Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-150598/22-150-1230

г. Москва

10 марта 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 03 марта 2023 года

Полный текст решения изготовлен 10 марта 2023 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи  Волковой Е.И., единолично 

при ведении протокола помощником судьи Жировым А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению АО "БЦ "ТУШИНО" (125373, 

<

...>, Э 6 ПОМ XI ЧК 9 О 615, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 20.04.2012, ИНН: 

<

***>) 

к ответчику ООО "АЛЬФА-ОМЕГА МЕДИА" (109004, РОССИЯ, Г. МОСКВА, МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ТАГАНСКИЙ ВН.ТЕР.Г., ТЕТЕРИНСКИЙ ПЕР., Д. 16, ЭТ./ПОМ. 1/IV, КОМН./ОФ. 4/6, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.07.2013, ИНН: 

<

***>) 

о взыскании 628 618 руб. 85 коп. долга, 790 136 руб. 24 коп. пени по договору № ТушЭ06/614/18 от 09.06.2018,

при участии в заседании: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

АО "БЦ "ТУШИНО" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "АЛЬФА-ОМЕГА МЕДИА" о взыскании 628 618 руб. 85 коп. долга, 790 136 руб. 24 коп. пени по договору № ТушЭ06/614/18 от 09.06.2018.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 02.11.2022 произведена замена судьи Маслова С.В. на судью Волкову Е.И. на основании ч.ч. 3, 4 ст. 18 АПК РФ.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

Протокольным определением принято к рассмотрению заявление истца об утонении исковых требований – взыскании задолженности по оплате арендной платы по договору аренды в размере 153 321 руб. 67 коп., пени за период с 26.03.2020 по 31.03.2022 в размере 153 321 руб. 67 коп., штраф за нарушение договорных сроков уведомления о нежелании продлять договор аренды в размере 167 260 руб.

В судебном заседании истец поддержал уточненные исковые требования в полном объеме, указал на освобождение ответчиком помещения в апреле 2020г.

Ответчик требования оспорил, указал, что уведомил ответчика о расторжении договора, освободил помещения 25.03.2020, срок действия договора истек 30.04.2020, обеспечительный платеж зачтен в счет оплаты арендной платы за апрель 2020 года, просил применить ст. 333 ГК РФ, заявил об истечении срока давности по требованиям за октябрь 2018 года.

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основание иска, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, заслушав пояснения сторон, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 09.06.2018 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №Туш Э 06/614/18.

По условиям указанного договора арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилое помещение, находящееся в офисном комплексе «Тушино» по адресу: 

<

...>, общей площадью 160 кв.м.

В соответствии с п.2.2.5 договора  арендатор обязался своевременно вносить арендную плату без каких-либо вычетов и отсрочек, кроме случаев, специально оговоренных сторонами в договоре и/или дополнительных соглашениях к нему, в сроки и в порядке, установленные договором.

За пользование помещением арендатор вносит арендодателю арендную плату, которая состоит из базовой арендной платы и переменной арендной платы. Базовая арендная плата представляет собой фиксированную сумму из расчета 871 руб. 34 коп. за 1 кв.м. в месяц. Арендная плата составляет 139 383 руб. за все помещение в месяц. Оплата арендной платы осуществляется в рублях РФ и производится на расчетный счет арендодателя ежемесячно авансовым платежом не позднее 25 числа месяца, предшествующего наступлению оплачиваемого (п.п. 3.1, 3.4, 3.5 договора).

Согласно п.3.10 в течение 5-ти дней с момента заключения договора арендатор оплачивает на расчетный счет арендодателя обеспечительный платеж в размере 139 383 руб. Обеспечительный платеж не является арендной платой и не может быть использован арендодателем в качестве оплаты за последние месяцы аренды.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения любых обязательств арендатора по договору, в том числе согласно п.п. 1.6, 2.2.4,2.2.9, 2.2.10, 2.2.11, 2.2.13, 2.2.14, 2.3.1, 2.3.3, 3.5, 3.8, 3.13, 4.1, 4.4, 4.6, 7.2, а также в случае наличия иных финансовых претензий к арендатору (в случае причинения арендатором убытков, вреда имуществу арендодателя, зданию, помещению, местам общего пользования, прилегающей территории и пр.) арендодатель вправе удержать из суммы обеспечительного платежа соответствующие суммы задолженности, компенсации, штрафов, пеней и т.д., причитающихся арендодателю. Арендодатель с момента наступления данного события в письменном виде уведомляет арендатора о сумме удержания.(п.3.11 договора).

Срок действия договора установлен с 09.06.2018 по 31.05.2019 с возможностью пролонгации договора на 11 месяцев.

Пунктом 7.2 договора установлено, что в случае, если арендатор не желает воспользоваться своим правом на продление договора на новый срок, согласно ст. 621 ГК РФ он обязан письменно уведомить арендодателя о предстоящем расторжении договора не менее чем за 2 месяца до окончания срока его действия.

Истец указал, ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по внесению арендной платы, в результате чего за ним образовалась задолженность.

Поскольку направленная в адрес ответчика претензия от 08.06.2020 №735/20 последним исполнена не была, истец обратился в суд с настоящим иском.

Оспаривая исковые требования, ответчик в отзыве указал, что договор был пролонгирован с 31.05.2019 на 11 месяцев - до 30.04.2020. В связи с принятием 14.03.2020 Указа Мэра Москвы № 20-УМ «О внесении изменений в указ Мэра Москвы от 05.03.2020  № 12-УМ», арендатор трижды – 18.03.2020, 01.04.2020 и 30.04.2020, обращался к арендодателю с просьбой о расторжении договора, однако, арендодатель отказался подписывать соглашение о расторжении договора. В этой связи, ввиду отсутствия намерения у арендатора о пролонгации договора на новый период — срок действия договора истек 30.04.2020. Между тем, уже 25.03.2020 арендатор сдал помещение арендодателю, а арендодатель с указанного периода ограничил возможность доступа арендатора в нежилые помещения Бизнес-центра (п. 2.1.2; 2.1.4 Договора).

В силу положений статей 309, 310 и 614 ГК РФ, до прекращения действия договора арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения его условий в части оплаты, в связи с чем требование об оплате задолженности за апрель 2020 года (последний период аренды) в размере 153 321,67 руб. обоснованы и признаны ответчиком. В мае, июне и июле 2020 года обязательственные отношения по аренде помещений у сторон отсутствовали, а нежилые помещения ответчиком у истца - не арендовались.

Арендодатель, по истечении срока аренды и в отсутствии претензий к арендатору на дату прекращения договора, руководствуясь положениями пункта 3.12 договора аренды, был обязан вернуть обеспечительный платеж в течении 15 рабочих дней с момента прекращения арендных отношений, то есть до 27.05.2020. Указанные обязательства арендодателем не исполнены, а обеспечительный платеж в размере 139 383,34 руб. ответчику не возвращен.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств», обязательства могут быть прекращены зачетом после предъявления иска по одному из требований. В этом случае сторона по своему усмотрению вправе заявить о зачете как во встречном иске (статьи 137, 138 ГПК РФ, статья 132 АПК РФ), так и в возражении на иск, юридические и фактические основания которых исследуются судом равным образом (часть 2 статьи 56, статья 67, часть 1 статьи 196, части 3,4 статьи 198 ГПК РФ, часть 1 статьи 64, части 1-3.1 статьи 65, часть 7 статьи 71, часть 1 статьи 168, части 3,4 статьи 170 АПК РФ). В частности, также после предъявления иска ответчик вправе направить истцу заявление о зачете и указать в возражении на иск на прекращение требования, по которому предъявлен иск, зачетом.

На основании вышеизложенных разъяснений, и в связи с обращением истца в арбитражный суд с иском по настоящему делу, 01.08.2022 ответчик направил в адрес истца заявление о зачете встречных однородных требований от 01.08.2022, согласно которому в порядке статьи 410 ГК РФ истец произвел следующий зачет встречных денежных требований: в счет прекращения обязательств истца по договору от 09.06.2018 № Туш Э 06/614/18 о возврате ответчику обеспечительного платежа в размере 139 383,34 руб. частично были прекращены обязательства ответчика по арендной плате за апрель 2020 года по договору от 09.06.2018 № Туш Э 06/614/18 в размере 139 383,34 руб. Вследствие произведенного зачета встречных требований обязательства ответчика по арендной плате за апрель 2020 года по договору составляют 13 938,33 руб., о чем истец был уведомлен соответствующим заявлением от 01.08.2022.

Возражая на доводы отзыва, истец указал, что в нарушение п.7.2 договора ответчик сообщил о нежелании продлять договор аренды лишь 03.04.2022 (дата вручения уведомления истцу). Ответчик с требованиями о заключении дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы не обращался. Более того, ОКВЭД ответчика не входит в перечень наиболее пострадавших отраслей экономики, которым предоставлено право на получение подобных льгот и преференций в отношениях с арендодателями.

Письмом от 09.08.2022 №529/22 истец указал ответчику о невозможности произведения зачета, ссылаясь на то, что в адрес ответчика было направлено уведомление о досрочном расторжении исх. №1090-2/20 от 23.07.2020, в связи с чем обеспечительный платеж удержат в качестве неустойки за досрочное расторжение договора.

В указанной части суд не может согласится с доводами истца, поскольку ответчик уведомил истца о расторжении договора, что свидетельствует о нежелании ответчика пролонгировать договор на новый срок, в связи с чем договор аренды был прекращен 30.04.2020.

Учитывая изложенное, у истца отсутствовали правовые основания для зачета обеспечительного платежа в счет неустойки за досрочное расторжение договора.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

С учетом произведенного ответчиком зачета, суд признает требование истца о взыскании задолженности правомерным в размере 13 938 руб. 33 коп.

В соответствии со статьями 329 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней) определенной договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Пунктом 4.1 договора за нарушение сроков внесения арендных платежей предусмотрена пеня в размере 0,2% от суммы годовой арендной платы за каждый день просрочки исполнения обязательства.

За период с 26.03.2020 по 31.03.2022 истцом на сумму долга за апрель 2020 года ответчику начислена пеня в размере 2 704 594 руб. 20 коп. 

Сумма пени снижена истцом до размера задолженности – 153 321 руб. 67 коп.

Кроме того, в порядке п.3.13 истцом начислен ответчику штраф за нарушение сроков уведомления об отказе от договора в размере 2-х кратной месячной ставки арендной платы.

Как разъяснено в части 1 пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При этом, в части 2 пункта 71 указанного постановления разъяснено, что при взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Между тем, согласно п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке.

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума от 15.07.2014 № 5467/14, неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором, и не может быть превращена в противоречие своей компенсационной функции в способ обогащения кредитора за счет должника.

В силу п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 "Обзор практики применения арбитражными судами ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" критериями для установления несоразмерности неустойки в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из обстоятельств конкретного дела.

Уменьшая размер неустойки, суд, учитывает баланс интересов сторон, компенсационный характер неустойки и размер основного обязательства, а также принцип соразмерности начисленной неустойки последствиям неисполнения обязательств ответчиком, которая по своей сути является способом обеспечения исполнения обязательств должником и не должна служить средством обогащения кредитора.

Согласно п. 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при оценке последствий нарушения обязательства судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).

Согласно правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении № 7 от 24.03.2016 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства может быть уменьшена в судебном порядке (п. 69).

Из содержания п. 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" следует, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

С учетом компенсационного характера гражданско-правовой ответственности под соразмерностью неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации за потери, которая будет адекватна нарушенному интересу.

Учитывая, что пеня за нарушение сроков оплаты арендной платы была снижена истцом до 153 321 руб. 67 коп., в данной части суд не находит оснований для применения ст. 333 ГК РФ.

Между тем, в части начисления штрафных санкций за нарушение сроков уведомления об отказе от договора суд полагает возможным применить ст. 333 ГК РФ и снизить заявленный ко взысканию штрафные санкции до 76 660 руб. 83 коп.

Учитывая изложенное исковые требования подлежат удовлетворению частично.

Доводы ответчика о применении срока исковой давности судом отклоняются, поскольку с учетом уточнения истцом исковых требований, требования заявлены в пределах срока исковой давности, установленного ст.ст. 195, 196 К РФ.

Расходы по госпошлине распределяются в порядке ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 309, 310, 330, 333, 606, 610, 614, 621 ГК РФ, ст.ст. 9, 41, 65, 110, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЬФА-ОМЕГА МЕДИА" (109004, РОССИЯ, Г. МОСКВА, МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ТАГАНСКИЙ ВН.ТЕР.Г., ТЕТЕРИНСКИЙ ПЕР., Д. 16, ЭТ./ПОМ. 1/IV, КОМН./ОФ. 4/6, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.07.2013, ИНН: 

<

***>) в пользу АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "БИЗНЕС-ЦЕНТР "ТУШИНО" (125373, 

<

...>, Э 6 ПОМ XI ЧК 9 О 615, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 20.04.2012, ИНН: 

<

***>) задолженность по арендной плате за апрель 2020 года в размере 13 938 (тринадцать тысяч девятьсот тридцать восемь) руб. 33 коп., пени за просрочку оплаты арендной платы по состоянию на 31.03.2022 в размере 153 321 (сто пятьдесят три тысячи триста двадцать один) руб. 67 коп., штраф за нарушение сроков уведомления об отказе от договора в размере 76 660 (семьдесят шесть тысяч шестьсот шестьдесят) руб. 83 коп., расходы по госпошлине в размере 8 807 (восемь тысяч восемьсот семь) руб. 99 коп.

В остальной части иска отказать.

Возвратить АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "БИЗНЕС-ЦЕНТР "ТУШИНО" из федерального бюджета госпошлину в размере 14 709 руб. 55 коп., уплаченную по платежному поручению от 14.06.2022 №419.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

Е.И. Волкова