ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-9066/2022, 10АП-9543/2022

Дело № А41-86342/21

07 июня 2022 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  02 июня 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  07 июня 2022 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Ханашевича С.К.,

судей Беспалова М.Б., Миришова Э.С.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

от истца, Федерального государственного казенного учреждения «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>): представитель ФИО2 по доверенности от 01.03.2022, паспорт, диплом от 09.08.2021;

от ответчика, открытого акционерного общества «494 Управление начальника работ» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>): представитель ФИО3 по доверенности от 05.04.2020, паспорт, диплом от 05.07.2002; представитель ФИО4 по доверенности от 24.01.2022, паспорт;

от третьих лиц:

от Министерства обороны Российской Федерации (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>): представитель ФИО5 по доверенности от 20.11.2020, паспорт, удостоверение адвоката;

от Федерального агентства по управлению государственным имуществом (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>): представитель не явился, извещен;

от Московской городской военной прокуратуры (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>): представитель не явился, извещен;

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Федерального государственного казенного учреждения «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации и Министерства обороны Российской Федерации на решение Арбитражного суда Московской области от 06 апреля 2022 года по делу № А41-86342/21, по иску Федерального государственного казенного учреждения «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации к открытому акционерному обществу «494 Управление начальника работ», при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерства обороны Российской Федерации, Федерального агентства по управлению государственным имуществом, Московской городской военной прокуратуры, об обязании исполнить условия инвестиционного контракта, 

 

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное казенное учреждение «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (далее - ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «494 Управление начальника работ» (далее - ОАО «494 УНР», ответчик) со следующими требованиями:

            1. Обязать ответчика исполнить условия инвестиционного контракта от 23.06.2005 № 08-8/735, путем подписания дополнительного соглашения к инвестиционному контракту - акта о частичной реализации инвестиционного контракта и распределения долей в возведенном объекте по общей жилой площади в размере 10 682,5 кв.м., с указанием в нем нумерации передаваемых отдельных квартир с муниципальной отделкой, в приведенной истцом редакции.

            2. Установить, что дополнительное соглашение к инвестиционному контракту - акт о частичной реализации инвестиционного контракта и распределения долей в жилых домах по адресу: 

<

...> и корп.3 (по общей жилой площади в размере 10 682,5 кв.м.), считается заключенным со дня вступления решения по настоящему делу в законную силу (т. 1 л.д. 2-18).

            К участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Министерство обороны Российской Федерации, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, Московская городская военная прокуратура.

            Определением Арбитражного суда города Москвы от 13.10.2021 дело № А40- 133274/21 передано на рассмотрение по подсудности в Арбитражный суд Московской области. 

            Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2021 определение Арбитражного суда города Москвы от 13.10.2021 по делу № А40-133274/21 оставлено без изменения.

            Определением Арбитражного суда Московской области от 01.12.2021 дело № А40- 133274/21 принято к производству с присвоением номера № А41-86342/21.

            Решением Арбитражного суда Московской области от 06.04.2022 по делу № А41-86342/21 требования удовлетворены частично (т. 5 л.д. 97-113).

            Не согласившись с решением суда, ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России и Министерство обороны Российской Федерации обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, а также нарушением норм материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании представители ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России и Министерство обороны Российской Федерации поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах, в полном объеме, просили решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Представитель ответчика против доводов апелляционных жалоб возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей Федерального агентства по управлению государственным имуществом, Московской городской военной прокуратуры, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации в картотеке арбитражных дел http://kad.arbitr.ru.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционных жалоб, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Долгоруковской квартирно-эксплуатационной частью района КЭУ г. Москвы (далее – заказчик) и ответчиком (далее – инвестор) заключен инвестиционный контракт от 23.06.2005 № 08-8/735 о застройке земельного участка, являющегося собственностью Российской Федерации, находящегося в пользовании Минобороны России и расположенного по адресу: 

<

...> (далее - инвестиционный контракт или контракт), предметом которого является реализация инвестиционного проекта (п. 1.1) по застройке земельного участка общей площадью 3,115 га, состоящем из двух земельных участков площадью 1,815 га и 1,3 га являющихся частью земельного участка площадью 7,057 га, расположенного по адресу: 

<

...>, находящегося в собственности Российской Федерации и принадлежащий на праве постоянного (бессрочного) пользования правообладателя (кадастровый номер 77:03:03007:022), со сносом зданий и сооружений, расположенных на указанном земельном участке, согласно приложению к настоящему контракту (п. 2.1 контракта).

Инвестиционный контракт заключен на основании распоряжения Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 07.06.2005 № 735-р. Распоряжением Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 29.12.2008 № 1986 «О разделе федерального земельного участка по адресу: 

<

...>» было принято решение о разделе земельного участка с кадастровым № 77:03:03007:022 общей площадью 70 574 кв.м., на четыре земельных участка (с проведением кадастровых работ и постановкой на государственный кадастровый учет) в границах, указанных в приложении к Распоряжению № 1986.

В результате вышеуказанного раздела в хозяйственный оборот для реализации инвестиционного контракта были вовлечены три земельных участка, расположенные по адресу: 

<

...> общей площадью 3,115 га: земельный участок общей площадью 10400 кв.м. (1,04га) с кадастровым номером 77:03:0003007:1003, земельный участок общей площадью 13750 кв.м. (1,375га) с кадастровым номером 77:03:0003007:1005 и земельный участок общей площадью 7000 кв.м. (0,7га) с кадастровым номером 77:03:0003007:1006.

В дальнейшем права и обязанности заказчика по инвестиционному контракту перешли к истцу, о чем между сторонами заключено дополнительное соглашение от 09.09.2016 № 4 к инвестиционному контракту. 

На вышеуказанные земельные участки, вовлеченные в реализацию инвестиционного проекта, зарегистрировано право собственности Российской Федерации и право постоянного (бессрочного) пользования ФГКУ «ЦТУИО» Минобороны России.

При этом, согласно п. 2.2 контракта «Строительные данные об объекте» - жилой комплекс общей площадью не менее 75 000 кв.м., в том числе общей площадью квартир не менее 46 100 кв.м, общей нежилой площадью не менее 4 480 кв.м., не менее 442 парковочных машино-мест (площади уточняются проектом).

Согласно п. 4.2 контракта, после утверждения проектно-сметной документации в соответствии с п. 5.3 контракта, заказчик и инвестор подписывают протокол предварительного распределения общей жилой и общей нежилой площади объекта.           После завершения строительства объекта, стороны подписывают акт о реализации инвестиционного контракта и распределения долей в возведенном объекта, в соответствии с которым осуществляется распределение прав на объект (исключая площади общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения жилой части объекта) с учетом исполнения инвестором п.п. 4.4, 4.5 контракта.

Согласно п. 1.2 контракта, объект или инвестиционный объект – здания жилого и нежилого назначения, включая транспортные и (или) инженерные сети и сооружения, на создание которых инвестор в соответствии с утвержденной им и заказчиком проектносметной документацией, направляет собственные, заемные и (или) привлеченные средства в рамках реализации инвестиционного проекта.

По согласованию с Минобороны России, в период до завершения строительства объекта, инвестор имеет право предоставить в собственность Российской Федерации, с последующим закреплением в оперативное управления организацией Минобороны России, готовые квартиры с муниципальной отделкой, а также нежилые помещения и гаражи в г. Москве и Московской области с оформлением соответствующего дополнительного соглашения к настоящему контракту, подлежащего согласованию с собственником (п. 4.4 контракта).

Если в процессе реализации инвестиционного проекта инвестор обеспечит ввод в эксплуатацию общей площади объекта в размерах больших, чем предусмотрено настоящим контрактом, то полученная дополнительная общая жилая и нежилая площадь распределяется в соотношении согласно п.п. 4.3.1, 4.3.2 контракта по дополнительному соглашению (п. 4.5 контракта).

Согласно п. 4.3.1 контракта, после завершения строительства распределение жилой площади объекта осуществляется в следующем соотношении: - не менее 30% от общей площади квартир объекта (не менее 13 830 кв.м) - в собственность Российской Федерации с последующим закреплением в оперативное управление организаций Минобороны России в виде отдельных квартир с муниципальной отделкой; - не менее 70 % от общей площади квартир объекта (не менее 32 270 кв.м.) - в собственность инвестору и/или привлеченных им соинвесторам.

Распределение нежилой площади объекта осуществляется в следующем соотношении (п. 4.3.2 контракта): не менее 10% от общей нежилой площади объекта (не менее 448 кв.м.); не менее 90 % от общей нежилой площади объекта (не менее 4 032 кв.м.) - в собственность инвестору и/или привлеченных им соинвесторам.

При этом, согласно п. 2.2 контракта, увеличение затрат инвестора, связанных с реализацией настоящего контракта, изменение курса доллара США по отношению к российскому рублю не являются основаниями для уменьшения передаваемой доли Российской Федерации в объекте.

Таким образом, стороны в инвестиционном контракте зафиксировали размер соотношения распределение жилых и нежилых площадей по завершении строительства.      На момент рассмотрения спора, в рамках реализации контракта, возведены объекты по адресу: 

<

...>, а именно корпус 4, 5, 2 и 3. 

Корпуса 4 и 5 введены в эксплуатацию распоряжением Префекта восточного административного округа г. Москвы от 31.07.2007 № 182-В-РП. Дополнительным соглашением от 15.09.2008 к инвестиционному контракту (т. 1 л.д. 57-64) стороны во исполнение п. 4.3.1 контракта распределили жилую площадь в корпусах 4 и 5, а именно доля заказчика по жилой площади в корпусе 4 составила 1831,3 кв.м., а в корпусе 5 - 4983,4 кв.м,; доля инвестора по жилой площади в корпусе 4 составила 14017,2 кв.м, а в корпусе 5 – 3657,1 кв.м.

Согласно п. 2.5 дополнительного соглашения от 15.09.2008 к инвестиционному контракту, итого в жилых домах-новостройках по адресу: 

<

...> общей жилой площадью 24 489,0 кв.м. распределение жилой площади устанавливается в следующем соотношении: заказчику 6 814,7 кв.м., инвестору 17674,3 кв.м.

Корпуса 2 и 3 введены в эксплуатацию разрешением на ввод объекта в эксплуатацию Департаментом строительства Министерства обороны Российской Федерации от 08.04.2021 № 77-77197000-2398-2021-153 и от 08.04.2021 № 77-77197000-2399-2021-153.

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 08.04.2021 № 77-77197000-2398-2021-153, жилой дом по адресу: 

<

...> состоит из 4 секций общей площадью жилых помещений (за исключением балконов, лоджий, веранд и террас) 20 465 кв.м., количество квартир 203, в том числе: 1-комнатных квартир - 63 (общей площадью 3434,60 кв.м.), 2-х комнатных квартир - 91 (общей площадью 9284,10 кв.м.), 3-х комнатных квартир - 28 (общей площадью 4333,20 кв.м.), 4-х комнатных - 21 (общей площадью 3413,10 кв.м.).

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 08.04.2021 № 77-77197000-2399-2021-153, жилой дом по адресу: г. Москва, ул. Матросская Тишина, дом 10, корп.3 состоит из 2 секций общей площадью жилых помещений (за исключением балконов, лоджий, веранд и террас) 13 368,20 кв.м., количество квартир 154, в том числе: 1-комнатных квартир - 4 (общей площадью 240,10 кв.м.), 2-х комнатных квартир - 62 (общей площадью 4218,50 кв.м.), 3-х комнатных квартир - 54 (общей площадью 5946 кв.м.), 4-х комнатных - 16 (общей площадью 2216,40 кв.м.), однокомнатные студии – 18 (общей площадью 747,20 кв.м.).

Таким образом, общая жилая площадь в введенных в эксплуатацию в рамках реализации контракта объектах составляет 58 322,20 кв.м., из которых 20 465 кв.м. (корп. 2), 13 368,20 кв.м. (корп. 3), 24 489 кв.м. (корп. 4 и 5).

Истец направил в адрес ответчика претензию от 20.05.2021 № 141/1/5215нс с приложением дополнительного соглашения – акта о частичной реализации контракта, предусматривающего распределение жилой площади в корпусах 2 и 3. Факт направления претензии в адрес ответчика, подтверждается списком внутренних почтовых отправлений от 21.05.2021 № 41 с отметкой Почты России о принятии.

Не подписание со стороны ответчика дополнительного соглашения – акта о частичной реализации контракта, предусматривающего распределение жилой площади в корпусах 2 и 3, послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями. 

Арбитражный апелляционный суд согласен с выводами суда первой инстанции, в связи с чем полагает, что оснований для отмены принятого по делу решения не имеется.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам главы 30 («Купля-продажа»), главы 37 («Подряд»), главы 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

Руководствуясь разъяснениями, данными Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» о необходимости определения правовой природы инвестиционного контракта, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что заключенный между истцом и ответчиком контракт является договором простого товарищества, так как имеет своей целью создание объекта недвижимости для достижения которой одна сторона (заказчик) передает земельный участок, а другая сторона (инвестор) вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.

В соответствии с п. 1 ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.   Согласно п. 1 ст. 1042 ГК РФ вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи.

В силу п. 2 ст. 1042 ГК РФ вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Денежная оценка вклада товарища производится по соглашению между товарищами.

Согласно ст. 1048 ГК РФ прибыль, полученная товарищами в результате их совместной деятельности, распределяется пропорционально стоимости вкладов товарищей в общее дело, если иное не предусмотрено договором простого товарищества или иным соглашением товарищей.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Условия договоров и (или) государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). 

Согласно п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).        При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В статье 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» установлено, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Составление акта о результатах реализации инвестиционного проекта является обязанностью сторон, неисполнение которой влечет невозможность регистрации участниками инвестиционных отношений права собственности на инвестиционный объект, поскольку Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 ФЗ «О введении в действие земельного кодекса РФ» и отдельные законодательные акты РФ» установлены дополнительные требования к документам, необходимым для регистрации права собственности на объект недвижимости, созданный по договору, заключенному с публично-правовым образованием либо унитарным предприятием до 01.01.2011 (необходимо наличие подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом).

В соответствии с Приказом Управления Росреестра по Москве от 13.04.2010 N 113 «Об утверждении порядка приема документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и примерных перечней документов, представляемых на государственную регистрацию» акт о результатах реализации инвестиционного контракта, подписанный всеми участниками, является итоговым документом, который отражает раздел долей в натуре и входит в перечень правоустанавливающих документов, представляемых для проведения государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, созданные в процессе инвестиционной деятельности.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.06.2013 N 1276/13 изложена правовая позиция, согласно которой, в случае удовлетворения иска о понуждении подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта суд, руководствуясь нормами закона, применимыми к отношениям сторон, и условиями заключенного инвестиционного контракта, указывает в судебном акте результат раздела между сторонами созданного инвестиционного объекта (помещений в созданном объекте или доли в праве собственности на него). Такой судебный акт, вступивший в законную силу, представляется вместо акта о реализации инвестиционного проекта для регистрации права собственности его участников на указанные в нем объекты.

Принимая решение об обязании сторон подписать акт на определенных условиях, суды закрепляют этим решением распределение помещений в инвестиционном объекте между сторонами спора в соответствии с условиями инвестиционного контракта.

В соответствии с пунктом 2 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права собственности на объект недвижимости, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011 и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимости с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимости между сторонами такого договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимости при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по такому договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимости, предусмотренным данным документом. Ранее аналогичная норма была предусмотрена статьей 24.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с приведенными нормами Федерального закона от 13.07.2015 N 218- ФЗ с учетом специфики регулирования инвестиционно-строительных отношений, в которых участвует публично-правовое образование, неподписание любой из сторон инвестиционного контракта акта о реализации инвестиционного проекта не позволяет никому из участников этих отношений, а также третьим лицам в установленном порядке обратиться за регистрацией своего права.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в пункте 1 указанной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписка, практика, установившаяся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах» при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 Гражданского Кодекса Российской Федерации), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Соответственно, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», истцу – ФГКУ «Центральное ТУИО» МО РФ было известно, на каких условиях заключается инвестиционный контракт (который был подписан без протокола разногласий), и на протяжении всего периода исполнялся сторонами, а также, учитывая волеизъявление собственника, выраженное в Распоряжении № 735-р от 07.06.2005 Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в пп. в) п. 2, условия контракта, выраженные в п. 4.2, п. 4.3., п. 4.4 и п.4.5, условия дополнительного соглашения № 01-8/8 от 20.03.2006 к контракту, - распределение площади в возведенных объектах должно осуществляться с учетом всех условий, определенных и согласованных сторонами контракта.

Предметом настоящего спора является урегулирование разногласий сторон относительно распределения между сторонами площадей спорных объектов строительства – корпуса 2 и 3 ввиду установления инвестиционным контрактом условия о том, что не менее 30% от общей площади квартир (не менее 13 830 кв.м.) подлежат передаче в собственность Российской Федерации с последующим закреплением в оперативное управление организаций Минобороны России в виде отдельных квартир с муниципальной отделкой, а 70% от общей площади квартир объекта (не менее 32 270 кв.м.) - в собственность инвестору и/или привлеченных им соинвесторам.

Пунктом 2 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 4 ст. 445 ГК РФ). Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В соответствии со статьей 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. 

            Судом первой инстанции установлено, что при распределении площадей квартир истцом не приняты во внимание условия, содержащейся в п. 4.2 и 4.4 контракта.

Согласно п. 4.2 контракта, после утверждения проектно-сметной документации в соответствии с п. 5.3 контракта, заказчик и инвестор подписывают протокол предварительного распределения общей жилой и общей нежилой площади объекта. После завершения строительства объекта, стороны подписывают акт о реализации инвестиционного контракта и распределения долей в возведенном объекта, в соответствии с которым осуществляется распределение прав на объект (исключая площади общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения жилой части объекта) с учетом исполнения инвестором п.п. 4.4, 4.5 контракта.

Согласно п. 4.4 контракта, по согласованию с Минобороны России, в период до завершения строительства объекта, инвестор имеет право предоставить в собственность Российской Федерации, с последующим закреплением в оперативное управление организацией Минобороны России, готовые квартиры с муниципальной отделкой, а также нежилых помещений и гаражей в г. Москве и Московской области с оформлением соответствующего дополнительного соглашения к настоящему контракту, подлежащего согласованию с собственником. Если в процессе реализации инвестиционного проекта инвестор обеспечить ввод в эксплуатацию общей площади объекта в размерах больших, чем предусмотрено настоящим контрактом, то полученная дополнительная общая жилая и нежилая площадь распределяется в соотношении согласно пп. 4.3.1, 4.3.2 контракта по дополнительному соглашению (п. 4.5 контракта).

Из материалов дела следует, что 15.09.2008 между заказчиком и инвестором к инвестиционному контракту подписано дополнительное соглашение № 01- 16/53.

Согласно п. 2 дополнительного соглашения от 15.09.2008 № 01-16/53 инвестор произвел работы по строительству части жилого комплекса с подземным гаражом-автостоянкой по адресу: 

<

...>, объект введен в эксплуатацию распоряжением Префекта Восточного административного округа г. Москвы от 31.01.2007 № 182-В-РП.

В дополнительном соглашении от 15.09.2008 № 01-16/53 стороны распределили жилую площадь в жилых домах-новостройках по адресу: 

<

...>.

Общая жилая площадь в размере 24 489 кв.м. в указанных корпусах распределена между сторонами следующим образом: заказчику – 6 814,7 кв.м., инвестору – 17 674,3 кв.м.

Сторонами в подтверждение передачи объектов, согласно дополнительному соглашению № 01-16/53 от 15.09.2008 подписан акт приема-передачи от 15.09.2008.    Сторонами в отношении объектов недвижимости, указанных в дополнительном соглашении № 01-16/53 от 15.09.2008 также подписано дополнительное оглашение от 15.09.2008 - акт о частичной реализации инвестиционного контракта о распределении общей жилой площади в указанном соотношении.

20.03.2006 между заказчиком и инвестором к инвестиционному контракту подписано дополнительное соглашение № 01-8/8, в пункте 1 которого установлено, что во исполнение подпункта в) пункта 2 Распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом № 735-р от 07.06.2005 и п. 4.4 инвестиционного контракта № 08-8/735 от 23.06.2005, инвестор до завершения строительства объекта по адресу: 

<

...> передает в собственность Российской Федерации с закреплением в оперативное управление организаций Минобороны России следующие жилые, нежилые помещения и гаражи, принятые в эксплуатацию согласно акту государственной приемочной комиссии от 27.12.2003, утвержденному 30.01.2004 и акту государственной приемочной комиссии от 01.08.2005, утвержденному 31.08.2005, в счет доли Российской Федерации. Общая площадь перечисленных в дополнительном соглашении № 01-8/8 от 20.03.2006 объектов недвижимости, переданных в счет доли Российской Федерации составляет 6 896,2 кв.м.

Передача указанных в дополнительном соглашении от 20.03.2006 № 01-8/8 объектов оформлено сторонами актом приема-передачи от 20.03.2006.

В п. 2 дополнительного соглашении № 01-8/8 от 20.03.2006 указано, что оно вступает в силу с момента его подписания тремя сторонами, учитывается при подведении итогов инвестиционного контракта и отражается в акте реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте.

Согласно п. 5 дополнительного соглашения № 5 от 30.07.2003 к инвестиционному контракту № 159/6-99 от 17.02.99 в целях компенсации превышения получаемой заказчиком доли общей жилой площади в размере 265 (двести шестьдесят пять) кв.м. заказчик (Главное квартирно-эксплуатационное управление Министерства обороны Российской Федерации) передает инвестору (ООО «Астхол») право требования на 265 (двести шестьдесят пять) кв.м. общей жилой площади квартир в строящемся жилом доме по адресу: ул. Матросская Тишина, вл. 10.

Передача осуществляется путем включения доли инвестора в протокол распределения жилых помещений в строящемся жилом доме по адресу: ул. Матросская Тишина, вл. 10.

Данное право требования инвестором по инвестиционному контракту № 159/6-99 от 17.02.99 – ООО «Астхол» уступлено инвестору по инвестиционному контракту 07.06.2005 № 735-р – ОАО «494 УНР» на основании договора уступки права от 31.07.2017, заключенного между ООО «Астхол» и ОАО «494 УНР».

08.04.2021 Департаментом строительства Министерства обороны Российской Федерации Федеральному государственному казенному учреждению «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации выданы разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 77- 77197000-2398-2021-153 «Многофункционального жилого комплекса с подземными автостоянками, физкультурно-оздоровительным центром, объектами социально-культурного назначения корпусов 2 и 3 и с инженерными сетями» 2 пусковой комплекс, 3 этап и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 08.04.2021 № 77-77197000-2399- 2021-153, «Многофункционального жилого комплекса с подземными автостоянками, физкультурно-оздоровительным центром, объектами социально-культурного назначения корпусов 2 и 3 и с инженерными сетями» 1 пусковой комплекс, 3 этап.

Соответственно, Российской Федерацией по дополнительному соглашению № 01-8/8 от 20.03.2006 и дополнительному соглашению № 5 от 30.07.2003, к инвестиционному контракту №159/6-99 от 17.02.99 получены в собственность объекты общей площадью 7161,20 кв.м., что подтверждается материалами дела.

В суде первой инстанции представители Министерства обороны РФ и ФГКУ «Центральное ТУИО» МО РФ не опровергли факт того, что в собственность Российской Федерацией получены и используются для нужд Вооруженных Сил Российской Федерации объекты общей площадью 7161,20 (6896,2+265) кв.м., переданные инвестором - ОАО «494 УНР» по дополнительному соглашению № 01-8/8 от 20.03.2006 и дополнительному соглашению № 5 от 30.06.2003, к инвестиционному контракту № 159/6-99 от 17.02.99.

Таким образом, как правильно установил суд первой инстанции спорные площади подлежат распределению за исключением уже переданных Российской Федерации 7 161,20 кв.м.

Довод представителей истца и третьего лица – Министерства обороны Российской Федерации о том, что объекты общей площадью 7161,20 (6896,2+265) кв.м. не должны учитываться в расчетах при распределении долей в возведенном объекте, со ссылкой на судебные акты по арбитражным делам № А40-63196/20 и № А40-59165/21 правомерно отклонены судом первой инстанции, поскольку в рамках указанных дел не принималось решение о распределении долей в возведенном объекте или о подписании акта частичной реализации, так как такие требования не были предметом данных споров.       Соответственно, правовая оценка обстоятельств, изложенных в судебных актах по делам № А40-63196/20 и № А40-59165/21, не может являться основанием для освобождения истца от доказывания обстоятельств по настоящему делу, согласно требованиям части 1 статьи 65 АПК РФ.

Спорные 7 161,20 кв.м. были переданы ответчиком в соответствии с п. 4.4 контракта, по согласованию с Министерством обороны РФ, как построенные непосредственно для Министерства обороны РФ.

Вопреки доводам истца и Министерства обороны РФ строительство казармы-общежития, котельной, медпункта и т.д. было предусмотрено Решением «О комплексной реконструкции территории площадью 7.3 га по адресу: Матросская Тишина вл. 10 занимаемой штабом и в/ч 48427 ВДВ и территории площадью 0,1 га по адресу: ул. Рубцовско-Дворцовая д. 6а, занимаемой ФГУП «1481 РСУ» КЭУ г. Москвы в 2004-2006 г.г.», подписанным командующим ВДВ, начальником 12 ГУ МО РФ, командующим 61 ВА ВГК(ВТА), начальником КЭУ г. Москвы, начальником строительства и расквартирования войск – Заместителем Министра обороны РФ.

Довод истца о том, что передача объектов общей площадью 6 896,2 кв.м. в соответствии с дополнительным соглашением № 01-8/8 от 20.3.2006, расположенных 

<

...> инвестором во исполнение условий конкурса должна быть произведена безвозмездно, является несостоятельным.

Аукционной документацией и контрактом не предусмотрена обязанность ответчика безвозмездно строить и передавать истцу какие-либо объекты недвижимого имущества, но сделана оговорка в пункте 4.4 контракта, в соответствии с которой по согласованию с Минобороны России, в период до завершения строительства объекта, инвестор имеет право предоставить в собственность Российской Федерации, с последующим закреплением в оперативное управления организацией Минобороны России, готовые квартиры с муниципальной отделкой, а также нежилые помещения и гаражи в г. Москве и Московской области с оформлением соответствующего дополнительного соглашения к настоящему контракту, подлежащего согласованию с собственником.

Вопреки доводам истца в соответствии с данным пунктом контракта предоставление может осуществляться как квартир, так и нежилых помещений в счет квартир. 

В данном случае, подписывая дополнительное соглашение № 01-8/8 от 20.03.2006 в надлежащей форме, в порядке, установленном п. 8.1 контракта, истец и ответчик внесли соответствующие изменения в инвестиционный контракт и в свои правоотношения, установив, что площади, передаваемые по указанному дополнительному соглашению, подлежат учету. Данное условие согласовано собственником земельных участков в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, о чем имеется соответствующая отметка на дополнительном соглашении.

Истцом не представлено доказательств о своем несогласии с указанными в дополнительном соглашении № 01-8/8 от 20.03.2006 условиями, не представлено доказательств об отмене этих условий или иных оснований для неприменения этих условий.

Таким образом, исходя из буквального толкования условий Распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 07.06.2005 № 735-р, инвестиционного контракта от 23.06.2005 № 08-8/7, дополнительных соглашений к инвестиционному контракту и других, имеющихся в материалах дела документах, с учетом буквального значения слов и выражений, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что расчет истца о распределении жилых площадей в корпусах 2 и 3 по адресу 

<

...> является не верным, а спорные площади подлежат распределению за исключением уже переданных Российской Федерации 7 161,20 кв.м. 

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о частичном удовлетворении требований.

            Доводы истца и Министерства обороны РФ о том, что инвестиционный контракт (с изменениями и дополнениями) не устанавливает каких-либо условий и правил перерасчета вкладов, новых соотношений распределения площадей, а суд своим решением уменьшил долю Российской Федерации в объекте, являются несостоятельными, поскольку суд первой инстанции не производил изменений соотношения долей сторон контракта, а исходил из условий контракта, при этом учел ранее переданные площади.

            Так суд учел, что ранее переданные площади уже находятся в собственности Российской Федерации, а, следовательно, данное обстоятельство принятое судом и учтенное при расчетах площадей не уменьшает долю Российской Федерации, так как площади переданы именно в счет доли Российской Федерации.

            Доводы о том, что суд первой инстанции, принимая оспариваемое решение в основу своих выводов положил п. 4.4 контракта и подпункт в) пункта 2 Распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом № 735-р от 07 июня 2005, являются несостоятельными, поскольку суд первой инстанции указал на наличие п. 4.2 контракта, который устанавливает, что после завершения строительства объекта стороны подписывают акт о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте с учетом исполнения инвестором п. 4.4 и 4.5 контракта.

            Истцом представлен акт частичной реализации с учетом только п. 4.5 контракта (распределение дополнительно возведенной площади), без учета п. 4.4 (предоставление инвестором в период до завершения строительства объекта в собственность Российской Федерации готовых квартир с муниципальной отделкой, а также нежилых помещений и гаражей в г. Москве и Московской области).

            Судом первой инстанции правомерно учтено наличие дополнительного соглашения к инвестиционному контракту № 01-8/8 от 20.03.2006, согласно пункта 1 которого перечисленные в нем объекты передаются в счет доли Российской Федерации, а в п. 2 дополнительного соглашении есть указание о том, что это учитывается при подведении итогов инвестиционного контракта и отражается в акте реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте.

            Ни истец, ни третье лицо в своей правовой позиции указанный документ не учитывают.

            Судом первой инстанции принято во внимание дополнительное соглашения № 5 от 30.07.2003 к инвестиционному контракту №159/6-99 от 17.02.99 в п. 5 которого указано, что в целях компенсации превышения получаемой заказчиком доли общей жилой площади в размере 265 (двести шестьдесят пять) кв.м. заказчик передает инвестору право требования на 265 (двести шестьдесят пять) кв.м. общей жилой площади квартир в строящемся жилом доме по адресу: ул. Матросская Тишина, вл. 10.

            Передача осуществляется путем включения доли инвестора в протокол распределения жилых помещений в строящемся жилом доме по адресу: ул. Матросская Тишина, вл. 10.

            В ходе судебного заседания представители Министерства обороны РФ и ФГКУ «Центральное ТУИО» МО РФ подтвердили факт получения в собственность Российской Федерацией объектов общей площадью 7161,20 (6896,2+265) кв.м., которые получены и используются для нужд Вооруженных Сил Российской Федерации. 

            Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что расчет истца является не верным, а спорные площади подлежат распределению за исключением уже переданных

Российской Федерации 7 161,20 кв.м., - является верным и основанным на документах, имеющихся в материалах дела.

            Доводы истца и Минобороны России о том, что никаких условий о зачете ни Распоряжение ФАУФИ № 735-р от 07.06.2005 ни контракт не содержат, не принимаются судом апелляционной инстанции.

            Условия подпункта в) пункта 2 Распоряжения ФАУФИ № 735-р от 07.06.2005 и п. 4.4 контракта устанавливают передачу в собственность Российской Федерации готовых квартир с муниципальной отделкой, а также нежилых помещений и гаражей в г. Москве и Московской области с оформлением соответствующего дополнительного соглашения к контракту, подлежащего согласованию с собственником.

            Во исполнение подпункта в) п. 2 Распоряжения ФАУФИ № 735-р от 07.06.2005 и п. 4.4 контракта подписано дополнительное соглашение к инвестиционному контракту № 01-8/8 от 20.03.2006, согласно которому перечисленные в нем объекты передаются в счет доли Российской Федерации.

            Дополнительное соглашение к инвестиционному контракту № 01-8/8 от 20.03.2006 согласовано собственником земельных участков, о чем имеется соответствующая отметка.

            В п. 2 дополнительного соглашении № 01-8/8 от 20.03.2006 есть указание о том, что его условия учитываются при подведении итогов инвестиционного контракта и отражаются в акте реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте.

            Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что подписывая дополнительное соглашение № 01-8/8 от 20.03.2006 в надлежащей форме, в порядке, установленном п. 8.1 контракта, истец и ответчик внесли соответствующие изменения в инвестиционный контракт и в свои правоотношения, установив, что площади, передаваемые по указанному дополнительному соглашению, подлежат учету и данное условие согласовано собственником земельных участков в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, о чем имеется соответствующая отметка на дополнительном соглашении.

            Таким образом, довод истца и третьего лица о том, что ни Распоряжение ФАУФИ № 735-р от 07.06.2005 ни контракт не содержат условий о зачете, противоречит материалам дела.

            Довод истца о том, что передаваемые досрочно жилые помещения идут в зачет жилой площади, а нежилые коммерческие помещения идут в зачет нежилой площади, являются несостоятельными.

            Условия п. 4.4 контракта не говорят о таком зачете, а условия дополнительного соглашение № 01-8/8 от 20.03.2006 устанавливают, что площади, передаваемые в счет доли Российской Федерации, должны быть учтены.

            Кроме того, п. 4.4 контракта предусматривает передачу также гаражей, хотя по условиям указанного истцом п. 4.3 контракта гаражи в собственность Российской Федерации не передаются и 100% относятся к доли инвестора.

            Доводы истца о том, что принятое судом решение создает недопустимые дискриминационные условия для такого участника гражданского оборота, как Министерство обороны Российской Федерации в лице собственника - Российской Федерации, отклоняются судом апелляционной инстанции как необоснованные.

            Доводы истца со ссылкой на документы, которые не представлены в материалы настоящего дела, отклоняются судом апелляционной инстанции, как документально не подтвержденные.

            Доводы Минобороны России со ссылкой на письмо от 25.04.2003 № 77/2/201 и решение от 19.01.2004 начальника строительства и расквартирования войск - заместителя Министра обороны Российской Федерации генерал-лейтенанта А.Гребенюка о комплексной реконструкции территории площадью 7,3 га по адресу: Матросская Тишина, вл. 10 занимаемой штабом и в/ч 48427 ВДВ и территории площадью 0,1 га по адресу: ул. Рубцовоско-Дворцовая д. 9а, занимаемой ФГУП «1481 РСУ» КЭУ г. Москвы в 2004-2006гг., отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку инвестор не согласовывал данные документы.

            Довод истца о том, что передача объектов общей площадью 6 896,2 кв.м. в соответствии с дополнительным соглашением № 01-8/8 от 20.03.2006 должна быть произведена безвозмездно, отклоняется судом апелляционной инстанции, как противоречащий материалам дела.

Вопреки доводам апелляционных жалоб материалы дела исследованы судом первой инстанции всесторонне и объективно, имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами.

В судебном акте содержатся исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных судом фактов, выводы суда аргументированы.

Приведенные в апелляционных жалобах доводы свидетельствуют о несогласии заявителей с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой доказательств.

Вместе с тем, доводы заявителей, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.

            Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 06.04.2022 по делу № А41-86342/21 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

 

Председательствующий

 

С.К. Ханашевич

Судьи

 

М.Б.  Беспалов

Э.С.  Миришов