АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-17249/2020

г. Краснодар

10 ноября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 ноября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 ноября 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Драбо Т.Н., при ведении протокола помощником судьи Зубко А.Н., с участием в судебном заседании, проводимом в режиме видеоконференц-связи, при содействии Арбитражного суда Ростовской области, от истца – Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону – ФИО1 (доверенность от 18.01.2022), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Георгий» – ФИО2 (доверенность от 08.09.2022), в отсутствие представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, открытого акционерного общества «Институт по проектированию и строительству предприятий агропромышленного комплекса и пищевой промышленности», извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.05.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2022 по делу № А53-17249/2020, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Георгий» (далее – общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 05.06.2014 № 35410; признании отсутствующим зарегистрированного права собственности общества на нежилое здание (автопаркинг с кадастровым номером 61:44:0020714:21 площадью 875,7 кв. м), расположенное по адресу: 

<

...>; возложении на общество обязанности в течение 15 дней с момента вступления судебного акта в законную силу освободить и передать департаменту по акту приема-передачи свободный от автопаркинга земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020714:1 (в уточненной редакции; т. 4, л. 

<

...>).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (далее – департамент архитектуры), ОАО «Институт по проектированию и строительству предприятий агропромышленного комплекса и пищевой промышленности».

Решением от 19.03.2021, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 02.07.2021, иск удовлетворен. Признано отсутствующим право собственности общества на нежилое здание «Автопаркинг» площадью 875,7 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 61:44:0020714:21 (запись регистрации от 05.03.2020 № 61:44:0020714:21-61/027/2020-1); на ответчика возложена обязанность в течение 15 дней, с момента вступления решения суда в законную силу, освободить земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020714:1 от нежилого здания «Автопаркинг» с кадастровым номером 61:44:0020714:21 путем его сноса (демонтажа), и передать по акту приема-передачи свободным, за исключением части земельного участка, занятого нежилым зданием (литера В) площадью 51,5 кв. м (кадастровый номер 61:44:0000000:35382). С общества в пользу НОЦ «Центр судебной экспертологии им. Е.Ф. Буринского» взыскано 2589 рублей 79 копеек за вызов эксперта в судебное заседание; в доход федерального бюджета – 12 тыс. рублей государственной пошлины по иску. Судебные акты мотивированы тем, что на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0020714:1, предоставленном обществу в аренду для строительства автопаркинга, застройщик возвел и зарегистрировал право собственности на два объекта (автопаркинг 875,7 кв. м и уборную 51,5 кв. м). Распоряжением департамента архитектуры от 13.08.2020 № 1938 в связи с поступившим протестом прокуратуры города Ростова-на-Дону разрешение от 23.01.2020 № 61-310-886509-2020 на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства (автопаркинг) отменено ввиду несоответствия проектной документации. По итогам судебной экспертизы установлено, что объект с кадастровым номером 61:44:0020714:21, состоящий из одноэтажной и двухэтажной частей, не соответствует разработанному проекту (выявлены отклонения в части фактического исполнения отдельных конструктивных элементов). Суды указали, что автопаркинг не является капитальным объектом (наличие бетонного фундамента не служит основанием для отнесения данного строения к категории недвижимого имущества). Руководствуясь положениями статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), частей 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22), суды признали зарегистрированное за обществом право собственности на здание площадью 875,7 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, отсутствующим. Указав на нецелевое использование земельного участка, со ссылкой на судебные акты по делу№ А53-21766/2017, суды расторгли договор аренды от 05.06.2014 № 35410 (подпункт 1 пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса). Расположение на спорном земельном участке принадлежащего ответчику на праве собственности нежилого здания – уборной площадью 51,5 кв. м не влияет на предмет спора (земельный участок не предоставлен в аренду для строительства этого объекта).

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.09.2021 решение от 19.03.2021 и постановление апелляционного суда от 02.07.2021 отменены,  дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Окружной суд указал на то, что иск, удовлетворение которого предполагает снос объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате земельного участка по правилам, регулирующим отношения из договора аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10). Судам надлежало учесть, что расторжение договора аренды земельного участка является исключительной мерой, к которой может прибегнуть арендодатель в случае существенного и длительного неисполнения условий договора арендатором, грубого и систематического нарушения условий договора аренды. Расторжение договора должно иметь место только при существенном нарушении договора другой стороной, которое делает продолжение арендных отношений невозможным.

При новом рассмотрении дела департамент заявил об изменении исковых требований: просил обязать общество в течение 6 месяцев, с момента вступления решения суда в законную силу, привести нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0020714:21 площадью 875,7 кв. м в состояние, отвечающее принятым ОАО «Пищеагростройпроект» проектным решениям, выполнив комплекс мероприятий согласно перечню (т. 5, л. д. 153).

Решением от 05.05.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 13.07.2022, в принятии изменения исковых требований отказано; иск в первоначальной редакции оставлен без удовлетворения. Суды указали, что департамент просил изменить одновременно предмет иска (расторжение договора аренды и возврат земельного участка) – на приведение нежилого здания в соответствие проектной документации; и основание иска (использование земельного участка с нарушением договора аренды) – на несоответствие строения требованиям разрешительной документации, что недопустимо. Отказывая в первоначальных требованиях, суды исходили из недоказанности департаментом существенного нарушения обществом как арендатором условий договора аренды, отсутствия документального подтверждения использования земельного участка (61:44:0020714:1) не по целевому назначению. Применение такой исключительной меры, к которой может прибегнуть арендодатель в случае существенного и длительного неисполнения арендатором условий договора, как его расторжение, излишне. При этом возвращение земельного участка предполагает его освобождение от находящихся на нем объектов недвижимости. Вместе с тем, возврат спорного участка без разрешения судьбы расположенных на нем объектов невозможен, поскольку это повлечет нарушение основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Экспертным заключением от 11.12.2020 № 0626/Э подтверждена возможность устранения несоответствий строения, расположенного на спорном земельном участке, предложены возможные варианты их исправления без нарушения целостности несущих конструкций здания. Принимая во внимание соответствие здания автопаркинга разрешительной документации на строительство, его возведение на земельном участке, предназначенном для целей строительства, суды указали на отсутствие нарушения прав арендодателя как собственника земельного участка.

В кассационной жалобе департамент просит решение от 05.05.2022 и апелляционное постановление от 13.07.2022 отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, настаивая на том, что объект не соответствует проекту (имеются отклонения в части исполнения отдельных конструктивных элементов). Отказ в принятии судом уточненных исковых требований неправомерен.

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не представлены.

На основании статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) судебное заседание проведено путем использования систем видеоконференц-связи, при содействии Арбитражного суда Ростовской области.

В судебном заседании представитель департамента настаивал на удовлетворении кассационной жалобы. Представитель общества считает судебные акты законными и обоснованными, просит оставить их в силе.

Иные участники данного спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд (арбитражный суд, организующий видеоконференц-связь) не обеспечили.

Изучив материалы дела, выслушав процессуальных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Согласно материалам дела департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 05.06.2014 № 35410, по которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0020714:1 площадью 2779 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, для завершения проектирования и строительства автопаркинга (пункт 1.1). Срок аренды установлен до 25.10.2016 (пункт 2.1). Договор прошел государственную регистрацию 19.06.2014 (т. 1, л. д. 27 – 33).

В силу пункта 4.4.2 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с разрешенным использованием.

21 июня 2016 года обществу выдано разрешение № 61-310-886501-2016 на строительство капитального объекта – автопаркинга (1-2 этажный, площадь 875 кв. м), сроком действия до 21.03.2017 (т. 1, л. д. 44 – 46).

23 января 2020 года ответчику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 61-310-886509-2020 (т. 2, л. д. 14 – 17).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 18.02.2020 за обществом зарегистрировано право собственности на нежилое здание – автопаркинг с кадастровым номером 61:44:0020714:21 площадью 875,7 кв. м, по адресу: 

<

...> (т. 2, л. д. 18).

Также за обществом зарегистрировано право собственности на нежилое помещение (литера В) площадью 51,5 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> (свидетельство о государственной регистрации права от 09.09.2008 серии 61-АД № 167727; т. 2, л. д. 22).

Прокуратура города Ростова-на-Дону направила департаменту архитектуры протест от 12.08.2020 № 7-15-2020 с требованием об отмене разрешения от 23.01.2020 № 61-310-886509-2020 на ввод объекта в эксплуатацию по мотиву несоответствия автопаркинга проектной документации (т. 2, л. д. 114 – 116).

Распоряжением департамента архитектуры от 13.08.2020 № 1938 разрешениеот 23.01.2020 № 61-310-886509-2020 на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства (автопаркинг) отменено (т. 1, л. д. 113).

Департамент провел обследования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020714:1, по результатам которых составил акты от 30.07.2020 № 2063, 23.11.2020 № 3236, зафиксировавшие, что на указанном земельном участке расположены: кирпичное здание (51,5 кв. м) с кадастровым номером 61:44:0000000:35382; кирпичное двухэтажное строение (875,7 кв. м) с кадастровым номером 61:44:0020714:21, с примыкающей к нему железобетонной конструкцией, состоящей из металлического забора, навеса, автоматических железных ворот.

Ссылаясь на нецелевое использование земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020714:1, департамент обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды и возврате земельного участка.

Кассационная инстанция повторно проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310).

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (пункты 2, 3 статьи 407 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса).

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В силу статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Такие лица обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе тогда, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество.

Наряду с указанными в пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 46).

Договор аренды подлежит прекращению в случае: использования земельного участка не по целевому назначению или с существенным снижением плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинением вреда окружающей среде; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (абзацы второй и шестой подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса).

Земельным кодексом (пункт 9 статьи 22) закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или  муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в силу которого все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. Возвращение земельного участка предполагает его освобождение от находящихся на нем объектов недвижимости.

Вместе с тем, возврат спорного участка без разрешения судьбы расположенных на нем объектов невозможен, поскольку это повлечет нарушение основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса.

Исходя из принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости, статья 622 Гражданского кодекса не может служить основанием для освобождения (путем возврата) земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020714:1. Аналогичная правовая позиция отражена в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2015 по делу № 308-ЭС15-8731 и 23.03.2017 по делу № 308-ЭС15-18307.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Согласно положениям указанного нормативного акта государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН. Государственная регистрация права в реестре является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

По итогам повторного исследования доказательств, включая экспертное заключение, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции признали исковые требования департамента не подлежащими удовлетворению. Суды указали, что за обществом зарегистрировано право собственности на нежилое здание – автопаркинг с кадастровым номером 61:44:0020714:21 площадью 875,7 кв. м, а также нежилое помещение (литера В) площадью 51,5 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...>. Объект, включающий одноэтажную часть (в которой размещена стоянка автотранспорта) и двухэтажную, занимаемую обслуживающими помещениями (пост охраны, котельная, помещения отдыха персонала и пр.), является единым имущественным комплексом с функциональным назначением – автопаркинг (как предусмотрено проектом ОАО «Пищеагростройпроект»). Исследуемый объект обладает всеми признаками капитальности; строительство произведено на земельном участке, предоставленном для завершения проектирования и строительства автопаркинга на основании договора аренды от 05.06.2014 № 35410. Строение возведено согласно разрешению от 21.06.2016 № 61-310-886501-2016 на строительство автопаркинга (1-2 этажный, площадь 875 кв. м), сроком действия до 21.03.2017, которое на момент рассмотрения дела не отменено и не оспорено. Выявленные несоответствия являются устранимыми, не влияют на конструктивную способность здания в целом. Нарушения прав арендодателя как собственника земельного участка и наличие оснований для расторжения договора аренды в рассматриваемом случае не доказаны.

Вопреки доводам кассационной жалобы, судами при повторном рассмотрении дела установлены все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, их выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену состоявшихся судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.05.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2022 по делу № А53-17249/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.А. Анциферов

Т.Н. Драбо