ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-37497/2021

город Ростов-на-Дону

24 января 2024 года

15АП-18164/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2024 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Сороки Я.Л.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

при участии:

от истца: представителей не направил, извещен надлежащим образом;

от ответчика посредством использования системы «Картотека арбитражных дел (онлайн-заседание)»: представитель ФИО2 по доверенности от 17.05.2023, паспорт,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя  ФИО3 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.06.2022 по делу № А32-37497/2021 

по иску Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю  ФИО3 

(ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304230117600210)

о расторжении договора аренды,

 

                               УСТАНОВИЛ:

 

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее - предприниматель, ответчик) о расторжении договора аренды от 11.12.2014 N 3700006592 земельного участка общей площадью 800 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 23:37:0101050:291, расположенного по адресу: 

<

...> с видом разрешенного использования - «многоквартирные жилые дома средней этажности, для иных видов жилой застройки»; указании, что данное решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении права в виде аренды в отношении земельного участка общей площадью 800 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 23:37:0101050:291, расположенного по адресу: 

<

...> с видом разрешенного использования - «многоквартирные жилые дома средней этажности, для иных видов жилой застройки».

Требования управления мотивированы ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по освоению земельного участка.  

Предметом спора по настоящему делу являются требования о расторжении договора аренды вследствие неосвоения земельного участка арендатором. 

Решением от 01.06.2023  договор аренды от 11.12.2014 N 3700006592 расторгнут. Указано, что настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об обременении права в виде аренды в отношении земельного участка общей площадью 800 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 23:37:0101050:291, расположенного по адресу: 

<

...> с видом разрешенного использования - «многоквартирные жилые дома средней этажности, для иных видов жилой застройки». С предпринимателя взыскано 6 000 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, заявив ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока для подачи апелляционной жалобы на указанный судебный акт.  

Ходатайство о восстановлении срока подачи апелляционной жалобы мотивировано тем, что предприниматель не был извещен надлежащим образом о судебном процессе. В имеющемся в материалах дела почтовом уведомлении неверно указан адрес ответчика: вместо пр. Южный, 11а, указано - пр. Южный, 11 и неверно указаны инициалы адресата: вместо ФИО3 указано ФИО4  Об обжалуемом судебном акте узнал 23.09.2023 в ходе судебного заседания по делу №А32-42102/2023.

Определением от 04.12.2023 ходатайство индивидуального предпринимателя  ФИО3 о восстановлении процессуального срока на подачу апелляционной жалобы удовлетворено. Восстановлен процессуальный срок подачи апелляционной жалобы.

Определением от 25.12.2023 суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Ответчик указывает, что отсутствуют основания для расторжения договора аренды, поскольку предприниматель принял права и обязанности по договору лишь в 2019 году, в то время как для освоения и застройки участка имеются объективные препятствия.  

В судебное заседание истец явку не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом согласно части 6 статьи 121, части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 5 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации», пунктов 16, 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.2017 N 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов». В связи с изложенным, дело рассматривается в его отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

От истца в апелляционный суд поступил письменное возражение на апелляционную жалобу, которое приобщено судом к материалам дела.

Представитель ответчика поддержал свою правовую позицию, на вопросы судебной коллегии дал пояснения.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции считает решение суда подлежащим отмене по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с принятием нового судебного акта.

Как следует из материалов дела, 11.12.2014 между управлением (арендодатель) и ФИО5 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 3700006592, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 800 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, местоположение: г. Анапа, ул. Лермонтова, 83 а, в квартале N 23:37:01010500, кадастровый номер 23:37:0101050:291, с видом разрешенного использования: для строительства малоэтажного многоквартирного жилого дома.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Срок действия договора до 05.11.2024 (пункт 7.1 договора).

Пунктом 4.3.6 договора установлена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии целевым назначением и разрешенным использованием.

19 ноября 2019 года между ФИО5 и предпринимателем заключен договор уступки прав и обязанностей, по условиям которого ФИО5 уступает, а ФИО3 принимает в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка от 11.12.2014 N 3700006592.

Управлением 13.02.2020 и 17.02.2020 в ходе осуществления проверки по факту целевого использования спорного земельного участка, выявлено, что ответчик арендуемый земельный участок с видом разрешенного использования «многоквартирные жилые дома средней этажности, для иных видом жилой застройки» не использует, по периметру участок не огорожен, строения отсутствуют.

Управление в адрес арендатора направило уведомление - письмо от 18.02.2020 N 2705-1271, которым было предложено представить в управление документы, подтверждающие устранение нарушений в 30-ти дневный срок, уведомление вручено 27.03.2020  лично ФИО3 (л.д. 27). 

Повторно Управление в адрес арендатора направило уведомление от 18.08.2020 N 27-05-5401/20 с приложением подписанного со стороны арендодателя соглашения о расторжении договора аренды.

18 января 2021 года Управлением в ходе осуществления повторной проверки по факту нецелевого использования земельного участка с приложением фотоматериалов (л.д. 34-35), установлено, что предпринимателем земельный участок не используется, по периметру участок не огорожен, строения отсутствуют.

Ненадлежащее исполнение ответчиком взятых на себя обязательств по использованию спорного земельного участка послужило основанием для обращения с настоящим исковым заявлением в суд.

В п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с нормой ч. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В пункте 3.1.4 договора аренды указано, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке принять решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора при следующих существенных нарушениях его условий:

- использование участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в п. 1.1 настоящего договора;

- нарушение арендатором условий, указанных в разделе 10 договора и невыполнение арендатором обязанностей, указанных в п. 4.2 и 4.3 договора.

Согласно пункту 4.3.6 договора аренды, арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, указанным в п. 1.1 договора.

Информация по результатам визуальной фиксации от 13.02.2020, 17.02.2020, 18.01.2021, подтверждает, что спорный земельный участок не используется,  не огражден и не застроен.

В связи с тем, что ответчик практически в течение 5 (пяти) лет не исполнял обязательство по договору, а именно не использовал спорный земельный участок по назначению, ответчик существенно нарушил условия заключенного между сторонами договора.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Частью 2 ст. 452 ГК РФ установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 статьи 452 ГК РФ, пункт 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). В указанных нормах не содержится указаний на то, что письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок не может быть изложено в одном письме с предложением о расторжении договора.

Материалами дела подтверждается, что истец в адрес ответчика направил уведомление от 18.02.2020 N 2705-1271, в котором ответчику было предложено представить в Управление документы, подтверждающие устранение нарушений в течение 30 дней с момента получения данного уведомления. В данном уведомлении указано, что в случае непредставления арендатором запрошенных документов Управление обратится в суд за расторжением договора аренды. 

Данное уведомление ответчиком получено 27.03.2020, что подтверждается копией уведомления о вручении (л.д. 27).

Истец в адрес ответчика повторно направил письмо от 18.08.2020 N 27-05-5401/20, в котором просил ответчика добровольно подписать соглашение о расторжении и направить один экземпляр в адрес истца в течение 10 дней со дня получения данного письма в связи с не представлением сведений об устранении нарушений в использовании земельного участка.

Также истцом представлена копия конверта и уведомления, которые подтверждают отправление в адрес ответчика указанного письма.

Однако ответа на данное уведомление истцом получено не было, соглашение о расторжении спорного договора аренды не подписано.

Таким образом, досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден.

В письме управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Анапа от 11.03.2022 N 17-07-1478/22 указано, что разрешительная документация в отношении спорного земельного участка в архиве отсутствует, заявлений от предпринимателя о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства на рассматриваемом земельном участке не поступало.

На основании изложенного, требование истца о расторжении договора аренды земельного участка законно и обоснованно.

В связи с расторжением договора аренды земельного участка в резолютивной части судебного акта суд указывает на прекращение регистрационной записи об аренде земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что с 2019 году у предпринимателя имелись объективные препятствия для освоения спорного земельного участка документально не подтверждены. В судебном заседании представитель предпринимателя  указала на то, что коммерческий интерес предпринимателя  заключается в не застраивании спорного участка, а использовании его как территории для благоустройства и парковки в совокупности со смежным участком, который также принадлежит предпринимателю. Однако такие доводы предпринимателя также не могут служить снованием для отказа в иске о расторжении договора при наличии существенных нарушении его условий со стороны арендатора.

На отмену решения арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.06.2022 по делу № А32-37497/2021 отменить по основанию, предусмотренному частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Принять новый судебный акт.

  Расторгнуть договор аренды от 11.12.2014 N 3700006592.

  Настоящее постановление является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об обременении права в виде аренды в отношении земельного участка общей площадью 800 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 23:37:0101050:291, расположенного по адресу: 

<

...> с видом разрешенного использования - «многоквартирные жилые дома средней этажности, для иных видов жилой застройки».

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304230117600210) 6 000 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий                                                           М.Г. Величко

 

Судьи                                                                                             Ю.И. Баранова

 

ФИО6