﻿АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-29486/2018

г. Краснодар

01 февраля 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2021 года

Постановление в полном объеме изготовлено  01 февраля 2021 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя – сельскохозяйственного производственного кооператива (сельскохозяйственной артели) «Опыт» (ИНН 2344012431, ОГРН 1022304421699) – Агаркова Д.И. (доверенность от 07.10.2020), от органа, осуществляющего публичные полномочия – департамента имущественных отношений Краснодарского края                     (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) – Криницкой В.С. (доверенность от 29.12.2020), в отсутствие третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – администрации муниципального образования Новопокровский район (ИНН 2344009326, ОГРН 1022304422161), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу сельскохозяйственного производственного кооператива (сельскохозяйственной артели) «Опыт» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.07.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда              от 20.10.2020 по делу № А32-29486/2018, установил следующее.

СПК (сельскохозяйственная артель) «Опыт» (далее – кооператив) обратился в арбитражный суд с заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент), в котором просил:

– признать незаконным решение департамента об отказе в предоставлении в собственность за плату земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 153 729 кв. м с кадастровым номером 23:22:0701006:28, приведенное в письме                            от 28.06.2018 № 52-28571/18-32-12;

– возложить на департамент обязанность в течение месяца с даты вступления судебного акта в законную силу подготовить и направить в адрес заявителя проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:22:0701006:28 по цене 20% от кадастровой стоимости участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования Новопокровский район (далее – администрация).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.07.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2020, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Договор аренды от 02.12.1992 № 000125, заключенный администрацией и кооперативом, не позволяет установить тождественность испрашиваемого участка с кадастровым номером 23:22:0701006:28 и первоначального земельного участка, предоставленного в аренду. В целях установления тождественности (ее отсутствия) арендованного земельного участка и испрашиваемого участка суд первой инстанции назначил экспертизу. С учетом выводов, приведенных в экспертном заключении, суды заключили об отсутствии у кооператива предусмотренных законом основания для приобретения земельного участка с кадастровым номером 23:22:0701006:28 в собственность. Апелляционный суд также указал, что дополнительным соглашением от 18.05.2007 к договору аренды от 02.12.1992 № 000125, заключенным кооперативом и администрацией, стороны изменили объект аренды, а также срок действия договора (фактически заключили новый договор). 

В кассационной жалобе кооператив, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и апелляционное постановление. Податель жалобы указывает, что в материалы дела представлены доказательства использования испрашиваемого земельного участка и его тождественности участку, предоставленному кооперативу в аренду по договору                         от 02.12.1992 № 000125 (письмо администрации от 15.05.2018 № 05-20/689, заключение кадастрового инженера). Согласно справке от 11.12.2007 № 781, выданной территориальным отделом Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Краснодарскому краю, за кооперативом числится земельный участок площадью 30,7 га, из которого выделены земельные участки площадью 7,63 га с кадастровым номером 23:22:0701006:28, площадью 6.56 га с кадастровым номером 23:22:0701005:0123 (постановление от 07.05.2003 № 411); оставшаяся площадь участка 15,37 га (фонд перераспределения) состоит на кадастровом учете с номером 23:22:0701006:28. Земельный участок с кадастровым номером 23:22:0701006:28 поставлен на государственный кадастровый учет 26.07.2004 по заявлению департамента. Арендатор не может нести риск наступления последствий совершения (не совершения) уполномоченными органами соответствующих действий в пределах срока действия договора. Заявитель также не согласен с доводами департамента о ничтожности дополнительных соглашений к договору аренды от 02.12.1992 № 000125. 

Департамент представил в суд округа отзыв, в котором указал на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов. Уполномоченный орган указывает, что дополнительные соглашения к договору о предоставлении участка в аренду от 02.12.1992 имеют признаки ничтожных сделок. Представленными в дело доказательствами, в том числе заключением судебной экспертизы, подтверждено, что названный в договоре аренды от 02.12.1992 земельный участок площадью 30,7 га не тождественен земельному участку с кадастровым номером 23:22:0701006:28 площадью 15,3729 га.  

В судебном заседании представитель кооператива на удовлетворении кассационной жалобы настаивал. Представитель департамента полагал, что обжалуемые судебные акты основаны на содержании представленных в дело доказательств и соответствуют нормам действующего законодательства. 

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Как видно из материалов дела, 02.12.1992 на основании постановлений главы администрации Новопокровского района Краснодарского края от 20.03.1992 № 131, от 25.08.1992 № 400 и от 30.10.1992 № 524 администрация (арендодатель) и крестьянское хозяйство «Опыт» (арендодатель; правопредшественник кооператива) заключили договор № 000125 о предоставлении в аренду сроком на 5 лет земельного участка                      площадью 30,7 га, для сельскохозяйственного производства. Договор зарегистрирован в комитете по земельной реформе за № 000125 (т. 1, л. д. 48).

В приложении № 2 к постановлению администрации от 20.03.1992 № 131 указано на предоставление правопредшественнику кооператива земельного участка из земель запаса, расположенных в границах совхоза «Новопокровский» общей площадью 31,2 га (пашня), из них в собственность – 15,6 га, в аренду – 15,6 га (т. 1, л. д. 52). На основании постановления администрации от 25.08.1992 № 400 правопредшественнику заявителя предоставлен в аренду земельный участок площадью 18,7 га пашни (т. 1, л. д. 55), на основании постановления от 30.10.1992 № 524 – предоставлен в аренду земельный участок площадью 12 га пашни в границах совхоза «Новопокровский» (т. 1, л. д. 59 – 61).

Постановлением администрации от 26.09.1992 № 460 главе крестьянского хозяйства «Опыт» из арендованной земли передано в собственность бесплатно 15,6 га пашни (т. 2, л. д. 95).

Постановлением администрации от 14.05.1996 № 199/9 в собственность правопредшественнику кооператива бесплатно передан земельный участок площадью 7,63 га из земель, предоставленных в аренду (т. 2, л. д. 48).

На основании постановления главы Новопокровского района Краснодарского края от 07.06.2001 № 196/16 зарегистрировано продление срока аренды земельного участка  площадью 15, 37 га (пашни) на 5 лет, предоставленного кооперативу (т. 1, л. д. 63).

По заявке представителя департамента земельный участок с кадастровым номером 23:22:0701006:28 площадью 153 729 +/- 3431 кв. м поставлен на государственный кадастровый учет 26.07.2004. Местоположение участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир: Краснодарский край, Новопокровский район, Покровский с/о, в границах СПК «Покровский», участок № 840. Земельный участок предназначен для сельскохозяйственного использования (фонд перераспределения), в отношении участка зарегистрировано обременение  арендой в пользу кооператива (т. 2, л. д. 13; т. 3, л. д. 35 – 38).

На основании рекомендаций земельной комиссии, с учетом проведенных работ по постановке земельного участка на государственный кадастровый учет, постановлением главы муниципального образования Новопокровский район Краснодарского края                     от 18.05.2007 № 503 продлен на 5 лет срок действия договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения из земель фонда перераспределения площадью                    153 729 кв. м с кадастровым номером 23:22:0701006:28, предоставленного кооперативу для выращивания сельскохозяйственных культур, с адресным ориентиром: Покровское сельское поселение, в границах ПСК «Покровский» (до 01.11.2011; т. 1, л. д. 69).

Дополнительным соглашением от 18 мая 2007 года оформлена передача прав и обязанностей арендодателя по договору от 02.12.1992 № 000125 департаменту, определен объект договора – земельный участок с кадастровым номером 23:22:0701006:28, номер договора изменен на «8822000056» (т. 1, л. д. 64 – 67). Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке. 

Постановлением главы муниципального образования Новопокровский район Краснодарского края от 16.02.2012 № 142 кооперативу продлен на 10 лет срок действия договора аренды земельного участка площадью 153 729,09 кв. м с кадастровым номером 23:22:0701006:28, в связи с чем департамент, администрация и кооператив 16.02.2012 заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 02.12.1992 № 8822000056 (т. 1, л. д. 71 – 73).

Кооператив 05.06.2018 обратился в департамент с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:22:0701006:28 площадью 15,3729 га (т. 1, л. д. 76, 77). 

В письме от 28.06.2018 № 52-28571/18-32-12 департамент сообщил заявителю об отказе в предоставлении земельного участка в собственность, ссылаясь на недействительность (ничтожность) дополнительных соглашений от 18.05.2007 и от 16.02.2012 к договору аренды от 02.12.1992 № 000125. Уполномоченный орган также указал на отсутствие оснований для вывода о тождественности испрашиваемого участка и участка, предоставленного по договору от 02.12.1992 № 000125 (т. 1, л. д. 78 – 80). 

Кооператив, указывая, что отказ в предоставлении земельного участка в собственность не соответствует закону и нарушает принадлежащие ему права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратился с заявлением в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для удовлетворения такого заявления является наличие двух условий: несоответствие оспариваемых акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).

Часть 5 статьи 200 Кодекса возлагает на уполномоченный орган обязанность доказать соответствие оспариваемого решения закону, наличия у него надлежащих полномочий на принятие оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для его принятия. 

В силу пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ). Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом (пункт 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ).

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса предусмотрена возможность продажи без проведения торгов земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этим лицам по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Согласно статье 21 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ                     «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» (далее – Закон № 532-КЗ) земельные участки в случае, указанном в абзаце пятом части второй данной статьи, а также в случае, указанном в подпункте 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, приобретаются по цене, определенной в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края.

Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края                     от 25.03.2015 № 226 «Об установлении Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края» (далее – постановление № 226) установлен порядок определения цены земельных участков при предоставлении их в собственность без проведения торгов.

Согласно подпункту 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса. Так, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение участка без проведения торгов (пункт 1 статьи 39.16 Земельного кодекса).

По правилам статьи 71 Кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Судебные инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, пришли к выводу о наличии у департамента предусмотренных законом условий для отказа в предоставлении кооперативу в собственность  земельного участка с кадастровым номером 23:22:0701006:28. Суды с учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы указали, что испрашиваемый заявителем участок нетождественен (по площади и конфигурации) земельному участку площадью 30,7 га, переданному кооперативу в аренду в 1992 году. Представленные в распоряжение эксперта правоустанавливающие документы не подтверждают площадь (15,37 га) земельного участка, предоставленного в аренду. Площадь участка на 7,7 га больше, чем указано в соглашении к договору аренды земельного участка от 16.02.2012 (т. 2, л. д. 101 – 116). 

Суд округа полагает, что при разрешении заявления кооператива, судебные инстанции не учли следующее. 

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 Кодекса); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4                     статьи 170 Кодекса).

В силу приведенных норм и разъяснений при проверке доводов заявителя о наличии у него права на приобретение в собственность земельного участка по цене, равной 20 процентам его кадастровой стоимости, судам следовало оценить экспертное заключение в совокупности с иными представленными в дело доказательствами (заключение кадастрового инженера, письмо администрации от 11.05.2018 № 05-20/689  (т. 1, л. д. 78), материалы землеустроительного дела по межеванию земельного участка с кадастровым номером 23:22:0701000:0307, в котором содержится схема размещения земель СПК «Опыт», в том числе земельного участка фонда перераспределения (секция 9, контур 71) площадью 15,37 га; т. 2, л. д. 49, 55, 58, 59, 62). В заключении эксперта указано, что местоположение земельного участка с кадастровым номером 23:22:0701006:28 не соответствует местоположению участка «840». Исследуемый участок с кадастровым номером 23:22:0701006:28 граничит с земельным участком с кадастровым номером 23:22:0701000:307. Эксперт составил схему расположения участков (т. 2, л. д. 113).

Таким образом, для проверки доводов заявителя о наличии оснований для приобретения в собственность испрашиваемого земельного участка по льготной стоимости судам следовало установить площадь земельных участков, предоставленных хозяйству в аренду и собственность, определить площадь участков, оставшихся в аренде, дать оценку доводам заявителя о том, что формирование участка проводилось по заявке департамента, который (несмотря на указание ошибочного номера участка фонда перераспределения) обладал сведениями о фактическом расположении земель, используемых арендатором, об отсутствии разногласий с арендодателем относительно нахождения участка (что следует из содержания представленных в дело дополнительных соглашений), а также о наличии в аренде иного участка, площадь которого подлежала учету для определения площади испрашиваемого участка, исследовать обстоятельства фактического использования спорного участка кооперативом.  

Статьей 21 Закона № 532-КЗ предусмотрена возможность приобретения гражданами и юридическими лицами арендованных ими земельных участков по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего их использования по цене, определенной в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края. Расчет срока аренды земельного участка предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка арендатором.

Подпунктом 2.1 раздела 2 Порядка, утвержденного постановлением № 226, установлено, в случае аренды земельного участка в течение 9 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 60% кадастровой стоимости земельного участка. В случае аренды земельного участка в течение 12 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 40% кадастровой стоимости земельного участка.                В случае аренды земельного участка в течение 15 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 20% кадастровой стоимости земельного участка.  

Целевое назначение нормы подпункта 2.1 раздела 2 Порядка, утвержденного постановлением № 226, заключается в предоставлении права на применение льготной стоимости выкупа тем арендаторам земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые непрерывно используют их в целях производства сельскохозяйственной продукции.

По смыслу приведенной нормы исправный арендатор, на протяжении длительного времени использующий по целевому назначению предоставленный ему земельный участок сельскохозяйственного назначения, не получивший в течение определенного периода пользования надлежащим образом оформленный договор аренды по вине арендодателя (получавшего арендную плату, допустившего процедурные нарушения при предоставлении участка, заключении договора аренды, ошибки при оформлении договора, не оказавшего арендатору содействия в их устранении), не может быть лишен права на применение льготного порядка расчета стоимости выкупа в течение всего периода надлежащего использования земельного участка.

При оценке доводов департамента о ничтожности дополнительных соглашений и недостатках в оформлении договора следует учитывать, что именно уполномоченный орган в силу закона обязан обеспечить надлежащую реализацию предусмотренной процедуры заключения договора аренды, поэтому при определении судом содержания гражданско-правовых отношений между публично-правовым образованием (арендодателем) и добросовестной стороной (арендатором) справедливым является отнесение неблагоприятных последствий допущенных нарушений на публично-правовое образование.

Возражения департамента относительно тождественности земельных участков, подлежали оценке с учетом совокупности представленных в дело доказательств, а также посредством истребования и исследования документов, оформляющих последующую передачу земельных участков из земель, предоставленных правопредшественнику заявителя.   

Поскольку суды не установили обстоятельства, необходимые для правильного разрешения заявления, а суд кассационной инстанции в силу статьи 286 Кодекса не обладает полномочиями по исследованию доказательств и установлению фактических обстоятельств дела, решение от 29.07.2020 и апелляционное постановление от 20.10.2020 следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287, часть 1 статьи 288 Кодекса).

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, установить площадь земельных участков, предоставленных заявителю в аренду и собственность, определить площадь участка, оставшегося в аренде, дать оценку доводам заявителя о том, что формирование участка проводилось по заявке департамента, об отсутствии разногласий с арендодателем относительно расположения участка, а также о наличии в аренде иного участка, площадь которого подлежала учету при определении площади испрашиваемого участка, установить обстоятельства фактического использования кооперативом участка с кадастровым номером 23:22:0701006:28, после чего на основании полного и всестороннего исследования всех представленных сторонами доказательств и приведенных ими доводов разрешить заявленные требования в соответствии с нормами действующего законодательства.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе не рассматривался, поскольку на основании пункта 3                         статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 274, 284 ? 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.07.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2020 по делу № А32-29486/2018 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                      А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                    В.Е. Епифанов

                                                                                                                               И.В. Сидорова