АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru        

 E-mail: info@crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А83-22650/2021

20 марта 2024 года

город  Симферополь

Резолютивная часть решения объявлена 13 марта 2024  года

В полном объеме решение изготовлено 20 марта 2024  года

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Лагутиной Н.М., при ведения протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом  судебном заседании в помещении Арбитражного суда Республики Крым по адресу:  

<

...>, кабинет 122, материалы дела  по  исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Кристалл» к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:  ФИО3 

по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 к  обществу с ограниченной ответственностью «Кристалл» о взыскании, 

При участии: 

от истца – ФИО4, представитель по доверенности, удостоверение адвоката,

от ответчика – ФИО5, представитель по доверенности, удостоверение адвоката.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Кристалл» (далее – истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, истец по встречному иску, предприниматель), в котором просит суд: взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Кристалл» сумму обеспечительного платежа по договору № 2519-3103/13/278 аренды нежилого помещения от 08 ноября 2019 года, в размере 65 000 рублей, обязать Индивидуального предпринимателя ФИО2, принять нежилое помещение площадью 100 кв.м., расположенное на первом этаже жилого дома, лит. «А», кадастровый номер: 90:17:010106:63, по адресу: 

<

...> от Общества с ограниченной ответственностью «Кристалл» по акту приема - передачи нежилого помещения от 30 апреля 2021 года к договору аренды нежилого помещения № 2519-3103 от 08 ноября 2019 года.

Определением от 25.11.2021 исковое заявление принято к рассмотрению, назначена дата предварительного судебного заседания. 

08.02.2022 от индивидуального предпринимателя ФИО2 поступило встречное исковое заявление к обществу с ограниченной ответственностью «Кристалл», в котором, с учетом уточненных требований, принятых судом к рассмотрению в редакции 30.11.2022,  в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ),  просит суд взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кристалл» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 231 674,29 рублей. 

Определением от 15.02.2022 встречное исковое заявление принято судом к совместному рассмотрению. 

В судебном заседании 05.04.2022, суд, протокольным определением в порядке статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) признал дело готовым к судебному разбирательству и перешел к судебному разбирательству.

В порядке ст. 158 АПК РФ очередное судебное разбирательство было отложено на 28.02.2024

В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 13.03.2024.

Представитель истца и ответчика обеспечили явку в судебное заседание до объявления перерыва, третье лицо явку не обеспечило, извещено надлежащим образом, о чем свидетельствуют находящиеся в материалах дела уведомления о вручении почтовой корреспонденции по адресам регистрации. 

Суд в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 121 АПК РФ, разместил информацию о совершении процессуальных действий по данному делу на сайте Арбитражного суда Республики Крым - в информационно-телекоммуникационной сети Интернет www.crimea.arbitr.ru.

Учитывая, что участники процесса о начале судебного процесса извещены надлежащим образом, поскольку материалы дела в достаточной мере характеризуют взаимоотношения сторон, суд считает возможным рассмотреть дело по имеющимся в нем доказательствам в отсутствие указанных представителей.

После исследования доказательств по делу председательствующий в судебном заседании объявил об окончании рассмотрения дела по существу и перешел к судебным прениям. Суд удалился в совещательную комнату для принятия решения.

На основании части 2 статьи 176 АПК РФ в судебном заседании объявлена только резолютивная часть принятого решения.

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, судом установлены следующие обстоятельства. 

Как следует из материалов дела, Общество с ограниченной ответственностью «Кристалл» (далее - «Арендатор», «Истец») и Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - «Арендодатель», «Ответчик») заключен договор аренды нежилого помещения № 2519-3103/13/278 от 08 ноября 2019 года, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное пользование часть нежилого помещения общей площадью 100 кв.м., расположенного на первом этаже жилого дома, лит. «А», кадастровый номер: 90:17:010106:63, по адресу: 

<

...> (далее - Договор). 

В соответствии с п. 5.7 договора, он вступает в силу с даты его подписания обеими сторонами и действует с 08.11.2019 по 08.10.2020 включительно.

В пункте 3.1. договора, стороны договорились, что величина месячной арендной платы за Помещение составляет 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей, НДС не облагается на основании ст. 346.11 ст. НК Российской Федерации Арендодатель находится на упрощенной системе налогообложения.

Стоимость аренды 1 кв.м. Помещения составляет 600 рублей 00 копеек.

При оплате неполного месяца размер арендной платы определяется пропорционально, в зависимости от количества дней в расчетном месяце. Оплата арендной платы осуществляется в соответствии с п. 3.3 настоящего Договора.

Арендная плата по Договору не включает в себя плату за коммунальные услуги и эксплуатацитонное обслуживание Помещения. Данные платежи оплачиваются Арендатором в обязательном порядке по приборам учета и действующим тарифам и расценкам поставщиков услуг (пункт 3.2 договора). 

Согласно пункту 3.3. Договора арендная плата вносится ежемесячно не позднее 05 числа текущего месяца. В связи с необходимостью подготовки помещения к работе и проведения ремонтных работ первый платеж по аренде Помещения с расчетного счета Арендатора на расчетный счет Арендодателя должен быть произведен 1 марта 2020 г.

Дополнительным соглашением № 1 к Договору № 2519-3103/13/278 аренды нежилого помещения, по соглашению сторон срок аренды продлен с 09 октября 2020 года по 08 октября 2021 года, кроме того этим же дополнительным соглашением увеличена сумма аренды за 1 кв.м, в сумме 650 рублей, а также увеличена сумма обеспечительного платежа на 5 000 рублей.

Согласно пункта 3.5. после подписания Договора аренды в дату подписания Акта приема передачи Арендатор перечисляет на расчетный счет Арендодателя обеспечительный (страховой) платеж в размере месячной арендной платы.

Обеспечительный платеж является обеспечением выполнения арендатором обязательств по Договору в полном объеме. Обеспечительный платеж не зачисляется в арендную плату (в том числе и за последний месяц). По истечении срока действия Договора обеспечительный платеж подлежит возврату в полном объеме при выполнении Арендатором всех обязательств по данному Договору.

Обеспечительный платеж внесен истцом на расчетный счет ответчика в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями № 129 от 11 ноября 2019 года и № 125 от 30 октября 2020 года.

28 марта 2021 года от ИП ФИО2 в адрес истца поступило письмо с уведомлением о расторжении спорного договора аренды нежилого помещения, с предложением 28 апреля 2021 года прибыть в арендованное нежилое помещение для его передачи по акту возврата и подписанием всех необходимых документов.

Как следует из первоначального иска, ИП ФИО2 акт возврата помещения не подписала, письменных претензий относительно состояния нежилого помещения от ответчика истцу не поступало.

07 мая 2021 года обществом в адрес предпринимателя  направлено письмо с требованием явиться для подписания акта возврата помещения не позднее 30 апреля 2021 года, а также уведомлением о том, что фактически помещение выбыло из владения истца, поскольку истец с 30 апреля 2021 года арендованным имуществом не пользуется, хозяйственную деятельность не ведет, согласно требований ответчика исполнение по договору аренды прекратил.

09 июня 2021 года истцом в адрес ИП ФИО2 направлено досудебное претензионное письмо с требованием прибыть для подписания акта возврата спорного помещения, а также возврата суммы обеспечительного платежа в сумме 65 000 рублей, а в случае несогласия с указанными требованиями – представить аргументированную претензию.

В ответ на указанное письмо ИП ФИО2 в июне 2021 года направила обществу  письмо, в котором сообщила, что письмо от 09 июня 2021  года не может быть рассмотрено, в связи с тем, что к нему не приложен предлагаемый к подписи Акт приема-передачи (возврата) нежилого помещения, что подтверждается описью вложенных документов. 

13 июля 2021 года, ИП ФИО2 в адрес общества с ограниченной ответственностью «Кристалл» направлена претензия, с требованиями выплатить сумму возмещения 231 654 рублей. 

По мнению истца по первоначальному иску, ответчик явно злоупотребляет своим правом, чем вводит истца в заблуждение с целью незаконного обогащения, а требования, изложенные в претензии от 13 июля 2021 года считает не законными и не обоснованными.

Как указывает истец по первоначальному иску, 23 июля 2021 года истцом ответчику направлен ответ на его претензию от 13 июля 2021 года, с требованиями подписать акт возврата помещения от 30 апреля 2021 года, а также вернуть сумму обеспечительного плате, конверт с указанным ответом ответчик так и не получив, уклонивших от получения почтой корреспонденции по адресу своей регистрации. Не имея иного выхода, истец направил указанный акт возврата на электронную почту ответчика.

До настоящего времени от ответчика никаких писем не поступало, ответчик сдал спорное помещение иному арендатору, хотя акт возврата помещения так и не подписал.

Таким образом, требования истца по первоначальному иску мотивированы тем, что ИП ФИО2 уклоняется от подписания акта приема-передачи (возврата) арендуемого помещения  от 30 апреля 2021 года, которое было передано истцу по договору № 2519-3103/13/278 аренды нежилого помещения от 08 ноября 2019 года, а также от возврата обеспечительного платежа в сумме 65 000 рублей, который был внесен обществом с ограниченной ответственностью «Кристалл» при заключении договора аренды, в обеспечение выполнения арендатором обязательств по договору. 

Указанные обстоятельства послужили причиной  для обращения обществом с иском в суд о взыскании обеспечительного платежа и понуждении арендодателя принять арендованное помещение по акту приема - передачи нежилого помещения от 30 апреля 2021 года (в редакции истца по первоначальному иску). 

ИП ФИО2 в отзыве на первоначальный иск возражала относительно удовлетворения  исковых требований общества в полном объеме, и указала на следующее. 

Объект аренды был передан по акту — приему передачи согласно которому указано, в том числе, то, что техническое состояние Помещения: в Помещении проведен капитальный ремонт, окрашены стены, выполнено устройство линолеума и ламината, пол и стены санузла облицованы керамической плиткой, установлены потолок «Армстронг» с облицовкой новыми плитами и новыми светодиодными светильниками. В помещении выполнен новый электромонтаж, установлена новая противопожарная сигнализация, подведены линии интернета и телефонии. Согласно перечню акта — приема передачи передано оборудование, в том числе, пульт дистанционного управления настенными сплит - системами инверторного типа «GREEN» 5 штук.

Согласно акту приема передачи нежилого Помещения от 08 ноября 2019 года стороны  не имели друг к другу претензий.

Предприниматель указала, что в дальнейшем, ответчик, как добросовестная сторона по договору в лице, представителя по доверенности ФИО3, приняла к сведению информацию от Арендодателя, что у последнего отпала необходимость в аренде помещения площадью 100 кв.м., по адресу: РК, 

<

...>, направила уведомление о расторжении договора, и предложила прибыть 28 апреля 2021 г. для передачи Помещения по акту возврата и подписания необходимых документов.

Данное уведомление было направлено Арендодателем Арендатору в порядке, определенном условиями договора. Согласно п. 5.6. договора в случае одностороннего расторжения Договора по основаниям, указанным в п. 5.5 настоящего Договора, Арендатор уведомляет Арендодателя не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до такого расторжения. Арендодатель после получения письма - уведомления о расторжении Договора обязан прибыть в Помещение в срок, указанный в письме - уведомлении по согласованию, для принятия Помещения от Арендатора и подписания Акта возврата Помещения.

Относительно довода истца по первоначальному иску о том, что 28 апреля 2021 года ответчик ИП ФИО3 акт возврата помещения не подписала и письменных претензий относительно состояния нежилого помещения от ответчика истцу не поступало,  ответчик указала,  что в пункте 7.4 Договора сторонами оговорено, что они не вправе передавать свои права и обязанности по настоящему Договору третьим лицам без предварительного согласия стороны.

При этом 28 апреля 2021 года стороной истца (арендатора) присутствие уполномоченных лиц или третьих лиц, которые имели право осуществлять права и обязанности общества с ограниченной ответственностью «Кристалл» по согласованию с ИП ФИО2, обеспечено не было, что исключило возможность арендодателю принять по акту приема-передачи арендованное помещение. 

По мнению ответчика, не обеспечив явку уполномоченного лица, ООО «Кристалл» на свое усмотрение принял решение об освобождении Помещения в иную дату - 30 апреля 2021, о чем не уведомил заблаговременно представителя ИП ФИО2 Каких - либо изменений или дополнений, а также согласования иного срока прекращения договора аренды, а также порядка возврата Помещения представителю Арендодателя в период с 28.03.2021 по 29.04.2021 от ООО «Кристалл» не поступало.

Так, 13 июля 2021 года, представителем ИП ФИО2, в адрес  ООО «Кристалл» была направлена досудебная претензия, в которой Арендодатель как заинтересованная сторона направила свою позицию, изложенную в письменном виде, с изложением причин и мотивов несогласия с действиями контрагента, а также ссылками на нормы действующего законодательства, так как это предусмотрено условиями Договора аренды от 08 ноября 2019 года №2519-3103-3103/13/278, а именно пунктом 7.3.

Сторона ответчика считает, что Арендатором не выполнены обязательства по договору в полном объеме, поэтому требование возврата обеспечительного платежа в размере 65 000 (шестьдесят пять тысяч) и понуждение подписания акта возврата нежилого помещения в судебном порядке является злоупотреблением права на судебную защиту, а потому требования по первоначальному иску не подлежат удовлетворению.

Так, в ходе рассмотрения дела ИП ФИО2 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Кристалл», в котором, с учетом уточненных требований, принятых судом к рассмотрению в редакции 30.11.2022,  в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ),  просит суд взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кристалл» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 231 674,29 рублей.

Встречный иск мотивирован тем, что арендатором в ходе эксплуатации арендуемого помещения был нанесен ущерб объекту аренды, в результате чего арендодателем были понесены убытки. 

Так, истец по встречному иску указал, что помещение было передано в аренду по акту приема-передачи вместе с подведенными к нему инженерными сетями, необходимыми для надлежащей эксплуатации помещения. Техническое состояние Помещения: в Помещении проведен капитальный ремонт, окрашены стены, выполнено устройство линолеума и ламината, пол и стены санузла облицованы керамической плиткой, установлены потолок «Армстронг» с облицовкой новыми плитами и новые светодиодные светильники. В помещении выполнен новый электромонтаж, установлена новая противопожарная сигнализация, подведены линии интернета и телефонии. Согласно Перечня, передаваемого имущества: настенная сплит - система инверторного типа «GREEN» GRI- (кондиционеры) - 5 шт.; пульт дистанционного управления настенными сплит - система инверторного типа «GREEN» - 5 шт.; входная металлическая дверь -1 шт.; внутренние двери с комплектами ключей - 6 шт.; унитаз - 1 шт.; раковина - 1 шт.; смеситель - 1 шт.; зеркало - 1 шт.

28 марта 2021 года представитель арендодателя по доверенности ФИО3 письменно уведомил арендатора, в лице директора ООО «Кристалл» ФИО6 о необходимости прибыть 28 апреля 2021 года для передачи объекта аренды и подписания необходимых документов. Документ был передан нарочно, о чем свидетельствует личная подпись директора ООО «Кристалл» ФИО6

Также в уведомлении было указано, что исчисление срока и периода для произведения расчетов между сторонами, а также исполнения обязательств по возврату помещения должно быть исполнено в порядке, предусмотренном в соответствии с пунктом 5.6 договора, поскольку именно арендатор был инициатором расторжения договора (п.5.5.2).

В согласованное сторонами время и дату представитель ООО «Кристалл» явку нс обеспечил, от передачи по акту приема - передачи Помещения уклонился, освободил помещение (со слов ответчика) 30 апреля 2021 года.

При этом, в установленную дату 28 апреля 2021 года и согласованное время представитель Арендодателя прибыл по указанному адресу, и по результатам осмотра помещения установил, что возвращаемое помещение находится в следующем состоянии:

-стены в комнатах - окрашены только те, на которых были закреплены раковины, душевая кабина и где был положен кафель (на момент возврата Помещения Арендатором произведен демонтаж этого оборудования), что привело к неоднородности окраски и несовпадению цвета с остальными стенами. Требуется покраска всех стен одной и той же краской;

-полы - линолеум и ламинат повреждены. В каждой комнате в полах были пробиты дыры (отверстия) для установления раковин и душевой кабины. Дыры в линолеуме и ламинате заделаны латками. В ламинате латки не совпадают с основным цветом пола. В ряде мест линолеум оторван от пола. Требуется новая установка полов.

-туалетная комната - из -за неправильной эксплуатации испорчен смеситель, который подлежит замене;

-коридор - выгорожено помещение из гипсокартона. Стены коридора перекрашены в розовый цвет (прежний цвет не восстановлен) ;

-не возвращен одни пульт дистанционного управления настенными сплит - системами инверторного типа «GREEN».

-смеситель непригоден к эксплуатации, т.е. требует замены;

- не оплачены коммунальные услуги за водоснабжение и электроснабжение за апрель 2021 в сумме 3171 рубль 56 копеек (в том числе: электроэнергия - 460 квт, тариф 6,29 - в сумме 2893 рубля 40 копеек; вода - 2 куба - в сумме 278 рублей 16 копеек).

Согласно п.2.3.6 Договора Арендатор обязан по истечении срока действия Договора, а также при его досрочном расторжении, сдать Помещение по Акту приема - передачи (возврата) в исправном состоянии с учетом естественного износа

Таким образом, арендатор обязан был прибыть непосредственно на то место, где им было принято во временное пользование на коммерческой основе помещение, и выполнить обязательства по договору в объеме и порядке, как это был им выполнено при заключении договора аренды и принятии после капитального ремонта в аренду.

По результатам осмотра помещения 28 апреля 2021 года был составлен акт возврата нежилого помещения арендодателю в соответствии с договором аренды нежилого помещения №2519-3103/13/278 от 08.11.2019 и дополнительным соглашением №1 от 08.10.2020 к вышеуказанному договору. Осмотр проводился в присутствии лиц, подписями которых были удостоверено состояние помещения, в том числе и его перепланировка (приложение план - схема, акт в двух экземплярах).

Так при осмотре помещения было установлено, что арендатором была произведена окраска стен в цвет отличный от первоначального, который был при передаче помещения в аренду, без согласования с арендодателем.

В результате демонтажа сантехнического оборудования раковины, бойлера и душевой кабины первоначальный однородный цвет окрашенных стен стал контрастным, что привело к необходимости проведения текущего ремонта стен (покраска в один тон).

Напольное покрытие (ламинат и линолеум) значительно повреждены, в результате установки и демонтажа сантехнического оборудования, что также не было согласовано с арендодателем.

В туалетной комнате поврежден смеситель, что требует его замены. Утерян пульт дистанционного управления от настенных сплит — систем инверторного типа «GREEN».

В соответствии с п. 2.3.10 Договора арендатор обязуется не производить в помещении без письменного согласования с арендодателем любых работ, связанных с изменением внешнего вида фасада здания, прокладкой инженерных коммуникаций, строительства зданий и сооружений, переноса стен и перегородок. В случае обнаружения Арендодателем несогласованных изменений внешнего вида фасада здания, самовольных построек, переделок или прокладок инженерных сетей, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а помещение приведено в прежний вид за счет арендатора.

Вместе с тем, в ходе осмотра помещения Арендодателем было установлено, что в помещении №6 арендатором, без согласования с арендодателем, была произведена перепланировка данного помещения путем установления гипсокартонных перегородок площадью 3,75 кв.м (ширина 1,25/1.75, длинна 2.5/1.85).

Как следует из встречного иска,  представителем Арендодателя не согласовывались изменение цвета стен, устройства дополнительного помещения из гипсокартона, а также иные работы, которые причинили реальный материальный ущерб имуществу ИП ФИО2

По мнению арендодателя, использование помещения не по назначению до истечения срока действия аренды, а также в случае досрочного расторжения но инициативе арендатора договора, не освобождает последнего от принятых обязательств, предусмотренных пунктом 3.6. договора, что предусматривает начисление и оплату арендных платежей и коммунальных услуг.

В связи с чем, представителем арендодателя в адрес ООО «Кристалл» была направлена претензия, которая была направлена с целью урегулирования спорных правоотношений, к которой были приобщены документы, подтверждающие законность требований к Арендатору.

К претензии были приобщены счета на оплату по вышеуказанному договору за аренду помещения за май и июнь 2021 год, а также поскольку Арендатором не оплачены коммунальные услуги за водоснабжение и электроснабжение апрель 2021 в сумме 3176 рублей 16 копеек (в том числе: электроэнергия - 460 кВт, тариф 6.3 - в сумме 2898 рублей, вода - 2 куб.м. - в сумме 278 рублей 16 копеек), то эти суммы также были включены в требования, и детальный расчет:

-коммунальные расходы: и водоотведение за период с 16.04.2021 по 30.05.2021 в сумме 278.16 рублей;

-арендная плата за период с 01 мая 2021 по 01 июля 2021 в сумме 133408 (сто тридцать три тысячи четыреста восемь) рублей;

Для приведения арендованного помещения в состояние, пригодное для использования в коммерческих целях, представитель арендодателя был вынужден обратиться к специалистам для определения стоимости выполнения работ, которая составила 90. 144 (девяносто тысяч сто сорок четыре тысячи) рублей 93 копейки.

-стоимость пульта дистанционного управления настенными сплит - системами инвентарного типа «GREEN» в сумме 2525 (две тысячи пятьсот двадцать пять) руб.;

-стоимость смесителя для туалетной комнаты с установкой 2400 (две тысячи четыреста) руб.;

-стоимость восстановительного ремонта части нежилого помещения, согласно смете на сумму 90 144 (девяносто сто сорок четыре) рубля;

По состоянию на 07.07.2021 документ, подтверждающий возврат объекта аренды собственнику между сторонами не подписан, так как арендатором не были выполнены обязательства по договору.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения арендодателем со встречным исковым заявлением в суд, о взыскании понесенных убытков на восстановление арендованного помещения, а также арендных и коммунальных платежей, предусмотренными условиями договора. 

Рассмотрев материалы первоначального и встречного исковых заявлений, исследовав и оценив имеющиеся в деле документы, всесторонне и полно выяснив фактические обстоятельства, суд считает заявленные в первоначальном иске требования не подлежащими удовлетворению, а встречные исковые требования подлежащими удовлетворению частично,  ввиду следующего.

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

Одним из видов оснований возникновения прав и обязанностей являются договоры и сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.

Так, в соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно положениям статьи 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

По смыслу данной статьи арендные платежи могут быть взысканы с арендатора до момента возврата объекта аренды арендодателю после прекращения действия договора аренды, если не установлен факт уклонения арендодателя от приемки помещения. При этом плата за все время просрочки возврата имущества начисляется исходя из размера установленного договором.

Таким образом, в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, поскольку указанное обязательство будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (п. 38 Информационного письма от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (п. 37 Информационного письма от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Согласно п. 2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Пунктом 1 ст. 655 ГК РФ предусмотрено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 655 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Таким образом, положения пунктов 1, 2 ст. 655 ГК РФ связывают факт передачи недвижимого имущества во владение с датой подписания сторонами соответствующего документа о передаче помещения, а не с датой освобождения помещения от имущества.

По смыслу изложенных правовых норм бремя доказывания факта исполнения обязательства по возврату арендуемого нежилого помещения арендодателю в силу части 1 статьи 65 АПК РФ лежит на арендаторе.

Согласно требованиям статьи 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

Статья 309 указанного Кодекса гласит, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства, как того требует статья  310 ГК РФ.

В силу части 1 статьи 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Как следует из материалов дела, 28 марта 2021 года от ИП ФИО2 в адрес арендатора было направлено  письмо с уведомлением о расторжении спорного договора аренды нежилого помещения с предложением 28 апреля 2021 года прибыть в арендованное нежилое помещение для его передачи по акту возврата и подписанием всех необходимых документов, в связи с тем, что у арендатора отпала необходимость в аренде всего помещения, площадью 100 кв.м., а помещение сдается в аренду только целиком. 

Исходя из правового анализа ст. 309, ст. 310, п. п. 1, 3 ст. 450, п. 1 ст. 606, п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующая отношения по договору аренды, определяет, что договором аренды могут быть установлены основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя, перечень указанных оснований является открытым.

Из положений указанных норм следует, что односторонний отказ от договора является самостоятельным основанием прекращения договора, отличным от расторжения договора по соглашению сторон.

Для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента, если иное не установлено соглашением сторон.

Аналогичная правовая позиция содержится в Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 04.10.2017 N Ф10-4318/2017 по делу N А23-7248/2016 и Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 28.07.2016 N Ф10-2444/2016 по делу N А23-6864/2015. 

В силу п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно положениям статьи 431 Гражданского кодекса РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Право сторон на досрочное расторжение договора предусмотрено пунктом 5.2 Договора. 

В пункте 5.3 закреплены случаи, когда договор может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке по требованию арендодателя, с момента получения арендатором уведомления арендатора о расторжении договора. 

При этом, пунктом 5.5.2 установлено, что договор может быть расторгнут арендатором в одностороннем внесудебном порядке, если у арендатора отпала необходимость в использовании помещения. 

Пунктом 5.6 договора установлено, что в случае одностороннего расторжения Договора по основаниям, указанным в п. 5.5 настоящего Договора, Арендатор уведомляет Арендодателя не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до такого расторжения. Арендодатель после получения письма - уведомления о расторжении Договора обязан прибыть в Помещение в срок, указанный в письме-уведомлении по согласованию, для принятия Помещения от Арендатора и подписания Акта возврата Помещения.

Поскольку в указанном пункте договора имеется ссылка на  случаи одностороннего отказа, предусмотренные  пунктом 5.5 договора, который, в свою очередь, включает в себя несколько подпунктов, в том числе пункт 5.5.2,  суд констатирует, что указанные в пункте 5.6 договора сроки уведомления об одностороннем внесудебном расторжении договора (30 календарных дней) применимы и в случае одностороннего отказа от договора арендодателем по основанию, указанному в пункте 5.5.2.

Так, из содержания письма арендодателя от 28.03.2021 следует, что ИП ФИО2 предлагает исчисление 30 календарных дней с 29.03.2021.

Как следует из встречного иска и не оспорено в ходе рассмотрения спора, указанное письмо была вручено руководителю арендатора нарочно. 

Таким образом, договор следует считать расторгнутым в одностороннем внесудебном порядке 27 апреля 2021 года.

Согласно положениям статьи 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества, поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (статьи 615, 616 ГК РФ).

Так, в пункте 2.3.6 договора стороны оговорили, что по истечении срока действия договора, а также при его досрочном расторжении, арендатор обязуется сдать помещение по акту приема-передачи (возврата) в исправном состоянии  учетом естественного износа. 

Кроме того, в соответствии с пунктом 2.3.5 договора арендатор обязуется не проводить реконструкции помещения без письменного согласия арендодателя.

Из пункта 2.3.10 договора  следует, что арендатор взял на себя обязанность не производить в помещении без письменного согласования с арендодателем любых работ, связанных с изменением внешнего вида  фасада  здания, прокладкой инженерных коммуникаций, строительства зданий и сооружений, переноса стен и перегородок.

Также стороны оговорили, что в случае обнаружения арендодателем несогласованных изменений внешнего вида  фасада зданий, самовольных построек, переделок или прокладок инженерных сетей, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а помещение приведено в прежний вид за счет арендатора. 

Таким образом, суд  приходит к выводу о том, что надлежащим исполнением договора аренды между сторонами явился бы возврат имущества в исправном состоянии. 

Вместе с тем, бремя доказывания факта исполнения обязанности по возврату арендованного помещения по прекращении действия договора аренды, предусмотренной статьей 622 ГК РФ, лежит на арендаторе. 

При этом возврат имущества вне зависимости от формы акта осуществляется в пользу арендодателя.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2023 по делу №А83-19426/2021, оставленным без изменений Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 29.01.2024 по делу №А83-19426/2021.

Как установлено ранее судом, 28.04.2021 по результатам осмотра помещения арендодателем было установлено, что арендатором была произведена окраска стен в цвет отличный от первоначального, который был при передаче помещения в аренду, без согласования с арендодателем. В результате демонтажа сантехнического оборудования раковины, бойлера и душевой кабины первоначальный однородный цвет окрашенных стен стал контрастным, что привело к необходимости проведения текущего ремонта стен (покраска в один тон).  Напольное покрытие (ламинат и линолеум) значительно повреждены, в результате установки и демонтажа сантехнического оборудования, что также не было согласовано с арендодателем. В туалетной комнате поврежден смеситель, что требует его замены. Утерян пульт дистанционного управления от настенных сплит — систем инверторного типа «GREEN».

Также, в ходе осмотра помещения Арендодателем было установлено, что в помещении №6 арендатором, без согласования с арендодателем, была произведена перепланировка данного помещения путем установления гипсокартонных перегородок площадью 3,75 кв.м (ширина 1,25/1.75, длинна 2.5/1.85).

Как следует из встречного иска, представителем Арендодателя не согласовывались изменение цвета стен, устройства дополнительного помещения из гипсокартона, а также иные работы, которые причинили реальный материальный ущерб имуществу ИП ФИО2

При этом, в ходе рассмотрения спора арендатор неоднократно указывал, что указанные работы были согласованы с арендодателем на основании Приложения к Дополнительному соглашению № 1 к Договору №2519-3103/13/278 аренды нежилого помещения от 08 ноября 2019 года, из содержания которого следует, что работы, связанные с размещением вывесок и наружной рекламы, переделок и прокладок инженерных сетей а также отделимые и неотделимые улучшения помещения в соответствии с требованиями СанПиНа для ведения медицинской деятельности арендатором и арендодателем согласованы, претензий у арендодателя к арендатору нет. 

В ходе рассмотрения дела ИП ФИО2 заявила ходатайство в порядке ст. 161 АПК РФ о фальсификации Приложения к Дополнительному соглашению № 1 к Договору №2519-3103/13/278 аренды нежилого помещения от 08 ноября 2019 года, в обоснование которого указала, что третье лицо ФИО3, который в качестве поверенного в интересах индивидуального предпринимателя ФИО2, заключал и подписывал договор аренды оговору N- 2519-3103/13/278 аренды нежилого помещения от 08 ноября 2019 г. отрицает подписание настоящего документа.

В ходе рассмотрения указанного ходатайства, судом в судебном заседании 07.11.2023 в порядке ст. 161 АПК РФ были разъяснены уголовно-правовые последствия такого заявления, о чем у истца и ответчика были отобраны расписки о предупреждении, об уголовной ответственности по ст. 303 УК РФ и 306 УКРФ, истцу было предложено исключить из числа доказательств то доказательство о фальсификации, о которого заявлено ответчиком.

Истец заявил об исключении из числа доказательств Приложения к Дополнительному соглашению № 1 к Договору №2519-3103/13/278 аренды нежилого помещения от 08 ноября 2019 года, в связи с чем ответчиком заявление о фальсификации доказательств было отозвано. 

С учетом изложенного, суд не исследует в качестве доказательства по делу, представленное в материалы дела истцом Приложение к Дополнительному соглашению № 1 к Договору №2519-3103/13/278 аренды нежилого помещения от 08 ноября 2019 года, поскольку указанное доказательство исключено из числа доказательств по делу по ходатайству лица, представившего указанный документ в материалы дела. 

Также суд принимает во внимание составленный арендодателем в одностороннем порядке акт возврата объекта аренды от 28.04.2021 из содержания которого в том числе следует, что арендатор объект аренды освободил. 

С учетом указанного, также с учетом указанных выявленных арендодателем в акте возврата от 28.04.2021 недостатков арендуемого объекта, требование истца по первоначальному иску о понуждении Индивидуального предпринимателя ФИО2, принять нежилое помещение площадью 100 кв.м., расположенное на первом этаже жилого дома, лит. «А», кадастровый номер: 90:17:010106:63, по адресу: 

<

...> от Общества с ограниченной ответственностью «Кристалл» по акту приема - передачи нежилого помещения от 30 апреля 2021 года к договору аренды нежилого помещения № 2519-3103 от 08 ноября 2019 года, удовлетворению не подлежит.

Исходя из содержания акта приема-передачи  нежилого помещения от 30 апреля 2021 года к договору аренды нежилого помещения № 2519-3103 от 08 ноября 2019 года в редакции истца по первоначальному иску, помещение подлежало передаче в исправном техническом состоянии, после косметического ремонта, при наличии всего объема имущества, переданного при принятии помещения арендатором в аренду, вместе с тем, материалы дела содержат доказательства нанесения ущерба арендованному помещению арендатором, в том числе несения убытков арендодателем на ремонт арендованного помещения.

Указанное также свидетельствует о том, что удовлетворение искового требования о понуждении арендодателя подписать акт приема-передачи помещения в редакции арендатора от 30.04.2021 направлено в защиту интересов одной стороны и препятствует реализации возмещения понесенных арендодателем убытков. 

Так, арендодателем ИП ФИО2 во встречном иске заявлено о  взыскании суммы в размере 231 674,29 рублей, которая состоит из понесенных убытков на восстановление арендованного помещения, а также арендных и коммунальных платежей, предусмотренными условиями договора. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Абзацем 2 пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» предусмотрено, что условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора (например, гарантийные обязательства в отношении товаров или работ по расторгнутому впоследствии договору; условие о рассмотрении споров по договору в третейском суде, соглашения о подсудности, о применимом праве и т.п.) либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора, о порядке возврата уплаченного аванса и т.п.), сохраняют свое действие и после расторжения договора; иное может быть установлено соглашением сторон.

Следовательно, расторжение договора аренды и возврат арендуемого имущества не означает прекращение условий договора об ответственности арендатора. В данном случае имеются правовые последствия, которыми воспользовался истец, заявив требование о взыскании убытков, поскольку имущество, переданное в аренду, было повреждено по вине арендатора, на арендодателя не может быть возложена обязанность по его восстановлению.

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (статья 393 ГК РФ).

Согласно пункту 5 постановления Пленума N 7, по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.

Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (ст. 404 ГК РФ).

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества, поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (статьи 615, 616 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Применение такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков возможно при доказанности истцом совокупности условий (основания возмещения убытков); противоправность действий (бездействия) причинителя убытков; причинная связь между противоправными действиями (бездействием) и убытками; наличие и размер понесенных убытков.

Пунктом 12 постановления N 25 разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).

По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Согласно пункту 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Исходя из буквального смысла п. 2 ст. 15 ГК РФ и разъяснений, изложенных в п. 13 постановления Пленума № 25, допускается возмещение как непосредственно понесенных расходов, так и расходов, которые будут понесены в будущем. При этом будущие расходы требующей их стороны должны быть необходимыми и подтверждаться соответствующими расчетами, сметами и калькуляциями, а ответчик вправе представлять доказательства того, что расходы могут быть уменьшены («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021).

Таким образом, в результате неправомерных действий ответчика, который не выполнил обязанность по возврату имущества в техническом состоянии, в котором передавалось ответчику в аренду, арендодатель должен будет осуществить действия по восстановительному ремонту для восстановления нарушенного права, в связи с чем понесет соответствующие расходы.

К аналогичному правовому выводу пришла коллегия судей Арбитражного суда Центрального округа по делу №А84-4185/2018.

В соответствии с положениями статьи 68 АПК РФ, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Как указано судом ранее, 28.04.2021 при осмотре арендуемого помещения арендодателем было установлено иное состояние помещение, нежели то, каким оно было на момент передачи указанного помещения в аренду: арендатором была произведена окраска стен в цвет отличный от первоначального, который был при передаче помещения в аренду, без согласования с арендодателем; результате демонтажа сантехнического оборудования раковины, бойлера и душевой кабины первоначальный однородный цвет окрашенных стен стал контрастным, что привело к необходимости проведения текущего ремонта стен (покраска в один тон); напольное покрытие (ламинат и линолеум) значительно повреждены, в результате установки и демонтажа сантехнического оборудования, что также не было согласовано с арендодателем; в туалетной комнате поврежден смеситель, что требует его замены. Утерян пульт дистанционного управления от настенных сплит — систем инверторного типа «GREEN»; в помещении №6 арендатором, без согласования с арендодателем, была произведена перепланировка данного помещения путем установления гипсокартонных перегородок площадью 3,75 кв.м (ширина 1,25/1.75, длинна 2.5/1.85).

Истцом по встречному иску в соблюдение требований ст.ст. 65, 68 АПК РФ были представлены доказательства несения убытков: 

- стоимость пульта дистанционного управления к кондиционеру (инвертор) GREEN - 2 550.00 (две тысячи пятьсот пятьдесят) рублей 00 копеек - Счет на оплату №37 от 2 июня 2021 года поставщик «Борисов Павел Евгеньевич»;

- стоимость смесителя 610255 на сумму 1800 (одна тысяча восемьсот) рублей 00 копеек - Накладная «Мегострой» от 07.05.2021 года; 

- стоимость установки смесителя - 600 (шестьсот) рублей 00 копеек;

- Договор подряда на выполнение работ на основании сметы, приобщенной к требованиям на сумму 90 144,93 рублей; 

- Акты приемки выполненных работ;

- выполнение необходимых работ, которые были проведены в помещении - Договор подряда от 01 августа 2021 года, с приложениями и расчетами.

Оценив представленные доказательства несения убытков, в их взаимосвязи с фактическими обстоятельствами по делу, суд полагает доказанной, обоснованной и  подлежащей удовлетворению сумму понесенных убытков, заявленных во встречном иске,  в размере 95 094,93 рублей.  

Также ИП ФИО2 ко взысканию во встречном иске предъявлены суммы арендных и коммунальных платежей, а именно:

- возмещение за электроэнергию за период с 01.04.2021 по 30.04.2021 г. на сумму 2893,40 (две тысячи восемьсот девяносто три) рубля 40 копеек - счет па оплату №42 от 25 мая 2021 года;

- возмещение за водотведение за май 2021 - 91.12 рублей; возмещение за негативное воздействие сточных вод на работу ЦВС за май 2021 - 91.12 рублей;  возмещение за холодное водоснабжение за май 2021 г. - 95,92 рубля, итого 278,16 (двести семьдесят восемь рублей 16 копеек) - Счет на оплату №43 от 04 июня 2021 года; 

- аренда помещения за май 2021 года - 66 704.00 (шестьдесят шесть тысяч семьсот четыре) рублей 00 копеек - счет на оплату №44 от 31 мая 2021 года;

- аренда помещения за июнь 2021 года - 66 704.00 (шестьдесят шесть тысяч семьсот четыре) рублей 00 копеек — счет на оплату №45 от 27 июня 2021 года.

Оценив обоснованность предъявленной ко взысканию во встречном иске суммы арендных и коммунальных платежей, суд приходит к выводу об удовлетворении встречных исковых требований в части возмещения за электроэнергию за период с 01.04.2021 по 30.04.2021 г. на сумму 2893,40 рублей, учитывая, что обществом с ограниченной ответственностью «Кристалл» арендуемое помещение было фактически освобождено  28.04.2021 в связи с прекращением действия договора аренды, что в том числе следует из указанного ранее  акта возврата, составленного арендодателем 28.04.2021. 

При этом, суд обращает внимание истца по встречному иску, что сумма возмещения за водоотведение за май 2021 – 91,12 рублей, за негативное воздействие сточных вод на работу ЦВС за май 2021 – 91,12 рублей;  за холодное водоснабжение за май 2021 г. - 95,92 рубля, а также  аренда помещения за май 2021 года - 66 704,00 рублей и за июнь 2021 года - 66 704,00  рублей, не подлежит удовлетворению, поскольку договор аренды был расторгнут между сторонами в одностороннем внесудебном порядке 27 апреля 2021 года и в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие пользование истцом объектом аренды в указанный период. 

Таким образом, суд считает подлежащими удовлетворению встречные исковые требований  на общую  сумму 97 988,33 рублей. 

Вместе с тем, указанная сумма подлежит пересчету, с учетом заявленного требования истца по первоначальному иску о возврате обществу с ограниченной ответственностью «Кристалл» суммы обеспечительного платежа по договору в размере 65 000 рублей, исходя из следующего. 

В пункте 3.1. договора, стороны договорились, что величина месячной арендной платы за Помещение составляет 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей, НДС не облагается на основании ст. 346.11 ст. НК Российской Федерации Арендодатель находится на упрощенной системе налогообложения.

Стоимость аренды 1 кв.м. Помещения составляет 600 рублей 00 копеек.

Дополнительным соглашением № 1 к Договору № 2519-3103/13/278 аренды нежилого помещения, по соглашению сторон срок аренды продлен с 09 октября 2020 года по 08 октября 2021 года, кроме того этим же дополнительным соглашением увеличена сумма аренды за 1 кв.м, в сумме 650 рублей, а также увеличена сумма обеспечительного платежа на 5 000 рублей.

Согласно пункта 3.5. после подписания Договора аренды в дату подписания Акта приема передачи Арендатор перечисляет на расчетный счет Арендодателя обеспечительный (страховой) платеж в размере месячной арендной платы.

Таким образом, общая сумма обеспечительного платежа по договору составляет 65 000 рублей, с учетом заключенного между сторонами дополнительного соглашения. 

Обеспечительный платеж внесен истцом на расчетный счет ответчика в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями № 129 от 11 ноября 2019 года и № 125 от 30 октября 2020 года.

В соответствии с условиями договора, обеспечительный платеж является обеспечением выполнения арендатором обязательств по Договору в полном объеме. Обеспечительный платеж не зачисляется в арендную плату (в том числе и за последний месяц). По истечении срока действия Договора обеспечительный платеж подлежит возврату в полном объеме при выполнении Арендатором всех обязательств по данному Договору.

В соответствии со статьей 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 ГК РФ, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 данной статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (п. 4 ст. 329, п. 2 ст. 381.1 ГК РФ).

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором и не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 453 ГК)

Из разъяснений, содержащихся в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» следует, что по смыслу пункта 3 статьи 310 ГК РФ обязанность по выплате указанной в нем денежной суммы возникает у соответствующей стороны в результате осуществления права на односторонний отказ от исполнения обязательства или на одностороннее изменение его условий, то есть в результате соответствующего изменения или расторжения договора (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, с момента осуществления такого отказа (изменения условий обязательства) первоначальное обязательство прекращается или изменяется и возникает обязательство по выплате определенной денежной суммы.

Из совокупности приведенных норм следует, что обеспечение исполнения обязательств служит средством минимизации рисков неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств и призвано обеспечить обязательства контрагента, вытекающие из договора, а также обязанности, связанные с нарушением условий договора, и упростить процедуру удовлетворения за счет суммы обеспечения требований арендодателя к арендатору.

Судом установлено, что арендатором был перечислен арендодателю обеспечительный платеж в сумме 65 000 рублей, после прекращения договора аренды обеспечительный платеж не возвращен, о чем стороны не спорят.

Вместе с тем, учитывая установленные судами обстоятельства о наличии задолженности по коммунальным платежам за апрель 2021 года, убытков, причиненных арендодателю невыполнением обязанности по возврату объекта аренды в надлежащем состоянии, суд  полагает обоснованным взыскать сумму заявленных исковых требований по встречным требованиям с учетом подлежащих удержанию за счет обеспечительного платежа, в сумме 32 988,33 руб., при этом, в удовлетворении первоначальных исковых требований следует отказать.

Аналогичный правовой подход изложен в Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 29.01.2024 по делу №А83-19426/2021.

Согласно статье 71 АПК РФ оценка доказательств и выводы суда должны быть основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании доказательств по делу. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими в совокупности.

На основании изложенного в совокупности, оценив доказательства по делу с учетом положений ст. 71 АПК РФ, суд считает подлежащими удовлетворению встречные исковые требования о  взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Кристалл» в пользу ИП ФИО2  денежных средств  в размере 32 988,33 рублей.

В соответствии с часть 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований. 

В порядке ст. 110 АПК РФ, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца государственную пошлину в сумме 1086 рублей. 

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

1.   В удовлетворении первоначальных исковых требований отказать в полном объеме. 

2.       Встречное исковое заявление удовлетворить частично. 

3.      Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кристалл» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 сумму в размере 32 988,33 рублей по договору аренды №2519-3103/13/278 от 08.11.2019, расходы на оплату государственной пошлины в размере 1086 рублей. 

4.     В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказать. 

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый  арбитражный апелляционный суд (299011, 

<

...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа (248001, 

<

...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.                                                                      

Информация о движении настоящего дела и о принятых судебных актах может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья                                                                                                                 Н. М. Лагутина