ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А63-12132/2018

21 января 2019 года

г. Ессентуки

 

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2019 года

Полный текст постановления изготовлен 21 января 2019 года

 

        Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Годило Н.Н.,

судей: Бейтуганова З.А., Жукова Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                   ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу                                        индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение  Арбитражного  суда  Ставропольского края от  11.10.2018   по  делу                            № А63-12132/2018 (судья  Навакова И.В.)

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2, (ОГРНИП 317265100113880) к комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора 

администрация города-курорта Кисловодска

о понуждении заключить договор аренды земельного участка,

при участи в судебном заседании:

от индивидуального предпринимателя ФИО2: представителя ФИО3 по доверенности от 19.04.2018,

от комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска: представителя ФИО4 по доверенности от 23.11.2018,

 

в отсутствие представителя другого лица, извещенного надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края к комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска (далее – ответчик, комитет) с исковым заявлением, в котором изложены следующие требования: обязать ответчика заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:36:140:102:16, на котором находятся принадлежащие предпринимателю производственные строения: площадью 136,6 м кв., площадью 209 м кв., склад, площадью 1 496 м кв.; расположенные по адресу: 

<

...>; предоставить земельный участок для осуществления проезда к принадлежащим строениям для использования под производственную базу; обязать заключить договор аренды в части пунктов 3.3, 3.4, 7.2, 10, в редакции протокола разногласий к договору аренды № 284/2017 от 28.03.2018, предложенной истцом, а именно: пункт 3.3 договора изложить: «начисление арендной платы производится со дня подписания акта приема-передачи земельного участка»; пункт 3.4 : «размер арендной платы не может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке без соответствующего письменного уведомления арендатора не ранее 10 суток, с момента получения арендатором соответствующего уведомления»; пункт 7.2 договора: «договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендатора, арендодателя, по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательство и условиями договора»; пункт 10: «арендатор обязуется произвести оплату за фактическое использование земельного участка: расчет оплаты производится с даты подписания акта приема-передачи земельного участка» (уточненные требования).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 11.10.2018в удовлетворении  исковых требований отказано.

ИП ФИО2 не согласился с принятым решением, обжаловал его в апелляционном порядке, указав на его незаконность и необоснованность, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный  акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование жалобы указано, что земельным участком в целях предпринимательской деятельности истец начал пользоваться с 2017 года, в связи с чем  установленная арендная плата должна производиться с 2017 года. Также не согласен с рядом пунктов договора аренды земельного участка, направленного в адрес предпринимателя ответчиком, полагает, что их формулировка ущемляет права истца. 

            В судебном заседании представитель предпринимателя доводы апелляционной жалобы поддержал по основаниям в ней изложенным, просил решение суда отменить, жалобу – удовлетворить.

Представитель комитета с доводами апелляционной жалобы не согласился, по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило. Апелляционный суд в порядке ст. 156 АПК РФ считает возможным рассмотреть жалобу в его отсутствие.

   Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в соответствии со статьями 266-269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителей сторон, находит решение суда первой инстанции от 11.10.2018 подлежащим оставлению без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой  инстанции, 03.10.2017 предприниматель обратился в комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска с заявлением о предоставлении ему на правах аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 4802 кв. м., с кадастровым номером 26:34:140102:16, цель использования: под производственную базу (далее - земельный участок), в связи с тем, что на данном земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие истцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 15.01.2015, что подтверждено свидетельствами Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю от 21.01.2015 номер 26 АИ 972718, о государственной регистрации права собственности истца на производственные строения, назначение: нежилое здание, площадь общая 209,2 кв. м., этажность 1, адрес (местоположение): 

<

...>, кадастровый (или условный) номер: 26:34:140102:25; номер 26 АИ 972717 о праве собственности истца на производственные строения, назначение: нежилое здание, площадь общая 138,6 кв.м. Этажность: 1. Адрес (местоположение): 

<

...>, кадастровый (или условный) номер: 26:34:140102:26- 26 АИ 972719, о праве общей долевой собственности 1/2 истца на склад, назначение: нежилое здание, площадь общая 1496,3 кв. м., этажность 1, адрес (местоположение): 

<

...>, кадастровый (или условный) номер: 26:34:140102:37. Комитетом подготовлен проект договора аренды земельного участка от 10.10.2017 № 284/2017.

25.01.2018 ответчиком истцу направлено уведомление о необходимости оформления договорных отношений в отношении земельного участка, для чего предпринимателю предложено явиться в комитет для подписания договора аренды.

30.03.2018 истцом в адрес комитета направлен протокол разногласий к договору аренды № 284/2017 земельного участка от 28.03.2018, с просьбой заключить с ним договор аренды земельного участка сроком на 10 лет, а также уведомление о том, что истец начал использовать земельный участок с 27.11.2017.

25.04.2018 комитетом дан ответ предпринимателю о возвращении в его адрес протокола разногласий к договору № 284/2017 от 28.03.2018, без подписания и повторно предложено подписать направленный в его адрес проект договора аренды земельного участка, в редакции, предложенной ответчиком.

Полагая, что комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска уклоняется от заключения договора, предприниматель обратился в арбитражный суд.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с АПК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. 

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Таким образом, истцом при подаче иска был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, установленный нормами гражданского законодательства.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления.

Статьей 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума № 11) разъяснено, что в силу названных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Судом первой инстанции установлено, что у предпринимателя и комитета имущественных отношений города-курорта Кисловодска возникли разногласия при заключении договора аренды земельного участка по ряду его условий.

Одним из пунктов договора, с которым не согласен предприниматель, является пункт 3.3 спорного договора аренды, согласно которому арендная плата начисляется с 21.01.2015. Возражая, истец указал, что обязанность по уплате арендной платы за пользование земельным участком возникла у него с момента начала осуществления предпринимательской деятельности (с 27.11.2017), а не с даты приобретения в собственность объектов недвижимости, на нем расположенных (21.01.2015).

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований в данной части, обоснованно руководствовался следующим.

Согласно части 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. 

В статье 273 ГК РФ закреплено, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Пунктом 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11                      «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» предусмотрено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как установлено судом и подтверждено документально, на земельном участке с кадастровым номером 26:34:140102:16, расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие истцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 15.01.2015, объекты зарегистрированы, что подтверждено свидетельствами Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю от 21.01.2015 номер 26 АИ 972718, 26 АИ 972717, 26 АИ 972719.

Учитывая, что право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, в силу закона возникает с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость, то с указанного момента у истца возникла обязанность вносить плату за пользование земельным участком, на котором расположено это имущество (т.е. с 21.01.2015), в связи, с чем суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, о том, что пункт 3.3 договора аренды соответствует требованиям закона и не нарушает прав предпринимателя.

Доводы апелляционной жалобы о том, что предпринимателем спорный земельный участок не использовался по назначению, а использовался только с 2017 года, подлежит отклонению судом апелляционной инстанции, поскольку право собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 26:34:140102:16 возникло у предпринимателя как у собственника с 2015 года.

Таким образом, поскольку земельный участок не выбывал из владения предпринимателя, а также принимая во внимание положения норм Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным, доводы о фактическом неиспользовании земельного участка (не использование земельного участка для целей предпринимательской деятельности) не могут свидетельствовать об освобождении предпринимателя от обязанности по внесению арендных платежей.

Также истцом заявлено требование о необходимости внесения изменения в пункт 3.4 договора. Предприниматель полагает, что требование об изменении арендной платы без уведомления арендатора противоречит статьям 420, 421, 424 ГК РФ. 

Как следует из условия пункта 3.4 договора, в редакции комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке (без уведомления арендатора) на основании нормативных правовых актов Российской Федерации, государственной власти Ставропольского края, органов местного самоуправления. 

При публикации нормативно-правового акта, устанавливающего порядок определения арендной платы, а так же порядок, условия и сроки внесения арендной платы за пользование земельным участком, размер арендной платы подлежит перерасчету в соответствии с принятым документом, публикация нормативно-правового акта является основанием для перерасчета арендной платы в одностороннем порядке, при этом подписания дополнительного соглашения к договору об изменении арендной платы, не требуется. 

В соответствии со статьей 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Пунктом 3 названной статьи установлено: если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. 

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в пункте 19 указал: арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 ГК РФ, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Одностороннее изменение размера арендной платы - лишь форма исполнения согласованной воли сторон, что не противоречит указанным нормам закона. 

Поскольку срок договора до 09.10.2027, не включение пункта 3.4 (в редакции ответчика) в договор лишит возможности комитет защитить государственные интересы в части индексации арендной платы, чем будут нарушены основополагающие принципы гражданского законодательства о равенстве участников гражданских правоотношений и о балансе интересов сторон. 

Таким образом, учитывая, что обязанность арендатора вносить арендные платежи в измененном размере возникает с даты их утверждения регулирующим органом, то право ответчика на увеличение размера арендной платы в одностороннем порядке не противоречит условиям договора, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что требование истца о внесении в пункт 3.4 проекта договора аренды изменений, в редакции истца, является необоснованным.

Из материалов дела следует, что предприниматель также выражает  несогласие с редакцией пункта 7.2 договора аренды, предложенной ответчиком, предприниматель указал, что право на досрочное расторжение договора по требованию арендодателя, незаконно, поскольку не предоставляет арендатору права на досрочное расторжение, или изменение условий договора. Оценивая данный довод как необоснованный, суд первой инстанции, обоснованно руководствовался следующим. 

Согласно статье 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано следующее. По смыслу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как пункт 3 статьи 619 данного Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.

Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса

Из буквального прочтения пункта 7.2 договора следует, что договор, может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя, по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством и условиями договора. 

Указанное изложение спорного пункта не противоречит вышеназванным нормам права, поскольку необходимым условием для удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства и предложения с требованием о расторжении договора. 

Таким образом, отсутствие в пункте 7.2 договора указания на право арендатора досрочно расторгнуть договор, не является нарушением прав предпринимателя и не влияет на наличие или отсутствие такого права, поскольку оно предусмотрено законом, а именно, положениями статьи 620 ГК РФ, предусматривающими основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора. 

Кроме того, предприниматель выражает несогласие с формулировкой пункта 10 договора аренды, в котором предусмотрена обязанность арендатора произвести оплату за фактическое пользование земельного участка за период с 21.01.2015 по 10.10.2017 в сумме 564 084,74 рубля. Ссылается на то, что порядок взыскания суммы долга определен действующим законодательством и не может включаться в проект договора. 

В силу пункта 2 статьи 425 ГК РФ, стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. 

Пунктом 9.5 договора такое условие предусмотрено и установлено, что условия заключенного договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора, в связи с чем, данное условие законно и соответствует указанным нормам права. 

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, своевременно производить платежи за землю. При этом отсутствие заключенного договора аренды земельного участка не является основанием, освобождающим от обязанности оплатить фактическое землепользование. 

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Поскольку, на момент обращения предпринимателя в комитет с заявлением о заключении договора аренды у истца имелась задолженность за фактическое пользование земельным участком, что подтверждено документально, в том числе, выводами суда о необходимости вносить плату за пользование земельным участком с момента регистрации права собственности на объекты недвижимости, на нем расположенные, пункт 10 договора аренды, в котором предусмотрена обязанность арендатора произвести оплату за фактическое пользование земельного участка за период с 21.01.2015 по 10.10.2017 в сумме 564 084,74 рубля является обоснованным и не нарушающим права истца.

 Несогласие с условиями договора, предложенными ответчиком в проекте, не может расцениваться как отказ от его заключения, на что указано истцом.

Доводы апелляционной жалобы о том, что предприниматель пользуется земельным участком меньшей площадью, чем указано комитетом, подлежит отклонению на основании следующего.

Из пункта 1.1 договора следует, что арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель – земли населенных пунктов, площадью 2 401 кв.м, из общей площади 4 802 кв.м, имеющий кадастровый номер 26:34:140102:16. На данном земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие истцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 15.01.2015.

Учитывая то обстоятельство, что фактически объекты недвижимости предпринимателя расположены на земельном участке с кадастровым номером 26:34:140102:16 и принимая во внимание платный принцип пользования землей, апелляционная коллегия судей полагает, что данное обстоятельство подтверждает фактическое пользование предпринимателем земельным участком площадью            2 401 кв.м.

Вместе с тем, ссылка предпринимателя на несогласие с площадью земельного участка, исходя из которой, комитет указывает на оплату задолженности, несостоятельна, поскольку не является предметом настоящего  спора.

Фактически доводы апелляционной жалобы сводятся к не согласию апеллянта с выводами суда первой инстанции, положенными в обоснование принятого по делу судебного акта, что само по себе не может служить основанием для его отмены, ввиду правильного применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права. 

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной коллегией не установлено.

Руководствуясь статьями 266,268,269,271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.10.2018   по  делу                  № А63-12132/2018  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд  Северо-Кавказского округа в течении двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции. 

 

Председательствующий                                           Н.Н. Годило

 

Судьи                                                                         З.А. Бейтуганов

 

                                                                                    Е.В. Жуков