АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ 

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А74-4567/2024

21 февраля 2025 года

г. Абакан

 

Резолютивная часть решения объявлена 20 февраля 2025 года. Решение в полном объёме изготовлено 21 февраля 2025 года. 

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи Г.И. Субач при ведении протокола секретарём судебного заседания А.В. Лебедевой рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) к Комитету по управлению имуществом г. Черногорска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании незаконным решения,  

с участием в деле прокурора Республики Хакасия, а также третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Хакасии, ФИО2,  

при участии в судебном заседании представителей: заявителя – ФИО3 по доверенности от 22.05.2024 (вэб-конференция); 

ответчика – ФИО4 по доверенности от 06.06.2022; прокуратуры РХ – ФИО5 по служебному удостоверению.  

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель) обратился в Арбитражный суд Республики Хакасия с заявлением о признании незаконным решения Комитета по управлению имуществом г. Черногорска (далее – ответчик) от 13.05.2024 № 1549 об отказе в выкупе земельного участка с кадастровым номером 19:02:010201:5778 и об обязании ответчика повторно рассмотреть заявление от 24.04.2024.  

Определением от 10.07.2024 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление федеральной службы государственной регистрации. Кадастра и картографии Республики Хакасия. Определением от 02.12.2024 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО2  

Определением от 24.12.2024 удовлетворено заявление прокурора Республики Хакасия о вступлении в дело на основании части 5 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле № А74-4567/2024 допущен прокурор Республики Хакасия.  

Заявитель, ссылаясь на незаконность решения ответчика, поддержал заявленные требования.  

Представитель ответчика требования не признал, поддержал позицию, отраженную в отзыве и дополнительных пояснениях.  

Представитель прокурора поддержал письменную позицию и дополнения к ней, поддержал позицию ответчика.  

Третьи лица в судебное заседание не явились, регистрирующий орган 16.09.2024 направил отзыв, 09.10.2024 направил дополнительный отзыв, просил рассмотреть дело в отсутствие его представителя.  

ФИО2 19.12.2024 направила письменные пояснения. 

В соответствии с частями 2,5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дела в отсутствие третьих лиц.  

Исследовав представленные доказательства, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.  

ФИО1 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 21.05.2024. Основным видом деятельности указан - 01.43.1 Разведение лошадей, ослов, мулов, лошаков. В качестве дополнительных видов деятельности указаны: 01.45.1 Разведение овец и коз, 03.12 Рыболовство пресноводное, 03.12.3 Рыболовство любительское и спортивное, 03.22 Рыбоводство пресноводное, 03.22.5 Воспроизводство пресноводных биоресурсов искусственное, 68.20 Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом.  

Между администрацией города Черногорска (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) 02.12.2015 подписан договор аренды земельного участка № 3040Ю, согласно пункту 1.1 которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 1024700 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов с кадастровым номером 19:02:010201:5778, находящийся по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, слева от дороги М-54 «Енисей» Абакан-Красноярск (385 км), для сельскохозяйственного использования, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью.  

В соответствии с пунктом 2.1 договора, срок аренды участка устанавливается с 02.12.2015 до 02.12.2064.  

Актом от 02.12.2015 подтверждается передача участка. 

Согласно выписке из ЕГРН от 13.03.2024 договор от 02.12.2015 зарегистрирован 24.12.2015, номер государственной регистрации 19-19/002-19/202/009/2015-238/2.  

ФИО1 неоднократно обращался к ответчику с заявлением о выкупе арендованного земельного участка.  

В ответ на заявление от 23.11.2023 ФИО1 получил ответ ответчика от 04.12.2023, в котором указано на расположение участка в пределах береговой полосы, что препятствует выкупу участка.  

В ответ на заявление от 19.02.2024 ФИО1 получил ответ ответчика от 07.03.2024, в котором указано на расположение участка в пределах береговой полосы, пересечение участка с территорией садоводческих обществ «Текстильщик-4», «Пищекомбинат», что препятствует выкупу участка, а также установленное нецелевое использование участка, что подтверждено предостережениями Управления Росреестра по Хакасии.  

В ответ на заявление о выкупе спорного участка в льготном порядке от 24.04.2024 Комитет 13.05.2024 вынес оспариваемое решение № 1549, в котором указал на рассмотренное ранее подобное заявление, по которому вынесен отказ в предоставлении земельного участка. Кроме того указано на неустранение нарушений в виде ограничений (обременений) береговой линии р. Биджа. Комитетом принято решение о безосновательности очередного обращения и прекращении переписки с гражданином по данному вопросу.  

Полагая, что оспариваемый отказ, выраженный в письме от 13.05.2024 № 1549, нарушает его права и законные интересы, заявитель после регистрации в качестве  

индивидуального предпринимателя обратился в Арбитражный суд Республики Хакасия с настоящим заявлением.  

В ходе судебного разбирательства представитель ответчика поддержал все три основания отказа в выкупе спорного участка: нецелевое использование, пересечение с землями садовых обществ, расположение участка в пределах береговой полосы водного объекта на р. Биджа.  

Оценив доводы заявления, представленные доказательства, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.  

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.  

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.  

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.  

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого решения закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, в соответствии с частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагается на орган или лицо, которые приняли соответствующее решение.  

В соответствии с частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.  

Заявитель оспаривает решение Комитета от 13.05.2024. В суд заявление направлено 32.05.2024. Вышеизложенное свидетельствует о том, что заявитель не пропусти трехмесячный срок на обжалование решения ответчика.  

Пунктом 4 статьи 10 Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено право граждан, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у уполномоченных органов отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства при его использовании, на приобретение такого участка в собственность в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).  

Земельным кодексом к случаям приобретения в частную собственность публичных земель без проведения торгов отнесена продажа земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, лицу по истечении трех лет с момента заключения с ним договора аренды этого участка при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях порядка землепользования и подачи этим лицом заявления о заключении договора купли-продажи до истечения срока договора аренды (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3). При рассмотрении заявления о предоставлении земельного участка в собственность уполномоченный орган проверяет наличие оснований, препятствующих этому (пункт 5 статьи 39.17).  

Полоса земли вдоль береговой линии (границы водного объекта) водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водотоков протяженностью от истока до устья более десяти километров составляет двадцать метров. Каждый гражданин вправе пользоваться (без использования механических транспортных средств) береговой полосой водных объектов общего пользования для передвижения и пребывания около них, в том числе для осуществления любительского и спортивного рыболовства и причаливания плавучих средств (части 6, 8 статьи 6 Водного кодекса Российской Федерации). Приватизация земельных участков в пределах береговой полосы запрещается (пункт 8 статьи 27 Земельного кодекса).  

С учетом пояснений кадастрового инженера ФИО2 от 19.12.2024, с чем впоследствии согласился заявитель, в границы спорного земельного участка частично вошла береговая полоса водного объекта р. Биджа.  

Указанное исключает возможность выкупа земельного участка, следовательно, данное основание отказа ответчика суд признает законным.  

Иные основания для отказа в реализации преимущественного права выкупа арендуемого участка в письме не указаны.  

Вместе с тем, в процессе рассмотрения дела ответчик указал на нецелевое использование заявителем земельного участка, а также наложение границ спорного участка на земли садовых обществ. Указанные основания были изложены ответчиком в ответе от 07.03.2024.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.  

Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской  

Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ).  

В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи. Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора куплипродажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.  

По смыслу указанной нормы права арендатор имеет право на приобретение в собственность земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства без торгов при наличии следующих условий: арендатор пользуется участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет; заявление о заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока договора аренды; у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании участка. Иным словами, право на приобретение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения предоставлено не любому арендатору участка, а только лицу, которое надлежащим образом использовало этот земельный участок в период аренды.  

Законодатель закрепил механизм обеспечения защиты прав на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения исключительно тех арендаторов, которые доказали, что на протяжении длительного срока (более трех лет) могут надлежаще использовать и использовали предоставленные им земельные участки. Данный механизм преследует цели появления класса эффективных собственников сельскохозяйственных земель, сохранения устойчивого землепользования и более бережного отношения к земле как к природному ресурсу, используемому в качестве средства производства в сельском хозяйстве.  

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.04.2022 № 301-ЭС21- 27876 сформулирован правовой подход, согласно которому с учетом разъяснений Конституционного Суда Российской Федерации в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3, подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса и пунктом 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ правом на приобретение без торгов в собственность или новую аренду публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения, предоставленного для сельскохозяйственного производства, обладает только арендатор,  

добросовестно использующий земельный участок по указанному назначению и недопустивший (устранивший) нарушения законодательства Российской Федерации при использовании участка.  

Данный подход обусловлен спецификой земельных правоотношений, при которых публичному собственнику небезразлична личность покупателя (арендатора) земельного участка в связи с тем, что общественный интерес заключается в рациональном и эффективном использовании участка, в отношении которого заключается договор куплипродажи (новый договор аренды).  

Из приведенных правовых норм и разъяснений по их толкованию следует, что рассмотрение спора о приобретении арендатором в собственность публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения должно осуществляться исходя из оценки всех фактических обстоятельств дела, в частности соответствия арендатора установленным требованиям.  

Иное толкование закона означало бы возникновение возможности получения права на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения по льготной цене без торгов для лиц, непосредственно не осуществляющих сельскохозяйственную деятельность, что является недопустимым и не соответствующим цели введенного законодателем ограничения.  

Спорный земельный участок был предоставлен заявителю во владение и пользование по договору аренды земельного участка от 02.12.2015 для сельскохозяйственного производства сроком на 49 лет по 02.12.2064.  

В материалы дела ответчиком и Управлением Росреестра по Хакасии представлены документы по выездным обследованиям земельного участка: от 24.03.2023 – объявлено предостережение о недопустимости использования земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его разрешенным использованием, от 18.04.2024 - объявлено предостережение о недопустимости использования земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его разрешенным использованием.  

В акте выездного обследования от 15.04.2024 ведущим специалистом отдела государственного земельного надзора Управления Росреестра по Хакасии отражено, что при осмотре земельного участка , 05.09.2023, по результатам которого составлен акт, зафиксировавший, что земельный участок с кадастровым номером 19:02:010201:5778 частично огорожен, на участке имеются деревянные строения (домики), беседки с мангальной зоной, сено, хозяйственные постройки для содержания сельскохозяйственных животных. В сети Интернет имеется информация о месте нахождения «Баня на озере» «У Михалыча», схематические планы места нахождения, телефон для бронирования. Таким образом, контролирующим органом установлено осуществление ФИО1 деятельности по оказанию услуг отдыха граждан, что противоречит разрешенному использованию участка, указанному в ЕГРН.  

К акту приложены фотоматериалы, подтверждающие зафиксированные актом обстоятельства.  

В силу части 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2006 № 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства» (далее – Закон № 264-ФЗ) сельскохозяйственным производством признается совокупность видов экономической деятельности по выращиванию, производству и переработке соответственно сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, в том числе оказание соответствующих услуг.  

Согласно части 1 статьи 3 Закона № 264-ФЗ сельскохозяйственными товаропроизводителями признаются организация, индивидуальный предприниматель, осуществляющие производство сельскохозяйственной продукции (в том числе органической продукции, сельскохозяйственной продукции и продовольствия с улучшенными характеристиками), ее первичную и последующую (промышленную)  

переработку (в том числе на арендованных основных средствах) в соответствии с перечнем, утверждаемым Правительством Российской Федерации, и реализацию этой продукции при условии, что в доходе сельскохозяйственных товаропроизводителей от реализации товаров (работ, услуг) доля дохода от реализации этой продукции составляет не менее чем семьдесят процентов за календарный год.  

Материалы настоящего дела не содержат доказательств, подтверждающих соответствие ФИО1 признакам, указанным в части 1 статьи 3 Закона № 264-ФЗ.  

Более того, регистрация ФИО1 в качестве индивидуального предпринимателя осуществлена только 21.05.2024, то есть после вынесения ответчиком 13.05.2024 оспариваемого решения. В качестве основного вида деятельности при регистрации указано - разведение лошадей, ослов, мулов, лошаков, в качестве дополнительных видов отражены - разведение овец и коз, рыболовство пресноводное, рыболовство любительское и спортивное, рыбоводство пресноводное, воспроизводство пресноводных биоресурсов искусственное, аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом.  

Доказательств факта осуществления заявителем на спорном земельном участке сельскохозяйственного производства (для осуществления которого и был предоставлен в аренду земельный участок) в течение трех лет до даты обращения с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, доля дохода от которого составляет не менее чем семьдесят процентов за календарный год материалы дела не содержат.  

Актами проверок контролирующего органа не установлено факта ведения на спорном участке сельскохозяйственной деятельности. Напротив установлен факт нецелевого использования.  

Публичному собственнику небезразлична личность покупателя земельного участка в связи с тем, что общественный интерес заключается в рациональном и эффективном использовании участка, в отношении которого заключается договор купли-продажи. Законодатель закрепил механизм обеспечения защиты прав на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения исключительно тех арендаторов, которые доказали, что на протяжении длительного срока (более трех лет) могут надлежаще использовать и использовали предоставленные им земельные участки. Данный механизм преследует цели появления класса эффективных собственников сельскохозяйственных земель, сохранения устойчивого землепользования и более бережного отношения к земле как к природному ресурсу, используемому в качестве средства производства в сельском хозяйстве. Лицо, оспаривающее законность принятого соответствующим органом решения и настаивающее на заключении договора купли-продажи, должно доказать надлежащее использование им арендованного земельного участка по назначению, осуществление им хозяйственной деятельности в сфере сельскохозяйственного производства. Добросовестному арендатору при использовании земель для сельскохозяйственного производства представление соответствующих доказательств не может быть затруднительным. Такой подход препятствует приобретению земельного участка сельскохозяйственного назначения по льготной цене без торгов лицом, непосредственно не осуществлявшим сельскохозяйственную деятельность (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.04.2022 N 301-ЭС21-27876).  

При таких обстоятельствах у ответчика отсутствовали основания для предоставления заявителю испрашиваемого земельного участка в собственность без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 10 Закона № 101-ФЗ, указанное основание отказа суд признает законным.  

Рассмотрев основание отказа, заключающееся в пересечении спорного земельного участка с землями садовых обществ «Пищекомбинат» и «Текстильщик-4», суд не может признать его обоснованным, поскольку ответчиком не представлено надлежащих доказательств данного пересечения, в связи с отсутствием установленных границ земельного участка, принадлежащего СНТ «Пищекомбинат» и «Текстильщик-4».  

Чертежи земель садовых обществ 1994 года, представленные ответчиком, не могут достоверно подтвердить факт пересечения при фактическом отсутствии обществ в натуре.  

Более того, спорный участок сформирован ответчиком и поставлен на кадастровый учет 20.03.2014, следовательно, публичный собственник обязан был проверить какие либо пересечения земель до предоставления земельного участка.  

На основании изложенного, принимая во внимание законность отказа по двум основаниям, суд полагает, что отказ в части одного из трех оснований (даже при его незаконности) не нарушает прав заявителя, а требование заявителя не направлено на восстановление нарушенного права.  

В удовлетворении заявления следует отказать. Расходы по уплате государственной пошлине относятся на заявителя. 

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя ФИО1 о признании незаконным решения Комитета по управлению имуществом г. Черногорска от 13.05.2024 № 1549.  

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца с момента его принятия. Жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.  

Судья Г.И. Субач