﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А70-16177/2020

Резолютивная часть постановления объявлена  05 октября 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  12 октября 2021 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			Тихомирова В.В.

судей							Демидовой Е.Ю.

								Щанкиной А.В.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Рыбкиной Н.Г., рассмотрел кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Геопроект», общества      с ограниченной ответственностью «Комфорт» на решение от 17.03.2021 Арбитражного суда Тюменской области (судья Макаров С.Л.)                                       и постановление от 21.06.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Воронов Т.А., Грязникова А.С., Краецкая Е.Б.) по делу № А70-16177/2020 по иску индивидуального предпринимателя Рахматуллиной Елены Андреевны (ОГРНИП 320723200032441, ИНН 720400718310) к обществу с ограниченной ответственностью «Геопроект» (625023, Тюменская область, город Тюмень, улица Республики, дом 169А, корпус 1, офис 81, ОГРН 1027200800109, ИНН 7203089455) о расторжении договора аренды земельных участков с выкупом, по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Геопроект» к индивидуальному предпринимателю Рахматуллиной Елене Андреевне о расторжении договора № 2 аренды земельных участков с выкупом от 30.07.2015 и взыскании затрат, понесенных в период исполнения договора, а так же упущенной выгоды. 

Другие лица, участвующие в деле: Рахматуллин Рафиль Шагитович, Евсеев Владимир Викторович, Ланин Михаил Васильевич.

В заседании приняли участие представители:

от общества с ограниченной ответственностью «Геопроект» - Лапшин А.Е. по доверенности от 12.04.2021;

от индивидуального предпринимателя Рахматуллиной Елены Андреевны – Веселов А.Л. по доверенности от 07.06.2021, Иванов А.А. по доверенности от 01.10.2021;

от Евсеева В.В. – Торчинский И.А. по доверенности от 12.02.2021;

от Рахматуллина Р.Ш. - Садыкова Р.Р. по доверенности от 04.10.2021;

от общества с ограниченной ответственностью «Комфорт» - Садыкова Р.Р.по доверенности от 25.09.2019.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Рахматуллина Елена Андреевна (далее – истец, ИП Рахматуллина Е.А., предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Тюменской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Геопроект» (далее – ответчик, ООО «Геопроект», общество) о расторжении договора аренды от 30.07.2015 №2.

В свою очередь ООО «Геопроект» обратилось со встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к ИП Рахматуллиной Е.А.                               о расторжении договора № 2 аренды земельных участков с выкупом                          от 30.07.2015; взыскании 104 391 150,42 руб. затрат, понесенных за период действия договора, и 1 034 000 000 руб. упущенной выгоды.

Решением от 17.03.2021 Арбитражного суда Тюменской области первоначальный иск удовлетворен; в удовлетворении встречного иска отказано. 

Постановлением от 21.06.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда производство по апелляционной жалобе лица, не участвовавшего в деле, ООО «Комфорт» прекращено. Принят отказ ООО «Геопроект» от встречного иска в части требования о расторжении договора аренды № 2 от 30.07.2015. В связи с частичным отказом от иска решение в части отказа в удовлетворении встречного иска по требованию о расторжении договора отменено, производство по делу в указанной части прекращено. В остальной части решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО «Геопроект» просит отменить обжалуемые решение и постановление, дело направить на новое рассмотрение.

Считает, что суды сделали неверные, не соответствующие обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам выводы о существенном нарушении договора арендатором в связи с просрочкой оплаты аренды и о соблюдении предусмотренных статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условий для расторжения договора, поскольку экономический эффект от арендных взаимоотношений по договору № 2 сопряжен не с получением арендной платы, которая эквивалента размеру земельного налога, а с достижением целей строительства и выкупом земли арендатором по цене, формируемой исходя из стоимости возводимых объектов. ООО «Геопроект» в рамках договора выполнило работы, которые в силу прямого указания нормативных актов являются строительными работами, соответственно материалами дела доказано, что освоение земельных участков и строительные работы на них были начаты; истец не довел до сведения ответчика наличие недостатков объекта аренды, препятствующих пользованию им для определенной в договоре цели.

Общество также настаивает на том, что просрочка уплаты аренды возникла по вине арендодателя ввиду бездействия Рахматуллиной Е.А.                  по извещению арендатора о сумме аренды, вопреки сложившемуся между сторонами обычаю делового оборота; понесенные затраты являются прямыми убытками ООО «Геопроект» и подлежат взысканию; дело рассмотрено с нарушением правил подсудности и подлежит передаче на рассмотрение в суд общей юрисдикции; обжалуемым решением разрешен вопрос о правах не привлеченного к участию в деле лица – ООО «Комфорт».

От не участвующего в деле лица (ООО «Комфорт») также поступила кассационная жалоба, в которой  оно ссылается на нарушение судом апелляционной инстанции норм процессуального права.

При этом указано следующее: апелляционный суд не известил                    ООО «Комфорт»      о принятии апелляционной жалобы   к производству, при этом, назначив рассмотрение жалобы на следующий день, суд сделал невозможным не только извещение стороны, но и участие  общества в рассмотрении жалобы; любые действия Рахматуллиной Е.А. с земельными участками, образованными в результате раздела земельного участка 72:17:0706003:182, напрямую затрагивают интересы  ООО «Комфорт», так как распоряжаться земельным участком истец имела право только в случае оплаты по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:182, заключенным  с ООО «Комфорт».

ИП Рахматуллина Е.А. представила письменный отзыв,                             в котором выразила возражения по доводам жалобы и мнение о законности вынесенных судебных актов.

В судебном заседании представители кассаторов и истца поддержали соответствующие доводы и возражения. Представители третьих лиц                    (Евсеева В.В., Рахматуллина Р.Ш.) выразили согласие с заявленными жалобами.

Изучив материалы дела и доводы жалоб, заслушав представителей сторон, третьих лиц и ООО «Комфорт, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, кассационная инстанция не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела следует, что 30.07.2015 между Рахматуллиной Е.А. и ООО «Геопроект» заключен договор аренды № 2 земельных участков с выкупом.

По условиям договора, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду (временное владение и пользование) с последующим выкупом определенные объекты недвижимого имущества (земельные участки с кадастровыми номерами 72:17:0706003:555, 72:17:0706003:556, 72:17:0706003:557, 72:17:0706003:558, 72:17:0706003:559, 72:17:0706003:560, 72:17:0706003:561, 72:17:0706003:562, 72:17:0700003:563, 72:17:0706003:564, 72:17:0706003:565, 72:17:0706003:566, 72:17:0700003:567, 72:17:0706003:576, 72:17:0706003:577, 72:17:0706003:578, 72:17:0706003:579, 72:17:0706003:580, 72:17:0706.003:581, 72:17:0706003:582, 72:17:0706003:568, 72:17:0706003:569, 72:17:0706003:570, 72:17:0706003:571, 72:17:0700003:572, 72:17:0706003:573, 72:17:0706003:574, 72:17:0706003:575, 72:17:0706003:583, 72:17:0706003:584. 72:17:0706003:586, 72:17:0706003:589, 72:17:0706003:591, 72:17:0706003:593, 72:17:0706003:594, 72:17:0706003:597, 72:17:0706003:598, 72:17:0706003:599, 72:17:0706003:600, 72:17:0700003:601, 72:17:0706003:602, 72:17:0706003:603, 72:17:0706003:604, 72:17:0706003:605, 72:17:0706003:606, 72:17:0706003:607, 72:17:0700003:608, 72:17:0706003:609, 72:17:0706003:610, 72:17:0706003:611, 72:17:0706003:612, 72:17:0706003:613, 72:17:0706003:614, 72:17:0706003:615, 72:17:0706003:616,  72:17:0700003:617, 72:17:0706003:618). По акту                приема - передачи от 20.07.2015 земельные участки переданы арендатору.

Пунктом 1.8 договора установлено, что стороны обязуются содействовать друг другу для достижения цели заключения настоящею договора: строительства жилых домов, объектов социальной и транспортной инфраструктуры, инженерных коммуникаций на земельных участках вновь формируемых жилых микрорайонах, согласно утвержденного в установленном порядке, проекта планировки территории и согласованного арендодателем проекта застройки территории. Срок  действия договора – 15 лет с момента заключения (пункт 2.1).

Пунктами 2.3, 2.4 договора установлено, что арендная плата за каждый земельный участок за календарный год пользования им устанавливается в размере годовой суммы земельного налога, причитающегося к уплате арендодателем как собственником земельных участков за соответствующий календарный год; оплата аренды по настоящему договору осуществляется ежегодно не позднее 01 ноября текущего года; платежи вносятся в денежной форме путем наличных платежей или безналичного перечисления                             на банковский счет арендодателя по его заявлению.

Указывая, что к дате обращения с иском, строительство жилых домов, а также инфраструктурных объектов на арендованных земельных участках не началось, арендная плата по договору за весь период его действия арендатором не вносилась, предприниматель обратилась с указанным иском.

В свою очередь, полагая, что нарушение условий договора имело место со стороны предпринимателя, ООО «Геопроект» с встречным иском.

Суды, руководствуясь статьями 450, 453, 606, 619, 620 ГК РФ, правовой позицией, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по оплате по договору аренды за весь период его действия, исходили из наличия оснований для расторжения этого договора. При этом не принят во внимание  факт перечисления ответчиком арендной платы в процессе рассмотрения настоящего дела.

Отказывая в удовлетворении уточненного встречного иска, суды указали, что ответчик, как нарушивший свои обязательства контрагент                   по договору № 2 от 30.07.2015, лишен права на взыскание в качестве убытков своих затрат, а также неполученных доходов.

Прекращая производство по апелляционной жалобе ООО «Комфорт», суд  отметил, что данное общество стороной спорных правоотношений не являлось, из судебного акта не следует, что имеются выводы в отношении прав и обязанностей указанного лица,  в связи с чем у него отсутствует право на обжалование в порядке статьи 42 АПК РФ.

Обозначенные выводы являются правомерными.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа                  не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ при существенном нарушении договора одной из сторон, договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию другой стороны.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В ходе рассмотрения дела, возражая относительно требований истца, ООО «Геопроект» указывало на ненадлежащее исполнение условий договора со стороны предпринимателя. Вместе с тем арендодателем обязательства исполнены надлежащим образом, земельные участки переданы арендатору в установленный пунктом договора 3.4.1 срок, нарушения иных обязательств арендодателя, установленных пунктами 3.4.2, - 3.4.9 договора, не имеется.

Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, а также доводы, положенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, суды признали доказанным и установленным факт ненадлежащего исполнения ООО «Геопроект» обязательств по договору аренды. В частности, невнесение им арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного срока;  неосуществление строительства, которое должно начаться не позднее 30.09.2016. В этой связи является обоснованным вывод о наличии оснований для расторжения договора.

Было также отмечено, что существенность нарушения обществом договора (подпункт 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ) не имеет юридического значения при рассмотрении заявленных исковых требований, основанием которых являются иные нормы - подпункт 2 пункта 2 статьи 450, пункт 3 части 1 статьи 619 ГК РФ, равно как не имеет значения установленный договором размер арендной платы, поскольку возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя нормой пункта 3 статьи 619 ГК РФ не ставится в зависимость от величины арендной платы, достаточным является сам по себе факт невнесения арендной платы.

При таких обстоятельствах требования истца по первоначальному иску удовлетворены на законных основаниях.

В части отказа в удовлетворении встречного иска, суды обоснованно указали, что право требования убытков, причиненных изменением или расторжением договора, имеет контрагент стороны расторгаемого договора, существенно нарушившей его условия. В данном случае договор расторгнут судом ввиду ненадлежащего исполнения обязательств арендатором, а не арендодателем;  ответчик, как нарушивший свои обязательства контрагент по договору № 2 от 30.07.2015, лишен права на взыскание  в качестве убытков своих затрат, а также неполученных доходов.

Доводы ответчика о том, что истцом как арендодателем были нарушены условия о необходимости подачи письменных запросов на выплату арендной платы, были правомерно отклонены со ссылкой на пункт 2.4 договора.

Отклоняя доводы ответчика о нарушении правил подсудности, суд обоснованно отметил, что истец на дату обращения с иском зарегистрирован                          в качестве индивидуального предпринимателя, спор о расторжении договора аренды является экономическим. 

Установив, что решение суда принято в соответствии с предметом требований, не содержит выводов относительно прав и обязанностей                  ООО «Комфорт», наличие заинтересованности в исходе дела не является достаточным, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о подаче жалобы лицом, не имеющим права обжаловать решение суда.                  В связи с этим обоснованно прекратил производство по апелляционной жалобе применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 АПК РФ.

В целом приведенные кассаторами доводы получили надлежащую правовую оценку, не опровергают сформулированные выводы и не являются основаниями для отмены судебных актов по делу. Поскольку нормы права применены верно и не допущено процессуальных нарушений, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, жалобы ООО «Геопроект»                 и ООО «Комфорт» подлежат отклонению.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 21.06.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-16177/2020 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий					В.В. Тихомиров

Судьи									Е.Ю. Демидова

										А.В. Щанкина