РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-6051/21-1-25

г. Москва

08 июля 2021 г.

Резолютивная часть решения объявлена 07 июля 2021 года

Полный текст решения изготовлен 08 июля 2021 года

Арбитражный суд в составе судьи  Коноваловой Е.В. 

при ведении протокола секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 

<

***>) к ООО "РЕАЛТОРГ" (125183, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>) о взыскании 378562 руб. 97 коп. долга за период с 01.01.2020 по 16.11.2020, 9874 руб. 02 коп. пени за период с 10.01.2020 по 16.11.2020 по договору от 09.02.2015 № 00-00037/15

при участии представителей: от истца – ФИО2 по дов. от 18.12.20, от ответчика – ФИО3 по дов. от 20.05.19

УСТАНОВИЛ:

Иск, с учетом принятого судом уточнения,  заявлен о  взыскании 378562 руб. 97 коп. долга за период с 01.01.2020 по 16.11.2020, 9874 руб. 02 коп. пени за период с 10.01.2020 по 16.11.2020. Требования основаны на том, что ответчиком (арендатором) в указанный период не внесены арендные платежи за помещение, арендованное по заключенному сторонами договору от 09.02.2015 № 00-00037/15.

В судебном заседании истец уточненные требования поддержал, представил письма Департамента, которыми арендатору сообщалось о приостановлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства». Ответчик против требований возражал по изложенным в отзыве мотивам, указывая на то, что Департамент незаконно уклонялся от заключения договора купли-продажи, чем, в нарушение ст. 10 ГК РФ принуждал ответчика к оплате арендных платежей.

Ходатайство ответчика о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу решения по делу А40-61366/20 отклонено судом, поскольку отсутствует невозможность рассмотрения настоящего дела.

Оценив представленные письменные доказательства в полном объеме по правилам ст. 71 АПК РФ, заслушав объяснения представителей, суд приходит к выводу об удовлетворении иска.

Судом установлено, что  между истцом  Департаментом городского имущества города Москвы (арендодателем)  и ответчиком  ООО «РЕАЛТОРГ» (арендатором) по итогам аукциона  заключен договор аренды от 09.02.2015 № 0000037/15 нежилого помещения площадью 70 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>. 

Срок договора аренды установлен с 29.12.2014 по 29.12.2024.

Согласно п. 5.4.4 Договора аренды от 09.02.2015 № 00-00037/15 арендатор  обязан вносить арендную плату в порядке и в сроки, установленные договором, а в случае получения уведомления об изменении арендной платы – в соответствии с указанным уведомлением.

В соответствии с п.6.1 договора арендная плата установлена по результатам аукциона и составила 471800 руб. в год на первый год аренды. Этим же пунктом предусмотрена возможность изменения арендной платы в случае централизованного изменения ставок и/или коэффициентов к ставкам арендной платы.

Пунктом 6.5 договора предусмотрено, что арендная плата с учетом коэффициента-дефлятора подлежит обязательной уплате арендатором без дополнительных соглашений и внесения изменений в договор аренды.

В соответствии с п.13.3 договора оплата арендной платы производится ежемесячно.

Уведомлением от 11.12.2019 Департамент известил арендатора об установлении с 01.01.20 арендной платы в размере 431274 руб. в год без НДС (6161 руб. в месяц) с указанием на необходимость оплаты до 5-го числа текущего месяца.

Согласно иску, установленная договором обязанность по своевременному перечислению арендной платы не исполнена ответчиком с 01.01.2020 по 16.12.2020 не исполнена. Ответчиком допустимых доказательств оплаты (платежных поручений) не представлено.

Доводы отзыва о злоупотреблении Департаментом правами при рассмотрении заявления о выкупе помещения судом рассмотрены и отклоняются.

Арендатор в добровольном порядке принял на себя обязательство оплачивать арендные платежи. Договор заключен до 2024 года.

Законодательством не предусмотрено, что в случае подачи арендатором заявления о выкупе и истечения установленных частью 3 статьи 9 Закона 159-ФЗ сроков у арендатора прекращается обязанность оплаты арендной платы за помещение, в отношении которого подано заявление о выкупе.

Согласно пункту 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Заключение договора купли-продажи прекращает на будущее время обязательство по внесению арендной платы за нежилые помещения. С момента заключения названного договора купли-продажи изменяется основание владения арендованным имуществом: основанием владения становится не договор аренды, а договор купли-продажи. Указанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 N 4408/11 по делу N А68-6859/10.

Из указанных норм права и их толкования высшей судебной инстанцией следует, что обязанность оплаты аренды прекращается с момента  заключения договора купли-продажи.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы по делу А40-178562/19-60-1443 от 26.08.20 Департамент был понужден заключить с ответчиком договор купли-продажи.

Решение вступило в законную силу 17.11.20. 

Таким образом, с указанного момента договорная обязанность по оплате арендных платежей прекратилась.

Требования заявлены Департаментом о взыскании долга, возникшего по 16.11.20, что является правом Департамента.

Согласно пункту 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. 

Согласно ч.5 ст. 10 ГКРФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Добросовестность истца предполагается, пока ответчиком, ссылающимся на недобросовестность арендодателя, в порядке ст. 65 АПК РФ не доказано иное.

Следовательно, ссылаясь на ст. 10 ГК РФ, ответчик должен доказать, что:

- Департамент осуществляет права исключительно во вред  другому лицу;

- действует в обход закона с противоправной целью;

- использует свои права в целях ограничения конкуренции и злоупотребления доминирующим положением на рынке.

Департамент, как орган, представляющий собственника государственного имущества в порядке ст. 124, 125 ГК РФ, не допускал ограничения конкуренции и не злоупотреблял доминирующим положением на рынке, поскольку не является монополистом на рынке нежилой недвижимости. 

При рассмотрении настоящего дела не установлены обстоятельства, свидетельствующие о том, что Департамент действовал исключительно с намерением причинить вред арендатору, либо действовал в обход закона с противоправной целью.

Ответчиком недобросовестность Департамента не доказана.

Из материалов дела следует, что арендатор обратился за выкупом 03.09.2018.

На данное обращение Департаментом было дано сообщение о приостановлении  оказания государственной услуги от 17.09.18 на 23 рабочих дня в соответствии с п.2.9.1.2.3 Административного регламента для обеспечения внесения сведений о вновь созданном объекте недвижимости в результате разделения ранее учтенного в государственном кадастре (в случае, если объект недвижимости, в отношении которого подан запрос, является частью объекта недвижимости, являющегося собственностью города Москвы).

В письме от  30.10.2018 Департамент уведомил арендатора о том, что в целях последующей регистрации права собственности на выкупаемый объект необходимо поставить данный объект на кадастровый учет, нежилое помещение не сформировано в качестве самостоятельного объекта недвижимости и входит в состав являющегося собственностью г. Москвы объекта площадью 367,8 кв.м. В этом письме Департамент также сообщил арендатору, что срок приостановления оказания услуги истек, нежилое помещение 70 кв.м на кадастровый учет не поставлено, поскольку ГБУ МосгорБТИ сообщило о невозможности проведения кадастрового учета ввиду наличия в помещении несанкционированного переустройства (изменение входной группы, устройство перегородок с дверными проемами на лестничном марше, устройство перегородок и подиума под сантехническим оборудованием).

Из решения по делу № А40-178562/19-60-1443 не усматривается, что судом был установлен факт отсутствия указанных в письме от 30.10.18 обстоятельств несанкционированного переустройства, препятствующего кадастровому учету обособленной части помещения площадью 70 кв.м.

Доказательств, опровергающих изложенные в письме от 30.10.18 сведения о наличии несанкционированного переустройства, ответчиком не представлено.

Поскольку срок приостановления оказания государственной услуги истек и не были устранены причины приостановления, письмом от 30.10.18 Департамент отказал в предоставлении государственной услуги, что предусмотрено пунктом 2.10.1.1 Административного регламента.

Согласно пункту 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134, по смыслу закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

В соответствии с пунктами 1.5 и 1.5.1 Порядка выполнения работ и (или) предоставления услуг Государственным бюджетным учреждением города Москвы Московское городское бюро технической инвентаризации, утвержденным Приказом Департамента городского имущества г. Москвы от 07.08.2017 N 192, выполнение работ по технической инвентаризации, кадастровых работ, работ по проектированию, работ по оценочной деятельности осуществляется по обращениям собственников, владельцев, пользователей, иных правообладателей объектов (в том числе органов государственной власти и местного самоуправления), а также по обращениям застройщиков объектов. При этом в качестве заявителей могут выступать физические лица, в том числе физические лица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей,   а также юридические лица, органы государственной власти и органы местного самоуправления (далее также - юридические лица).

Ответчик, являвшийся  правообладателем помещения по действующему договору аренды, имел право обратиться за узаконением переустройства.

Ответчиком не доказано, что невозможность завершения действий, связанных с постановкой на кадастровый учет данного помещения и государственной регистрацией на него права, возникла исключительно по вине Департамента, действовавшего с  намерением причинить вред арендатору (ст. 10 ГК РФ).

В судебном заседании ответчиком не представлено доказательств регистрации перехода права собственности на помещение.

Иск о понуждении заключить договор купли-продажи по делу № А40-178562/19-60-1443 был подан арендатором 10.07.19. В рамках указанного дела проводилась экспертиза рыночной стоимости имущества, поскольку между сторонами возникли разногласия по цене (стр. 6 решения по делу № А40-178562/19-60-1443).  При этом ответчиком не представлено доказательств, что установленная решением суда рыночная стоимость соответствовала его предложению по цене объекта и Департамент неправомерно возражал против предложенной ответчиком цены.

Все это время имущество находилось во владении арендатора, арендатор пользовался имуществом, т.е. получал встречное предоставление по договору, извлекал прибыль от использования, но  при этом у арендатора не возникало обязанности уплачивать выкупные платежи с процентами по договору купли-продажи. 

Поскольку законная обязанность оплачивать арендные платежи прекратилась с даты вступления в законную силу решения суда о понуждении заключить договор купли-продажи, у истца есть законное право понуждения ответчика к исполнению договорной обязанности по уплате арендных платежей до даты указанного события.

Поскольку ответчиком не доказано, что реализуя данное право, Департамент нарушает ст. 10 ГК РФ, задолженность за период с 01.01.20 по 16.11.20 подлежит взысканию на основании ст.ст. 309-310, 614 ГК РФ.

За нарушение договорных обязательств по оплате арендной платы пунктом 7.2 договора предусмотрены пени в размере 1/300 ставки рефинансирования.

Расчет, произведенный истцом, ответчиком по существу не оспорен, основания снижения судом не установлены. Пени взыскиваются на основании ст. 330 ГК РФ.

Госпошлина, от уплаты которой истец освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 АПК РФ, 

РЕШИЛ

Взыскать с ООО "РЕАЛТОРГ" в пользу ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ 378562 руб. 97 коп. долга и 9874 руб. 02 коп. пени.

Взыскать с ООО "РЕАЛТОРГ" в доход федерального бюджета 10769 руб. госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия  в порядке, установленном ст.ст.  257-260 АПК РФ.

Судья                                Е.В. Коновалова