АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА 

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000 http://fasszo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

29 мая 2024 года Дело № А56-75928/2022  

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2024 года.  Полный текст постановления изготовлен 29 мая 2024 года.  

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе  председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В.,  

ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «Аранна Меди» на решение  Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от  04.08.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда  от 23.01.2024 по делу № А56-75928/2022,  

у с т а н о в и л:

Товарищество собственников жилья «Краснопутиловская 66-1», адрес:  196247, Санкт-Петербург, Краснопутиловская ул., д. 66, корп. 2,  ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Товарищество), обратилось в  Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к  обществу с ограниченной ответственностью «Аранна Меди», адрес: 196247,  Санкт-Петербург, Краснопутиловская ул., д. 66, корп. 2, лит. А, пом. 10-Н,  ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), о взыскании  

325 000 руб. неосновательного обогащения в связи с пользованием общим  имуществом в период с марта 2021 года по март 2022 года, 51 851 руб. 86 коп.  процентов за пользование чужими денежными средствами (с учетом уточнения  требований).  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих  самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены  ФИО2; Санкт-Петербургское государственное  бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки  недвижимого и движимого имущества», адрес: 191014, Санкт-Петербург,  вн.тер.г. муниципальный округ Литейный округ, ул. Маяковского, д. 19/15, лит. А,  пом. 4-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>.  

Решением от 04.08.2023 иск удовлетворен. 

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от  23.01.2024 данное решение оставлено без изменения.  

Общество в кассационной жалобе просит отменить названные судебные  акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм права,  несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле  доказательствам, и принять по делу новый судебный акт об отказе в  удовлетворении заявленных требований. По мнению подателя жалобы,  взыскание с ответчика неосновательного обогащения за период с марта 2021  года по март 2022 года за пользование частями несущей стены фасада дома,  

прилегающими к оконным проемам, неправомерно, поскольку указанные части  несущей стены существовали до февраля 2018 года, до окончания  перепланировки, а в настоящее время на месте этих частей стены оборудованы  двери в помещение 10-Н, и общее имущество в виде частей несущей стены  отсутствует; в отношении части коридора истцом не доказаны ни площадь  якобы используемой только ответчиком части общего коридора, ни отсутствие  доступа к этому имуществу у собственников помещений дома; выводы судов  основаны на протоколе от 19.02.2018 № 1 общего собрания собственников  помещений многоквартирного дома и определении арбитражного суда от  12.03.2018 по делу № А56-67272/2017, не относящихся к Обществу; истом не  доказан размер неосновательного обогащения.  

Товарищество в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без  удовлетворения, считая выводы судов правильными, ссылаясь на то, что  перепланировка помещений была согласована предыдущему собственнику  только на условиях передачи общего имущества в аренду, но не в  собственность.  

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания  извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не  направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не может служить  препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.  

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном  порядке.  

Как следует из материалов дела, Товарищество осуществляет  управление многоквартирным домом по адресу: Санкт-Петербург,  Краснопутиловская ул., д. 66, корп. 2.  

ФИО2 с 15.09.2020 является собственником помещения 10-Н  площадью 345,6 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007547:10080 на первом  этаже указанного многоквартирного дома.  

Указанное помещение фактически использует Общество для размещения  медицинского центра «Аранна Меди».  

Ранее нежилое помещение 10-Н принадлежало обществу с ограниченной  ответственностью «Дом МС» (далее - ООО «Дом МС»).  

Решением внеочередного общего собрания собственников помещений  многоквартирного дома, оформленным протоколом от 19.02.2018 № 1,  согласовано заключение договора аренды общедомового имущества между  Товариществом и ООО «Дом МС», а также заключение мирового соглашения  для урегулирования существующих разногласий и оперативного решения  возникающих вопросов.  

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и  Ленинградской области от 12.03.2018 по делу № А56-67272/2017,  возбужденному по иску Товарищества к ООО «Дом МС» об обязании устранить  допущенные нарушения в отношении общего имущества многоквартирного  дома путем приведения фасада дома и самовольно установленной  металлической двери в поэтажном коридоре первого этажа в исходное  состояние, утверждено мировое соглашение между Товариществом и ООО  «Дом МС». По условиям мирового соглашения Товарищество признало  юридический факт перевода помещений общества из жилого в нежилой фонд;  ООО «Дом МС» обязалось в течение 30 календарных дней с момента  регистрации перевода принадлежащих ему помещений из жилого в нежилой  фонд заключить с Товариществом договор аренды на использование  общедомового имущества по цене 25 000 руб. в месяц за всю используемую  

площадь.  

Далее Товарищество и ООО «Дом МС» заключили договор от 11.05.2018  аренды сроком на 11 месяцев с возможностью его возобновления при  отсутствии возражений сторон в отношении следующего общего имущества:  

- части несущей стены фасада дома, прилегающей к оконным проемам со  стороны лицевого фасада дома,  

- части несущей стены фасада дома, прилегающей к оконным проемам с  противоположной (дворовой) стороны фасада дома,  

- части коридора площадью 29,0 кв. м. 

Согласно пункту 1.2 договора схема расположения передаваемого в  аренду имущества, а также фотографии оборудованных выходов являются  приложениями № 1, 2 к договору.  

Согласно пункту 3.2.1 договора плата за пользование имуществом  составляет 30 000 руб. в месяц.  

На основании решения Московского районного суда города Санкт-Петербурга от 10.01.2019 по делу № 2-518/19 (с учетом определения от  11.03.2019 об исправлении опечатки) о взыскании с ООО «Дом МС» долга с  обращением взыскания на предмет залога – нежилое помещение 10-Н с  кадастровым номером 78:14:0007547:10080, постановления судебного пристава-исполнителя от 15.04.2020 о передаче взыскателю по его заявлению  нереализованного имущества должника право собственности на помещение  

10-Н перешло к ФИО2 

ООО «Дом МС» исключено 15.02.2021 из Единого государственного  реестра юридических лиц по решению регистрирующего органа.  

Товарищество, ссылаясь на то, что Общество, фактически  осуществляющее деятельность в нежилом помещении 10-Н, использует общее  имущество многоквартирного дома в виде частей несущей стены фасада дома  (подоконные пространства) и части коридора площадью 29,0 кв. м, обратилось в  арбитражный суд с настоящим иском. При этом размер неосновательного  обогащения определен истцом из расчета 25 000 руб. в месяц в соответствии с  мировым соглашением  

Суды, удовлетворяя исковые требования, исходили из того, что общее  имущество многоквартирного дома может быть предоставлено в пользование  иным лицам за плату, собственники приняли решение, оформленное  протоколом от 19.02.2018 № 1, о передаче предыдущему собственнику  помещения 10-Н общего имущества в аренду.  

Между тем суды не учли следующее. 

По смыслу статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее – ГК РФ), статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее –  ЖК РФ) многоквартирный дом состоит из отдельных помещений (жилых и  нежилых), принадлежащих отдельным собственникам, а также общего  имущества.  

К общему имуществу, в частности, относятся помещения, не являющиеся  частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного  помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки,  лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи,  чердаки; иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным  собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых  потребностей собственников помещений в данном доме; крыши, ограждающие  несущие и ненесущие конструкции данного дома (статья 36 ЖК РФ).  

На общее имущество многоквартирного дома распространяется режим  общей долевой собственности (статьи 246, 247, 290 ГК РФ, статьи 36, 37 ЖК  

РФ), участниками которой являются все собственники отдельных помещений  дома. Только собственники помещений дома могут разрешать вопросы,  связанные с пользованием и распоряжением общим имуществом, его  изменением (количественным и качественным).  

Как видно из материалов дела, нежилое помещение 10-Н площадью 345,6  кв. м образовано путем перепланировки и переустройства с объединением  шести квартир на первом этаже дома с переводом их в нежилой фонд и  помещения лестничной клетки 1ЛК на основании решения Администрации  Московского района Санкт-Петербурга от 20.07.2017 № 273/2017 о согласовании  переустройства, объединения и перепланировки жилых помещений с  последующим переводом в нежилой фонд, распоряжения Администрации  Московского района Санкт-Петербурга от 10.01.2018 № 3-р о переводе жилых  помещений в нежилое помещение для использования в качестве офиса с  проведением работ по перепланировке помещений в соответствии с  согласованной проектной документацией, поставлено на кадастровый учет  30.03.2018.  

Согласно части 1 статьи 40 ЖК РФ собственник помещения в  многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения,  смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в  многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в  порядке, установленном главой 4 этого Кодекса («Переустройство и  перепланировка помещения в многоквартирном доме»).  

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений  невозможны без присоединения к ним части общего имущества в  многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или)  перепланировку помещений должно быть получено согласие всех  собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 стать 40 ЖК РФ).  

Исходя из части 2 статьи 25 ЖК РФ (в редакции, действовавшей в период  существования спорных правоотношений и рассмотрения спора)  перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой  изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический  паспорт помещения в многоквартирном доме.  

По смыслу приведенных положений жилищного законодательства, в  результате перепланировки помещения изменяются его характеристики, в том  числе конфигурация, площадь, границы. При этом могут быть изменены как  внутренние границы помещений, так и внешние. Изменение внешних границ  помещения за счет общего имущества возможно при соблюдении  установленного порядка и условий.  

Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в  многоквартирном доме подтверждается актом приемочной комиссии, который  должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган  регистрации прав (статья 28 ЖК РФ в той же редакции).  

Таким образом, по окончании работ по перепланировке и после  оформления необходимой документации помещение считается существующим  в измененном виде. В случае, если перепланировка осуществлялась с  присоединением общего имущества, такое имущество утрачивает статус общего  и становится частью помещения.  

Суды не выясняли обстоятельства формирования помещения 10-Н, не  проверили доводы Общества о существовании в натуре таких элементов  общего имущества, за пользование которыми Товарищество взыскивает плату с  Общества, как части несущей стены, ранее представлявшие собой подоконные  пространства, на месте которых в настоящее время оборудованы дверные  

проемы для входа в помещение 10-Н. Суды также не выяснили, входит ли часть  коридора площадь 29,0 кв. м, ранее относившаяся к лестничной клетке, в  границы помещения 10-Н согласно техническому плану помещения, а также по  сведениям Единого государственного реестра недвижимости.  

Собственники не вправе претендовать на получение платы за  пользование имуществом, которое ранее являлось частью общего имущества, а  впоследствии стало частью отдельного помещения, и не уполномочены  принимать решения в отношении такого имущества. В мировом соглашении,  заключенном между Товариществом и ООО «Дом МС» и утвержденном  определением арбитражного суда от 12.03.2018 по делу № А56-67272/2017, не  указано, в отношении какого именно общего имущества общество обязалось  заключить договор аренды. К тому же на момент утверждения судом мирового  соглашения помещение 10-Н еще не было поставлено на кадастровый учет и,  следовательно, не могло считаться объектом права общества.  

Исходя из существа арендных отношений и отношений, возникающих в  связи с пользованием чужим имуществом (статьи 607, 1105 ГК РФ), их объектом  может быть непотребляемая индивидуально-определенная вещь. Собственники  помещений многоквартирного дома, согласовавшие перепланировку помещения  с присоединением части общего имущества, были бы вправе претендовать на  компенсацию в какой-либо форме за уменьшение объема общего имущества, но  не на получение регулярной платы за пользование имуществом, выбывшим из  общей долевой собственности.  

При таком положении выводы судов об удовлетворении иска нельзя  признать соответствующими нормам права и имеющимся в деле  доказательствам, в связи с чем обжалуемые судебные акты подлежат отмене с  направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой  инстанции. При новом рассмотрении суду необходимо установить  обстоятельства формирования помещения 10-Н; выяснить, существуют ли в  натуре части несущей стены и включена ли в границы помещения 10-Н часть  коридора, ранее являвшегося частью лестничной клетки, за пользование  которыми истец взыскивает плату; в зависимости от установленного  определить, может ли на такое имущество распространяться режим общего  имущества многоквартирного дома, и разрешить спор с учетом изложенного  выше; по результатам рассмотрения спора распределить судебные расходы, в  том числе связанные с рассмотрением настоящей кассационной жалобы.  

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный  суд Северо-Западного округа  

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской  области от 04.08.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного  апелляционного суда от 23.01.2024 по делу № А56-75928/2022 отменить.  

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.  

Председательствующий И.В. Сергеева  Судьи М. В. Захарова  

 ФИО1