АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  

НИЖЕГОРОДСКОЙ  ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-15411/2021

Нижний Новгород                             10 августа 2021года

Резолютивная часть решения оглашена 05.08.2021.

Полный текст решения изготовлен 10.08.2021

 

Арбитражный суд Нижегородской области в составе

судьи Назаровой Татьяны Николаевны (шифр 12-258)

при ведении протокола судебного заседания 

помощником судьи Карасевой М.В.

с участием представителей

от истца: ФИО1 (доверенность от 22.12.2020)

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области 

(ИНН: 

<

***>,  ОГРН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Редмит» 

(ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о взыскании задолженности по арендной плате и пеней, 

о расторжении договора и об освобождении и возврате объекта найма

и  установил: Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области (далее – Министерство) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Редмит» (далее – ООО Редмит", Обществ) о расторжении договора аренды земельного участка от 03.11.2011 № 18-2981г, о взыскании 1 321 800 рублей 59 копеек задолженности по арендной плате с 24.04.2019 по 31.12.2020 и 53 464 рубля 33 копейки пеней, начисленных с 25.04.2019 по 31.12.2020, и о возврате земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060005:29.

Исковые требования основаны на статьях 450, 452, 615, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 42, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования.

Отзыв на иск не поступил.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о месте и времени судебного  разбирательства, не обеспечил явку представителя в суд. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие ответчика.

Изучив материалы дела и заслушав полномочного представителя истца, арбитражный суд пришел к следующему.

Как видно из документов, Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области (правопредшественник Министерства; арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Компания "Сильвер" (арендатор) заключили договор от 03.11.2011 № 18-2981г аренды земельного участка площадью 1464 квадратных метра, с кадастровым номером 52:18:0060005:29, расположенного по адресу: Нижний Новгород, наб. Гребного канала, 108, сроком до 28.01.2057, для использования под здание кафе.

Годовая арендная плата, определенная в приложении № 3 к договору подлежала внесению арендатором ежемесячно равными долями не позднее 20 числа текущего месяца (пункты 4.1, 4.3. договора).

За несвоевременное внесение арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы недоимки за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).

По требования арендодателя договор может быть досрочно расторгнут при наличии задолженности по арендной плате за два месяца и более, в случае нарушения земельного законодательства, нарушений условий договора (пункт 6.4 договора).

В соответствии с соглашениями от 28.12.2012 и 26.12.2018 права и обязанности арендатора по договору переданы обществу с ограниченной ответственностью "Робинзон-НН", а затем ООО "Редмит", в связи с переходом права собственности на здание кафе с кадастровым номером 52:18:0060005:33, расположенное на спорном земельном участке.

Министерство направило арендатору претензию от 08.04.2021 № исх-326-166041/21 с требованием в двухнедельный срок оплатить 1 321 800 рублей 59 копеек задолженности по арендной плате с 24.04.2019 по 31.12.2019 и 53 464 рубля 33 копейки пеней, либо расторгнуть договор аренды, к которой приложило проект соответствующего соглашения и акт приема-передачи участка.

Неисполнение Обществом претензионных требований послужило основанием для обращения Министерства в арбитражный суд с настоящим иском.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данная обязанность возникает после исполнения арендодателем обязательства по предоставлению объекта найма во временное владение и пользование или во временное пользование и прекращается с момента возврата арендодателю объекта найма (статьи 611 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Факт передачи в пользование Обществу земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060005:29 не оспорен.

Согласно сведениям государственного кадастра недвижимости право собственности ООО "Редмит" на здание кафе с кадастровым номером 52:18:0060005:33 зарегистрировано 24.04.2019.

Материалы дела не содержат доказательств возврата арендодателю земельного участка, следовательно, в силу правил встречного исполнения обязательств (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации), которому подчинены арендные правоотношения, Общество не могло быть освобождено от обязанности по оплате за его использование.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предметом договора от 03.11.2011 № 18-2981г, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, является земельный участок, находящийся в публичной собственности, в связи с чем плата за его пользование является регулируемой, что регламентировано в пункте 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации.

Методика расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена утверждена постановлением Правительства Нижегородской области от 04.05.2016 № 247.

В соответствии с пунктом 4 Методики размер арендной платы рассчитывается по формуле:  А = КСЗ x Кври x Ки, где: А – годовой размер арендной платы, руб.; КСЗ – кадастровая стоимость земельного участка, руб.; Кври – коэффициент вида разрешенного использования земельных участков; Ки – коэффициент инфляции.

Проверив расчет, предъявленной ко взысканию суммы долга, суд счел, что арендная плата с апреля 2019 года по декабрь 2020 года, составившая 1 375 264 рубля 92 копейки, правильно начислена истцом с учетом содержащейся в Государственном кадастре недвижимости кадастровой стоимости участка (17 314 991 рубль 52 копейки), коэффициента вида разрешенного использования "общественное питание" (0,042419), коэффициентов индексации 1,28 и 1,33, установленных на 2019 и 2020 года соответственно.

Наличие задолженности по арендной плате в заявленный период по существу ответчик не опроверг, доказательства оплаты долга в полном объеме не представил.

При таких обстоятельствах арбитражный суд находит подлежащим удовлетворению требование о взыскании задолженности.

Как следует из статей 329 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой – определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Несвоевременное исполнение арендатором обязательств по договору от 03.11.2011 № 18-2981г, признано судом основанием для привлечения арендатора к гражданско-правовой ответственности в виде уплаты неустойки, предусмотренной в пункте 5.2 договора и с 25.04.2019 по 31.12.2020 составившей 53 464 рубля 33 копейки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3). При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По смыслу указанных норм и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации для расторжения договора аренды в связи с неисполнением арендатором возложенных на него обязанностей арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

В пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. 

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения спорного договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. 

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя. 

На момент рассмотрения спора по существу (август 2021 года) арендатор не представил доказательств исполнения требований претензии от 08.04.2021 о погашении задолженности, возникшей с апреля 2019 года по декабрь 2020 года, в какой-либо части, а также не выразил намерений на совершение подобных действий. Представитель истца указал на наличие у Общества задолженности за период, последующий заявленному ко взысканию. 

Безусловных, достоверных и достаточных доказательств, указывающих на то, что надлежащее исполнение ООО "Редмит" обязательств оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, либо существования иной причины препятствующей надлежащему исполнению обязательств, материалы дела не содержат.

Данные обстоятельства свидетельствуют о систематическом характере просрочки оплаты по договору, уклонении арендатора от добровольно принятой на себя обязанности, в связи с чем подтверждают факт существенного нарушения ответчиком условий договора.

Довод истца о нецелевом использовании ответчиком земельного участка не нашел документального подтверждения. Само по себе не использование ответчиком спорного земельного участка не свидетельствует о его нецелевом использовании.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

После расторжения договора аренды у Общества отсутствуют правовые основания для использования арендованного помещения, в связи с чем требование о возврате объекта найма подлежит удовлетворению.

Государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета (статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями, 110, 167 – 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Редмит» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 1 321 800 рублей 59 копеек задолженности по договору аренды от 03.11.2011 № 18-2981г  с 24.04.2019 по 31.12.2020 и 53 464 рубля 33 копейки пеней, начисленных с 25.04.2019 по 31.12.2020.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 03.11.2011 № 18-2981г, заключенный между Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области и обществом с ограниченной ответственностью «Редмит» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>).

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Редмит» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) передать Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) земельный участок площадью 1464 квадратных метров, с кадастровым номером 52:18:0060005:29, расположенный по адресу: Нижний Новгород, набережная Гребного канала, 108, по акту.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Редмит» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета 32 753 рубля государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения. 

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

Т.Н. Назарова