АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-26253/2021

г. Краснодар

30 января 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2023 года

Постановление в полном объеме изготовлено 30 января 2023 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Драбо Т.Н. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Одиссея»                   (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  – ФИО1 (доверенность от 31.07.2022),                   в отсутствие органа, осуществляющего публичные полномочия – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2022 по делу                               № А32-26253/2021, установил следующее.

ООО «Одиссея» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд  с заявлением к администрации города Сочи (далее – администрация) о признании незаконным решения, приведенного в письме от 26.02.2021 № 2180/21-01-16 об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории и об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка в аренду. Заявитель просил считать утвержденной схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, расположенного в кадастровом квартале 23:49:0110005, площадью               6 168 кв. м, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, с. Лазаревское, в районе ш. Сочинское, 6-А, вид разрешенного использования: отдых (рекреация) пляжи (код 5.0); санаторная деятельность (код 9.2.1) в соответствии с определенными координатами; возложить на администрацию обязанность предварительно согласовать предоставление земельного участка, расположенного в кадастровом квартале 23:49:0110005, площадью 6168 кв. м, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, с. Лазаревское, в районе ш. Сочинское, 6-А, вид разрешенного использования: отдых (рекреация) пляжи (код 5.0); санаторная деятельность (код 9.2.1), а также указать, что судебный акт служит основанием для постановки на государственный кадастровый учет земельного участка, расположенного в кадастровом квартале 23:49:0110005, площадью 6168 кв. м, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, с. Лазаревское, в районе ш. Сочинское, 6-А, вид разрешенного использования: отдых (рекреация) пляжи (код 5.0); санаторная деятельность (код 9.2.1).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.03.2022 в удовлетворении заявления отказано. Суд сослался на отсутствие доказательств, подтверждающих, что земельный участок требуемой площади необходим для эксплуатации принадлежащих обществу зданий. Заявитель не воспользовался правом на назначение по делу экспертизы.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2022 решение от 15.03.2022 отменено. По делу принят новый судебный акт. Признано незаконным решение, изложенное в письме от 26.02.2021 № 2180/21-01-16, об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории и об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка в аренду. На администрацию возложена обязанность в течение десяти рабочих дней с момента вынесения постановления принять решение об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, расположенного в кадастровом квартале 23:49:0110005, площадью 6168 кв. м по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, с. Лазаревское, в районе ш. Сочинское, 6-А, вид разрешенного использования: отдых (рекреация) пляжи (код 5.0); санаторная деятельность (код 9.2.1), ООО «Одиссея» (ИНН 

<

***>) в соответствии с приведенными координатами. Суд также обязал администрацию в течение десяти рабочих дней с момента вступления в законную силу судебного акта принять решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, расположенного в кадастровом квартале 23:49:0110005, площадью 6168 кв. м, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, с. Лазаревское, в районе ш. Сочинское, 6-А, вид разрешенного использования: отдых (рекреация) пляжи (код 5.0); санаторная деятельность (код 9.2.1), ООО «Одиссея» (ИНН 

<

***>), под объектами капитального строительства с кадастровыми номерами 23:43:0000000:4642 и 23:49:0110006:1453.

Администрация обжаловала постановление апелляционного суда в соответствии с правилами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Податель жалобы ссылается на отсутствие доказательств, свидетельствующих о том, что для эксплуатации принадлежащих обществу объектов необходим испрашиваемый им участок.   

В отзыве общество указало на отсутствие оснований для отмены постановления апелляционного суда. 

В судебном заседании представитель общества полагал, что обжалуемый судебный акт основан на представленных в дело доказательствах и соответствует нормам действующего законодательства.  

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя заявителя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что постановление апелляционного суда следует отменить.

Как видно из материалов дела, общество  обратилось в администрацию с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, расположенного в кадастровом квартале 23:49:0110005, на праве аренды сроком на 49 лет, площадью                   6168 кв. м в Лазаревском районе города Сочи, в районе Сочинского шоссе, 6-А, цель использования: отдых (рекреация) пляжи, санаторная деятельность.

 Общество указало на нахождение в кадастровом квартале 23:49:0110005 принадлежащих ему объектов капитального строительства – нежилых зданий с кадастровыми номерами 23:43:0000000:4642 и 23:49:0110006:1453, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, с. Лазаревское, в районе                       ш. Сочинское, 6-А. 

В письме от 26.02.2021 № 2180/21-01-16  администрация отказала в предварительном согласовании предоставления земельного участка и утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, указав, что: режим первой зоны округа горно-санитарной охраны курорта не допускает использование испрашиваемого к образованию участка в целях, указанных в заявлении; площадь земельного участка                     (6168 кв. м) превышает площадь застройки объектов недвижимости, расположенных на данном участке (площадь нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0110006:1453 – лодочный ангар – 168,8 кв. м, площадь нежилого здания с кадастровым номером 23:43:0000000:4642 – пляжный корпус – 293,1 кв. м); образование земельного участка производится за счет свободных муниципальных земель, а площадь и конфигурация участка определены без учета фактического расположения объектов недвижимого имущества, подтвержденного документально; схема выполнена без учета требований к ее подготовке, которые установлены пунктом 16 статьи 11.10  Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), а также с нарушением предусмотренных статьей 11.9 данного Кодекса требований к образуемым земельным участкам (т. 1, л. 

<

...>). 

Общество, указывая, что названный отказ не соответствует закону, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу части 1 статьи 198 Кодекса граждане и юридические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для удовлетворения такого заявления необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 2 статьи 201 Кодекса).

Суд апелляционной инстанции, удовлетворяя заявление общества, сослался на положения подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, предусматривающие предоставление в аренду земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства, для завершения их строительства. 

В то же время из материалов дела не следует, что на испрашиваемом участке находятся объекты, строительство которых не завершено. Более того, в заявлении общество просило предварительно согласовать земельный участок, на котором расположены здания в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса (т. 1, л. д. 26). При применении этой нормы необходимо учитывать следующее. 

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса, на праве оперативного управления.

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

Согласно правовой позиции, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015                      № 309-ЭС15-11394 указано, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Таким образом, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом в аренду, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях. При наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка суду надлежит определить размер части земельного участка, необходимый для размещения объектов недвижимости и их эксплуатации.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017                                   № 305-КГ16-16409 указано, что при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта. Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть обоснованным. Предоставление земельного участка из публичной собственности в большем размере может свидетельствовать о его предоставлении собственнику здания в обход установленной законом процедуры                                             (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статья 39.20 Земельного кодекса).

  Если земельный участок только предстоит образовать, процедура его предоставления без торгов включает в себя подготовку схемы расположения земельного участка, подачу в уполномоченный орган заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка, принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка (пункт 1 статьи 39.14 Земельного кодекса). Решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка принимается уполномоченным органом при отсутствии возможности утверждения схемы расположения земельного участка по указанным в пункте 16 статьи 11.10 Земельного кодекса основаниям, а также в случае отсутствия у заявителя права на предоставление испрашиваемого участка без проведения торгов (пункт 1 статьи 39.16, пункт 8 статьи 39.15).

   В данном случае общество просило утвердить схему расположения земельного участка площадью 6168 кв. м, на котором расположены принадлежащие ему объекты общей площадью 460,9 кв. м (т. 1, л. 

<

...>, 63, 64, 108).

  В соответствии с пунктом 2 статьи 11.10 Земельного кодекса подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территорий, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации, адресными инвестиционными программами), объектов незавершенного строительства.

Согласно подпунктам 3 и 4 пункта 16 статьи 11.10 Земельного кодекса основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных                   статьей 11.9 данного Кодекса требований к образуемым земельным участкам; несоответствие схемы расположения земельного участка утвержденному проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории.

  В силу пункта 6 статьи 11.9 Земельного кодекса образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные данным Кодексом, другими федеральными законами.

  Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

 Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса).

 В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011                           № 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу. 

Суд апелляционной инстанции, удовлетворяя требования общества и признавая испрашиваемый участок соразмерным принадлежащим заявителю объектам недвижимости, сослался на заключение судебной экспертизы от 31.08.2022 (т. 3,                      л. д. 19 – 49). 

  В силу части 3 статьи 86 Кодекса заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. В нарушение названной нормы процессуального права апелляционный суд оставил без внимания иные представленные в дело доказательства, в том числе ситуационный план размещения объектов (т. 2, л. д. 5), договор о размещении нестационарных торговых объектов от 06.06.2020 (т. 2, л. д. 55 – 62), а также акт осмотра земельного участка, в котором отражено включение в состав его территории пляжа.  Осуществляемая обществом санаторная деятельность, размещение сооружений сезонного использования, нестационарных торговых объектов (не требующее предоставления земельных участков в силу статьи 39.33 Земельного кодекса), оказание услуг общественного питания сами по себе не могут служить единственным и достаточным критерием соразмерности испрашиваемого земельного участка площади двух принадлежащих заявителю объектов (общей площадью 460,9 кв. м). Включение в состав участка, необходимого для эксплуатации названных объектов, территории общего пользования (пляжа) апелляционный суд не проверил, а также не оценил иные приведенные администрацией основания к отказу в утверждении схемы расположения земельного участка.  

   С учетом изложенного, выводы суда апелляционной инстанции о наличии условий для признания незаконным отказа в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастром плане территории площадью 6168 кв. м нельзя признать основанными на исследовании и оценке представленных в дело доказательств, а также на подлежащих применению к спорным правоотношениям нормах материального права.

  Согласно части 2 статьи 287 Кодекса арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

  Поскольку выводы, приведенные в обжалуемом судебном акте, сделаны без учета подлежащих применению норм права и исследования необходимой совокупности доказательств, постановление следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. 

   При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, на основании имеющихся в деле и дополнительно представленных доказательств установить обстоятельства, необходимые для правильного рассмотрения заявления общества, дать надлежащую оценку доводам администрации о наличии оснований для отказа в утверждении схемы расположения участка, предусмотренных пунктом 16                               статьи 11.10 Земельного кодекса, после чего на основании полного и всестороннего исследования всех представленных сторонами доказательств и приведенных ими доводов с правильным применением норм материального и процессуального права разрешить требования общества.

   Вопрос о распределении государственной пошлины по кассационной жалобе не рассматривался, поскольку администрация освобождена от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 274, 284 − 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление  Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2022 по делу                                       № А32-26253/2021 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд. 

            Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                           А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                               Т.Н. Драбо

                                                                                                                 И.В. Сидорова