АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-45621/2021

г. Краснодар

28 июня 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме 28 июня 2022 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рассказова О.Л., судей Афониной Е.И. и Фефеловой И.И., в отсутствие в судебном заседании истца –  общества с ограниченной ответственностью «База отдыха "Мечта"» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ответчика – администрации города Сочи (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Федерального бюджетного учреждения «Кадастровая палата» по Краснодарскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «База отдыха "Мечта"» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.12.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2022 по делу № А32-45621/2021, установил следующее.

ООО «База отдыха "Мечта"» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации города Сочи (далее – администрация) со следующими требованиями:

– признать право собственности на объект капитального строительства «База отдыха "Мечта"», в состав которого входят домики отдыха № 1 – 5 и нежилое здание кафе, расположенные на земельном участке площадью 6962 кв. м, с кадастровым номером 23:49:00509001:162 по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Мацестинское лесничество ГУ «СНП», квартал 78, 80, выдел 1, 24 (далее – спорный объект);

– обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра) осуществить государственный кадастровый учет с одновременной государственной регистрацией прав собственности общества на спорный объект. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Росреестра, ФБУ «Кадастровая палата» по Краснодарскому краю, МТУ Федерального агентства по управлению имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – управление).

Решением от 03.12.2021, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 28.02.2022, в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы отсутствием доказательств, подтверждающих предоставление обществу в лице уполномоченных органов в установленном законом порядке соответствующего земельного участка для целей строительства спорного объекта.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и постановление, дело – направить на новое рассмотрение в ином составе суда. Ссылка в судебных актах на самовольную постройку возведенного объекта капитального строительства является ошибочной, поскольку соответствующая разрешительная документация, на основании которой возведен спорный объект, представлена в материалы дела; разрешение на строительство от 14.05.2008 № RU23309/464 администрация не отзывала, в судебном порядке оно не признано незаконным. Указание судами на недействительность (ничтожность) договора аренды от 03.09.2003 № 9/1 неправомерно, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2021 по делу № А32-25920/2021 не является преюдициальным для рассматриваемого спора. Заявитель полагает, что договор аренды от 03.09.2003 № 9/1 является легитимным, поскольку в рамках дела № А32-26807/2010 право аренды на земельный участок не признано отсутствующим, в удовлетворении иска ТУФАУГИ в Краснодарском крае к обществу, к ГУ «Сочинский национальный парк» о признании права аренды на земельный участок отсутствующим отказано. Заявитель также указал, что право на передачу в аренду земельных участков национальным паркам на момент заключения договора аренды предоставлялось статьей 17 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» в редакции, действовавшей в спорный период (далее – Закон № 33-ФЗ), а также постановлением Правительства Российской Федерации от 03.08.1996 № 926 «Об утверждении Положения о порядке предоставления в аренду земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений на территориях национальных парков для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха» (далее – постановление № 926). По мнению заявителя, положения Закона № 33-ФЗ являются приоритетными по отношению к Земельному кодексу Российской Федерации (далее – Земельный кодекс).

От общества поступило ходатайство об отложении судебного заседания, мотивированное необходимостью подготовки к участию в деле его нового представителя. 

Суд округа не находит оснований для отложения заседания; препятствия для рассмотрения жалобы отсутствуют (часть 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Из материалов дела видно и суды установили, что ГУ «Сочинский национальный парк» (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 03.09.2003 № 9/1 земельного участка площадью 0,6962 га в Мацестинском лесничестве, в квартале 78,80, выдел 1, 24 ГУ «Сочинский национальный парк» (далее – национальный парк) для обустройства и эксплуатации базы отдыха сроком на 49 лет.

Согласно пункту 2.5 договора аренды категория земель – земли особо охраняемых природных территорий и объектов в зоне рекреационного использования согласно функциональному зонированию национального парка.

04 мая 2007 года утвержден градостроительный план № RU233090000-000000000000404 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0509078:0005, в соответствии с которым на участке возможно размещение объекта капитального строительства – базы отдыха: предельное количество этажей – 3, предельная высота зданий, строений, сооружений – 10,5 м; максимальный процент застройки – 89%; на участке площадью 1962 кв. м разместятся 2 домика отдыха и кафе; на участке 5000 кв. м – 7 домиков отдыха.

Срок действия градостроительного плана установлен по 2010 год.

14 мая 2008 года  администрация выдала обществу разрешение № RU23309/464 на строительство базы отдыха «Мечта» на земельном участке площадью 0,6962 га в Мацестинском лесничестве, в квартале 78,80, выдел 1, 24, с кадастровым номером 23:49:0509078:0005, площадь застройки 640,5 кв. м, общая площадь – 1494, 9 кв. м, строительный объем – 9432 куб. м, этажность – 2 (цоколь + чердак).

На основании разрешения на строительство от 14.05.2008 № RU23309/464 и договора аренды земельного участка от 03.09.2003 № 9/1 зарегистрировано право собственности общества на объект незавершенного строительства (степень готовности 43%), назначение – нежилое общая площадь застройки 146,80 кв. м, литера А, этажность – 3, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Мацестинское лесничество, квартал 78, 80, выдела 1, 24, о чем в ЕГРП 21.09.2011 сделана соответствующая запись.

Согласно кадастровой выписке от 14.05.2013 № 2343/12/13-383548 из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0509078:5 путем перераспределения образован земельный участок с кадастровым номером 23:49:0509001:162 (единое землепользование), состоящий их земельных участков 23:49:0509001:160 (площадь 1962 кв. м) и 23:49:0509001:161 (5 тыс. кв. м).

В связи с образованием нового земельного участка департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации 17.05.2018 выдал обществу новый градостроительный план № RU233090000-000000000017609 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0509001:162.

13 августа 2018 года департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации выдал обществу акт о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство, градостроительном плане земельного участка.

Общество 22.07.2020 обратилось в департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.

В письме от 17.12.2020 № 21.01-21/24593 администрация отказала обществу в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства – база отдыха «Мечта» на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0509001:162 (единое землепользование; земельные участки, входящие в единое землепользование 23:49:0509001:160, 23:49:0509001:161). Аналогичный отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию общество получило ранее (18.11.2019).

Истец, ссылаясь на отсутствие возможности введения в эксплуатацию указанного объекта недвижимости, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее – установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

На основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П разъяснено, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

В этом смысле вынося решение о признании самовольной постройки в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса, суд фактически легализует нарушения, совершенные самовольным застройщиком, а поэтому должен учесть баланс частного и публичного интереса, конкретные фактические обстоятельства дела. Даже при полной доказанности фактов соответствия самовольной постройки нормам и правилам и доказанности отсутствия нарушения прав иных лиц, суд не обязан признавать право собственности на самовольную постройку.

В пункте 26 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22), разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования

Суды установили, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2021 по делу № А32-25920/2021 обществу отказано в признании незаконным отказа администрации от 17.12.2020 № 21.01-21/24593 в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства общества и обязании администрации выдать разрешение на ввод в эксплуатацию спорных объектов. Суд по названному делу (№ А32-25920/2021) констатировал недействительность (ничтожность) договора аренды земельного участка от 03.09.2003 № 9/1 ввиду отсутствия у арендодателя (национального парка) права на передачу земельного участка с кадастровым номером 23:49:0509001:162 в аренду. Суд первой инстанции также отметил, что в градостроительном плане от 18.05.2018 № RU233090000-000000000017609 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0509001:162 отсутствует место допустимого размещения зданий, строений и сооружений.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Исследовав и оценив в совокупности по правилам статьи 71 Кодекса представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для признания права собственности на спорный объект. Суды учли обстоятельства, установленные в рамках дела № А32-25920/2021, а именно порочность выданных администрацией градостроительного плана земельного участка и разрешения на строительство, а также разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, поскольку земельный участок под спорным объектом незаконно предоставлен обществу в аренду. Суды верно указали на то, что сам по себе факт последующего обращения общества в уполномоченный орган с заявлениями о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не может быть расценен судом как совершение надлежащих действий по легализации спорной постройки и указывает лишь на формальный характер данных действий после возведения объекта. В связи с изложенным, правовые основания для признания права собственности на спорный объект у судов отсутствовали.

Довод заявителя жалобы о необходимости применения положений Закона № 33-ФЗ, действующего на момент заключения договора аренды, несостоятелен. Сочинский государственный природный национальный парк образован постановлением Совета Министров РСФСР от 05.05.1983 № 214 «О создании Сочинского национального парка». В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 12 Закона № 33-ФЗ, как в редакции, действовавшей в спорный период, так и в редакции, действующей на период рассмотрения дела, пунктом 4 статьи 27 и пунктом 6 статьи 95 Земельного кодекса национальные парки относятся к особо охраняемым природным территориям федерального значения, земельные участки и природные ресурсы, расположенные в границах национальных парков, находятся в федеральной собственности, следовательно, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0509078:0005, находившийся в границах Сочинского национального парка, является федеральной собственностью. Земельные участки (в том числе земельные участки, на которых располагаются леса) в границах национальных парков предоставляются федеральным государственным бюджетным учреждениям, осуществляющим управление национальными парками, в постоянное (бессрочное) пользование в соответствии с законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 16 Закона № 33-ФЗ). В силу пункта 4 статьи 20 Земельного кодекса, вступившего в силу 30.10.2001, граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться ими. В пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что после введения в действие Земельного кодекса лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка. В связи с принятием в 2001 году Земельного кодекса отношения по распоряжению землями национальных парков, переданными на праве постоянного (бессрочного) пользования учреждениям, подлежали регулированию данным Кодексом, в соответствии с которым национальные парки утратили право на предоставление в аренду принадлежащих им на праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. Положения постановления № 926, на которые ссылается в жалобе заявитель, как и положения статьи 17 Закона № 33-ФЗ (в редакции, действовавшей до 2006 года), предусматривавшие возможность передачи земель национальных парков в аренду их дирекциями, не подлежат применению к спорным правоотношениям, поскольку прямо противоречат императивному запрету на распоряжение земельными участками субъектами права постоянного (бессрочного) пользования, содержащемуся в статье 20 Земельного кодекса, имеющему большую юридическую силу, и действовавшему на момент заключения 03.09.2003 спорного договора аренды (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.05.2010 № 437/10 и от 18.05.2010 № 448/10). Ввиду отсутствия у национального парка права на распоряжение предоставленным ему на праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, а доказательств принятия уполномоченным органом решения о передаче обществу в аренду спорного земельного участка отсутствуют, ссылка судов на недействительность (ничтожность) заключенного между национальным парком и обществом договора от 03.09.2003 № 9/1 аренды данного земельного участка является правомерной (определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.11.2021 № 305-ЭС21-13509 по делу № А40-87211/2020).

Соответствие выводов арбитражного судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность ее удовлетворения в силу норм статей 286 и 287 Кодекса.

Нарушения процессуальных норм (часть 4 статьи 288 Кодекса) не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайство об отложении судебного заседания оставить без удовлетворения.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.12.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2022 по делу № А32-45621/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий        О.Л. Рассказов 

Судьи        Е.И. Афонина

        И.И. Фефелова