 01.01.2020 на уровень инфляции – 3%;  и сообщило, что годовая арендная плата по договору в 2020 году составила 336 440 руб. 36 коп.

09.07.2020 истцом было получено уведомление МТУ Росимущества № 71-АП/4990 от 05.06.2020, в котором сообщается об изменении размера арендной платы за 2020 год в соответствии с данными Отчета об оценке от 18.12.2019 № 063/2019-109, выполненного ООО «ГК «АЗИРА». Годовой размер арендной платы за земельный участок в 2020 году согласно отчету составил  1 020 140 руб. 

Письмом от 10.07.2020 №71-АП/6126 МТУ Росимущества сообщило истцу, что ранее направленное письмо от 04.02.2020 №71АП/821 является недействительным.

28.12.2020 истец направил ответчику письмо с просьбой предоставить копию отчета об оценке № 063/2019-109 и расчет годового размера арендной платы, а 30.12.2020 направил претензию № 526, в которой выразил свое несогласие с размером арендной платы, установленной на 2020 год, за земельный участок с кадастровым номером 57:25:0030602:8.

30.04.2021 в адрес истца поступило уведомление МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях № 71-АС/3560 от 23.04.2021, в котором был предоставлен расчет арендной платы за 2020, 2021 года по договору аренды земельного участка № 6-09 от 26.02.2009, согласно дкоторого годовая арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 57:25:0030602:8 на 2020 год составила 1 020 140 руб.; на 2021 год – 1 057 885 руб. 18 коп. (с учетом уровня инфляции 3,7%).

АО «Московское протезно-ортопедическое предприятие», не согласившись с выводами и методикой расчета оценщика ООО «ГК «АЗИРА», обратилось к независимому оценщику ООО «Экспертиза собственности-Орел» для проведения оценки рыночной стоимости права владения и пользования земельным участком на условиях договора аренды с учетом требований пункта 6 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

30.06.2021 ООО «Экспертиза собственности-Орел»  был подготовлен отчет об оценке № 609.1/21-Э, согласно которому рыночная стоимость права владения и пользования земельным участком кадастровый номер 57:25:0030602:8 на условиях договора аренды составила 359 800 руб.

АО «Московское протезно-ортопедическое предприятие» не согласившись с установленным МТУ Росимуществом размером арендной платы, а также считая, необоснованным отчет об оценке № 063/2019-109, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, выслушав доводы представителей истца, ответчика, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2, частью 1 статьи 4 АПК РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы заинтересованных лиц.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а 4 также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

В соответствии со статьями 606 и 614 ГК РФ арендодатель (наймодатель) по договору аренды (имущественного найма) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 ГК РФ). 

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснил следующее. Арендная плата по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, является регулируемой, и к ней подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с данным кодексом. Изменение регулируемой арендной платы происходит при изменении акта, определяющего ее. По общему правилу подобное изменение применяется к отношениям, возникшим после соответствующего изменения (пункт 16).

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19)

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено названным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Одним из способов определения регулируемой арендной платы является ее определение на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности или на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) установлено, что проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как разъяснено в пункте 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. 

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, закреплены в Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации». 

Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципов экономической обоснованности, предсказуемости расчета размера арендной платы, предельно допустимой простоты расчета арендной платы. 

Пунктом 6 Правил определения размера арендной платы установлено, что ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Соответственно, для определения ежегодного размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 57:25:0030602:8 необходимо установить рыночную стоимость права аренды, рассчитанную за весь срок аренды земельного участка, предусмотренного договором.

Между тем, в отчете ООО ГК «Азира» данное условие не было соблюдено; не был учтен общий срок договора аренды земельного участка.

С учетом положений статей 12, 13 Закона № 135-ФЗ, правовых позиций Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в информационном письме от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если арендатор не знал о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной платы (не имел возможности ознакомиться с отчетом, уведомление об изменении арендной платы направлено за прошлый период), которое происходит в соответствии с нормативным актом, то он не может быть лишен права на оспаривание изменившейся арендной платы, основанной на новой величине рыночной стоимости, определенной оценщиком по договору с органом государственной власти или местного самоуправления, если полагает, что такая стоимость недостоверна. В частности, им может быть предъявлено требование об оспаривании одностороннего уведомления арендодателя об изменении арендной платы (односторонняя сделка).

Данное толкование не признано неправомерным Верховным Судом Российской Федерации в определении от 14.08.2019 № 310-ЭС19-12630.

По смыслу правовой позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14.11.2019 № 305-ЭС19-13353, в случае несогласия с размером арендной платы, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды, арендатор вправе оспорить изменившуюся на основании уведомления арендодателя арендную плату в судебном порядке (в том числе и при рассмотрении спора о взыскании с него арендной платы), представить доказательства, подтверждающие, что такой отчет подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной, а также заявить в порядке статьи 82 АПК РФ ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Суд определением от 27.12.2021 по ходатайству истца назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Оценочная группа «СКОЛЬКО».

На разрешение эксперта суд поставил следующие вопросы:    

1. Соответствует ли отчет ООО «ГК «Азира»  № 063/2019-109 от 18.12.2019 требованиям  Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ « Об оценочной деятельности в Российской Федерации»? 

2. При несоответствии определить рыночную стоимость права аренды  земельного участка с кадастровым номером 57:25:0030602:8, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства и эксплуатации производственных зданий и сооружений, площадью 3456,7 кв.м., расположенного по адресу:  

<

...>, по состоянию на 04.12.2019?

По результатам проведенной экспертизы в материалы дела 04.04.2022 ООО «Оценочная группа «СКОЛЬКО» представлено экспертное заключение № 1653-133 от 28.03.2022, а также дополнение от 20.07.2022 к заключению эксперта №1653-2021.

Согласно заключению №1653-133 от 28.03.2022 и дополнению от 20.07.2022 годовая рыночная стоимость права аренды за земельный участок с кадастровым номером 57:25:0030602:8, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства и эксплуатации производственных зданий и сооружений, площадью 3 456,7 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, по состоянию на 04.12.2019, составляет 359 773 руб.  Эксперт ФИО3-С. Е. указала, что отчет ООО Группа компаний «Азира» №063/2019-109 от 18.12.2019 соответствует Закону, но в методике, используемой в отчете, не правильно пределен коэффициент капитализации (без учета общего срока договора аренды), т.е. методика, которую использовал оценщик не противоречит оценочной деятельности, но коэффициент капитализации, используемый в данной методике, исказил реальную рыночную стоимость годовой арендной платы.

В дополнении к заключению экспертизы №1653-133 эксперт описал порядок расчета арендной платы: была определена рыночная стоимость земельного участка (взяты объекты-аналоги, указанные в отчете ООО «ЭКСО-Орел», поскольку они расположены в г. Орел); определен коэффициент капитализации с учетом общего срока договора аренды земельного участка – 15 лет, который составил 6,66% (100/15).

Ответчик обоснованных возражений относительно результатов проведенной экспертизы не заявил, доказательств несоответствия заключения экспертизы нормам действующего законодательства и фактическим обстоятельствам дела не представил; ходатайств о назначении повторной экспертизы сторонами не заявлено.

Экспертное заключение составлено с соблюдением требований статьи 86 АПК РФ, в том числе не выявлены какие-либо противоречия между его описательной, исследовательской и резолютивной частями или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора. 

Таким образом, учитывая выводы эксперта, а также отчет ООО «ЭКСО-Орел», суд полагает доказанным тот факт, что рыночная стоимость годовой арендной платы за спорный земельный участок, определенная ООО ГК «Азира», не соответствует требованиям Постановления №582.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что уведомлением от 05.06.2020 года № 71-АП/4990 Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях возложило на истца обязанность по уплате арендной платы в размере, не соответствующем рыночной стоимости годовой арендной платы, в связи с чем односторонняя сделка, оформленная оспариваемым уведомлением, является недействительной.

С учетом изложенного суд признает обоснованным требование истца об установлении размера арендной платы за земельный участок на 2020 год в размере 359 800 рублей, на 2021 год – 373 112 рублей 60 копеек с учетом пункта 8 Постановления № 582.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Доводы ответчика, изложенные в возражениях на исковое заявление, отклоняются судом как несостоятельные и противоречащие материалам дела.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по заявлению истца судебные расходы по оплате судебной экспертизы и уплате государственной пошлины отнести на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л  :

Признать недействительным расчет годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером  57:25:0030602:8 на 2020 год, доведенный до арендатора уведомлением № 71-АП/4990 от 05.06.2020, и установить размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 57:25:0030602:8  на 2020 год в размере 359 800 рублей, на 2021 год – 373 112 рублей 60 копеек.

Судебные расходы по оплате судебной экспертизы и уплате государственной пошлины отнести на истца.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области.   

 

      Судья                                                                                                                            Е. В. Андреева