АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Иркутск                                                                                              Дело  № А19-667/2017 

 

07.03.2018 г.

 

Резолютивная часть решения объявлена  в судебном заседании  07.03.2018   года.

Решение  в полном объеме изготовлено   07.03.2018    года.

 

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Красько Б.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Жериховой М.М., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР «ПЕРСПЕКТИВА» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 665268, 

<

...>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ОХРАННОЕ АГЕНСТВО «РАТИБОР» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 665268, 

<

...>), 

к муниципальному учреждению «Администрация городского округа муниципального образования – «город Тулун» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 665268, 

<

...>),

к муниципальному казенному учреждению «Комитет социальной политики Администрации городского округа муниципального образования – «город Тулун» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 665268, 

<

...>)

об обязании устранить препятствия в пользовании нежилыми помещениями,

встречному исковому заявлению муниципального учреждения «Администрация городского округа муниципального образования – «город Тулун» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 665268, 

<

...>)

к АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР «ПЕРСПЕКТИВА» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 665268, 

<

...>) 

о расторжении договора аренды № 200-09 от 08.09.2009, заключенного между МО – «город Тулун» и АНО ПО УМЦ «Перспектива»; об обязании АНО ПО УМЦ «Перспектива» возвратить помещения №№ 12, 13, 14, 15, 16, находящиеся в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, собственнику; об обязании АНО ПО УМЦ «Перспектива» устранить препятствия в пользовании и обеспечить свободный доступ МУ «Администрация города Тулуна» и МКУ «Комитет социальной политики города Тулуна» санузлами, находящимися в здании, расположенном по адресу: 

<

...>,

при участии в судебном заседании:

от АНО ПО УМЦ «Перспектива»– не явились,

от муниципального учреждения «Администрация городского округа муниципального образования – «город Тулун» – ФИО1 – представитель по доверенности,

от ООО «ОХРАННОЕ АГЕНСТВО «РАТИБОР», муниципального казенного учреждения «Комитет социальной политики Администрации городского округа муниципального образования – «город Тулун» – не явились, 

УСТАНОВИЛ:

АВТОНОМНАЯ НЕКОММЕРЧЕСКАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР «ПЕРСПЕКТИВА» (далее АНО ПО УМЦ "ПЕРСПЕКТИВА") обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  к  ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ (ООО) «ОХРАННОЕ АГЕНСТВО «РАТИБОР», муниципальному учреждению «Администрация городского округа муниципального образования – «город Тулун», муниципальному казенному учреждению «Комитет социальной политики Администрации городского округа муниципального образования – «город Тулун» об обязании ответчиков устранить всякие препятствия в пользовании помещениями № 15 и № 16, расположенными в здании по адресу: 

<

...>, а именно:

- запретить муниципальному учреждению «Администрация городского округа муниципального образования – «город Тулун» и муниципальному казенному учреждению «Комитет социальной политики Администрации городского округа муниципального образования – «город Тулун» использовать помещения № 15 и № 16 в любой форме, в том числе в качестве входа и выхода;

- обязать  Муниципальное учреждение «Администрация городского округа муниципального образования – «город Тулун» и МКУ «Комитет социальной политики города Тулуна» передать истцу ключи от входной железной двери помещения № 15, расположенного в здании по адресу: 

<

...> в трехдневный срок с момента объявления резолютивной части решения;

- обязать ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ОХРАННОЕ АГЕНСТВО «РАТИБОР» прекратить охрану помещений № 15 и № 16 путем демонтажа электронного замка на железной двери помещения № 15, демонтажа охранной сигнализации в помещениях № 15, № 16, расположенных в здании по адресу: 

<

...>.

Администрация  в письменном отзыве указал, что помещение № 15 является единственным проходам к принадлежащим Администрации помещениями №№ 17-23.

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ОХРАННОЕ АГЕНСТВО «РАТИБОР» (ООО «ОА «РАТИБОР») в письменном отзыве  сообщило, что препятствия, указанные в претензии от 01.12.2016 были устранены, электронный датчик открытия двери, установленный  на железной двери входа в помещение № 15 и инфракрасный объемный датчик движения , установленный на стене входа над железной дверью демонтированы, в подтверждение чего представило акт от 06.04.2017.

Муниципальное учреждение «Администрация городского округа муниципального образования – «город Тулун» (далее – Администрация) требование не признало, обратилось со встречным исковым заявлением о расторжении договора аренды № 200-09 от 08.09.2009, заключенного между МО – «город Тулун» и АНО ПО УМЦ «Перспектива»; об обязании АНО ПО УМЦ «Перспектива» возвратить помещения №№ 12, 13, 14, 15, 16, находящиеся в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, собственнику; об обязании АНО ПО УМЦ «Перспектива» устранить препятствия в пользовании и обеспечить свободный доступ МУ «Администрация города Тулуна» и МКУ «Комитет социальной политики города Тулуна» санузлами, находящимися в здании, расположенном по адресу: 

<

...>.

Основанием встречных исковых требований Администрация указала  существенное изменение обстоятельств, из которых стороны  исходили при заключении договора аренды (пункт 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации), в качестве такого обстоятельства Администрация указала необходимость обеспечения доступа сотрудников к санузлам, которые  принадлежат к помещениям, переданным в аренду АНО ПО УМЦ "ПЕРСПЕКТИВА" и необходимость использования помещения № 15.

Определением арбитражного суда от 02.06.2017 встречное исковое заявление принято для рассмотрения совместно с первоначальным иском.

В судебном заседании представитель Администрация исковые требования не признал, поддержал встречные исковые требования.

АНО ПО УМЦ "ПЕРСПЕКТИВА", МКУ «Комитет социальной политики города Тулуна», ООО «ОА «РАТИБОР»о времени и месте судебного разбирательства извещены, в судебное заседание не явились.

АНО ПО УМЦ "ПЕРСПЕКТИВА" встречные исковые требования не признало по основаниям, изложенным в отзыве, направило ходатайство об отложении судебного разбирательства с связи с проведением примирительных процедур.

В соответствии с частью 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если лицо, участвующие в деле, и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

Согласно статье 138 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд принимает меры для примирения сторон, содействует им в урегулировании спора.

Заявленное АНО ПО УМЦ "ПЕРСПЕКТИВА" ходатайство не подлежит удовлетворению,  принимая во внимание, что судебное разбирательство неоднократно откладывалось в связи проведением примирительных процедур, представитель Администрации в судебном заседании категорически возражал против отложения судебного разбирательства, указав, что сторонами исчерпаны  варианты примирения, возможность заключения мирового соглашения по делу невозможна.

Дело рассмотрено в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие АНО ПО УМЦ "ПЕРСПЕКТИВА", МКУ «Комитет социальной политики города Тулуна», ООО «ОА «РАТИБОР».

Исследовав имеющиеся по делу доказательства, судом установлены следующие обстоятельства.

Между АНО ПО УМЦ "ПЕРСПЕКТИВА" (арендатор) и муниципальным образованием г. Тулун Иркутской области (арендодатель) подписан договор аренды от 08.09.2009 № 200-09, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в срочное возмездное пользование нежилые помещения, общей площадью 55,9 кв.м (согласно схеме: помещения №№12,13,14,15,16, приложение № 1 к договору), находящиеся в одноэтажном, нежилом, бревенчатом здании, расположенном по адресу: 

<

...> для образования взрослых и прочие виды образования.

Право собственности муниципального образования г. Тулун Иркутской области на здание, расположенное по адресу: 

<

...> подтверждается свидетельством о праве собственности от 01.12.2009 серии 38 АД 014553. 

Срок действия договора аренды установлен пунктом 5.1 договора на 49 лет со дня его подписания.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке. 

Разделами 4 означенных договоров определено, что за пользованием арендованным имуществом арендатор уплачивает арендную плату в размере, определенном                                   в пункте 4.2. договоров (7 547 рублей по договору № 200-09 и 3 810 рублей по договору                № 284-09) ежемесячно до 10 числа текущего месяца, при этом размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год (пункты 4.5 договоров).

Пунктом 3.1.13 спорных договоров стороны предусмотрели обязанность арендатора согласовывать с арендодателем производимые перепланировки, переустройство арендуемых зданий.

АНО ПО УМЦ "ПЕРСПЕКТИВА" 07.09.2016 составлен акт обследования помещения в здании по адресу: 

<

...>, согласно которому помещение № 15 является коридором, помещение № 16 кабинетом. Вход в помещение № 16 возможен только через помещение № 14.

С 04.04.2016 Администрация обустроила отдельный вход  в помещения №№ 17.18,19 через помещение № 15 заменив дверные замки и установив датчик движения охранной сигнализации, в связи  с чем для АНО ПО УМЦ "ПЕРСПЕКТИВА" отсутствует доступ в помещение № 16.

Претензией  от 01.12.2016 АНО ПО УМЦ "ПЕРСПЕКТИВА" предложило  ответчикам  устранить препятствия  в пользовании помещениями №15 и №16, снять охрану помещений №№ 15, 16, демонтировать замки.

Поскольку претензия оставлена  без удовлетворения АНОО УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР «ПЕРСПЕКТИВА» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Претензией от 26.04.2017 Администрация довела до сведения АНО ПО УМЦ "ПЕРСПЕКТИВА", что в связи с размещением отдела планирования и отчетности , а также сектора бухгалтерского учета , помещения, которыми первоначальный истец владеет и пользуется необходимы  для обеспечения прохода специалистов, которым также необходимо обеспечить доступ к санузлам, в связи с чем Администрация предложила расторгнуть договор аренды  от 08.09.2009 № 200-09.

Претензия получена АНО ПО УМЦ "ПЕРСПЕКТИВА" 28.04.2017.

Поскольку договор аренды не был расторгнут по соглашению сторон, Администрация обратилась со встречным иском.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны в случае существенно изменившихся обстоятельств при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что она вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Указанные четыре условия должны присутствовать одновременно и в совокупности.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, по смыслу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является существенным, если они обладают характеристикой неустранимых или трудно устранимых.

Обязанность доказывания наличия таких существенных изменений в обстоятельствах, при которых стороны заключали договор, в сравнении с обстоятельствами, возникшими после заключения договора, лежит на стороне, требующей расторжения договора.

Администрацией (истцом по встречному иску о расторжении договора) не представлены доказательства наличия обстоятельств, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Необходимость в размещении структурных подразделений  Администрации по смысле положения статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть оценена судом в качестве существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, поскольку Администрация могла предвидеть при заключении договора возможность наступления таких условий.

В равной степени данный вывод относится к доводу Администрации, что работникам Администрации затруднен проход к санузлам.

При этом, Администрация не представила доказательств того, что в переданных в аренду помещениях имеются санузлы как таковые. В случае, если санузлы были обустроены арендатором (АНО ПО УМЦ "ПЕРСПЕКТИВА") после получения помещений в аренду, в отсутствие предусмотренной договором аренды обязанности арендатора по предоставлению Администрации и ее структурным подразделениям права пользования указанными санузлами, какие-либо притязания Администрации на указанные санитарные помещения не являются правомерными. 

В части требования об обязании АНО ПО УМЦ «Перспектива» устранить препятствия в пользовании и обеспечить свободный доступ МУ «Администрация города Тулуна» и МКУ «Комитет социальной политики города Тулуна» санузлами, находящимися в здании, расположенном по адресу: 

<

...> какое-либо нормативно-правовое обоснование не приведено.

В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно пунктам 45 и 49 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Следовательно, предусмотренный статьей 304 ГК РФ способ защиты подлежит применению только в том случае, когда соответствующее имущество находится во владении собственника.

В данном случае, Администрация указывает, что право владения той части помещений, на которой, по мнению Администрации, расположены санузлы, передано во владение АНО ПО УМЦ "ПЕРСПЕКТИВА".

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что Администрацией в нарушение требования части 1 статьи 65 АПК РФ не представлены надлежащие доказательства  обстоятельств, с которыми закон связывает его право на досрочное расторжение спорных договоров аренды, и обязанность  АНО ПО УМЦ «Перспектива» устранить препятствия в пользовании и обеспечении свободного доступа МУ «Администрация города Тулуна» и МКУ «Комитет социальной политики города Тулуна» санузлами, находящимися в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, следовательно, встречные исковые требования являются необоснованными и неправомерными и удовлетворению не подлежат. 

В соответствии со статьей 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

АНО ПО УМЦ "ПЕРСПЕКТИВА" заявлены требования о запрете муниципальному учреждению «Администрация городского округа муниципального образования – «город Тулун» и муниципальному казенному учреждению «Комитет социальной политики Администрации городского округа муниципального образования – «город Тулун» использовать помещения № 15 и № 16 в любой форме, в том числе в качестве входа и выхода; обязании Муниципальное учреждение «Администрация городского округа муниципального образования – «город Тулун» и МКУ «Комитет социальной политики города Тулуна» передать истцу ключи от входной железной двери помещения № 15, расположенного в здании по адресу: 

<

...> в трехдневный срок с момента объявления резолютивной части решения.

Как следует из материалов дела, а именно: составленного АНО ПО УМЦ "ПЕРСПЕКТИВА" акта обследования помещения от 07.09.2016 (т.1, л.д. 23), технического паспорта здания  № 130 по ул. Ленина в г. Тулуне, а также  пояснений сторон в судебном заседании помещение № 15 представляет собой коридор, через который осуществляет вход в кабинеты, как используемые Администрацией и МКУ «Комитет социальной политики города Тулуна», так и переданные в аренду  АНО ПО УМЦ "ПЕРСПЕКТИВА". 

АНО ПО УМЦ "ПЕРСПЕКТИВА" при заключении договора аренды при надлежащей степени осмотрительности должно было знать об указанному обстоятельстве, при этом, без каких-либо разногласий подписало договор аренды. Доказательства возможности доступа в помещения, занимаемые Администрацией и МКУ «Комитет социальной политики города Тулуна» иным образом, без использования помещения № 15 не представлены. Доказательства использования Администрацией и МКУ «Комитет социальной политики города Тулуна» помещений № 16 суду не представлены.

С учетом изложенного, требование в указанной части удовлетворению  не подлежит.

Вместе с тем, как указывает АНО ПО УМЦ "ПЕРСПЕКТИВА" Администрацией установлены замки на железной двери в помещение № 15, ключи от которой Администрация отказывается передавать АНО ПО УМЦ "ПЕРСПЕКТИВА". Указанное обстоятельство Администрация не оспаривает, что следует из пояснений ее представителя в судебных заседаниях.

Таким образом, принимая во внимание, что помещение № 15 передано АНО ПО УМЦ "ПЕРСПЕКТИВА" на праве аренды, с учетом положений статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации суд полагает возможным возложить на Администрацию, как собственника имущества и сторону (арендодателя) по договору аренды от 08.09.2009 № 200-09 обязанность по передаче АНО ПО УМЦ "ПЕРСПЕКТИВА" ключей от входной железной двери помещения № 15, расположенного в здании по адресу: 

<

...>.

Исковые требования АНО ПО УМЦ "ПЕРСПЕКТИВА" к ООО «ОА «РАТИБОР» об прекращении охраны помещений № 15 и № 16 путем демонтажа электронного замка на железной двери помещения № 15, демонтажа охранной сигнализации в помещениях № 15, № 16, расположенных в здании по адресу: 

<

...> удовлетворению не подлежат, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства заключения с ООО «ОА «РАТИБОР» договоров на охрану указанных помещений, доказательства осуществления ООО «ОА «РАТИБОР» охраны указанных помещений  по собственной инициативе, кроме того факт прекращения охраны установлены совместным актом АНО ПО УМЦ "ПЕРСПЕКТИВА" и ООО «ОА «РАТИБОР» от 06.04.2017 (т.1, л.д. 114).

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку АНО ПО УМЦ "ПЕРСПЕКТИВА" при обращении с иском была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, государственная пошлина в размере 12 000 рублей подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

Обязать муниципальное учреждение «Администрация городского округа муниципального образования – «город Тулун» передать АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР «ПЕРСПЕКТИВА»  ключи от входной железной двери помещения № 15, расположенного в здании по адресу: 

<

...> в течение 7-ми дней с даты вступления решения в законную силу.

В остальной части в удовлетворении исковых требований – отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований – отказать.

Взыскать с АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР «ПЕРСПЕКТИВА» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 665268, 

<

...>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 12 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд  в течение месяца после его принятия.

 

Судья:                                                                                                                                    Б.В. Красько