ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело  № А40-170811/21-125-1172

г. Москва

12 июля  2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 02 июня 2022 г.

Полный текст решения изготовлен 07 июня 2022 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе

Судьи Смысловой Л.А. 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Плотниковой В.И.

проводит открытое судебное заседание по иску ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПАНДОРА" (123423, МОСКВА ГОРОД, ПРОСПЕКТ МАРШАЛА ЖУКОВА, ДОМ 31, ЭТАЖ 1 ПОМЕЩ II КОМНАТЫ 8-16,20, ОГРН: 5187746032370, Дата присвоения ОГРН: 28.12.2018, ИНН: 9709040747, КПП: 773401001) к ответчику ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674, КПП: 770301001) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

при участии: 

от истца :Михайлов А.В. по доверенности от 10.08.2021 б/н

от ответчика: Мерненко Э.С.  по доверенности от 19.11.2021 № 33-Д-852/21

Эксперт: Бухтояров Владимир Валерьевич.

УСТАНОВИЛ:

С учетом принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнений ООО "ПАНДОРА" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших между ответчиком и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПАНДОРА" (123423, МОСКВА ГОРОД, ПРОСПЕКТ МАРШАЛА ЖУКОВА, ДОМ 31, ЭТАЖ 1 ПОМЕЩ II КОМНАТЫ 8-16,20, ОГРН: 5187746032370, Дата присвоения ОГРН: 28.12.2018, ИНН: 9709040747, КПП: 773401001) и ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674, КПП: 770301001) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 80,2 кв. м., расположенного по адресу: г. Москва, просп. Маршала Жукова, д.31, с кадастровым номером 77:08:0010004:10364, установив спорные условия договора в следующей редакции: Пункт 3.1. Договора: «Цена Объекта составляет 7 446 000 (семь миллионов четыреста сорок шесть тысяч) 00 коп. в соответствие с заключением судебной экспертизы от 25.02.2022 по делу № А40-170811/21-125-1172, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит. НДС, в соответствии с подп.12 п.2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации, не начисляется» Пункт 3.4. Договора: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора (п.1.7) Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 124 100 (сто двадцать четыре тысячи сто) руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта. Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме. В соответствии со ст.319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части – в счет оплаты основного долга».

В судебном заседании истец исковые требования поддержал в полном объеме согласно тексту искового заявления с учетом уточнений. 

Ответчик исковые требования не признал. 

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, с учетом результатов судебной экспертизы, суд пришел к следующим выводам. 

Как усматривается из материалов дела, между Обществом с ограниченной ответственностью «ПАНДОРА» (далее Истец или ООО «ПАНДОРА») и Департаментом городского имущества города Москвы (далее Ответчик) 26.03.2019 г. заключен договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы № 00-00311/19. Объектом данного договора аренды является нежилое помещение, общей площадью 80,20 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, Северо-Восточный административный округ, просп. Маршала Жукова, д. 31.

Являясь добросовестным арендатором и отвечая формальным требованиям, предъявляемым Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон) к лицам, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, ООО «ПАНДОРА» 20.05.2021 г. обратилось к Ответчику с заявлением о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в соответствии с положениями Федерального закона.

ООО «ПАНДОРА» 12.07.2021 получило через личный кабинет на сайте mos.ru от Департамента городского имущества г. Москвы проект договора купли-продажи (письмо № 33-5-50631/21-(0)-5 от 12.07.2021) (далее Договор).

Пунктом 3.1 Договора установлено, что стоимость нежилого помещения составляет 16 892 000 руб. 00 коп. (шестнадцать миллионов восемьсот девяносто две тысячи рублей ноль копеек).

Пункт 3.4 Договора предусматривает ежемесячную оплату не менее 281 533 (двести восемьдесят одна тысяча пятьсот тридцать три) руб. 34 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Не согласившись с предложенной Департаментом городского имущества города Москвы ценой, Истец 27.07.2021 г. направил в адрес Ответчика подписанные экземпляры договора купли-продажи с протоколом разногласий, содержащем предложение об изменении пунктов:

 -п. 3.1 Договора: стоимость нежилого помещения предложено установить в размере 5 621 391 руб. 00 коп. (пять миллионов шестьсот двадцать одна тысяча триста девяносто один рубль ноль копеек) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 19.07.2021 № 59/2021-0, выполненного ООО КГ «ПРАЙМАУДИТ».

-п. 3.4 Договора: с учетом изменения стоимости нежилого помещения ежемесячные платежи предложено установить в размере 93 689 (девяносто три тысячи шестьсот восемьдесят девять) руб. 85 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Письмом от 29.07.2021 (исх. № 33-5-50631/21-(0)-7) Департамент отказал в подписании договора на условиях, предложенных покупателем.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи недвижимости между истцом и Департаментом возникли разногласия, которые в соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ могут быть переданы на рассмотрение суда.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

 Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате. 

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

 Определением суда от 26 января 2022 года удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, проведение которой поручено ООО «Оценочная экспертиза» эксперту  Бухтоярову Владимиру Валерьевичу  с постановкой перед экспертом следующих вопросов: 

- Какова рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 80,20 кв.м, расположенные по адресу: г. Москва, Северо-Восточный административный округ, просп. Маршала Жукова,д.31 с кадастровым номером 77:08:0010004:10364, по состоянию на дату 20.05.2021 г.?

Согласно экспертному заключению ООО «Оценочная экспертиза» экспертом сделан вывод:   Рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 80,20 кв.м., распо¬ложенного по адресу: г. Москва, Северо-Восточный административный округ, просп. Маршала Жукова, д. 31 с кадастровым номером: 77:08:0010004:10364, по состоянию на 20.05.2021 г. составляет: 7 446 000 (Семь миллионов четыреста сорок шесть тысяч) рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В порядке ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Оценив данное экспертное заключение, с учетом пояснений эксперта, суд находит его соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

В судебное заседание по ходатайству ответчика был вызван эксперт.

В судебном заседании представитель ответчика задал эксперту вопросы, на которые эксперт дал исчерпывающие пояснения (занесено в протокол судебного заседания от 12.07.2022; диск с аудиозаписью судебного заседания приобщен к материалам дела. У эксперта отобрана подписка (статья 307 УК РФ).

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

 В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7240/12 от 18 октября 2012 г.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений, неся, в противном случае, бремя негативных для себя последствий.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

 Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ). 

Исходя из пояснений сторон, заключения судебной экспертизы, у суда отсутствуют сомнения в обоснованности экспертного заключения.

Таким образом, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд считает, что цена спорного помещения при приобретении его истцом составляет 7 446 000 руб. в соответствии с экспертным заключением ООО «Оценочная экспертиза»  без учета НДС. 

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. 

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора. 

Согласно пункту 1 статьи 5 Федерального закона РФ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции Федерального закона РФ от 29.06.2015 N 158-ФЗ) оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом проведена по делу судебная экспертиза в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта ООО «Оценочная экспертиза» рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 20.05.2021 составляет 7 446 000 рублей без НДС.

Оснований считать экспертное заключение ООО «Оценочная экспертиза» не соответствующим требованиям закона не установлено.

Спор о цене объекта недвижимости разрешен судом первой инстанции по существу на основании представленных в дело доказательств, в том числе заключений судебных экспертиз.

Представленные ответчиком возражения по экспертному заключению свидетельствуют о их несогласии с результатами экспертизы, но не являются доказательствами необоснованности и противоречивости выводов эксперта. Представитель истца результаты судебной экспертизы  не оспаривал.

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению с учетом экспертного заключения ООО «Оценочная экспертиза». 

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску в размере 6 000 руб. относятся на ответчика.

 На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 9, 49, 55, 65, 71, 81, 102, 110, 123, 131, 156, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПАНДОРА" (123423, МОСКВА ГОРОД, ПРОСПЕКТ МАРШАЛА ЖУКОВА, ДОМ 31, ЭТАЖ 1 ПОМЕЩ II КОМНАТЫ 8-16,20, ОГРН: 5187746032370, Дата присвоения ОГРН: 28.12.2018, ИНН: 9709040747, КПП: 773401001) и ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674, КПП: 770301001) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 80,2 кв. м., расположенного по адресу: г. Москва, просп. Маршала Жукова, д.31, с кадастровым номером 77:08:0010004:10364, установив спорные условия договора в следующей редакции:

Пункт 3.1. Договора: «Цена Объекта составляет 7 446 000 (семь миллионов четыреста сорок шесть тысяч) 00 коп. в соответствие с заключением судебной экспертизы от 25.02.2022 по делу № А40-170811/21-125-1172, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

НДС, в соответствии с подп.12 п.2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации, не начисляется»

Пункт 3.4. Договора: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора (п.1.7)

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 124 100 (сто двадцать четыре тысячи сто) руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со ст.319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части – в счет оплаты основного долга».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674, КПП: 770301001) в пользу ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПАНДОРА" (123423, МОСКВА ГОРОД, ПРОСПЕКТ МАРШАЛА ЖУКОВА, ДОМ 31, ЭТАЖ 1 ПОМЕЩ II КОМНАТЫ 8-16,20, ОГРН: 5187746032370, Дата присвоения ОГРН: 28.12.2018, ИНН: 9709040747, КПП: 773401001) 30 000 руб. - судебные расходы на производство экспертизы, 6000 руб. госпошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

Л.А. Смыслова