АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

13 декабря 2017 года

Дело №

А56-26010/2016

        Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Рудницкого Г.М.,                Чуватиной Е.В., 

        при участии от индивидуального предпринимателя Оснач Н.М. представителей Оснача А.А. (доверенность от 28.09.2015), Александрова И.А. (доверенность от 03.10.2017), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Кабиковой В.Ю. (доверенность от 29.12.2016 № 140989-42), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» Коршуновой Н.В. (доверенность от 09.01.2017 № 5), 

        рассмотрев 07.12.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Оснач Натальи Михайловны на  решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.05.2017 (судья Вареникова А.О.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2017 (судьи Желтянников В.И., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.) по делу № А56-26010/2016,

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель Оснач Наталья Михайловна,                    ОГРНИП 304780535700420, ИНН 780700210500, обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), акционерному обществу «Фонд имущества Санкт-Петербурга», место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее - Фонд), об обязании заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения 7-Н, расположенного в здании по адресу: Санкт-Петербург, пр. Стачек, д. 90, лит. А, с учетом протокола разногласий по цене, определенной на основании отчета независимого оценщика.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, подъезд 6, ОГРН 1067847547151,                          ИНН 7840335245 (далее – ГУИОН).

По ходатайству истца Фонд исключен из числа ответчиков по делу и переведен в состав третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора.

Судом первой инстанции в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –                      АПК РФ), принято уточнение исковых требований, истец просила дополнить договор пунктом 2.1.1 о зачете стоимости неотделимых улучшений в размере                            4 236 000 руб. в счет оплаты объекта.

По ходатайству истца судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Иола» Липпонен Юлии Сергеевне, на предмет соответствия отчета об оценке рыночной стоимости от 18.12.2015 № 31-8-0119(294)-2015, выполненного ГУИОН (далее – отчет об оценке), законодательству об оценочной деятельности, стандартам оценки и правилам оценочной деятельности. По результатам экспертизы в материалы дела поступило заключение эксперта от 23.12.2016 № СЭ-5/2016, в котором сделан вывод о соответствии отчета требованиям законодательства.

Решением суда от 26.05.2017 урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, установлена выкупная цена помещения в размере 12 400 000 руб. С предпринимателя в пользу ГУИОН взыскано               15 000 руб. судебных расходов на оплату судебной экспертизы. Во внесении остальных предложенных истцом изменений в проект договора купли-продажи отказано.

Постановлением апелляционного суда от 30.08.2017 решение от 26.05.2017 оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе предприниматель, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит принятые решение и постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению подателя жалобы, судами неправомерно принят отчет ГУИОН, который не соответствует действующим стандартам оценки и не может являться допустимым доказательством, поскольку Комитет, будучи единственным участником ГУИОН, поручил проведение оценки зависимому оценщику; кроме того, заключение эксперта Липпонен Ю.С. также является недопустимым доказательством, так как законодательно установлено, что экспертизу отчета могут выполнять только эксперты саморегулируемой организации, а не оценочная компания. Податель жалобы считает, что суды в порядке, предусмотренном статьей 82 АПК РФ, обязаны были назначить судебную экспертизу по определению рыночной стоимости выкупаемого помещения.

Фонд о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направил, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

В отзыве на кассационную жалобу ГУИОН просило оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представители предпринимателя поддержали доводы кассационной жалобы, а представители Комитета и ГУИОН против ее удовлетворения возражали.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке в пределах доводов жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, предприниматель арендует  нежилое помещение 7-Н площадью 89,9 кв.м с кадастровым номером 78:15:0008202:5029, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, пр. Стачек,             д. 90, лит. А, на основании договора аренды от 22.03.2001 № 05-А-004178, заключенного с Комитетом по управлению городским имуществом (правопредшественником Комитета; арендодателем).

Ссылаясь на наличие преимущественного права на приобретение арендуемого объекта, предусмотренного частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон                  № 159-ФЗ), Оснач Н.М. 16.10.2015 обратилась в Комитет с заявлением о выкупе арендуемого помещения.

Распоряжением от 31.12.2015 № 1723-рз Комитет распорядился осуществить приватизацию, установив цену продажи в размере  12 400 000 руб. (без налога на добавленную стоимость) в соответствии с отчетом об оценке.

Письмом от 21.03.2016 Фонд уведомил истца о принятом Комитетом решении об условиях приватизации объекта и направил предпринимателю на подписание проект договора купли-продажи.

Предприниматель, не согласившись с выкупной ценой, направила Комитету протокол разногласий к договору, в котором предложила заключить его по цене 6 500 000 руб., исключить из текста договора ряд положений, касающихся заключения договора аренды земельного участка, поскольку занимаемое ею помещение расположено в многоквартирном доме, изменить размер ответственности за нарушение условий договора купли-продажи. При этом к протоколу разногласий было приложено заключение общества с ограниченной ответственностью «КСБ оценка», в соответствии с которым диапазон рыночной стоимости объекта составляет 6 500 000 – 8 500 000 руб.

Так как стороны не пришли к соглашению относительно спорных пунктов договора, предприниматель обратилась в арбитражный суд с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, и заключении его в редакции протокола разногласий по цене, определенной на основании отчета независимого оценщика.

Принимая во внимание результаты судебной экспертизы, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для обязания Комитета  заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения по цене, определенной ГУИОН в отчете об оценке. Как установлено судом, предпринимателем в арендуемом помещении без согласования с арендодателем углублен пол, заменены общедомовые коммуникации, окна, двери, электрика, произведена отделка помещения, установлены пожарная и охранная сигнализация. Установив, что неотделимые улучшения, произведенные арендатором самостоятельно и за свой счет, не были согласованы с арендодателем, руководствуясь частью 6 статьи 5 Закона          № 159-ФЗ, суд отклонил требование истца об уменьшении рыночной стоимости объекта на стоимость произведенных ею неотделимых улучшений. Кроме того, судом установлено, что предприниматель с согласия арендодателя  перепланировала помещение и обустроила отдельный вход, что по соглашению сторон осуществляется исключительно за счет самого арендатора без обязательства арендодателя по компенсации таких затрат, общая сумма затрат сторонами не согласовывалась. Исходя из установленных обстоятельств, суд сделал вывод о невозможности вычета стоимости таких работ из цены выкупа помещения. Также суд не усмотрел оснований для принятия иных условий договора в редакции  протокола разногласий предпринимателя.

Апелляционный суд согласился с этими выводами суда первой инстанции. 

Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства, отвечающих перечисленным в этой статье условиям, на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

Согласно части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В соответствии со статьей 623 ГК РФ после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Принимая оспариваемые предпринимателем судебные акты, суды правомерно руководствовались положениями приведенных норм и исходили из достоверности  величины рыночной стоимости выкупаемого помещения, приведенной в отчете об оценке, отсутствия правовых оснований для вычета стоимости неотделимых улучшений имущества, произведенных предпринимателем, из выкупной цены. Суды признали недоказанным, что Комитет согласовал в установленном законом порядке объем и стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества.

Довод подателя жалобы о неправомерном принятии судами отчета об оценке подлежит отклонению.

Как следует из части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с абзацем 1 статьи 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности; критерии оценки имущества закреплены в Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) и «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденных приказами Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 № 254 - 256, действующие на дату заключения государственного контракта, являющегося основанием для проведения ГУИОН оценки в отношении спорного помещения.

В силу положений статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности экспертиза отчета об оценке объекта оценки проводится в том числе в целях проверки отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

        Поскольку у судов отсутствовали основания сомневаться в правильности выводов эксперта Липпонен Ю.С., обладающей правом на проведение подобного рода исследований, специальными познаниями и являющейся членом саморегулируемой организации оценщиков, заключение которой мотивированно и не содержит противоречий, суды правомерно не усмотрели оснований для назначения повторной экспертизы.

Довод подателя жалобы о том, что при составлении ГУИОН отчета нарушен принцип независимости оценщика, подлежит отклонению. ГУИОН не является учредителем, собственником либо участником Комитета,  аффилированным лицом заказчика, соответственно, нет оснований полагать, что нарушено требование статьи 16 Закона об оценочной деятельности о независимости оценщика.

С учетом установленных обстоятельств и норм законодательства суды пришли к выводу о соответствии отчета об оценке действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, о том, что он отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности и может быть использован при установлении выкупной стоимости помещения.

В данном случае суды обоснованно определили цену помещения в размере 12 400 000 руб.

Кассационная инстанция считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Суды правильно применили нормы материального и процессуального права. В связи с этим кассационная инстанция не находит оснований для иной оценки выводов судов и отмены обжалуемых судебных актов.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит. 

        Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.05.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2017 по делу № А56-26010/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Оснач Натальи Михайловны – без удовлетворения.

 

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Г.М. Рудницкий

Е.В. Чуватина