АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-44932/19

26 февраля 2020 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   18 февраля 2020 г.

Полный текст решения изготовлен            26 февраля 2020 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Захарченко О.П., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску Миллеровской городской организации Ростовской областной организации общероссийской Общественной организации «Всероссийское общество инвалидов» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Администрации Миллеровского района,  при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитета по управлению имуществом Миллеровского района, о сохранении нежилого помещения в многоквартирном доме в переустроенном и перепланированном состоянии

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

установил:

Миллеровская городская организация Ростовской областной организации общероссийской Общественной организации «Всероссийское общество инвалидов»  обратился в суд с иском к администрации Миллеровского района о сохранении нежилого помещения в многоквартирном доме в переустроенном и перепланированном состоянии.

         Определением от 27.05.2019 года в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлеченКомитет по управлению   имуществом    Миллеровского    района.

         Истец явку представителя в судебное заседание не обеспечил, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя истца.

         Ответчик против иска не возражает по изложенным в отзыве основаниям.

         Третье лицо явку представителя в судебное заседание не обеспечило,  против иска не возражает по изложенным в отзыве основаниям.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

В соответствии с договором аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности, № 8 от 02.10.2014 года, Миллеровской городской организации Ростовской областной организации общероссийской общественной организации «Всероссийское общество инвалидов» (далее Арендатор), предоставлено в аренду нежилое помещение, общей площадью 58,7 кв.м., с кадастровым номером 61:54:0000000:7311, расположенное в здании по адресу: 

<

...>

В соответствии с п. 1.6 вышеуказанного договора, при необходимости «арендатор» может произвести за свой счет с разрешения (согласование условий, проектной документации) «арендодателя» переоборудование, реконструкцию, неотделимое улучшение арендованного помещения. 

Арендатором была произведена самовольная перепланировка арендуемого нежилого помещения номер 1, первого этажа, Литер А на поэтажном плане, находящегося в многоквартирном доме, выраженное в демонтаже окна со стороны ул.Тургенева и переустройстве его в дверной проем с установкой двери. 

В ходе проведенной проверки помещения 18.01.2019 комитетом по управлению имуществом Миллеровского района выявлено существенное  нарушение арендатором подпункта 1.6 пункта 1 указанного договора аренды, о чем в отношении руководителя организации составлен протокол об административном правонарушении от 18.01.2019 №1.

Постановлением административной комиссии при администрации Миллеровского района №4 от 24.01.2019 года председатель Миллеровской городской организации Ростовской областной организации общероссийской Общественной организации «Всероссийское общество инвалидов» ФИО2 привлечен к административной ответственности по ч.2 ст. 3.2 Областного закона от 25.10.2002 № 273-ЗС «Об административных правонарушениях» за демонтаж окна и переоборудования его в дверной проем с установкой металлопластиковой конструкции без соответствующего разрешения арендодателя.

Истец  обратился в комитет по управлению имуществом Миллеровского района, за разрешением о переустройстве арендуемого нежилого помещения путем пробивки дверного проема из существующего оконного проема в самонесущей стене, со стороны ул.Тургенева, с оформлением необходимой документации.

Письмом от 07.03.2019 комитет по управлению имуществом Миллеровского района отказал сказал в выдаче разрешения со ссылкой на ст. 29 Жилищного кодекса РФ и рекомендацией  обращения в суд по вопросу сохранения указанного арендуемого нежилого помещения в перепланированном состоянии.

Истцом получено согласие собственников помещений в многоквартирном доме по ул.Седова, 35 г.Миллерово на демонтаж оконного проема со стороны ул.Тургенева и установку двери в данном арендуемом помещении, о чем свидетельствует протокол №1 от 09.01.2019 года.

В материалы дела истцом представлено техническое заключение от 2018 года, изготовленное ассоциацией саморегулируемой организации «Национальное объединение проектировщиков», согласно которому  переустройство нежилого помещения путем пробивки дверного проема из существующего оконного проема в самонесущей стене производится без увеличения нагрузки на несущие конструкции жилого дома, перепланировка не затронет несущие конструкции жилого дома, не снизит их несущую способность и не окажет отрицательного влияния на жилой дом в целом.

В связи с чем, представитель истца просит признать в перепланированном виде нежилое помещение с кадастровым номером 61:54:00000007311, общей площадью 58.7 кв.м., на поэтажном плане комнаты номер 1, первого этажа, Литера А , выраженное в демонтаже окна со стороны ул.Тургенева и переустройстве его в дверной проем с установкой двери, расположенного в здании по адресу : 

<

...>

В соответствии с нормой статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов в порядке, установленном данным кодексом.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Иск направлен на сохранение объекта недвижимого имущества в измененном состоянии. 

Рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие реконструкции дано в п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ). Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ, тогда как возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

Положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), однако не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абз. 3 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170).

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ). Переоборудование жилых помещений может включать в себя установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения (абз. 2 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда).

Как указывает истец, в результате произведенных работ произведен демонтаж окна в помещении со стороны ул.Тургенева в г.Миллерово и переустройство его в дверной проем с установкой двери в самонесущей поперечной наружной стене дома, а соответственно, произведенные работы соответствуют понятию реконструкция, а не перепланировка.

Требование, заявленное по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении реконструированного объекта рассматривается по общим правилам о сносе самовольной постройки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке предусмотрена пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и является исключительным способом защиты гражданских прав, который должен рассматриваться лишь при отсутствии возможности получить в установленном законодательством порядке соответствующие разрешения, а также в случае, если отказ в разрешении на строительство признан незаконным (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.10.2015 по делу N А32-11208/2012).

Право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения (пункт 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Иначе при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ имеет место легализация самовольного строения в упрощенном порядке, применение которой ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также статьей 3 Федерального закона Российской Федерации «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документы.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 9 Информационного письма N 143 от 09.12.2010 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Протоколом об административном правонарушении от 18.01.2019 подтверждается факт реконструкции истцом помещения  путем демонтажа  окна и переоборудовании его в дверной проем с установкой металлопластиковой двери.

Тот факт, что истцом проведена именно реконструкция объекта, подтверждается также представленным истцом в дело техническим заключением. Из технического заключения  следует, что истцом затронута поперечная несущая конструкция здания. Между тем, из данного заключения не следует, что реконструкция не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

В ходе реконструкции истцом осуществлен демонтаж подоконного пространства и устройство входной двери, в результате чего общая площадь помещения увеличилась за счет демонтажа подоконного пространства, находившегося на месте поперечной стены здания.

Видоизменение облика многоквартирного дома путем демонтажа подоконного участка стены фасада с целью организации входа с улицы, устройство крыльца, занимающего часть земельного участка под домом, относятся к реконструкции, поскольку включают в себя изменение параметров объекта капитального строительства путем изменения в несущих ограждающих строительных конструкциях.

Поперечная стена многоквартирного дома как ограждающая несущая конструкция, обслуживающая более одного помещения в доме, в силу ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ относится к общей долевой собственности собственников многоквартирного дома.

Принятие решений о реконструкции многоквартирного дома отнесено в силу п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Частью 2 ст. 40 ЖК РФ установлено, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Стороной истца представлены доказательства получения разрешения собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>  на реконструкцию  оконного проема и установку двери в нежилом помещении.

Истец обратился с заявлением о выдаче разрешения в администрацию Миллеровского района только после произведенных им работ. Также истец требовал только выдачи разрешения арендодателя на переустройство арендуемого нежилого помещения на основании пункта 1.6 договора аренды от 02.10.2014 № 8, а не на реконструкцию, в то время как им при проведении работ была изменены основные параметры объекта, снесена частично или видоизменена внешняя стена двухэтажного многоквартирного жилого дома, 1972 года постройки.

Разрешение на реконструкцию многоквартирного жилого дома в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации отсутствует.

Доказательства наличия препятствий для использования административного порядка на изменение характеристик помещений до начала работ не представлены.

  Согласно ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Факт самовольного проведения перепланировки и наличие в законодательстве возможности сохранения помещения в перепланированном состоянии на основании решения суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни или здоровью, не являются достаточными основаниями для удовлетворения заявления, и не могут освобождать заявителя от обязанности соблюдать установленный порядок получения необходимых разрешений.

Доказательства наличия препятствий в получении разрешительной документации или доказательства того, что в получении такой документации было необоснованно отказано до начала осуществления спорных работ, заявителем не представлено. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Как установлено частью 3 статьи 11 Закона N 896-КЗ, последствием самовольного перепланирования (переустройства) нежилого помещения в многоквартирном доме является обязанность собственника или нанимателя (арендатора) привести это помещение в прежнее состояние.

Нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации не урегулирован вопрос о процедуре реконструкции (перепланировки) нежилых помещений, находящихся в многоквартирном доме, при разрешении данного спора суды руководствуются нормами жилищного законодательства.

Как следует из Постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 27.09.2006 (Обзор законодательства и судебной практики Верховного суда Российской Федерации за второй квартал 2006 года) вопрос о сохранении помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии может быть решен судом при рассмотрении иска органа, осуществляющего согласование (при наличии заявления о сохранении помещения в существующем виде), а также в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, по заявлению гражданина об оспаривании отказа органа местного самоуправления в согласовании самовольно выполненных переустройства и (или) перепланировки помещения.

Иск о сохранении нежилого помещения в переустроенном (перепланированном) состоянии является неверным способом защиты нарушенного права. Указанное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска. Указанный вывод согласуется с судебной практикой (определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.10.2014 N 308-ЭС14-1759, определение Верховного Суда Российской Федерации N 306-ЭС15-3116 от 17.04.2015). Таким образом, суд не усматривает оснований для удовлетворения иска.

На основании изложенного, в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Поскольку истец на основании подпункта 1 пункта 2статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, ввиду его вопрос о распределении государственной пошлины судом не рассматривается.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

 

         Судья                                                                                           О.П. Захарченко