Арбитражный суд

Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                          Дело № А81-6832/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 июня 2024 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                   Рахматуллина И.И.,

судей                                                                  Сириной В.В.,

ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение от 15.12.2023 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа и постановление от 18.03.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А81-6832/2023 по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания Альфа» (649000, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании права собственности,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамента по управлению муниципальным имуществом города Губкинского, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу,

при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 (доверенность от 16.06.2023),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, предприниматель, ИП ФИО2) обратилась в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная Компания «Альфа» (далее – ответчик, общество, общество «СК Альфа») о признании права собственности на объект недвижимости - здание общежития (далее – общежитие), расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Губкинский, территория Пурпе-1, промзона, производственная база на земельном участке 89:05:030605:9, общей площадью 1112,2+/-0,50 кв.м.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент по управлению муниципальным имуществом города Губкинского (далее –Департамент), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу (далее – Управление).

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 15.12.2023, оставленным без изменения  постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2024 по делу № А81-6832/2023, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с указанными решением и постановлением, предприниматель обратился с кассационной жалобой, в которой просил его отменить и направить делона новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В качестве обоснования доводов жалобы предприниматель сослался на то, что он является собственником земельного участка с кадастровым номером 89:05:030605:9, соответственно, имеет права возводить на нем здания и сооружения, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Общежитие расположено на данном участке и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, права и законные интересы других лиц и смежных землепользователей не нарушает; правопритязаний от иных лиц на спорный объект не имеется. Ранее участок и общежитие принадлежали обществу «СК Альфа», которое продало их предпринимателю по договору от 16.12.2022 в составе «имущественного комплекса». Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку (пункт 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22)).

По мнению предпринимателя, следует применять редакцию закона, которая действовала на момент принятия искового заявления; распоряжение Правительства Российской Федерации от 31.10.2023 № 3041-р «О внесении изменений в перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, утв. распоряжением Правительства РФ от 16.11.2021 № 3214-р» (далее – распоряжение № 3041-р) издано после принятия иска к производству, соответственно, оно не применимо к настоящим правоотношениям.

Предприниматель считает, что судами не были правильно применены положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ); суды не оценили признание иска со стороны общества; кроме того, нарушено право истца на подачу ходатайства о назначении экспертизы.

В судебном заседании представитель предпринимателя доводы жалобы поддержал.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, отзывы не представители.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 16.12.2022 между обществом «СК Альфа» (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества и земельного участка № 1 (далее – договор № 1), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора следующее недвижимое имущество:

- земельный участок с кадастровым номером 89:05:030605:9, общей площадью 25 737 кв. м, расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Губкинский, территория Пурпе-1, промзона, производственная база (далее –участок);

- холодный склад с кадастровым номером 89:05:030605:5300, расположенный на участке;

- склад закрытого хранения № 2 с кадастровым номером 89:05:030301:2019, расположенный на участке;

- комплектно-модульная котельная с двумя котлами «Компакт-А» с кадастровым номером 89:05:000000:18443, расположенная на участке;

- газопровод высокого давления Ду50 Ру=0,45Мпа с кадастровым номером 89:05:000000:18442, расположенный на участке;

- административно-бытовой корпус на 20 работающих с кадастровым номером 89:05:030605:5167, расположенный на участке.

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 89:05:030605:9, общей площадью 25 737 кв.м, зарегистрировано за предпринимателем в установленном законом порядке 22.12.2022, что подтверждено выпиской из ЕГРН (т. 1, л.д. 103).

Согласно выписке из ЕГРН от 22.12.2022, земельный участок с кадастровым номером 89:05:030605:9, относится к категории земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; виды разрешенного использования – размещение склада закрытого хранения № 2.

Кроме того, 16.12.2022 между обществом «СК Альфа» (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор № 2 купли-продажи здания общежития (далее – договор № 2), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора недвижимое имущество: общежитие, назначение: жилое, площадью 1113,5 кв. м, этажность – 2, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, Пуровский район, пос. Пурпе-1, производственная база общества «СК Альфа».

Управление в уведомлении от 28.12.2022 отказало в регистрации перехода права собственности от общества «СК Альфа» к ФИО4 на здание общежития по причине отсутствия записи о праве собственности за обществом.

Предприниматель направил ответчику претензию от 28.02.2023, в ответ на которую последний указал, что предоставить документы о кадастровом учете и первоначальной регистрации права собственность на объект недвижимости – общежитие – не представляется возможным ввиду того, что здание строилось в переходный период законодательства, возведение окончено в 2005 году. В момент начала постройки действовали иные нормы градостроительного и земельного законодательства, что по итогу возведения здания затруднило возможность регистрации и постановки на кадастровый учет.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 8, 8.1, 12, 131, 209, 218, 219, 223, 549, 551 ГК РФ, Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), учитывая правовую позицию, изложенную в Постановлении № 10/22, пришел к выводу, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 16.12.2022 права собственности у истца не порождает, поскольку право собственности на здание у ответчика также не возникло.

Поддерживая названные выводы суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции дополнительно отметил, что в отсутствие факта уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности заявленное требование направлено на обход законодательно установленной процедуры государственной регистрации права на объект недвижимости. Кроме того, апелляционными судом указано на отсутствие совокупности условий для признания права собственности, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ. Судом обращено внимание на то, что землеустроительная экспертиза № Р-19/2023/ОКС, выполненная ООО «Геосфера», проведена негосударственной судебно-экспертной организацией, что не соответствует распоряжению № 3041-р.

Помимо этого, суд апелляционной инстанции, сославшись на положения пункта 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – Постановление  № 44), указал, что в данном случае к участию в деле в качестве ответчика орган местного самоуправления истцом не заявлен, а признание иска ответчиком – обществом «СК «Альфа» не является безусловным основанием для удовлетворения иска. В любом случае, в силу пункта 44 Постановления № 44, принятие судом признания ответчиком иска о признании права собственности на самовольную постройку невозможно без установления обстоятельств, при которых в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ может быть удовлетворено такое требование. Таких обстоятельств в рассматриваемом случае не установлено.

Выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам и применимому к спорным правоотношениям законодательству.

Правовой режим самовольной постройки закреплен в статье 222 ГК РФ, нормами которой в том числе предоставлена возможность при определенных обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот. Одновременно нормы указанной статьи регулируют различные по своей правовой природе правоотношения, как административные (связанные с совершением публичного деликта – строительства с нарушением норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных и строительных норм и правил, регулирующих проектирование и строительство и т.п.), так и частноправовые.

Признаки самовольной постройки являются исчерпывающими и отражены в пункте 2 Постановления № 44. Так, самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

В пункте 3 статьи 222 ГК РФ, пунктах 39-40 Постановления № 44 содержатся условия, при наличии совокупности которых возможно признание права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, поскольку по общему правилу самовольное строительство запрещено, а самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом. В этой связи судебной практикой установлены правовые позиции, связанные с поведением заявителя, которые необходимо учитывать  при рассмотрении подобного рода споров, в частности:

- право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»);

- признание права собственности может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить соответствующие правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленном нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014);

- иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения (например, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения) (пункт 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020).

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. Поэтому возникновение права собственности по пункту 3 статьи 222 ГК РФ является первоначальным способом приобретения вещного права на объект недвижимости в порядке исключения при определенных условиях не ранее, чем вступит в законную силу соответствующее решение суда об удовлетворении такого иска, направленного на легализацию не возникшего до этого момента права собственности истца на такой объект.

По своей сути требование о признании права собственности на самовольную постройку является не установительным (подтверждает объективно существующее состояние и положение дел), а преобразовательным (требование направлено не на констатацию существующего положения вещей, а на его изменение (преобразование) – на создание нового права, которого до обращения в суд не существовало несмотря на все имеющиеся к тому предпосылки); решение суда выполняет функцию основания возникновения права. Требование о признании права на самовольную постройку может быть предъявлено в ситуации, когда право приобретается первоначальным способом, в частности, когда истец за свой счет возводит новый объект и должен стать его собственником, но ввиду отсутствия тех или иных документов регистрация права затруднительна.

В случае же, когда самовольная постройка приобретается у лица, осуществившего ее строительство (производный способ), и если право собственности у такого лица в установленном порядке никогда не регистрировалось, то правила пункта 3 статьи 222 ГК РФ о преобразовательном иске о признании права собственности применению не подлежат. Таким образом, в такой ситуации для признания права собственности по пункту 3 статьи 222 ГК РФ необходимо, помимо указанных в нем условий, первоначально установить наличие у продавца права на такое имущество и возможность его отчуждения. Отсутствие этого влечет невозможность удовлетворения требования о признании права собственности.

Как верно указано судами первой и апелляционной инстанций, право на общежитие за обществом «СК Альфа» не регистрировалось, в связи с чем оснований для перехода права к покупателю (предпринимателю) не имелось (договор купли-продажи заключен в отношении имущества, которое не могло быть объектом прав (самовольная постройка)).

Даже если договор купли-продажи недвижимого имущества заключен между истцом и ответчиком и истец уплатил ответчику предусмотренную договором цену, право собственности на имущество у него не возникло, как не возникло и право на признание права собственности по пункту 3 статьи 222 ГК РФ.

Фактически предприниматель, обратившись в суд с требованием о признании права собственности на общежитие, по существу просит суд признать за ним право, отсутствующее у него на момент предъявления иска, а потому оснований для удовлетворения данного требования не имелось, о чем судами сделан обоснованный вывод.

Доказательств невозможности признания права собственности за обществом (в частности, отказ обществу в судебном порядке) до подачи предпринимателем настоящего иска не представлено. Само по себе отсутствие у предпринимателя и общества документов, необходимых для государственной регистрации права на спорный объект, не может являться основанием для признания за предпринимателем этого права в обход установленных правил (постановление Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 № 4464/12).

Ссылка предпринимателя на признание обществом иска не имеет правового значения и не влечет удовлетворение требований предпринимателя в силу изложенного. Предприниматель полагает себя собственником имущества на основании заключенных и исполненных договоров купли-продажи № 1 и № 2, обществом право собственности истца не оспаривается и сведений об оспаривании этого права иными лицами, которые бы подлежали привлечению в качестве ответчиков, также не представлено; фактически обращение предпринимателя  в арбитражный суд обусловлено не наличием спора о праве, а необходимостью государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, в чем предпринимателю было отказано в связи с отсутствием записи о праве на имущество в отношении общества (продавца). Иск о признании в отсутствие оспариваемого права не подлежит удовлетворению.

Суд округа также отмечает, что общежитие построено в 2005 году, то есть после вступления в силу Федерального Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в связи с чем недопустимо обходить установленную законом процедуру регистрации первоначального права путем использования иска приобретателя подобного рода имущества о признании права на такое недвижимое имущество (пункт 59 Постановления № 10/22).

Доводы предпринимателя о том, что судом апелляционной инстанции не рассмотрены требования по статье 222 ГК РФ, противоречат фактическим обстоятельствам, поскольку в постановлении  от 18.03.2024 отражено, что основанием для отказа в удовлетворении иска, помимо отсутствия у общества права на общежитие и, как следствие, соответствующего права у предпринимателя, явилось отсутствие совокупности условий по пункту 3 статьи 222 ГК РФ, а именно судом установлено, что имело место возведение общежития на участке, не отведенном для этих целей.

Ссылка на право предпринимателя самостоятельно изменить вид разрешенного использования в данном случае не изменяет выводы суда апелляционной инстанции об отсутствии условий по пункту 3 статьи 222 ГК РФ, поскольку на момент вынесения обжалуемых судебных актов в материалы дела не представлено доказательств соответствия вида разрешенного использования категории земель, с учетом характеристики спорного объекта – общежитие (на участке с кадастровым номером 89:05:030605:9 с таким видом разрешенного использования жилые дома не могут находиться).

Относительно доводов предпринимателя  об отсутствии оснований для применения распоряжения № 3041-р ввиду того, что следует применять редакцию закона, которая действовала на момент принятия искового заявления, судом округа отклоняется применительно к пункту 40 Постановления № 44, согласно которому при рассмотрении иска  о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 ГК РФ).

Суд округа также обращает внимание, что отказ в признании права собственности на самовольную постройку при отсутствии вступившего в законную силу решения суда или решения органа местного самоуправления о сносе такой постройки не препятствует обращению в суд с новым иском о признании права на самовольную постройку в случае устранения нарушений, послуживших основанием для отказа в удовлетворении иска (пункт 46 Постановления № 44).

Иные доводы предпринимателя не влекут изменение/отмену судебных актов, поскольку все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ.

В соответствии с абзацем вторым пункта 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» с учетом того, что наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, устанавливается судом на основании доказательств по делу (часть 1 статьи 64 АПК РФ), переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 названного Кодекса), не допускается.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют представленным доказательствам, и основаны на правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

Безусловных оснований для отмены судебных актов, перечисленных в части 4 статьи 288 АПК РФ, не установлено.

При таких обстоятельствах решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины за кассационную жалобу в силу статьи 110 АПК РФ относятся на предпринимателя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

постановил:

решение от 15.12.2023 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа и постановление от 18.03.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А81-6832/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                         И.И. Рахматуллин

 

Судьи                                                                                                        В.В. Сирина

 

ФИО1