ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74; тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77;

факс: (8452) 74-90-91, http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А06-9724/2016

г. Саратов

14 апреля 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2017 года

Полный текст постановления изготовлен 14 апреля 2017 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Дубровиной О.А.,

судей  Жевак И.И., Никольского С.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, 

при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3, действующего на основании доверенности от 27.09.2016, 

рассмотрев апелляционную жалобу администрации муниципального образования «Город Астрахань» на решение арбитражного суда Астраханской области от 30 января 2017 года по делу № А06-9724/2016, принятое судьёй ФИО4, по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2, (ОГРНИП 304301518200130, ИНН 

<

***>), к муниципальному образованию «Город Астрахань» в лице администрации муниципального образования «Город Астрахань», г. Астрахань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), управлению муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань»,  г. Астрахань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: финансово-казначейское управление администрации муниципального образования «Город Астрахань»,  г. Астрахань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), управление по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Город Астрахань», Правительство Астраханской области, о расторжении договора аренды от 13.02.2014 № 88, о взыскании 750 000 рублей, арендной платы в сумме 35 738 рублей 76 копеек,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее по тексту – истец, предприниматель, ИП ФИО2) обратился в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования «Город Астрахань», управлению муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань» (далее по тексту – ответчики, администрация, управление) о:

- расторжении договора аренды от 13.02.2014 № 88 земельного участка с кадастровым номером 30:12:040083:1747, площадью 1 496 кв.м, расположенного по адресу: г. Астрахань, Трусовский район, ул. Автострадная для строительства магазина, заключённого между ФИО2 и управлением земельными ресурсами администрации МО «Город Астрахань», 

- взыскании оплаченного задатка и выкупленного по результатам аукциона права аренды в сумме 750 000 рублей,  

-  оплаченной арендной платы в сумме 35 738 рублей 76 копеек, 

- судебных расходов по оплате государственной пошлины в сумме 18 715 рублей.

Решением арбитражного суда Астраханской области от 30 января 2017 года заявленные требования удовлетворены в полном объёме.

Администрация, не согласившись с данным решением, обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просила его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объёме.

Истец и третьи лица, в нарушение требований статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) и определения Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 марта 2017 года, отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Ответчики и третьи лица в судебное заседание не прибыли, о дате, месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 АПК РФ, что подтверждается имеющимися в материалах дела почтовыми уведомлениями.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, проверив в пределах, установленных статьёй 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

Как установлено арбитражным судом первой инстанции и подтверждено материалами дела, 26.12.2013 управлением в газете «Астраханский вестник» № 52 было опубликовало извещение о проведение торгов по продаже земельных участков и права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории г. Астрахани, предоставляемых для строительства и целей не связанных со строительством.

В четвертом лоте на торги было выставлено право аренды земельного участка с кадастровым номером 30:12:040083:1747, площадью 1496 кв.м, расположенного по адресу: г. Астрахань, Трусовский район, улица Автострадная для строительства магазина, для участия в которых, истцом был заключён договор о внесении задатка 23.01.2014 № 144/5-1 в размере 150 000 рублей, оплаченного им платёжным поручением от 22.01.2014 № 70.

Проходившие 30.01.2014 торги были признаны несостоявшимися, о чём был составлен протокол  № 2, на основании которого, между управлением (арендодатель) и истцом (арендатор) на период с 30.01.2014 по 29.01.2017 был заключён договор аренды от 13.02.2014 № 88 вышеназванного земельного участка для строительства магазина, не содержащий каких-либо обременении и ограничений, препятствующих полноценному использованию предмета аренды.

Далее, в связи с утверждением распоряжением Правительства Астраханской области от 29.06.2015 за  № 233-Пр документации по планировке территории (проекта планировки территории и проекта межевания территории) линейного объекта «Строительство Северного обхода г. Астрахани» на территории муниципальных образований «Город Астрахань» и «Наримановский район», часть спорного земельного участка оказалась за красными линиями, обозначающими границы территории общего пользования.

В связи с чем, в рамках подготовки рабочего проекта в соответствии с представленным управлением по строительству, архитектуре и градостроительству администрации МО «Город Астрахань» градостроительным планом, проектировщиком было  отказано в его разработке, в виду выхода границ проектируемых зданий за пределы красных линий, обозначающих границы территории общего пользования, что создало невозможность использования арендатором спорного земельного участка по его целевому назначению для целей строительства здания – магазина.

На основании обстоятельств невозможности использования  предоставленного по договору аренды от 13.02.2014 № 88 земельного участка по его целевому назначению, истец обращался в управление с заявлениями от 15.06.2016 и 01.08.2016 о расторжении вышеназванного договора аренды и возврате оплаченных денежных средств в виде оплаченного задатка и выкупленного по результатам аукциона права аренды в сумме 750 000 рублей, а также оплаченной арендной платы в сумме 35 738 рублей 76 копеек, которые были оставлены последним без удовлетворения.

Данные обстоятельства явились основанием обращения истца в суд с настоящим иском.

Арбитражный суд Астраханской области, руководствуясь положениями статей 611, 612, 328, 451 Гражданского кодекса Российской федерации (далее по тексту – ГК РФ), установив факт невозможности использования истцом арендуемого земельного участка по его целевому назначению, в виду расположения части его площади в границах территорий общего пользования, обозначенных красными линиями, пришёл к выводу о расторжении спорного договора аренды и, как следствие, возврате арендатору понесённых им расходов в виде оплаченных права аренды в сумме 750 000 рублей и арендной платы в сумме 35 738 рублей 76 копеек.

Судебная коллегия полагает выводы арбитражного суда первой инстанции обоснованными, соответствующими материалам дела и нормам действующего законодательства, регулирующим спорные правоотношения, исходя из следующего.

В силу части 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. 

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесённых им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Исходя из приведённых положений и условий договора аренды от 13.02.2014 № 88, ИП ФИО2, получив земельный участок в аренду, принял на себя обязанность по внесению арендных платежей с момента подписания акта приёма-передачи, а арендодатель обязался предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ, основанием для расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора; изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в

соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 

- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от неё требовалась по характеру договора и условиям оборота; 

- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 

- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несёт заинтересованная сторона.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключён или был бы заключён на значительно отличающихся условиях.

Заключая спорный договор земельного участка, стороны преследовали именно те цели, которые указаны в договоре, и на его условиях при отсутствии каких-либо обременений в отношении земельного участка, в том числе, при отсутствии на земельном участке красных линий.

Недостатки спорного земельного участка выявились обществом после передачи его арендодателем в аренду, что создало препятствия в пользовании арендатором этого земельного участка с учётом вида его использования для цели, с которой был заключён спорной договор аренды - под строительство.

Пункты 11, 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяют, что красные линии обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее - линейные объекты), а понятие территорий общего пользования определено как территорий, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).

Основные требования к порядку проектирования и установления красных линий в поселениях Российской Федерации определяются Инструкцией о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации (РДС 30-201-98), утвержденной постановлением Госстроя России от 06.04.1998 N 18-30 (далее - Инструкция № 18-30).

В соответствии с пунктом 3.8 Инструкции № 18-30 красные и другие линии градостроительного регулирования подлежат обязательному отражению и учету, в том числе в генеральных планах, совмещенных с проектами детальной планировки, проектах детальной планировки, проектах застройки, проектах планировки магистралей, улиц и площадей, а также при установлении границ землепользований.

Согласно пункту 1 статьи 262 ГК РФ под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Исходя из положений вышеназванных норм гражданского законодательства, в совокупности с правилами пунктов 11 и 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришёл к правомерному выводу о том, что расположение спорного земельного участка на территории общего пользования препятствует его предоставлению в аренду, поскольку передача такого объекта во временное владение и пользование исключает возможность реализации истцом права на его использование в соответствии с целями его аренды.

Ссылка подателя жалобы на соответствие условиям договора и назначению спорного земельного участка на момент заключения договора аренды, поскольку красные линии появились в период его действия на основании решения органа власти субъекта Российской Федерации - Распоряжения Правительства Астраханской области от 29.06.2015 № 233-Пр, не принимается апелляционным судом по вышеназванным обстоятельствам невозможности использования истцом спорного земельного участка для целей строительства объектов автосервиса, для которых был заключён оспариваемый договор аренды.

Доводы ответчика о том, что истцом не заявлялись требования о признании аукциона недействительным, по результатам которого заключён спорный договор аренды, отклоняются апелляционным судом, как не имеющие правового значения для рассмотрения настоящего спора, исходя из предмета и оснований заявленных требований, а также признания торгов, проходивших 30.01.2014, несостоявшимися на основании протокола от 30.01.2014   № 2.

Доводы жалобы об использовании истцом арендуемого земельного участка в период до расторжения договора аренды, являющийся основанием оплаты арендных платежей за указанный период, и как следствие неправомерности удовлетворения требований истца о возврате уплаченной арендатором арендной платы также не принимается судебной коллегией, на основании следующего.

В соответствии с пунктом 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611 ГК РФ обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, является основанием для отказа во взыскании арендной платы.

Таким образом, в случае невозможности использования участка, по которому проходят красные линии, определяющие границы территорий общего пользования, арендодатель не вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы, поскольку строительство объектов недвижимости на указанной территории запрещено.

По аналогичным основаниям отклоняется довод ответчика о неправомерности удовлетворения заявленных требований о возврате оплаченных денежных средств в виде задатка и выкупленного по результатам аукциона права аренды в сумме               750 000 рублей, как противоречащие  положениям статей 328, 1102 ГК РФ, на основании следующего.

Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счёт другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В силу статьи 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила о неосновательном обогащении подлежат применению также к требованию одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Как указывалось ранее, согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из статьи 606 и пункта 1 статьи 611 ГК РФ следует, что основанная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с её назначением.

Системное толкование указанных норм со статьей 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть, невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо представления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Исходя из толкования положений статей 612, 614, пункта 2 статьи 328 ГК РФ, а также принимая во внимание позицию Президиума Высшего Арбитражного суда, изложенную в пункте 1 информационного письма от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» следует, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Таким образом, в случае предоставления земельного участка для строительства объекта, обязательство арендодателя может считаться исполненным надлежащим образом лишь в том случае, если арендатор сможет использовать участок по указанному в договоре аренды назначению.

В рассматриваемом случае, материалами дела подтверждён факт невозможности использования земельного участка по целевому назначению, соответственно, арендодатель не исполнил обязанность по представлению земельного участка, предусмотренную пунктом 1 статьи 611 ГК РФ, следовательно, и у арендатора отсутствовала встречная обязанность как по оплате задатка и выкупленного по результатам аукциона права аренды в сумме   750 000 рублей,  так по внесению арендной платы в размере 35 738 рублей 76 копеек.

Таким образом, перечисленные истцом денежные средства в общей сумме 785 738 рублей 76 копеек составляют неосновательное обогащение муниципального образования «Город Астрахань» в лице администрации муниципального образования «Город Астрахань».

При этом, довод администрации о возникновении обстоятельств, препятствующих использованию арендатором спорного земельного участка по его целевому назначению, на основании решения органа власти субъекта Российской Федерации - Астраханской области, не являющегося арендодателем, не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку обстоятельства данного дела свидетельствуют об отсутствии у истца  возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Довод жалобы о том, что наличие на спорном земельном участке красных линий не лишает истца возможности его использования под строительство автосерсвиса, также не могут быть приняты во внимание апелляционным судом, поскольку наличие на земельном участке красных линий влечёт ограничение прав истца, на его использование в соответствии с целями, указанными в договоре аренды, а также возникновение на его стороне, как  арендатора данного земельного участка, дополнительных затрат в связи с изменением границ земельного участка, на что указанное лицо не рассчитывало при заключении договора аренды земельного участка.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции об удовлетворении заявленных предпринимателем требований, как соответствующими материалам дела и нормам действующего законодательства.

Согласно статье 270 АПК РФ основаниями  для изменения или отмены  решения арбитражного суда первой инстанции являются:

1) неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными;

3) несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таким образом, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в обжалуемом решении,  соответствуют обстоятельствам дела, являются обоснованными, основанными на правильном применении норм материального и процессуального права, полной и всесторонней оценке имеющихся в деле доказательств, вследствие чего, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, решение суда,  - отмене.

Вопрос о распределении судебных расходов судом апелляционной инстанции не рассматривается, так как администрации муниципального образования «Город Астрахань», в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, освобождена от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями  268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Астраханской области от 30 января 2017 года по делу №А06-9724/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального образования «Город Астрахань», - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий О.А. Дубровина

Судьи И.И. Жевак

С.В. Никольский