﻿

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-11150/2021

г. Уфа

30 ноября 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 23.11.2021

Полный текст решения изготовлен 30.11.2021

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Тагировой Л. М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Муратовой А.А., рассмотрел дело по иску

Общества с  ограниченной ответственностью  «Дом офицеров» (ИНН 0245014699, ОГРН 1050202316856)

к ГУП Республики Башкортостан «Управление административными зданиями» (ИНН 0274003437, ОГРН 1020202562621)

о признании  недействительными  дополнительного соглашения  №3  от  11.02.2021  к  договору  №031/19  от  06.08.2019  и  уведомления  от  05.02.2021,  дополнительного соглашения  №3  от  11.02.2021  к  договору  №032/19  от  06.08.2019  и  уведомления  от  05.02.2021,  дополнительного соглашения  №3  от  11.02.2021  к  договору  №007/19   от  15.02.2019  и  уведомления  от  05.02.2021 об увеличении арендной  платы   

при участии в судебном  заседании:

от истца –  Кабиров В.Ф., Губаев И.М., дов. от 02.04.2021г.

от ответчика – не явились, уведомлены надлежащим образом.

Общество  с  ограниченной ответственностью  «Дом офицеров» (далее – ООО «Дом офицеров», истец) обратилось  в Арбитражный суд  Республики  Башкортостан  с  исковым  заявлением к государственному унитарному предприятию  Республики Башкортостан «Управление административными зданиями» (далее -  ГУП РБ "УАЗ", ответчик) о признании  недействительными  дополнительного соглашения  №3  от  11.02.2021  к  договору  №031/19  от  06.08.2019 г.  и  уведомления  от  05.02.2021 об увеличении арендной  платы,  дополнительного соглашения  №3  от  11.02.2021  к  договору  №032/19  от  06.08.2019  и  уведомления  от  05.02.2021 об увеличении арендной  платы,  дополнительного соглашения  №3  от  11.02.2021  к  договору  №007/19   от  15.02.2019  и  уведомления  от  05.02.2021 об увеличении арендной  платы.

В качестве основания иска истец указал на одностороннее изменение арендодателем арендной платы в нарушение положений п. 6.3 договоров аренды и п. 6.7 Порядка оформления прав пользования государственным имуществом Республики Башкортостан, утвержденных Постановлением Правительства РБ от 29.12.2007 № 403.

Ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил, ранее в судебных заседаниях и в отзыве на иск, представленном в материалы дела, требования отклонил, ссылаясь на проведение оценки по определению рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды недвижимым имуществом, расположенным по адресу: г. Уфа, ул. Карла Маркса, д. 14, по результатам которого, руководствуясь п. 5.7 Порядка оформления прав пользования государственным имуществом Республики Башкортостан, утвержденного постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2007 N 403  и п. 6.3 договоров аренды в одностороннем порядке были составлены дополнительные соглашения об увеличении размере арендной платы. 

В судебном заседании представитель истца заявил ходатайство об истребовании доказательств -   платежных  документов,  подтверждающих  оплату  услуг  ООО  «Абриколь»  по  предоставленному  ответчиком в материалы дела   договору № А21-008 на проведение оценки от 19.01.2021 г.  от  19.01.2021 г. 

Рассмотрев ходатайство истца  об истребовании  доказательств, суд счел его не подлежащим удовлетворению ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав  обстоятельства  дела,  заслушав  представителя  истца,  суд   

 

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 15.02.2019 между ГУП РБ "УАЗ" (арендодатель) и ООО «Дом офицеров» (арендатор),  был заключен договор аренды №007/19 в отношении находящихся в государственной собственности нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, закрепленных за государственным унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения, согласно которому арендатору был предоставлен во временное владение  и пользование объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: г. Уфа, ул. Карла Маркса, д. 14, включающий в себя: нежилые помещения литер А1 на 1 этаже №74-77, 81-94, 95-99, №104-120 литер А2 на 1 этаже, общей площадью 605,6 кв.м., для использования в целях: общественное питание.

06.08.2019 между ГУП РБ "УАЗ" (арендодатель) и ООО «Дом офицеров» (арендатор)  был заключен договор аренды № 031/19 в отношении находящихся в государственной собственности нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, закрепленных за государственным унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения, согласно которому истцу было предоставлено во временное владение  и пользование объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: г. Уфа, ул. Карла Маркса, д. 14, включающий в себя: нежилые помещения литер А1 (антресоль) на 1 этаже №100-103 общей площадью 119,6 кв.м., для использования в целях: общественное питание.

06.08.2019 между ГУП РБ "УАЗ" (арендодатель) и ООО «Дом офицеров» (арендатор)  был заключен договор аренды №032/19  в отношении находящихся в государственной собственности нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, закрепленных за государственным унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения, согласно которому истцу было предоставлено во временное владение  и пользование объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: г. Уфа, ул. Карла Маркса, д. 14, включающий в себя: нежилые помещения литер А11  на 1 этаже №182 общей площадью 39 кв.м., для использования в целях: складское помещение.

Договоры были заключены на срок три года.

Арендная плата в договорах определена на основании экспертного заключения о рыночной стоимости аренды от 31.10.2019 г. и установлена в твердой сумме.

На основании распоряжения Правительства Республики Башкортостан № 369-р от 13.04.2020 г. и заявления истца последний  был освобожден от арендной платы по указанным договорам аренды  в период с 01.04.2020 г. по 31.12.2020 г.

В отношении недвижимого имущества предмета договоров аренды № 007/19,  № 031/19 и №  032/19 на основании договора о проведении оценки № А21-008 от 19.01.2021 г., заключенного с ответчиком  ООО «Арбиколь» проведена оценка по определению рыночной стоимости  пользования на условиях договора аренды недвижимым имуществом, составлено заключение № А21-029 от 01.02.2021г.

 Согласно представленному в дело отчету об оценке № А21-029 по определению рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды недвижимым имуществом, расположенным по адресу: г. Уфа, ул. Карла Маркса, д. 14, изготовленному ООО «Абриколь» 01.02.2021 г. определена величина ставки аренды права временного пользования: 

- нежилые помещения литер А1 на 1 этаже №74-77, 81-94, 95-99, № 104-120 литер А2 на 1 этаже, помещения литер А1 (антресоль) на 1 этаже №100-103 общей площадью 725,2 кв.м. составила 1184,64 рублей в месяц за кв.м. с учетом НДС 20%, итоговая величина рыночной стоимости аренды составила 717 417,98 рублей в месяц (договор № 007/19). 

- нежилые помещения литер А 11 на 1 этаже,  № 182, согласно техническому паспорту на поэтажном плане общей площадью 39 кв.м. составила 147,40 рублей за кв.м. в месяц с учетом НДС 20%, итого 5 748,60 рублей  в месяц (договор № 032/19). 

- нежилые помещения литер А1 на 1 этаже,  № 100-103, согласно техническому паспорту на поэтажном плане общей площадью 39 кв.м. составила 1 183,60 рублей за кв.м. в месяц с учетом НДС 20%, итого 141 558,56 рублей  в месяц (договор № 031/19).

Согласно отчету об оценке № А21-029 рыночная стоимость права пользования указанным имуществом увеличилась на 10%.

Согласно пункту 6.3 вышеуказанных договоров, если иной порядок не установлен федеральными, республиканскими законами или нормативными правовыми актами, принимаемыми в соответствии с федеральными, республиканскими законами, в сторону увеличения размера арендной платы, указанной в п.6.1 настоящего договора, а также порядок ее оплаты могут быть изменены арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год/применяется в случае, если иной порядок не предусмотрен конкурсной (аукционной) документации. 

Пункт 6.3.1. договоров указывает, что основания изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы, новый размер арендной платы и порядок ее оплаты определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации, Республики Башкортостан и при изменении коэффициентов расчета годовой платы. 

Письмом от 05.02.2019 г. № б/н  ответчик  уведомил  истца  об увеличении арендной платы  на  10 %  по  каждому  из  договоров., направил дополнительные соглашения к договорам аренды для подписания.

          02.03.2021  письмом  №02/03 истец выразил возражения относительно  увеличения арендной платы в одностороннем порядке ссылаясь на нарушение ответчиком п. 6.3.1 договоров аренды.

Дополнительные соглашения   зарегистрированы, о чем в Едином государственном реестре недвижимости произведена соответствующая запись.

Полагая, что увеличение размера арендной платы по договорам аренды ответчиком произведено с нарушением норм законодательства истец обратился с настоящим иском.

В  обоснование  требований  со ссылкой на п. 6.7  Порядка оформления прав пользования государственным имуществом Республики Башкортостан утвержденных постановлением Правительства РБ от 29.12.2007 № 403 истец  приводит  доводы о том, что увеличение арендной платы  было  обусловлено  не изменением  значения коэффициента (повышение ставок),  а самостоятельным  изменением ответчиком  размера  арендной  платы  в  одностороннем порядке, просит признать дополнительные соглашения и уведомления об увеличении арендной платы недействительными.  

Ответчик  с  требованиями  истца  не согласен,  ссылаясь  на то, что  в данном случае размер годовой арендной платы был определен согласно отчету  об  оценке  №А19-035  по  определению  рыночной стоимости  права  пользования  на  условиях  договора аренды  недвижимого имущества. Указанный отчет в установленном законом порядке не оспорен, не признан недействительным, доказательства его недостоверности отсутствуют в деле.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, выслушав представителей сторон, оценив представленные сторонами доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению на основании следующего.

Гражданско-правовые отношения сторон возникли из договоров аренды имущества, являющегося имуществом казны Республики Башкортостан.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наниматель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды является возмездным, основной обязанностью арендатора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, постановлением Правительства РБ от 29.12.2007 N 403 утвержден Порядок оформления прав пользования государственным имуществом Республики Башкортостан и Правила  определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно абзацу первого ст. 431 Гражданского кодекса Российской федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из  текста  пп. 6.3, 6.3.1., 8.1  договоров аренды буквально следует, что размер арендной платы в сторону увеличения, а также порядок ее оплаты могут быть изменены арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год; основания  изменения  в одностороннем порядке арендодателем арендной платы, новый размер арендной платы и порядок ее оплаты определяются в соответствии с законодательством и при изменении коэффициентов  расчета годовой арендной платы.

В соответствии с п. 5.5 Порядка оформления прав пользования государственным имуществом Республики Башкортостан и об определении годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, утвержденного постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2007 N 403, размер годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан определяется в соответствии с отчетом независимого оценщика, произведенным согласно требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", и Методикой определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, а также устанавливается по результатам проведения торгов на право заключения договоров аренды на основании итогового протокола комиссии Министерства имущественных и земельных отношений Республики Башкортостан по организации и проведению конкурсов (аукционов) на право заключения договоров аренды, доверительного управления, безвозмездного пользования государственным имуществом Республики Башкортостан.

В пункте 5.7 указанного порядка определены основания изменения арендной платы  по требованию арендодателя, в том числе, проведение переоценки размера годовой арендной платы в соответствии с новым отчетом независимого оценщика, произведенным согласно требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как  следует из материалов дела основанием для изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы по договорам аренды послужил отчет независимого оценщика  - ООО «Абриколь» от 01.02.2021 г.  об оценке № А21-029 по определению рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды недвижимым имуществом, расположенным по адресу: г. Уфа, ул. Карла Маркса, д. 14.

 Согласно ст.ст. 6, абз. 1 ст. 7, Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

 В соответствие со ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В рассматриваемой ситуации изменение размера арендной платы произведено  арендодателем путем применения отчета независимого оценщика, произведенным согласно требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с Порядком оформления прав пользования государственным имуществом Республики Башкортостан, утвержденным Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N403.

При таких обстоятельствах довод истца о несоответствии расчета годовой арендной платы по договорам аренды постановлению Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2007 N 403, основан на неверном его понимании.

В силу изложенного суд не усматривает оснований для применения нормы статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, в действиях арендодателя не имеется признаков противоправных действий, поскольку определяя размер арендной платы, арендодатель действовал в рамках предоставленных ему законом полномочий.

Истцом не представлено доказательств проведения оценки рыночной стоимости величины арендной платы с нарушениями требований, установленных законодательством и установления цены, не соответствующей рыночным условиям.

Совокупность указанных доказательств свидетельствует о том, что ответчик правомерно  увеличил  размер  арендной платы.

При указанных обстоятельствах оснований для признании недействительными  дополнительного соглашения  №3  от  11.02.2021  к  договору  №031/19  от  06.08.2019  и  уведомления  от  05.02.2021,  дополнительного соглашения  №3  от  11.02.2021  к  договору  №032/19  от  06.08.2019  и  уведомления  от  05.02.2021,  дополнительного соглашения  №3  от  11.02.2021  к  договору  №007/19   от  15.02.2019  и  уведомления  от  05.02.2021 об увеличении арендной  платы, в связи с чем,  исковые требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на истца за  необоснованностью заявленных  требований в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

 

Судья 							Л.М. Тагирова