АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-22398/22

24 октября 2022 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   18 октября 2022 г.

Полный текст решения изготовлен            24 октября 2022 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Фаргиевой А.И.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску муниципального бюджетного учреждения "Новочеркасская служба эксплуатации" ИНН 

<

***> ОГРН   

<

***> 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 ИНН 

<

***>, ОГРНИП 311618336100068 

о расторжении договора аренды, о взыскании  штрафа,

при участии:

от истца: представитель ФИО3 по доверенности от 25.05.2022;

от ответчика:  представитель ФИО4 по доверенности от 22.12.2021;

от третьего лица: представитель ФИО5 от 10.01.2022.

установил:

муниципальное бюджетное учреждение "Новочеркасская служба эксплуатации" (далее – истец, учреждение) обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, предприниматель) о расторжении договора аренды, о взыскании  штрафа в размере 439 083 рублей 35 копеек.

Определением суда от 20.09.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Новочеркасска.

В судебном заседании истец доложил предмет и основание иска, требования поддержал в полном объеме, ссылаясь на существенные нарушения договора аренды со стороны ответчика, и именно неполучение согласия арендодателя и собственника имущества на передачу его в субаренду.

Представитель ответчика требования не признал, возражал против их удовлетворения, указав, что нарушений договора аренды со стороны предпринимателя не допущено. Согласие на передачу арендуемого помещения получено им у арендодателя в 2017 году, у собственника - в 2013 году.

Представитель третьего лица позицию истца поддержал, представил отзыв на иск.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв в течение дня до 17 час. 00 мин. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, установил следующие обстоятельства, касающиеся существа рассматриваемого спора.

Между учреждением (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) на основании протокола комиссии по предоставлению недвижимого имущества в арнеду от 27.11.2017 № 1, распоряжения Комитета по управлению муниципальным имуществом                г. Новочеркасска от 11.12.2017 № 137 заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности №1112 от 11.12.2017, предметом которого является аренда нежилого помещения, общей площадью 86 кв.м. (комнаты №№ 16-23 на поэтажном плане), расположенное на первом этаже двух этажного жилого дома литер «А», по адресу: ул. Московская, д. 15/96 и целью использования под аптеку.

Срок действия договора установлен с 11 декабря 2017 г. по 10 декабря 2022 г. (п. 2.1 договора). 

Комиссией арендодателя 15.02.2022 проведен осмотр арендуемого помещения с целью проверки его целевого использования. В ходе проверки установлено, что помещение используется под аптеку обществом с ограниченной ответственностью «Норма форте», а не самим предпринимателем.

Как указывает истец, заключенным между сторонами договором не предусмотрено право арендатора на передачу имущества в субаренду. Следовательно, арендатор обязан получить согласие арендодателя, а с учетом норм Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» - получить согласие и фактического собственника на передачу арендованного помещения в субаренду.

Согласно п. 4.2 договора арендатор несет ответственность за передачу арендованного имущества в субаренду без согласия арендодателя в форме штрафа в 5-ти кратном размере месячной арендной платы. По расчетам истца сумма штрафа составляет 439 083, 35 рублей.

В  адрес ответчика направлено уведомление № 78  от 23.05.2022 о расторжении договора аренды с требованием об оплате штрафа и освобождении арендуемого имущества.

Досудебный порядок урегулирования спора к его разрешению не привел.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, учреждение обратилось в суд с настоящим иском.

При разрешении разногласий сторон, суд полагает необходимым руководствоваться следующим.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Пунктом 3 статьи 615 ГК РФ определено, что если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 1 статьи 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Исходя из указанных норм права при рассмотрении заявленного требования суд обязан установить следующие обстоятельства: неисполнение арендатором возложенной на него договором обязанности по уплате арендных платежей в установленные сроки более двух раз подряд, пользование имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями, отказ арендатора либо неполучение арендодателем от арендатора в определенные законом сроки ответа на письменное предложение о расторжении договора.

В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Предъявив требование о расторжении договора аренды, истец ссылается на существенные нарушения условий договора, а именно неполучение согласие арендодателя на передачу арендованного имущества в субаренду.

Возражая против удовлетворения требований, истец предъявил согласие арендодателя на передачу имущества в субаренду, полученное в 2013 году и в 2017 году.

Судом установлено, что между сторонами заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося а муниципальной собственности от 03.12.2012 № 171, по условиям которого арендодатель (истец) с согласия Комитета предоставляет арендатору (ответчик) за плату во временное пользование нежилое помещение, общей площадью 86 кв.м. (комнаты № 16-23 на поэтажном плане), расположенное на первом этаже двухэтажного жилого дома литер «А», по адресу: ул. Московская, д. 15/96. Цель использования: любое использование не противоречащее действующему законодательству (л.д. 37)

Имущество находится в собственности муниципального образования «Город Новочеркасск» и принадлежит арендодателю на праве оперативного управления (пункт 1.2 договора).

Как следует из преамбулы, договор аренды  заключен на основании распоряжения председателя Комитета от 10.08.2012 № 112 по результатам аукциона                                                        № 151012/0966938/03 от 21.11.2012.

На основании пункта 3.1.6 договора арендодатель обязан согласовать с Комитетом вопрос передачи арендатором занимаемого имущества в субаренду. 

Срок договора аренды с 10.12.2012 по 10.12.2017.

Из материалов дела следует и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что истец предоставил право передать используемое помещение в субаренду, согласовав данное решение с собственником муниципального имущества (письмо учреждения от 02.04.2013 № 1241, письмо Комитета от 27.03.2013) (л.д. 42).

В дальнейшем спорное имущество предоставлено ответчику на новый срок на основании договора аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности от 11.12.2017 № 1112 (л.д. 43, 44). При этом как следует из преамбулы, договор заключен с ответчиком без торгов на основании частей 9, 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», как с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности.

Договор не содержит запрета на передачу имущества в субаренду.

Как следует из материалов дела, ответчик, обратившись к арендодателю, получил согласие арендодателя на передачу имущества в субаренду 11.12.2017. Оригинал согласия, подписанный начальником ФИО6 и скрепленный печатью учреждения, представлен в материалы дела.

Возражая против представленного согласия, истец указал, что письмо ответчика с просьбой разрешить передачу имущества в субаренду, в учреждение не поступало, согласие на передачу имущества в субаренду учреждением не выдавалось.

Судом определением от 06.09.2022 истребованы у истца журналы входящей и исходящей корреспонденции за декабрь 2017 года.

Согласно журналу входящей корреспонденции от ИП ФИО2 поступило письмо 11.12.2017, зарегистрированное за номером 1158/1, с просьбой сдать в аренду здание (л.д. 28). Согласно журналу исходящей корреспонденции за номером 393/1 зарегистрировано письмо от 11.12.2017, адресованное ИП ФИО2, о разрешении сдачи помещения (л.д. 30).

Оригиналы журналов представлены суду на обозрение, копии, относящиеся к спорному периоду, приобщены к материалам дела. В материалы дела также представлена копия письма ФИО2 от 11.12.2017 с просьбой разрешить передачу имущества в субаренды, принятое ФИО7 11.12.2017. Тот факт, что указанное лицо является сотрудником учреждения, истцом не оспаривался. 

Совокупность представленных документов (журналы входящей/исходящей корреспонденции, оригинал письма о согласии, письмо ФИО2 с просьбой разрешить передать имущество в субаренду от 11.12.2017) подтверждает получение арендатором согласия арендодателя на передачу имущества в субаренду. Сведения, зафиксированные в названных доказательствах, истец документально не опроверг, о фальсификации представленных ответчиком документов не заявил, поэтому в силу положений статьи 9 Кодекса несет соответствующие процессуальные риски.

Обосновывая предъявленные требования, истец также заявил, что ответчиком не получено согласие собственника на передачу используемого имущества, в субаренду.

Отклоняя указанные доводы истца, суд руководствуется следующим. 

Согласно пунктом 4 стастьи 214 ГК РФ имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с названным кодексом.

Учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества (п. 1 ст. 296 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 289 ГК ФР бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества, а также недвижимым имуществом. 

Полномочия собственника в отношении спорного имущества осуществляет Комитет на основании Положения о комитете по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска, утвержденного Решением Городской думы Новочеркасска от 27.10.2006 № 173, к функциям которого отнесено согласование сделок с муниципальным имуществом, закрепленным на праве хозяйственного ведения (оперативного управления), в случаях предусмотренных действующим законодательством.

Пункт 2 статьи 615 ГК РФ устанавливает общие условия, при которых арендатор может передать полученное имущество в субаренду, а именно: получение предварительного согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду; ответственность арендатора перед арендодателем за действия субарендатора; невозможность передачи имущества в субаренду на срок более длительный, чем срок договора аренды.

Из приведенных выше законоположений следует, что обязанность по получению согласия собственника на распоряжение спорным имуществом (в данном случае на передачу арендатором используемого имущества в субаренду), возложена законом на учреждение, как на лицо, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления. Арендатор, в свою очередь обязан получить согласие арендодателя на передачу имущества в субаренду. Заключенный между сторонами договор от 11.12.2017 также не содержит положений, в силу которых на арендатора возложена обязанность по согласованию с Комитетом вопроса о передаче в субаренду переданного имущества.

В данном случае суд считает необходимым указать, что обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По смыслу приведенных норм права расторжение договора является крайней мерой ответственности для недобросовестной стороны в случае, если ею допущено существенное нарушение условий договора, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 4 АПК РФ целью обращения в арбитражный суд должно быть восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лица, обратившегося за судебной защитой.

Таким образом, при рассмотрении исковых требований о досрочном расторжении договоров аренды в рассматриваемом случае необходимо установить следующие обстоятельства: нарушение арендодателем условий договора, квалификация характера такого нарушения как существенного.

В данном случае арендатор, действуя добросовестно и разумно, руководствуясь пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, обратился к арендодателю за получением указанного согласия и такое согласие получил. При этом с учетом общего периода арендных отношений и их непрерывности с 2012 года, а также согласованием Комитета вопроса о субаренде в 2013 году, у ответчика не было оснований сомневаться в действительности выданного истцом согласия. Тот факт, что учреждение перед согласованием вопроса о субаренде имущества не обратилось к собственнику, не может являться основанием для вывода о существенных нарушениях договора аренды со стороны ответчика, влекущих его расторжение. Риск неполучения согласия собственника на распоряжение имуществом лицом, за которым такое имущество закреплено на праве оперативного управления, не может быть возложен на добросовестного арендатора.

В данном случае в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о недобросовестности, злоупотреблении со стороны ответчика, в том числе принятие им мер на сокрытие субарендных отношений, прикрытие их иной сделкой и пр.

Суд отклоняет ссылку ответчика на пункт 16 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.06 N 135-ФЗ, поскольку указанная норма содержит исключение из общего правила о заключении договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Прямой запрет на передачу в субаренду имущества, полученного в аренду без торгов на основании частей 9, 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, данная норма не содержит. 

Учитывая, что расторжение договора, являющееся крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суд считает избранную  истцом меру ответственности (расторжение договора) не соответствующей балансу интересов сторон.

Проанализировав в порядке статьи 71 АПК РФ представленные лицами, участвующими в деле, доказательства, суд приходит к выводу о том, что со стороны ответчика не допущено нарушение условий договоров аренды, влекущее для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, то есть не доказано существенное нарушение условий договора. 

С учетом указанных обстоятельств, суд находит требования истца о расторжении договора  аренды и взысканию штрафа не подлежащими удовлетворению.

Таким образом, требования истца подлежат частичному удовлетворению. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать. 

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяФаргиева А. И.