ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-4740/2021

г. Вологда

18 февраля 2022 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2022 года.

В полном объёме постановление изготовлено 18 февраля 2022 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Ралько О.Б., судей  Колтаковой Н.А. и Черединой Н.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

при участии индивидуального предпринимателя ФИО2 представителя  ФИО3 по доверенности от 29.10.2020, от индивидуального предпринимателя ФИО4 представителя ФИО5 по доверенности от 10.08.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО4 на решение Арбитражного суда Архангельской области от 14 декабря 2021 года по делу № А05-4740/2021,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (адрес: город Архангельск; ОГРНИП 305290221500011, ИНН 

<

***>; далее – ФИО2) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (адрес: город Вологда; ОГРНИП 304352521100085, ИНН 

<

***>;                     далее – ФИО4) о расторжении долгосрочного договора аренды                            от 10.11.2016, признании нежилых помещений общей площадью 86,1 кв. м возвращенными 04.11.2020, и взыскании с ФИО4 обеспечительного взноса в размере 103 107 руб. 91 коп. (с учетом уточнения требований, принятого судом).

ФИО4 обратился в суд со встречным исковым заявлением к ФИО2 о расторжении долгосрочного договора аренды нежилых помещений от 10.11.2016, о возложении обязанности на ФИО2  в день расторжения договора освободить помещения от имущества и передать ФИО4 по акту приема-передачи; о взыскании 1 290 414 руб. 85 коп., в том числе 815 570 руб. 29 коп. долга по уплате базовой и эксплуатационной частей постоянной арендной платы за период с 23.03.2021 по 31.10.2021, и 474 844 руб. 56 коп.  неустойки, начисленной за период с 11.04.2021 по 07.10.2021, и с 08.10.2021 по день фактической оплаты долга (с учетом уточнения требований, принятого судом).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен  индивидуальный  предприниматель  ФИО6 (далее - ИП ФИО6).

Решением суда от 14.12.2021 по настоящему делу первоначальный иск удовлетворен частично. Судом признаны переданные ФИО2 по долгосрочному договору аренды от 1.11.2016  нежилые помещения № 3.28 площадью 38,2 кв. м, № 3.29 площадью 47,9 кв. м, общей площадью 86,1 кв. м, в том числе торговая площадь 57,4 кв. м, расположенные на третьем этаже здания торгово-развлекательного центра по адресу: Архангельская область, городской округ «Город Архангельск», 

<

...>, возвращенными ФИО4 04.11.2020; с ФИО4 в пользу  ФИО2  взыскано 103 107 руб. 91 коп. долга. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано. В удовлетворении встречных исковых требований отказано в полном объеме.  

ФИО4  с решением суда не согласился в части удовлетворения требований ФИО2, а также в части отказа в удовлетворении требований ФИО4, и обратился с жалобой, в которой просит решение суда отменить в указанной части, в удовлетворении заявленных                           ФИО2 требований отказать, требования ФИО4 удовлетворить в полном объеме (за исключением требования о расторжении долгосрочного договора аренды от 10.11.2016). Мотивируя апелляционную жалобу, ссылается на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального и процессуального права. 

В судебном заседании представитель ФИО4  поддержал доводы, изложенные в жалобе.

ФИО2 в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании апелляционной инстанции с доводами, в ней изложенными, не согласились, просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

         В остальной части решение суда сторонами не оспаривается.

ИП ФИО6 отзыв на жалобу не представил, надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания апелляционной инстанции, представителей в суд не направил, в связи с этим дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Заслушав пояснения представителей ФИО4 и ФИО2, исследовав доказательства по делу, проверив в порядке части 5 статьи 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда в оспариваемой части, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, ФИО4 принадлежит на праве собственности нежилое здание  -  торгово-развелкательный центр, расположенный по адресу : Архангельская область, городской округ «Город Архангельск», 

<

...>,  дата государственной регистрации права 13.10.2016             № 29-29/001/144/2016-119/1, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от  02.12.2020.   

Между ФИО4 (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) 10.11.2016 заключен долгосрочный  договор аренды (далее  –  договор от 10.11.2016, договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное пользование (аренду) нежилые помещения № 3.28 площадью 38,2 кв. м, № 3.29 площадью 47,9 кв. м, общей площадью                    86,1 кв. м, в том числе торговая площадь 57,4 кв. м, расположенные на третьем этаже здания торгово-развлекательного центра по адресу: Архангельская область, городской округ «Город Архангельск», 

<

...>. Границы арендуемых помещений обозначены линиями в красном цвете на фрагменте поэтажного плана, являющегося приложением 1 к настоящему договору.

Помещения переданы по акту приема-передачи помещений                           от 10.11.2016. 

Согласно пункту 6.1 договора, настоящий договор вступает в силу со дня его государственной регистрации и действует по 10.11.2018 включительно.

Договор зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее – управление)  23.06.2017.

Между арендодателем и арендатором 12.07.2018 заключено дополнительное соглашение к договору, в котором стороны пришли к соглашению продлить срок действия договора по 31.10.2021 включительно. Соглашение зарегистрировано управлением 27.08.2018.

Пункт 2.3.3 договора устанавливает, что арендатор обязуется своевременно и в полном объеме вносить арендную плату и иные платежи по договору.  

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата состоит из постоянной и переменной составляющих.

Согласно пункту 3.3 договора постоянная составляющая арендной платы состоит из суммы денежных средств, равной базовой части, эксплуатационной части, дополнительной части.

В силу пунктов 3.3.1.3 и 3.3.2.3 договора выплата базовой и эксплуатационной частей постоянной составляющей арендной платы должна производиться не позднее 10 числа текущего месяца за месяц, следующий за текущим.

В соответствии с пунктом 5.2.1 договора, в случае (наступление любого из нижеперечисленных случаев): невыполнения (ненадлежащего выполнения) арендатором любого из обязательств по оплате арендной платы (любой из составляющих арендной платы/частей, составляющих арендную плату) в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,5 (Ноль целых и пять десятых)% от суммы задолженности за каждый полный/неполный день просрочки  каждого обязательства. Неустойка исчисляется за каждый день просрочки (начиная с первого дня просрочки), до дня окончательного погашения задолженности (включительно)

Согласно пункту 6.5.1  договора, по требованию арендатора настоящий договор может быть досрочно расторгнут судом при условии предварительного обращения к арендодателю с письменной претензией об устранении соответствующих недостатков и неустранении арендодателем указанных недостатков в течение 10 (Десяти) дней с момента получения претензии, в следующих случаях: арендодатель не предоставляет арендуемые помещения арендатору либо создает препятствия пользованию арендуемыми помещениями в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданные арендатору арендуемые помещения имеют препятствующие пользованию ими недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра арендуемых помещений или проверки их исправности при заключении договора; арендуемые помещения в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажутся в состоянии. непригодном для использования; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт арендуемых помещений в разумные сроки.

Арендатор 02.10.2020 получил от арендодателя уведомление о расторжении договора аренды, в котором со ссылкой на пункт 6.4.1 договора сообщил о своем отказе от исполнения договора с даты (последний день действия договора), в которую истекают 30 дней с момента получения уведомления; просил до даты расторжения договора освободить арендуемые помещения и передать их по акту приема-передачи в последний день действия договора.

Истец направил в адрес ответчика письменные возражения от 14.10.2020, в которых сослался на отсутствие фактов нарушения договора.

Поскольку арендатор помещение не освободил, помещение освобождено  арендодателем помимо воли арендатора и арендодателем 31.10.2020 заключен краткосрочный договор аренды  с ИП ФИО6 (новый арендатор). Помещение по акту приема–передачи передано новому арендатору 05.11.2020. 

ФИО2 обратился в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к ФИО4 с требованием о признании одностороннего отказа от исполнения договора от 10.11.2016, оформленного уведомлением от 02.10.2020, недействительным.  

Решением Арбитражного суда  Архангельской области от 25.12.2020 по делу № А05-12254/2020, оставленным без изменения постановлениями Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2021 и Арбитражного суда Северо-Западного округа  от 13.07.2021, признан недействительным односторонний отказ ФИО4, оформленного уведомлением от 02.10.2020, от исполнения договора от 10.11.2016.

ФИО2 направил ФИО4 требование  о предоставлении ФИО7 доступа (открыть входную дверь и впустить внутрь) в арендуемые на основании договора от 10.11.2016 нежилые помещения.

Поскольку доступ ему не предоставлен, о чем истцом оставлены акты                      от 05.03.2021, 10.03.2021, истец направил ответчику требование                                   от  31.03.2021 о расторжении договора аренды.      

В соответствии с соглашением между ФИО4 и третьим лицом, краткосрочный договор аренды  от 31.10.2020  расторгнут 22.03.2021, спорные помещения возвращены третьим лицом арендодателю (ФИО4).

 Как указывает ФИО4, в помещения возвращены вещи                   ФИО2 Истцу ответчиком направлялись уведомления о передаче спорных помещений  истцу  в пользование.  

ФИО2 зашел в рассматриваемые помещения 15.04.2021, с  учетом позиции арендодателя, что в нем находилось имущество именно  только  арендатора, потребовал передать ему  имущество по акту приема–передачи, что представитель арендодателя сделать отказался.  Спорные помещения по акту приема–передачи истцом  приняты от арендодателя не были.      

Впоследствии,  ссылаясь на то обстоятельство, что ответчик препятствовал в пользовании помещениями, истец обратился с рассматриваемым первоначальным иском, ссылаясь на положения статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и пункта 6.5.1  договора, заключенного с ответчиком.       

ФИО4, полагая, что после возврата помещения третьим лицом, с 23.03.2021 арендатор продолжает пользоваться  помещением, поскольку в нем расположены принадлежащие ФИО2 вещи, обратился со встречным иском к ФИО2 о взыскании арендной  платы и  неустойки, а также о расторжении договора на основании статьи 619 ГК РФ  и о возложении на ФИО2 обязанности освободить спорные  помещения от принадлежащего арендатору имущества. 

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя  первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречного иска, правомерно руководствовался следующим.

Как установлено статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. По общему принципу, изложенному в пункте 1 статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства, одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По смыслу положений статей 606, 614 ГК РФ гражданское законодательство связывает обязанность арендатора по внесению арендной платы с фактом пользования арендованным имуществом. Соответственно, названная обязанность прекращается при прекращении пользования.    

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Аналогичные положения предусмотрены пунктом 6.5.1 спорного договора.

Пункт 1 Постановления  Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» устанавливает, что  оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. 

Истец при рассмотрении дела в суде первой инстанции сослался на то, что фактически помещения выбыли из владения истца, он утратил возможность ими пользоваться в результате действий арендодателя 04.11.2020 по освобождению помещений (самовольный вынос имущества арендатора без участия последнего) и передачи 05.11.2020 по акту приема-передачи помещений ИП ФИО6, в результате действий которого помещения оказались в состоянии, непригодном для их использования по назначению: требуется ремонт помещений и восстановление торгового оборудования и технических средств; а также неисполнение требований истца о предоставлении фактического доступа  в помещения (требования от 10.11.2020, 04.03.2021, акты от 02.11.2020, 05.03.2021, 10.03.2021).

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что действия  арендодателя не являются разумными, соответствующими обычному поведению сторон в данной ситуации. Судом учтены судебные акты по делу                 № А05-12254/2020, наличие в материалах дела доказательств того, что ответчик препятствовал в пользовании спорными помещениями арендатором, в том числе с учетом передачи  данных помещений с 05.11.2020 по 22.03.2021 в аренду третьему лицу, имеющихся в деле доказательств, в том числе видеозаписей того, что после заключения договора аренды от 30.10.2020 с третьим  лицом, имущество, принадлежащее ответчику, из помещений убрано помимо  воли  и без участия истца, для размещения товаров нового арендатора. При этом  по акту приема-передачи перемещенное  имущество в ноябре 2020 года истцу не было передано, опись не составлялась. Впоследствии, имущество арендатора перемещено снова без участия истца в спорные помещения (объем не установлен).         

Согласно пункту 2.1.1  спорного договора, помещение арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема- передачи.

В данном случае истец после вступления решения суда  по делу                                № А05- 12254/2020 в законную силу требовал предоставления помещений в пользование, доступ в помещение предоставлен истцом ответчику 15.04.2021. Однако по акту приема-передачи в соответствии с положениями пункта  2.1.1 договора,  ни помещение,  ни принадлежащее ФИО2 имущество, арендодателем  обратно истцу не передано. 

Судом правомерно отклонены ссылки ответчика  на  уведомления в адрес истца  о доступе в помещения,  акты внесудебной  экспертизы от 30.11.2021                  № 0576-09-00113 и от 27.04.2021 № 057-09-00023, поскольку указанные документы также не подтверждают принятие ФИО2 в аренду спорных помещений после 04.11.2020, имущество, которое размещено в марте 2021 года в данных помещениях, размещалось не  самим арендатором, а помимо его воли и без его участия.   

Между тем суд, с учетом положений пункта 3 статьи 453 ГК РФ указал, что при расторжении договора в судебном порядке он расторгается на будущее время (с момента вступления в законную силу решения суда) и поскольку срок действия спорного договора истек 31.10.2021 отказал в удовлетворении требований о расторжении спорного договора. В указанной части решение суда сторонами не оспаривается.

 Вместе с тем, с учетом вышеприведенных выводов суда, с которыми апелляционная инстанция согласна, суд пришел к верному заключению о наличии оснований для удовлетворения требований истца в части признания того, что спорные помещения переданы арендодателю 04.11.2020 (в материалах дела представлены доказательства передачи 05.11.2020 помещений ответчиком в аренду третьему лицу). Податель жалобы доказательств пользования помещениями истцом после указанной даты в материалы дела не представил и вышеуказанные выводы суда не опроверг.

Доводы подателя жалобы о том, что с 05.03.2021 он был готов передать истцу спорные помещения и на нахождение в них имущества истца, не имеют правового значения для дела. Как указано выше, спорные помещения 05.11.2000 переданы в аренду третьему лицу с изъятием из них имущества истца, обратно истцу указанные помещения ответчиком не передавались, соответствующие доказательства в материалах дела отсутствуют. То, что ответчик самовольно сначала освободил спорные помещения от имущества арендатора, а в последствии возвратил их в спорные помещения, не свидетельствует о продолжении арендных отношений между сторонами. 

В части требований истца о взыскании обеспечительного взноса суд также пришел к правомерному выводу о наличии оснований для его удовлетворения.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, обеспечительный взнос уплачен истцом в соответствии с пунктами 4.1.3, 4.1.9 договора платежными поручениями от 26.09.2016  № 001 на сумму  95 150 руб., 17.11.2017 № 81 - 7957 руб. 91 коп.

 Между тем, согласно пункту 4.1.6 договора обеспечительный взнос возвращается арендатору в случае истечения срока действия договора (досрочного расторжения договора).

Учитывая, что срока действия договора истек, обеспечительный платеж подлежит возврату истцу. В этой связи суд правомерно удовлетворил требования истца в указанной части.

В части встречного иска с учетом вышеизложенных выводов у суда первой инстанции оснований для его удовлетворения не имелось.

Таким образом, содержащиеся в жалобе доводы не содержат фактов, которые влияли бы на законность и обоснованность решения в оспариваемой части. Они не опровергают выводы суда первой инстанции по существу рассмотренного дела, а выражают несогласие с ними, что не является основанием для отмены оспариваемого решения.

Судебный акт первой инстанции принят при полном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, нормы процессуального и материального права применены судом верно, с учетом конкретных обстоятельств дела, содержащиеся в нем выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, судом первой инстанции не нарушено единообразие в толковании и применении норм права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства, основания для отмены решения суда по заявленным доводам, а также для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

 В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

 Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 14 декабря               2021 года по делу № А05-4740/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО4 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

О.Б. Ралько

 

Судьи

Н.А. Колтакова

Н.В. Чередина