РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-256622/21-1-1325

г. Москва

10 августа 2022 г.

Резолютивная часть решения объявлена 03 августа 2022года

Полный текст решения изготовлен 10 августа 2022 года

Арбитражный суд в составе судьи  Коноваловой Е.В. 

при ведении протокола помощником  ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО "АНТРАЦИТ" (101000, 

<

...>, ПОДВАЛ П III, V, К 1-4, ОГРН: 

<

***>) к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 

<

***>) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи

третье лицо: ООО "ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ"

при участии представителей: от истца – ФИО2 по дов. от 01.07.22, от ответчика – ФИО3 по дов. от 23.03.22 

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен об урегулировании разногласий, возникших при заключении сторонами договора купли-продажи нежилого помещения. Требования основаны на следующих обстоятельствах. 

Истец, являясь субъектом малого предпринимательства и арендатором государственного помещения по договору от 14.04.2009 № 01-00072/09, обратился к ответчику 31.08.21 за выкупом арендуемого нежилого помещения с кадастровым номером77:01:0001083:2398 общей площадью 125 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". 

Ответчиком письмом от 19.10.21 № 33-5-84219/21-(0)-8  направлен истцу проект договора купли-продажи  № 59-7335  по цене 15947000 руб., определенной Отчетом об оценке № М975-21 от 01.10.2021, выполненным ООО «Оценка и консалтинг» и имеющим экспертное заключение от 07.10.21 №460/494-201 Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков». 

Указанная цена, с точки зрения истца, является существенно завышенной. 

В обоснование завышения цены истец указывает на то, что обратился к независимому оценщику, который составил отчет от 01.11.21 №211020-Он, согласно которому рыночная стоимость объекта составила 8061358 руб.  

Кроме того, как указывает истец, в проекте им обнаружены пункты договора, которые нарушают его права.

Истец 10.11.21  представил ответчику подписанный договор с протоколом разногласий по условиям договора, однако ответчик отклонил письмом от 16.11.21 возражения истца, в связи с чем истец обратился с иском в суд.

В судебном заседании истец требования поддержал, уточнив их. 

Уточнение принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Цену объекта истец просил установить согласно заключению судебной экспертизы, а также просил урегулировать спорные пункты договора, изложив их в следующей редакции:

Пункт 2.2. Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности и залога несет Покупатель

Пункт 2.7. Продавец, а равно и последующий залогодержатель в случае передачи прав по залогу вправе проводить в установленном порядке осмотр Объекта

Пункт 3.1. Цена Объекта составляет 11 409 683 руб. 00 коп. (одиннадцать миллионов четыреста девять тысяч шестьсот восемьдесят три) руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 01.11.2021 № 211020-0н, выполненным ООО «КОНТИ». НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Пункт 3.3. На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ключевой ставки Центрального банка Российской, действующей на дату вынесения Распоряжения о приватизации Объекта

Пункт 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 135 829 (сто тридцать пять тысяч восемьсот двадцать девять) руб. 55 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.

Пункт 4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с действующим законодательством

Пункт 4.2. Имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом регистрации прав.

Пункт 5.3. В случае уклонения Покупателя или Продавца от государственной регистрации перехода права собственности, залога уклонившаяся сторона обязана уплатить другой стороне штраф в размере 1% от цены Объекта

Пункт 5.6. Во всех случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации

Дополнить раздел 7 пунктом По вопросам изменения или расторжения договора, не урегулированных настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации

Пункт 8.3- 8.3.2 Лица, подписавшие Договор, заверяют друг друга (ст 431.2 ГК РФ), что являются надлежащими уполномоченными представителями Сторон, что Договор не является сделкой с заинтересованностью, а лицо подписавшее Договор со стороны Покупателя, заверяет Продавца, что Договор не является для Покупателя крупной сделкой, либо, что порядок согласования крупной сделки соответствующими органами управления Покупателя для Договора соблюден

Пункты 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4, 2.1.5, 2.1.6, 2.1.6.1, 2.1.6.2, 2.1.6.3, 2.1.6.4,  2.1.6.5, 2.1.7, 2.4, 2.5, 2.6, абзацы 5-7 пункта 3.6, 3.7, 3.8, 4.6, 4.7, 4.7.1, 4.7.2, 5.1, 5.2, 5.4, 5.5, 5.7, 5.8, 5.9, 5.10, 7.4, 7.5, 7.6, 7.7, 7.8, 7.9, 7.10, 7.11, 7.12, 8.6 - исключить из текста договора

Ответчик против требований возражал по изложенным в отзыве мотивам, указывая на исключительное право собственника заказать оценку объекта государственной собственности и на отсутствие у истца права на заключение договора об оценке спорного объекта.

Оценив представленные письменные доказательства в полном объеме по правилам ст. 71 АПК РФ, заслушав объяснения представителей, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении требований.

Материалами дела подтверждаются и ответчиком не оспариваются те обстоятельства, что истец является субъектом малого предпринимательства, который в установленной законом порядке обратился в Департамент с заявлением о выкупе арендуемого имущества. 

Департаментом заявителю письмом направлен проект договора, в отношении которого истцом (покупателем) заявлены разногласия по существенному условию - цене объекта, которые представлены в Департамент в установленный законом срок.

Срок обращения в суд за урегулированием разногласий истцом не пропущен.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. 

Учитывая значительную разницу в цене по результатам  оценок, суд назначил судебную оценочную экспертизу по следующим вопросам:

Соответствует ли законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, иным правилам (в том числе принятым в профессиональном сообществе методикам) Отчет № М 975-21 от 01.10.2021, выполненный по заказу Департамента экономической политики и развития города Москвы исполнителем ООО «Оценка и Консалтинг»?

В случае установления нарушений, повлекших необоснованное завышение стоимости объекта, эксперту подлежит ответить на вопрос: какова рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001083:2398 общей площадью 125 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> по состоянию на 31.08.2021?

         Проведение экспертизы было поручено ООО "ЦЕНТР НЕЗАВИСИМОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ СОБСТВЕННОСТИ" (107023, 

<

...>, ПОМЕЩЕНИЕ XXIV, КОМНАТА №2, ОГРН: 

<

***>), к участию в деле в качестве эксперта суд привлек ФИО4.

Судом получено экспертное заключение указанного эксперта от 10.06.22  № А40-256622/21-1-1325, в котором судебным экспертом сделан вывод о том, что Отчет № М975-21 от 01.10.2021 не соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам, содержит перечень технических ошибок, которые способны ввести в заблуждение пользователей и приводят к неоднозначному толкованию, а рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 31.08.21 составляет 11409683 руб.

Исследовав экспертное заключение, суд не усмотрел в нем неоднозначных выводов по поставленным вопросам, методика раскрыта, заключение выполнено последовательно, не содержит противоречивых выводов. Доказательств, опровергающих выводы эксперта, ответчиком не представлено. 

Кроме того, извещенное в порядке ст. 123 АПК РФ третье лицо (оценщик, выполнивший оценку по заказу Департамента) в судебное заседание представителя не направил, выводов судебной экспертизы не опроверг.

Согласно ст. 82 АПК РФ заключение эксперта является одним из видов доказательств по делу в случае рассмотрения в арбитражном деле вопросов, требующих специальных познаний. Нормой части 1 статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации установлена уголовная ответственность эксперта за дачу заведомо ложного заключения. Согласно ч. 2 ст. 86 АПК РФ в заключении эксперта должны быть отражены записи о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Суд не находит оснований, по которым цена должна быть отличной от установленной судебным экспертом.

При этом суд принимает во внимание, что обстоятельства наличия подлежащих  зачету в счет выкупной цены неотделимых улучшений истцом (арендатором) не названы и не доказаны.

Цена объекта (п.3.1 договора) устанавливается в соответствии с заключением судебного эксперта.

Согласно пунктам 1 и 2 ст.5 ФЗ № 159-ФЗ в редакции ФЗ №144-ФЗ, №158-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с данной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Об обстоятельствах, свидетельствующих о несоблюдении истцом (или о несоответствии истца) требованиям статей 3,4 названного закона, Департаментом суду не заявлено, доказательств наличия таких обстоятельств суду не представлено. 

В пункте 8.1 представленного проекта договора в редакции Департамента указано, что договором стороны подтверждают выполнение условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в том числе отсутствие задолженности по арендной плате на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Сведения, изложенные в данном пункте проекта, направленного истцу Департаментом, ответчиком в суде не опровергнуты.

Пункт 3.4, содержащий условия о размере ежемесячных платежей, подлежит приведению в соответствие с устанавливаемой судом ценой объекта с учетом семилетней рассрочки.

Рассмотрев возражения истца по остальным пунктам договора, суд не находит оснований их изменения или исключения из представленного ответчиком проекта.

Довод истца о том, что по другому делу было принято решение с учетом таких же возражений, отклоняется судом, поскольку принятое по спору с иным покупателем иное решение в отношении другого помещения не может быть принято судом как основание освобождения истца от доказывания обстоятельства нарушения его прав условиями договора, с которыми он не согласен, (ст. 69 АПК РФ).

Согласно ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Этой же нормой закона установлено, что существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" указано, что  существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой.

Таким образом, как наличие в законе норм, регулирующих отношения сторон, так и несогласие стороны с предложенными условиями сами по себе не могут являться основанием исключения таких условий из договора при урегулировании разногласий судом.

Направив истцу проект договора купли-продажи, ответчик, как сторона договора, заявила о всех условиях, которые считает для себя существенными при продаже спорного объекта.

Поэтому  истец, не согласившись с такими условиями, обязан в силу ст. 65 АПК РФ обосновать и доказать, что данные условия неприемлемы, нарушают его права и не соответствуют характеру сделки или по иным (доказанным истцом обстоятельствам) не должны содержаться в заключаемом сторонами договоре.

Суд исходит из того, что статья 422 ГК РФ предписывает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

Законом не предусмотрено, что в заключаемый сторонами договор могут быть внесены только те условия, которые обязательны в силу закона.

Таким образом, исключение судом при урегулировании разногласий тех условий, которые в силу закона не являются обязательными, лишь на том основании, что такие условия в силу закона необязательны,  по существу лишает сторону, предложившую такие условия, права на судебную защиту.

Поэтому все доводы истца о том, что оспоренные им условия не содержатся как императивные нормы в законе, отклоняются судом, поскольку это не является основанием исключения таких условий из договора. Истец должен обосновать, по каким причинам данные условия неприемлемы для него. 

Таких обоснований в ходе судебного разбирательства истцом не приведено. Довод об ущемлении прав истца не мотивирован.

Довод истца о том, что электронная закладная не является для него обязательной, поскольку не является обязательным условием ипотеки, сам по себе не свидетельствует о нарушении прав истца.

Истец не согласен с п.3.3 договора в части его условия, предусматривающего по истечении срока рассрочки начисление процентов в размере ставки ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже имущества. 

Несогласие с данным пунктом истцом не обосновано.

Данное условие не противоречит закону, поскольку п.3 ст. 5 ФЗ № 159 устанавливает размер процентов за рассрочку, сроки которой определяются законом субъекта Российской Федерации, но не устанавливает размер процентов, которые подлежат начислению, если оплата не произведена в течение данного срока. Прямого запрета на повышение размера процентов по окончании срока рассрочки названный закон не содержит. Не содержит названный Закон и нормы о том, что покупатель вправе по своему усмотрению продлять срок рассрочки, сохраняя при этом льготную ставку процента.

Поэтому, исходя из общего правила основных начал гражданского законодательства о том, что никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения (ч.4 ст. 1 ГК РФ), продавец вправе установить повышенный процент по истечении срока рассрочки, поскольку покупатель пользуется деньгами свыше предоставленного законом льготного срока (суть повышенный кредитный процент).

Согласно ч.5 ст. 5 Федерального закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

Истец не согласен с условием пункта 4.1 договора, предусматривающего, что залогом обеспечиваются уплата требований продавца, которые перечислены в статье 3 (Требования, обеспечиваемые ипотекой) Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 14.07.2022) "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Условие п.4.1 договора в редакции продавца соответствует требованиям федерального закона при том, что закон  от 22.07.2008 N 159-ФЗ не содержит ни прямого запрета на применение к отношениям сторон Закона «Об ипотеке» и не устанавливает каких-либо исключений из правил о том, какие требования подлежат обеспечению залогом.

По мнению суда, редакция покупателя направлена на уменьшение гарантий оплаты для продавца и на нарушение его прав получить удовлетворение требований (в том числе прямых затрат бюджетных средств)  за счет заложенного имущества притом, что рассрочка предоставляется за счет бюджетных средств и на значительное время (7 лет).

Суд считает, что гарантии оплаты в бюджет не должны быть ниже уровня гарантий, которые используются, например, коммерческими банками при предоставлении кредитов под ипотеку.

При добросовестном исполнении субъектом малого предпринимательства своих обязанностей по оплате объекта в рассрочку данное условие вообще не имеет никакого значения для покупателя и не нарушает его прав как субъекта малого предпринимательства, в то время как для продавца в случае существенного нарушения покупателем договора, ограничение требований (в том числе расходов), обеспеченных ипотекой, по сравнению с тем, как они указаны в Законе об ипотеке, снижает уровень гарантий и нарушает права продавца и интересы бюджета.

Истец не согласен с условиями п.4.2.  Возражения истцом не обоснованы. Права покупателя данный пункт не нарушает и не противоречит закону.

Истец не согласен с п.5.3 договора. Несогласие не мотивировано и потому отклоняется судом.

Размер штрафных санкций, установленных договором, сам по себе не влияет на права сторон, исполняющих договор в соответствии с его условиями и добросовестно, как того требует закон (ст.ст. 309-310 ГК РФ). 

При применении штрафных санкций, любая сторона вправе заявить об их несоразмерности последствиям нарушения обязательств и суд при рассмотрении требования о взыскании штрафной санкции вправе снизить ее размер по ходатайству несогласной стороны с учетом конкретных обстоятельств допущенного нарушения, оценив соразмерность начисленной в конкретном случае санкции последствиям конкретного нарушения.

Исключение условий пунктов 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4, 2.1.5, 2.1.6, 2.1.6.1, 2.1.6.2, 2.1.6.3, 2.1.6.4,  2.1.6.5, 2.1.7 истцом не мотивировано.

Условия пунктов 2.1.3 и 2.1.5 об обязанности покупателя (залогодателя)  оборудовать объект средствами пожарной безопасности и обеспечивать его соответствие требованиям энергетической эффективности и оснащенности приборами учета, не являются условиями, предоставляющими продавцу какие-либо «контролирующие функции», а направлены на обеспечение сохранности предмета залога в течение длительного периода рассрочки (7 лет). 

Эти обязанности в силу закона возложены на собственника, и залогодержатель, принимая во внимание, что предмет залога находится в пользовании покупателя, вправе требовать выполнения покупателем в отношении заложенного имущества соблюдения данных требований до тех пор, пока договор купли-продажи не будет исполнен полностью.   

Более того, статьей 34 Закона «Об ипотеке» прямо установлено, что залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Это право принадлежит залогодержателю и в том случае, если заложенное имущество передано залогодателем на время во владение третьих лиц.

Следовательно, продавец (залогодержатель) вправе в договоре купли-продажи с обязательным в силу закона условием о залоге, предусмотреть конкретные условия содержания такого имущества, направленные на сохранность предмета залога.

К тому же данные условия не нарушают прав покупателя, поскольку обязанности истца по эксплуатации объекта в соответствии с условиями противопожарной безопасности были предусмотрены п.5 дополнительного соглашения от 04.04.2016 к заключенному сторонами договору аренды, на основании которого истец приобретает имущество. Этим же пунктом на арендатора была возложена ответственность за противопожарную безопасность эксплуатации нежилого помещения.

При этом пунктом 5.4.12 договора аренды на истца была возложена обязанность принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого объекта: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения.

Суд также принимает во внимание, что помещение, являющееся объектом купли-продажи, расположено в многоквартирном жилом доме, на что указано в заключении судебного эксперта (раздел 6.4.1. Общее строительно-техническое описание объекта).

Исключение из договора условий о страховании объекта не мотивировано покупателем и не обосновано. 

Объект находится в залоге у продавца, но  в пользовании покупателя.

Пунктом 1 ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. 

Таким образом, включение в договор купли-продажи,  по которому устанавливается обязательный в силу закона  залог, условий о страховании объекта залога, соответствует закону и не нарушает прав покупателя. Обязанности по страхованию объекта за счет арендатора были также предусмотрены  пунктом 4.2 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 04.04.2016.

Условие об установлении публичного сервитута согласно п.2.1.7 договора признаны продавцом существенным условием, на что прямо указано в данном пункте.

Публичный сервитут, согласно данному пункту, устанавливается в целях беспрепятственного доступа и прохода для обслуживания  коммунальных и/или электросетевых объектов, размещенных в указанной части,  который сохраняется при всех сделках, вплоть до его прекращения в установленном порядке; переход права на объект не влечет за собой прекращение постоянного публичного сервитута, установленного на объект.

Конкретных возражений по условиям сервитута покупателем не заявлено, в том числе по составу помещений, в отношении которых он устанавливается, и по целям сервитута. 

Согласно статье 277 ГК РФ применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Таким образом, сервитут в отношении объекта (нежилого помещения)  допускается законом и не противоречит ему.

Продавец государственного имущества до перехода права собственности  имеет возможность в административном порядке принять меры для обеспечения доступа, чего он лишается при переходе объекта в частную собственность.

Ограниченное пользование в целях доступа коммунальных служб в отношении помещения, расположенного в подвале многоквартирного жилого дома, обоснованно. Доказательств, что отсутствует необходимость такого доступа, истцом в ходе судебного разбирательства не представлено.

Суд также принимает во внимание, что пунктом 5.4.13 договора аренды на арендатора (пользователя помещением) была возложена обязанность обеспечить доступ специалистов в объект аренды для технического обслуживания инженерных сетей и коммуникаций, связанного с общей эксплуатацией здания.

Сохранение данной обязанности в виде публичного сервитута в отношении объекта не ухудшает положение покупателя (бывшего арендатора) и направлено на обеспечение прав жителей дома, в котором объект расположен.

Обратное истцом не доказано.

Условия пунктов 2.4-2.6 договора, которые истец также требует исключить, направлены на обеспечение прав продавца на получение денег при отчуждении объекта покупателем до истечения срока рассрочки оплаты и не нарушают прав покупателя при условии его осмотрительности в выборе нового покупателя. Основания исключения данных условий истцом не доказаны.

Не представлено также истцом мотивированных обоснований для исключения из договора условий, предусмотренных абзацами 5-7 пункта 3.6, пунктами 3.7, 3.8, 4.6, 4.7, 4.7.1, 4.7.2, 5.1, 5.2, 5.4, 5.5, 5.7, 5.8, 5.9, 5.10, 7.4, 7.5, 7.6, 7.7, 7.8, 7.9, 7.10, 7.11, 7.12, 8.6.

Изучив внимательно условия данных пунктов, суд не усмотрел в них нарушений прав истца. Условия указанных пунктов не создают неприемлемых для истца обязанностей, не противоречат закону и направлены   на обеспечение гарантий поступления в бюджет денег от продажи объекта, который продается на льготных условиях, т.е. на условиях предоставления одному субъекту предпринимательской деятельности льгот за счет общественного ресурса – государственного бюджета.

Указанные пункты не подлежат исключению из договора только лишь на том основании, что с ними не согласен покупатель.

Особо суд считает необходимым отметить, что покупатель требует исключения из договора пункта 5.1, предусматривающего пени в размере 1/365 двукратной ставки ЦБ РФ за нарушение сроков оплаты, а также исключения пункта 5.8,  предусматривающего право продавца размещать на своем сайте сведения о задолженности. 

Суд считает, что данное требование  существенно нарушает права продавца.

Существенно нарушающими права продавца суд также признает требование покупателя об исключении условий пунктов 5.5, 5.9,  7.4-7.10.

Поскольку неприемлемость  для покупателя спорных условий  истцом не доказана, а их незаконность судом не установлена, суд приходит к выводу о том, что за исключением условий  пунктов 3.1 и 3.4, договор подлежит заключению на условиях представленного ответчиком проекта договора  № 59-7335 от 19.10.21. 

В связи с частичным принятием судом возражений покупателя при урегулировании разногласий, принимая во внимание, что судебной экспертизой установлена цена, существенно отличная от предложений сторон, судебные расходы, включая стоимость экспертизы, суд распределяет между сторонами поровну.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171, 173, 179  АПК РФ

РЕШИЛ

Урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001083:2398, общей площадью 125 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

Договор считать заключенным с момента вступления в законную силу решения суда на условиях проекта договора № 59-7335 от 19.10.21, направленного Департаментом городского имущества города Москвы (продавцом) покупателю  ООО "АНТРАЦИТ" письмом от 19.10.21 №33-5-84219/21-(0)-8, за исключением пунктов 3.1 и 3.4, которые изложить в следующей редакции:

«3.1 Цена объекта составляет 11409683 руб.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади объекта, в том числе в части уменьшения, или произведенных покупателем неотделимых улучшений объекта, в том числе до даты заключения договора, цена объекта, согласованная сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи  146 Налогового Кодекса РФ не начисляется.

3.4. Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора.

Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 135829 руб. 55 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта.

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части – в счет оплаты основного долга.»

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 

<

***>)  в пользу ООО «Антрацит» 17500 руб. издержек по оплате экспертизы и 3000 руб. расходов по уплате госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия  в порядке, установленном ст.ст.  257-260 АПК РФ.

Судья:

Е.В. Коновалова