Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-6493/2017

г. Хабаровск

29 января 2018 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 29 января 2018 г.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе

судьи - Букиной Е.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания – ФИО1, 

рассмотрев в  судебном заседании дело по иску Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 680000, 

<

...>)

к закрытому акционерному обществу  «Аквилон» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 680011, 

<

...>), 

третьи лица - Министерство инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 680000, 

<

...>), Департамент архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>;  680000, 

<

...>),  

о  взыскании задолженности   по договору аренды,  

при участии:

от истца –ФИО2 (представитель по доверенности), 

от ответчика – ФИО3 (представитель по доверенности),

от третьего лица МИЗИП – ФИО4 (представитель по доверенности),  

 

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска обратился в суд с иском к ЗАО «Аквилон» о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2016 по 31.04.2017г. в размере 8 451 595 руб. 55 коп., пени за период с 11.04.2016 по 31.01.2017г. в размере 441 691 руб. 24 коп.

В судебном заседании истец уточнила исковой период – основной долг 8 451 595 руб. 55 коп. за период 01.04.2016 г. по 31.03.2017 г., пеня  в размере 441 691 руб. 24 коп. за период  11.04.2016 по 31.03.2017г. 

Уточнение судом принято в порядке ст.49 АПК РФ.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель  ответчика иск не признал. Суду пояснил, что в отношении части земельного участка введены ограничения водоохранной зоны, что препятствует  использованию участка по его назначению. 

Так же земельный участок предоставлялся под строительство, действие разрешения на строительство закончилось в июне 2016 г. В июне 2016  МИЗИП было принято решение об изъятии земельного участка для государственных нужд, что исключает  возможность продления разрешения на строительство. 

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании отчета оценщика кадастровая   стоимость участка по состоянию на 03.02.2014 г. определена в размере 145 143 000 руб., в то время как истец производит расчет исходя из кадастровой   стоимости  294 742 565 руб. 22 коп. 

Кроме того, ответчик полагает, что поскольку разрешение на строительство закончилось, а его продление невозможно, расчет арендной платы должен производится с применением коэффициента под существующие объекты (3), а не под строительство, как то производит истец. 

Так  же ответчик полагает, что договор аренды под строительство не может быть возобновлен на неопределенный срок. 

 Третьим лицом МИЗИП представлены запрошенные судом документы. 

В судебном заседании представитель МИЗИП дал пояснения  на вопросы суда и лиц участвующих в деле. Против удовлетворения исковых требований при наличии правовых оснований не возражает. 

Третьим лицом ДАСИЗ отзыв на иск не представлен.     

Заслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд полагает иск частично подлежащим удовлетворению  по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, Министерством имущественных отношений Хабаровского края (арендодатель)  и ЗАО «Аквилон» (арендатор) 03.07.2012 заключен договор аренды № 11089.

В соответствии с договором арендатору предоставлен земельный участок, площадью 79 487 кв.м., кадастровый номер 27:23:0050707:11, для размещения комплекса административных зданий.

Местоположение участка: Хабаровский край, г. Хабаровск, р-н Индустриальный.

Земельный участок передан арендатору по передаточному акту от 03.07.2012 г. 

Срок действия договора установлен по 03.07.2015. 

Договор прошел государственную регистрацию, что подтверждается регистрационным штампом. 

С 01.01.2015 г. в ФЗ «О введении в действие ЗК» внесены изменения следующего содержания : распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется:

органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа. 

Соглашением от 12.05.2015 в договор аренды № 11089 внесены изменения, с 01.03.2015 арендодателем по договору выступает Департамент муниципальной собственности Администрации города Хабаровска.

Соглашением от 12.05.2015, договор дополнен новым пунктом 8.4, в котором при превышении срока строительства, определенного в распорядительном акте  о предоставлении земельного участка, до одного года применяется повышающий коэффициент 1,5; от одного до двух лет – 2; от двух лет и более – 3.

Обязанность по внесению арендатором арендных платежей установлена ст. 606, 614 ГК. 

Возражая против иска, ответчик указывает, что данный  договор аренды не может быть возобновлен на неопределенный срок. 

Согласно пп.1 п.8 ст. 39.8 ЗК, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:

1) на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений.

Согласно ст. 610 ГК, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

 Таким образом, в данном случае п. 2.3 договора противоречит указанным нормам, но не это обстоятельство не влияет на суть разрешения спора. 

Договор аренды под строительство может действовать в пределах максимально определенного  статьей  39.8 ЗК срока - до 03.07.2022 г. (десять лет). 

Возражая против иска, ответчик так же указывает, что  земельный участок предоставлялся под строительство, действие разрешения на строительство закончилось в июне 2016 г. В июне 2016  МИЗИП было принято решение об изъятии земельного участка для государственных нужд, что исключает  возможность продления разрешения на строительство. 

Ответчик полагает, что поскольку разрешение на строительство закончилось, а его продление невозможно, расчет арендной платы должен производится с применением коэффициента под существующий объект, а не под строительство, как то производит истец. 

Из разрешения на строительство следует, что оно было выдано сроком действия до 26.09.2013 г., в последствие продлено до 09.06.2016 г. 

Распоряжение МИЗИП  № 1033 об изъятии земельного участка для государственных нужд Хабаровского края издано 14.06.2016 г. 

Как следует из выписки из ЕГРП, ограничение, связанное с изъятием земельного участка зарегистрировано в реестре 15.07.2016 г.     

При этом доказательств принятия мер по продлению действия разрешения на строительство в период, когда не было издано распоряжение, не было зарегистрировано ограничение,   ответчиком не представлено. 

Согласно ст. 56.8 ЗК, размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

2. При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

При определении размера возмещения не подлежат учету:

 объекты недвижимого имущества, строительство которых осуществлено после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, за исключением случаев, если это строительство осуществлялось на основании ранее выданного разрешения на строительство;

Таким образом, при наличии действующего разрешения на строительство, ответчик не лишался бы права на продолжение строительства недостроенных объектов. 

Согласно п.20 ст. 51 ГрК, срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления или уполномоченной организацией, осуществляющей государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, либо Государственной корпорацией по космической деятельности "Роскосмос", выдавшими разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения.

    При этом, как было указано выше, доказательств принятия мер по продлению действия разрешения на строительство ответчиком не представлено. 

В случае, если бы разрешение на строительство ответчику было бы продлено, он бы имел возможность осуществлять строительство, т.е. использовать земельный участок с  той целью, для которой он предоставлен.  

 

 Согласно п.1 ч.21.1 ст. 51 ГрК, действие разрешения на строительство прекращается на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления в случае  принудительного прекращения права собственности и иных прав на земельные участки, в том числе изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. 

Из обстоятельств дела следует, что разрешение на строительство прекратило свое действие не по указанному основанию, а по истечению срока. 

  Кроме того, обременение зарегистрировано на весь участок, из распоряжения и письма  МИЗИП от 01.02.2017 г. № 1-11-983 следует, что изъятию подлежит земельный участок площадью 1 698 кв. м. При этом в аренду  ответчику передано  79 487 кв.м.

Представитель МИЗИП пояснил суду, что изъятию подлежит земельный участок площадью  1 698 кв. м., указал его координаты в проектной документации.

Доказательств тому, что  изъятие земельного участка площадью 1 698 кв. м.  повлияет на возможности застройки ответчиком не представлено. 

В судебном заседании представитель ответчика пояснил суду, что регистрация обременения на весь земельный участок препятствует арендатору в продлении разрешения на строительство о получении инвестиций. 

Между тем, действия государственного регистратора по  регистрации обременения на весь земельный участок на основании распоряжения, в котором указана конкретная площадь, ответчиком не  обжаловались.   

 С требованиями о внесении изменений в договор аренды арендатор не обращался.  

Согласно ч.23.1 ст. 51 ГрК,  органы, уполномоченные на предоставление сведений из Единого государственного реестра недвижимости, предоставляют сведения о государственной регистрации прекращения прав на земельные участки по основаниям, указанным в пунктах 1 - 3 части 21.1 настоящей статьи.

Имеющиеся в материалах дела выписки не содержат сведений о государственной регистрации прекращения прав арендатора ответчика  на спорный земельный участок по основаниям, указанным в п 1 - 3 части 21.1 ст. 51 ГрК.   

Согласно п.4 ст. 614 ГК, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В данном случае арендатором не представлено доказательств тому, что условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились в силу обстоятельств, за которые он не отвечает. 

Более того, из письма ДАСИЗ от 10.02.2016 г. № 01-46/1776 следует, что действие разрешения на строительство было приостановлено  по причине отступления от  проектной документации.  

 Из Распоряжения МИЗИП № 1033 от 14.06.2016 г.  и письма от  01.02.2017 г. № 1-11-983 следует, что изъятию подлежит земельный участок площадью 1 698 кв. м. , т.е. участок подлежащий образованию. 

Согласно ч. 21.7 ст. 51 ГрК, в случае образования земельных участков путем раздела, перераспределения земельных участков или выдела из земельных участков, в отношении которых в соответствии с настоящим Кодексом выдано разрешение на строительство, физическое или юридическое лицо, у которого возникло право на образованные земельные участки, вправе осуществлять строительство на таких земельных участках на условиях, содержащихся в указанном разрешении на строительство, с соблюдением требований к размещению объектов капитального строительства, установленных в соответствии с настоящим Кодексом и земельным законодательством. В этом случае требуется получение градостроительного плана образованного земельного участка, на котором планируется осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства. Ранее выданный градостроительный план земельного участка, из которого образованы земельные участки путем раздела, перераспределения земельных участков или выдела из земельных участков, утрачивает силу со дня выдачи градостроительного плана на один из образованных земельных участков.

Таким образом, права ответчика на строительство на арендуемом земельном участке при условии соблюдения всех требований законодательства могут быть реализованы и в случае изъятия части земельного участка. 

Вопросы же компенсации, связанной с изъятием подлежат разрешению в ином порядке, установленном нормами ГК и ЗК, регламентирующими порядок  изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. 

 Так же ответчик указывает, что в отношении земельного участка зарегистрировано обременение водоохранной зоны. 

Согласно ч.1 ст. 65 ВК, водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии (границам водного объекта) морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.

Согласно  п.5 ч.15 ст. 65 ВК (норма, на которую ссылается ответчик), в границах водоохранных зон запрещаются размещение автозаправочных станций, складов горюче-смазочных материалов (за исключением случаев, если автозаправочные станции, склады горюче-смазочных материалов размещены на территориях портов, судостроительных и судоремонтных организаций, инфраструктуры внутренних водных путей при условии соблюдения требований законодательства в области охраны окружающей среды и настоящего Кодекса), станций технического обслуживания, используемых для технического осмотра и ремонта транспортных средств, осуществление мойки транспортных средств. 

   При этом, из Распоряжения МИО  о предоставлении ответчику земельного участка № 934 от 03.07.2012 г. и договора аренды  следует, что земельный участок предоставляется в аренду для размещения комплекса административных зданий. 

Из акта ввода объекта в эксплуатацию от 19.11.2013 г. следует, что в эксплуатацию принято административное здание. 

Из выписок из ЕГРН в отношении двух недостроенных объектов следует, что  их функциональное назначение - административное здание. 

Таким образом, на спорный земельный участок и не предоставлялся под объекты, указанные в п.5 ч.15 ст. 65 ВК. 

Ссылка ответчика на то обстоятельство, что в ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка указан как «под объект обслуживания автомобилей» не имеет правового значения для разрешения настоящего спора.

В распоряжении МИО о предоставлении ответчику земельного участка № 934 от 03.07.2012 г. указано, что земельный участок предоставляется из земель категории «земли населенных пунктов».

В судебном заседании представитель ответчика пояснил суду, что назначение земельного  участка  «под объект обслуживания автомобилей» было изменено по его инициативе после окончания строительства нежилого здания, которое используется фактически,  в том числе,  и для обслуживания автомобилей. 

Доказательств обращения с требованием  о  внесении изменений в договор в части исключения из арендуемой площади водоохранной зоны ответчиком не представлено.   

На основании изложенного указанные доводы ответчика не принимаются судом.     

Судом принимается довод ответчика о необходимости применения иной кадастровой стоимости в силу следующего. 

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании отчета оценщика кадастровая   стоимость участка по состоянию на 03.02.2014 г. определена в размере 145 143 000 руб., в то время как истец производит расчет исходя из кадастровой   стоимости  294 742 565 руб. 22 коп. 

Данное решение было обжаловано истом  в судебном порядке. В удовлетворении жалобы Хабаровским краевым судом  отказано.

    В силу положений ст. 24.18 и 24.20 ФЗ «Об оценочной деятельности», решение комиссии является основанием для внесения новых  сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости. 

Согласно п.1 ст. 424 ГК, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

   Согласно ст.39.7 ЗК, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Согласно ч.7 ст.39.7 ЗК, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. 

Постановлением Правительства Хабаровского края от 30.12.2009 г. № 411-пр утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы за  использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. 

В соответствии  с формулой, указанной в данном Положении, кадастровая стоимость участка положена в основу расчета размера арендной платы. 

Следовательно, размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.   

В силу положений указанных норм  истец  обязан к производству перерасчета регулируемой арендной платы,  исходя из установленной Комиссией кадастровой стоимости.   

Согласно ст. 24.20 ФЗ, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Пленум ВС РФ в своем Постановлении от30.06.2015 г. № 28 разъяснил судам, что для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости

Следовательно, истец, который обратился в комиссию с заявлением 22 мая    2017 г.,   вправе предъявлять требования о перерасчете арендной платы с 01.01.2017 г. 

     Обязанность по внесению арендатором арендных платежей установлена и ст. 606, 614 ГК. 

Согласно ст. 330 ГК, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.2 стороны договора обусловили начисление пени за просрочку внесения арендных платежей. 

Доказательств  исполнения договорных обязательств ответчиком не представлено.  

Согласно ст. 309 ГК, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона...

На основании вышеизложенных правовых норм требования истца законны, обоснованы и подлежат удовлетворению  с применением с 01.01.2017 г. в расчете кадастровой стоимости, установленной Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. 

По требованию суда истцом такой расчет представлен. Согласно данному расчету, размер арендной платы, подлежащей взысканию составляет 7 287 182 руб. 03 коп.,   размер пени – 426 320 руб. 98 коп.     

Руководствуясь  п. 1, 3  ст. 110 АПК, суд находит необходимым взыскать с ответчика  государственную  пошлину в федеральный бюджет. 

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.  167-176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Взыскать с ЗАО «Аквилон» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 680011, 

<

...>) в пользу Департамента муниципальной собственности Администрации г. Хабаровска в счет  задолженности по арендной плате  7 287 182 руб. 03 коп.,   в счет пени - 426 320 руб. 98 коп., всего – 7 713 503 руб. 01 коп.      

В остальной части исковых требований отказать. 

Взыскать с  ЗАО «Аквилон» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 680011, 

<

...>)    государственную пошлину в федеральный бюджет в сумме   61 568 руб. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья                                                             Е.А. Букина.