Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

(резолютивная часть)

Дело №А41-96314/22

30 июня 2023 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 22 мая 2023 года

Полный текст решения изготовлен 30 июня 2023 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к ООО «Орех» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании по договору аренды от 16.07.2013 № ДЗ-542 земельного участка с кадастровым номером 50:05:0070707:861 задолженности за период с 01.04.2021 по 30.09.2022 в размере 4628880 руб., неустойки за период с 16.06.2021 по 30.09.2022 в размере 564784,80 руб., о расторжении договора аренды, об обязании передать земельный участок по акту приема-сдачи в первоначальном состоянии,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Администрация Сергиево-Посадского городского округа Московской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО «Орех» (далее - ответчик) с требованиями о взыскании по договору аренды от 16.07.2013 № ДЗ-542 земельного участка с кадастровым номером 50:05:0070707:861 задолженности за период с 01.04.2021 по 30.09.2022 в размере 4628880 руб., неустойки за период с 16.06.2021 по 30.09.2022 в размере 564784,80 руб., о расторжении договора аренды, об обязании передать земельный участок по акту приема-сдачи в первоначальном состоянии.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, изложил позицию суду. Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121-124, 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом уведомленного о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом, между администрацией Сергиево - Посадского муниципального района (арндодателем) и ООО «Домальгаут» (арендатором) заключен договор аренды от 16.07.2013 № ДЗ-542 земельного участка с кадастровым номером 50:05:0070707:861.

Договор аренды земельного участка от 16.07.2013 № ДЗ-542 зарегистрирован в установленном законом порядке, земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 16.07.2013. 

В силу пункта 2.1 срок договора составляет 10 лет с даты передачи участка. 

В соответствии с разделом 3 договора ответчик принял на себя обязательства по внесению арендной платы, размер которой определен в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области". Арендная плата вносится арендатором до 15 числа последнего месяца текущего квартала. 

Пунктом 5.2 договора определено, что в случае несвоевременного внесения арендой платы арендатор уплачивает неустойку в размере в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. 

17.09.2013 между ООО «Домальгаут» и ООО «Орех» заключен договор об уступке права аренды земельного участка с кадастровым номером 50:05:0070707:861.

Претензией от 20.06.2022 Администрация городского округа Сергиев Посад Московской области уведомила ООО «Орех» об образовавшейся задолженности по договору аренды земельного участка от 16.07.2013 № ДЗ-542 и предложила расторгнуть договор аренды. 

Претензией от 10.11.2022 Администрация городского округа Сергиев Посад Московской области повторно предложила погасить образовавшеюся задолженность в течение 5 дней с момента получения претензии.

Однако, поскольку задолженность по договору аренды земельного участка от 16.07.2013 № ДЗ-542 не погашена ООО «Орех» в добровольном порядке, Администрация городского округа Сергиев Посад Московской области обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями. 

Изучив доводы сторон, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд признает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим обстоятельствам. 

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 

Как усматривается из материалов дела, договором аренды земельного участка от 16.07.2013 № ДЗ-542 и приложениями к нему определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы. 

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ). 

Как следует из материалов дела, и установлено судом, ответчиком обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнены. 

Согласно расчету, представленному в материалы дела истцом, размер задолженности по арендной плате по договору от 16.07.2013 № ДЗ-542 за период с 01.04.2021 по 30.09.2022 составляет 4628880 руб. 

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений. 

Исходя из ст. 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий. 

В силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик указывает, что предоставленный в аренду земельный участок имеет ограничения в использовании, препятствующие использованию его в полном объеме для целей договора аренды: 62% территории земельного участка находится в территориальной зоне Л-3 – зона охраняемого природного ландшафта. Кроме того земельный участок с кадастровым номером 50:05:00707707:861 постановлением Главы города Сергиев Посад Сергиево-Посадского муниципального района Московской области от 14.06.2013 № 347-П включен в территорию парка "Скитские пруды".

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон.

При этом в силу положений ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (п. 1).

В случае не предоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (п. 2). Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3).

Обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Пунктом 1 ст. 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Из правового анализа ст. 611, 612, 614, п. 2 ст. 328 ГК РФ следует, что в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению.

В п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, содержатся следующие разъяснения. Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (п. 1 ст. 1 ГК РФ), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Вместе с тем, как указал Конституционный Суд Российской Федерации, эти законоположения направлены на защиту интересов добросовестной стороны договора в случае не предоставления другой стороной предусмотренного договором обязательства. При этом пункт 1 статьи 612 Кодекса подлежит применению в системной связи с пунктом 2 этой же статьи, обеспечивая тем самым необходимый баланс интересов сторон договора аренды (Определение от 28.01.2016 N 167-О).

В соответствии с п. 2 ст. 612 ГК РФ, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Вместе с тем, суд отклоняет доводы ответчика в связи со следующим.

Согласно пункту 1.1 договора аренды 883 кв.м земельного участка находится в охранной зоне канализации, 119 - охранная зона электрического кабеля, 145 кв. м - охранная зона газопровода. Между истцом и ответчиком подписано соглашение от 27.11.2018 № ДЗ-549 к договору аренды, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 50:05:0070707:861 имеет ограничения в использовании: расположен в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности объекта культурного наследия федерального значения "Ансамбль Троице-Сергиевской лавры, 1540-1550 гг."; частично в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности с режимом Р4-4; частично в зоне охраняемого природного ландшафта с режимом Л-3 - зона охраняемого природного ландшафта; в границах планируемых особо охраняемых природно-исторических территорий (ландшафтов) - "Исторический город Сергиев Посад"; в функциональной и территориальной зоне О-2 - зона специализированной застройки; 883 кв.м земельного участка находится в охранной зоне канализации, 119 - охранная зона электрического кабеля, 145 кв.м - охранная зона газопровода.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 07.03.2023 по делу № А41-92610/21 также установлено, что в соглашении от 27.11.2018 № ДЗ-549 к договору аренды от 16.07.2013 № ДЗ542 оговорены ограничения в использовании земельного участка, в связи с чем истец не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества. Из представленного ответчиком заключения кадастрового инженера от 10.06.2022 следует, что на 38% земельного участка с кадастровым номером 50:05:0070707:861 (3040 кв.м) возможно строительство жилых и общественных зданий высотой до 17 м с учетом сохранения доминантного характера объектов культурного наследия, на 62% земельного участка с кадастровым номером 50:05:0070707:861 строительство запрещено, однако не исключается возможность использования земельного участка для иных целей, что ответчиком не доказано наличие недостатков сданного в аренду имущества, за которые отвечает арендодатель.

В силу части 1 статьи 16 АПК РФ, вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда, являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Таким образом, часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации связывает преюдициальное значение не с наличием вступивших в законную силу судебных актов, разрешающих дело по существу, а с обстоятельствами (фактами), установленными данными актами, имеющими значение для другого дела, в котором участвуют те же лица.

Кроме того, в материалы дела представлена градостроительный план от 21.03.2023 земельного участка с кадастровым номером 50:05:0070707:861, в котором определено, что размещение объекта капитального строительства возможно в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности объекта культурного наследия федерального значения "Ансамбль Троице-Сергиевской лавры, 1540-1550 гг."; частично в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности с режимом Р4-4, с учетом ограничений, установленных для режима такой зоны.

В отзыве ответчик указывает на наличие неоговоренного в договоре ограничения - земельный участок находится в границах территории парка «Скитские пруды». В обоснование указанного довода ответчик ссылается на постановление Главы города Сергиев Посад от 14.06.2013 № 347-п «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории городского парка «Скитские пруды».

Вместе с тем, из сведений, содержащихся в чертеже межевания территории, следует, что спорный земельный участок расположен в пределах территории, предназначенной для размещения ярмарки.

По договору аренды от 16.07.2013 № ДЗ542 в редакции дополнительного соглашения от 27.11.2018 земельный участок с кадастровым номером 50:05:0070707:861 предоставлен для осуществления деятельности (разрешенное использование): рынки.

Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412, вид разрешенного использования «Рынки» (4.3) предполагает использования участка для размещения объектов капитального строительства, сооружений, предназначенных для организации постоянной или временной торговли (ярмарка, рынок, базар), с учетом того, что каждое из торговых мест не располагает торговой площадью более 200 кв. м; размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей рынка.

Следовательно, данный вид разрешенного использования допускает размещение, как объектов недвижимости, так и некапитальных объектов, предназначенных для организации постоянной или временной торговли (ярмарка, рынок, базар).

Договором аренды от 16.07.2013 № ДЗ542 в редакции дополнительного соглашения от 27.11.2018 также не предполагает использование земельного участка с кадастровым номером 50:05:0070707:861 исключительно в целях возведения объектов недвижимости.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ответчиком не представлено достаточных и неопровержимых доказательств невозможности использования земельного участка по целевому назначению.

Проведение по делу судебной экспертизы в целях определения возможности использования участка по целевому назначению, в том числе в целях строительства, суд считает нецелесообразным, исходя из установленных фактических обстоятельств спора.

Кроме того, вопрос о необходимости проведения экспертизы согласно статьям 82, 86 АПК РФ относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу. Удовлетворение ходатайства о проведении экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

При этом ходатайство о назначении судебной экспертизы заявлено без приложения перечня необходимых документов (согласие экспертного учреждения с указанием экспертов, сроков проведения и стоимости, внесения на депозитный счет суда денежных средств).

В силу второго абзаца пункта 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" в случае неисполнения указанными лицами обязанности по внесению на депозитный счет суда денежных сумм в установленном размере суд выносит определение об отклонении ходатайства о назначении экспертизы и, руководствуясь положениями части 2 статьи 108 и части 1 статьи 156 АПК РФ, рассматривает дело по имеющимся в нем доказательствам.

При данных обстоятельствах, поскольку ответчиком доказательства оплаты долга в полном объеме не представлены, наличие обязанности по внесению платы подтверждается материалами дела, задолженность по арендной плате в размере 4628880 руб. подлежит взысканию. 

Истец также просит взыскать с ответчика неустойку (пени) за период с 16.06.2021 по 30.09.2022 в сумме 564784,80 руб. 

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств. 

Судом установлено, что в период действия договора аренды ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком. Данное обстоятельство ответчиком оспорено не было. 

Согласно пункту 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). 

Исходя из разъяснений, данных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ) (п. 71). 

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки (п. 73). 

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ) (п. 77). 

Таким образом, при заявлении ответчика о несоразмерности неустойки суд автоматически не уменьшает ее размер. Вопрос о пределах снижения неустойки является тем обстоятельством, в отношении которого действует принцип состязательности сторон. 

Судом установлено, что в период действия договора аренды ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком. Данное обстоятельство ответчиком не оспорено. 

Судом расчет начисления пеней, представленный истцом, проверен и признан подлежащим корректировки с учетом Постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами".

Согласно статье 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации. 

На основании пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 "О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве). 

Пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 N 44 предусмотрено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 Закона о банкротстве на лицо, которое отвечает требованиям, установленным актом Правительства Российской Федерации о введении в действие моратория, распространяются правила о моратории независимо от того, обладает оно признаками неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества либо нет. 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" с 01.04.2022 на территории Российской Федерации сроком на 6 месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей. 

При данных обстоятельствах суд удовлетворяет требование истца о взыскании неустойки за нарушение сроков оплаты арендной платы за период с 16.06.2021 по 30.09.2022 в сумме 331237,99 руб. с учетом моратория.

Согласно пункту 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). 

Исходя из разъяснений, данных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ) (п. 71). 

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки (п. 73). 

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ) (п. 77). 

Таким образом, при заявлении ответчика о несоразмерности неустойки суд автоматически не уменьшает ее размер. Вопрос о пределах снижения неустойки является тем обстоятельством, в отношении которого действует принцип состязательности сторон. 

Ответчиком доказательства оплаты долга в полном объеме не предоставлены, ходатайство о снижении размера неустойки не заявлено. Следовательно, неустойка по договору аренды земельного участка от 16.07.2013 № ДЗ-542 также подлежит взысканию с ответчика с учетом Постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами".

Истцом заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка от 16.07.2013 № ДЗ-542 и об обязании передать земельный участок с кадастровым номером 50:05:0070707:861 по акту приема - передачи в первоначальном состоянии.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения. В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.

Как установлено судом, уведомлением от 20.06.2022 № 749 Администрация Сергиево - Посадского городского округа Московской области предложила ответчику досрочно расторгнуть договор в связи с наличием задолженности по арендной плате.

Факт направления претензии по юридическому адресу ответчика подтверждается чеком об отправке письма.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что Администрацией Сергиево - Посадского городского округа Московской области соблюден претензионный порядок, предусмотренный для расторжения договора аренды недвижимого имущества.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя 1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями; 2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В силу абзаца 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, исходя из периода просрочки исполнения обязательства по  внесению аренной платы, подтвержденного судебными актами по делу № А41-92610/21 и материалами настоящего дела, в связи с неиспользованием земельного участка по целевому назначению, требования истца о расторжении договора аренды от 16.07.2013 № ДЗ-542 земельный участок с кадастровым номером 50:05:0070707:861 являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

При этом суд не находит достаточных правовых оснований для возложения на арендатора обязанности возвратить земельный участок, поскольку строения, сооружения в границах участка отсутствуют, доказательств владения и пользования ООО «Орех» участком в материалы дела не представлены, первоначальное состояние в договоре и передаточном акте не описаны.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Орех» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) по договору аренды от 16.07.2013 № ДЗ-542 задолженность в размере 4628880 руб. за период с 01.04.2021 по 30.09.2022, неустойку за период с 16.06.2021 по 30.09.2022 в сумме 331237,99  руб. 

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 16.07.2013 № ДЗ-542.

В удовлетворении исковых требований в остальной части требований отказать.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.

СудьяЮ.С. Таранец