﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-6130/2019

г. Краснодар

11 февраля 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 февраля 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Сочинское хлебоприемное предприятие» (ИНН 2320247434, ОГРН 1172375025591) – Бирюкова Д.В. (доверенность от 20.07.2019), в отсутствие истца – администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.08.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2019 по делу № А32-6130/2019, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «Сочинское хлебоприемное предприятие» (далее – общество) с иском о взыскании 3 012 816 рублей 82 копеек задолженности по договору аренды от 31.12.2003 № 4900003011 за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 и 349 820 рублей 79 копеек пени.

Требования основаны на положениях статей 209, 309, 310, 330, 401, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 11, 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Иск администрация мотивировала использованием обществом муниципального земельного участка, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости, с нарушением договорного обязательства по своевременному и полному внесению арендной платы.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.08.2019 иск удовлетворен частично. С общества в пользу администрации взыскано 909 779 рублей 51 копейка задолженности по арендной плате. В остальной части в иске отказано. 

Суд установил, что 31.12.2003 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор № 4900003011 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202025:4 площадью 18 460 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Донская, 3/9 с видом разрешенного использования «для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений». Договор прошел процедуру государственной регистрации. Срок действия договора – до 01.01.2046 (пункт 2.1). Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до истечения 15 числа начала следующего квартала (пункт 2.3). Сторонами 02.12.2011 заключено дополнительное соглашение, согласно пункту 1 которого пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: «В соответствии с настоящим договором арендодатель сдает, а арендатор принимает в совместное пользование с ООО «Зоомагазин» на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202025:1002 для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений по ул. Донской, 3/9 в Центральном районе г. Сочи. Земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, категория земель – земли населенных пунктов». Пунктом 2 дополнительного соглашения установлено, что арендная плата за часть используемого им земельного участка площадью 16 404 кв. м, уплачиваемая обществом, составляет 1 477 836 рублей 36 копеек. Дополнительное соглашение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) 21.12.2011. Стороны 08.11.2017 заключили дополнительное соглашение к договору аренды, в пунктах 1 и 2 которого предусмотрели, что арендная плата составляет 2 641 115 рублей 41 копейку, ее исчисление начинается с 01.01.2015. С 01.01.2017 арендная плата за весь земельный участок составляет 1 324 064 рубля 11 копеек, а с 01.01.2017 арендная плата за часть земельного участка (16 404 кв. м), используемого обществом, составляет 1 297 410 рублей 41 копейку (пункты 3 – 5). Дополнительное соглашение от 08.11.2017 зарегистрировано в ЕГРН. Администрация указывает, что общество обязательство по внесению арендной платы не исполнило в полном объеме в период с 01.01.2018 по 31.12.2018. По мнению истца, за ответчиком образовалась задолженность в размере 3 012 816 рублей 82 копеек. Обществу направлена претензия от 13.03.2018 № 4918/02-05-16 с требованием о погашении задолженности по арендной плате и уплате пени в недельный срок. Неисполнение арендатором требований, изложенных в претензии от 13.03.2018 № 4918/02-05-16, послужило основанием для обращения арендодателя в арбитражный суд с иском. При разрешении спора суд первой инстанции руководствовался положениями статей 167, 168, 209, 330, 424, 608 Гражданского кодекса, статей 22, 65, 1102, 1105 Земельного кодекса. Суд исходил из того, что администрация не имела права на предоставление обществу земельного участка в аренду в 2003 году, а договор от 31.12.2003 № 4900003011 является недействительной (ничтожной) сделкой. Поскольку пользовался земельным участком в отсутствие надлежащее оформленного договора аренды, истец как собственник земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202025:1002 вправе взыскать с него плату за пользование (неосновательное обогащение). В судебном заседании, состоявшемся 12.08.2019, администрация представила расчет задолженности по арендной плате за период с 01.01.2018 по 31.12.2018, согласно которому долг общества составил 1 349 306 рублей 83 копейки. Однако уточнять требования истец отказался. Представитель ответчика пояснил, что по состоянию на 01.01.2018 у общества имелась переплата по арендной плате за землю в размере 439 527 рублей 32 копеек, что подтверждается первоначальным расчетом задолженности, расчетом администрации от 05.06.2019, а также актом сверки сторон, которые имеются в материалах дела. Таким образом, задолженность общества перед администрацией составляет 909 779 рублей 51 копейку, поэтому требования в соответствующей части признаны судом обоснованными и подлежащими удовлетворению. Администрация также просит взыскать с общества 349 820 рублей 79 копеек договорной пени (по состоянию на 03.11.2018). Между тем, взыскание договорной неустойки в силу ничтожности договора недопустимо, поэтому в указанной части иск администрации не может быть удовлетворен. Судебные расходы распределены между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2019 решение от 16.08.2019 отменено, в удовлетворении иска отказано.

Суд апелляционной инстанции согласился с квалификацией судом первой инстанции договора от 31.12.2003 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202025:1002 как недействительной (ничтожной) сделки. В этой связи суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для применения к обществу договорной ответственности, что исключает удовлетворение требования администрации о взыскании неустойки. Вместе с тем, при наличии у истца правомочий по распоряжению земельным участком в 2017 году, с учетом согласования сторонами в дополнительном соглашении к договору аренды существенных его условий и в отсутствие необходимости проведения торгов в отношении данного участка, заключенное сторонами дополнительное соглашение является, по сути, новым договором аренды. Таким образом, требование администрации о взыскании с общества 3 012 816 рублей 82 копеек за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 является требованием о взыскании задолженности, вытекающим из договора аренды, облеченного в форму дополнительного соглашения. Земельный участок до заключения договора аренды принадлежал обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования, что подтверждается ответом Центрального отдела города Сочи управления Росреестра по Краснодарскому краю от 25.10.2018 и актом на право бессрочного (постоянного) пользования землей, оригинал которого исследовался апелляционным судом в судебном заседании. Применительно к спорному периоду (2018 год) постановлением администрации от 18.07.2016 № 1699 утвержден Порядок расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов (далее – Порядок). В соответствии с пунктом 6 названного Порядка при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды размер арендной платы не может превышать более чем в два раза размер земельного налога, который в рассматриваемом случае равен 0,5% от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость арендуемого обществом земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202025:1002 в период с 01.01.2017 и по настоящее время составляет 132 406 410 рублей 51 копейку. Следовательно, размер годовой арендной платы составляет 1 297 410 рублей 40 копеек (за 2017 год), что соответствует расчету администрации в дополнительном соглашении к договору аренды от 08.11.2017. С учетом применяемого администрацией коэффициента инфляции 1,04 (4%), причитающаяся к платежу арендная плата за спорный период (2018 год) составляет 1 349 306 рублей 90 копеек, что также учтено в представленном администрацией расчете задолженности за период с 01.01.2018 по 31.12.2018. Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, по состоянию на 01.01.2018 у общества имелась переплата в размере 439 527 рублей 32 копеек, что не оспаривается администрацией и отражено в первоначальном расчете задолженности, расчете задолженности от 05.06.2019, а также подтверждается подписанным сторонами актом сверки. Общество при этом отмечает, что  переплата за 2017 год составила 427 846 рублей 50 копеек. Помимо суммы переплаты, суд первой инстанции не учел арендные платежи общества по платежным поручениям от 06.06.2018 № 070225, от 05.09.2018 № 070356 и от 01.11.2018 № 070246 на общую сумму 921 460 рублей 34 копейки (за 2-4 кварталы 2018 года). При этом указанные платежи также отражены администрацией в представленных в материалы дела расчетах. Исходя из определенного истцом периода взыскания задолженности (с 01.01.2018 по 31.12.2018), за пределы которого суд выходить не вправе, размера платы за пользование земельным участком, равного 1 349 306 рублям 83 копейкам, имеющейся у общества переплаты и произведенных им оплат за пользование участком во 2-4 кварталах 2018 года, задолженность отсутствует. Дополнительным соглашением от 08.11.2017, являющимся, по существу, новым договором аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202025:1002, условие об ответственности не предусмотрено. При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения иска не имеется.

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме. Кассационная жалоба повторяет доводы, изложенные в апелляционной жалобе, и мотивирована следующим. Право администрации на взыскание с общества заявленных сумм основано на положениях статей 309, 310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса. Общество обязанность по внесению платежей за пользование муниципальным земельным участком не исполняло, поэтому обязано внести плату в размере, определяемом по правилам статьи 424 Гражданского кодекса и статьи 65 Земельного кодекса. За неисполнение обязательства, ответчик обязан уплатить истцу неустойку в соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса.

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность апелляционного постановления от 05.11.2019. Ответчик отмечает, что ранее владел земельным участком с кадастровым номером 23:49:0202025:1002 на праве постоянного (бессрочного) пользования. Поэтому суд апелляционной инстанции обоснованно применил к отношениям сторон пункт 6 Порядка, правильно установил размер арендной платы в спорный период с учетом существовавшей переплаты и внесенных обществом арендных платежей.  

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения жалобы по мотивам, приведенным в отзыве.

Администрация, извещенная о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд не обеспечила.     

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 31.12.2003 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор № 4900003011 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202025:4 площадью 18 460 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Донская, 3/9, с видом разрешенного использования – для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений. Договор прошел процедуру государственной регистрации. Срок действия договора – до 01.01.2046 (пункт 2.1). Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до истечения 15 числа начала следующего квартала (пункт 2.3). 

Сторонами 02.12.2011 заключено дополнительное соглашение, согласно пункту 1 которого пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: «В соответствии с настоящим договором арендодатель сдает, а арендатор принимает в совместное пользование с ООО «Зоомагазин» на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202025:1002 для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений по ул. Донской, 3/9 в Центральном районе г. Сочи. Земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, категория земель – земли населенных пунктов». Пунктом 2 дополнительного соглашения установлено, что арендная плата за часть используемого им земельного участка площадью 16 404 кв. м, уплачиваемая обществом, составляет 1 477 836 рублей 36 копеек. Дополнительное соглашение в ЕГРН зарегистрировано 21.12.2011. 

Стороны 08.11.2017 заключили дополнительное соглашение к договору аренды, в пунктах 1 и 2 которого предусмотрели, что арендная плата составляет 2 641 115 рублей 41 копейку, ее исчисление начинается с 01.01.2015. С 01.01.2017 арендная плата за весь земельный участок составляет 1 324 064 рубля 11 копеек, а с 01.01.2017 арендная плата за часть земельного участка (16 404 кв. м), используемого обществом, составляет 1 297 410 рублей 41 копейку (пункты 3 – 5). Дополнительное соглашение от 08.11.2017 также зарегистрировано в ЕГРН. 

Администрация указывает, что общество обязательство по внесению арендной платы за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 не исполнило в полном объеме. По мнению истца, за ответчиком в этот период образовалась задолженность по арендной плате в размере 3 012 816 рублей 82 копеек. 

Обществу направлена претензия от 13.03.2018 № 4918/02-05-16 с требованием о погашении задолженности по арендной плате и уплате пени в недельный срок. Неисполнение арендатором требований, изложенных в претензии от 13.03.2018 № 4918/02-05-16, послужило основанием для обращения арендодателя в арбитражный суд с исковым заявлением.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иное не установлено данным Кодексом. 

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; вследствие неосновательного обогащения (подпункты 1, 7 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса). 

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса). 

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и статьи 39.7 Земельного кодекса плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

По результатам исследования представленных в дело доказательств, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, суд апелляционной инстанции согласился с квалификацией судом первой инстанции договора от 31.12.2003 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202025:1002 как недействительной (ничтожной) сделки. В этой связи признал, что основания для применения к обществу договорной ответственности отсутствуют. Вместе с тем, при наличии у истца правомочий по распоряжению земельным участком в 2017 году, с учетом согласования сторонами в дополнительном соглашении к договору аренды существенных его условий и в отсутствие необходимости проведения торгов в отношении данного участка, заключенное сторонами дополнительное соглашение является, по сути, новым договором аренды. Поэтому требование администрации о взыскании с общества 3 012 816 рублей 82 копеек за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 является требованием о взыскании задолженности, вытекающим из договора аренды, облеченного в форму дополнительного соглашения. Материалы дела подтверждают, что земельный участок до заключения договора аренды принадлежал обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования. Применительно к спорному периоду (2018 год) пунктом 6 Порядка размер арендной платы не может превышать более чем в два раза размер земельного налога, который в рассматриваемом случае равен 0,5% от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость арендуемого обществом земельного участка в период с 01.01.2017 и по настоящее время составляет 132 406 410 рублей 51 копейку. Следовательно, размер годовой арендной платы составляет 1 297 410 рублей 40 копеек (за 2017 год). С учетом применяемого администрацией коэффициента инфляции 1,04 (4%), причитающаяся к платежу арендная плата за спорный период (2018 год) составляет 1 349 306 рублей  90 копеек. Судом первой инстанции установлено, что по состоянию на 01.01.2018 у общества имелась переплата в размере 439 527 рублей 32 копеек, что не оспаривается администрацией. Помимо переплаты обществом за 2-4 кварталы 2018 года вносились арендные платежи на общую сумму 921 460 рублей 34 копейки, что администрация также отразила в своих расчетах. Исходя из определенного истцом периода взыскания задолженности (с 01.01.2018 по 31.12.2018), за пределы которого суд выходить не вправе, размера платы за пользование участком, равного 1 349 306 рублям 83 копейкам, имеющейся у общества переплаты и произведенных им оплат за пользование земельным участком, задолженность отсутствует. Поскольку соглашением от 08.11.2017, являющимся, по существу, новым договором аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202025:1002, условие об ответственности не предусмотрено, оснований для взыскания неустойки также не имеется.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы администрации, повторяющие доводы апелляционной жалобы, признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку не содержат фактов, которые влияют на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов, но не были проверены и не учтены судами при разрешении спора, либо опровергают выводы судов по существу спора. 

Суд апелляционной инстанции всесторонне и полно исследовал и оценил представленные доказательства, установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применил к правоотношениям сторон нормы материального права. Общество согласно с выводами суда апелляционной инстанции, содержащимися в постановлении от 05.11.2019, просит оставить его без изменения. Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Кодекса, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.

С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) апелляционного постановления. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены. 

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2019 по делу № А32-6130/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий 							       В.Е. Епифанов

Судьи			                                                                                          В.А. Анциферов

                                                                                                                              Н.С. Мазурова