АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-3669/21

20 января 2022 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   17 января 2022 г.

Полный текст решения изготовлен            20 января 2022 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Пипник Т. Д.

при ведении протокола секретарем  судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Ростовской региональной общественной организации по поддержке общественно значимых инициатив ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***>  

к муниципальному казенному учреждению «Управление жилищно-коммунального хозяйства» Кировского района г. Ростова-на-Дону ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>, обществу с ограниченной ответственностью «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>

о признании отчета недостоверным, об определении рыночной стоимости аренды и обязании заключить договор

третье лицо - Департамент имущественно­земельных отношений города Ростова-на-Дону

            при участии:

от истца – представитель ФИО2 по доверенности от 27.01.2021,

от ответчиков и третьего лица представители  не явились, извещены.

установил:

Ростовская региональная общественная организация по поддержке общественно значимых инициатив обратилось в суд с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению «Управление жилищно-коммунального хозяйства» Кировского района г. Ростова-на-Дону с требованием о признании отчета о рыночной оценке недостоверным, об определении рыночной стоимости права   аренды нежилого помещения. 

           В процессе судебного разбирательства исковые требования неоднократно изменены, представитель истца заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве ответчика по требованию об оспаривании отчета об оценке  ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки». 

Судом ходатайство удовлетворено.

Ответчик муниципальное казенное учреждение «Управление жилищно-коммунального хозяйства» Кировского района г. Ростова-на-Дону в отзыве на иск указало на отсутствие возражений против требований о заключении договора по существу, просило суд определить актуальную рыночную цену аренды.

Общество  с ограниченной ответственностью «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» возражало против иска в части оспаривания выполненного им отчета о рыночной оценке.

Третье  лицо  Департамент имущественно­земельных отношений города Ростова-на-Дону в отзыве на иск указал, что по заявлению Ростовской региональной общественной организации по поддержке общественно значимых инициатив о заключении договора им приняты меры к выполнению рыночной оценки стоимости аренды испрашиваемого помещения и получен отчет об оценке.

Таким образом, возражения против заключения договора и против рассмотрения преддоговорного спора судом ни ответчик как обладатель права оперативного управления, ни департамент как представитель публичного собственника не заявили.

Определением от 26.08.2021 суд удовлетворил ходатайство Ростовской региональной общественной организации по поддержке общественно значимых инициатив, назначил  по делу оценочную экспертизу.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 

1) соответствует ли требованиям закона и стандартам оценки отчет об оценке рыночной стоимости № 145-20-Р от 14.10.2020, выполненный ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки»? 

2) в случае отрицательного ответа на первый вопрос, определить повлияло ли это на достоверность выводов оценщика? 

3) в случае положительного ответа на второй вопрос, определить рыночную стоимость права аренды нежилым помещением для использования под офис, общей площадью 52,3 кв. м, комнаты № 25, 25а, 25б, 26, 1 этаж, литер А, по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 61:44:0040714:216, на дату проведения исследования. 

Проведение экспертизы поручено ООО "Южное региональное бюро экспертизы и оценки" эксперту ФИО3.                     

            Суд предоставил в распоряжение эксперта: копию отчета об оценке рыночной стоимости № 145-20-Р от 14.10.2020, копию заключения специалиста № 001 от 29.01.2021, копию возражений  ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» и разрешил эксперту осмотр исследуемого объекта, обязав стороны обеспечить эксперту доступ к объекту исследования для осмотра.

Экспертиза проведена. Заключение представлено в суд. По формальным критериям заключение соответствует требованиям процессуального закона к данному виду доказательств.

Экспертом сделан вывод  о несоответствии проверенного отчета об оценке требованиям стандартов, о пороках достоверности отчета и установлена актуальная рыночная стоимости аренды помещения в сумме 24 000 рублей в месяц.

Ответчиком ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» заявлен отвод эксперту со ссылкой на нахождение ранее специалиста, выполнившего заключение, представленное в обоснование иска, в подчинении у оценщика, назначенного судом экспертом. В   основание иска положено заключение специалиста оценщика  ФИО4, которая, по мнению ответчика является сотрудником ООО "Южное региональное бюро экспертизы и оценки",  а ФИО3  является его директором.

Возражая против этого заявления, эксперт представил документально  подтвержденные   сведения о том, что на момент назначения его руководителем экспертной организации ФИО4 сотрудницей ее не являлась. 

Кроме того, согласно норме статьи 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации эксперт, не может участвовать в рассмотрении дела и подлежат отводу по основаниям, предусмотренным статьей 21 Кодекса.

Согласно пунктам 4, 5, 6, 7 части 1 статьи 21 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судья не может участвовать в рассмотрении дела и подлежит отводу, если он:  является родственником лица, участвующего в деле, или его представителя; лично, прямо или косвенно заинтересован в исходе дела либо имеются иные обстоятельства, которые могут вызвать сомнение в его беспристрастности; находится или ранее находился в служебной или иной зависимости от лица, участвующего в деле, или его представителя; делал публичные заявления или давал оценку по существу рассматриваемого дела.

В данном случае ответчик заявляет о факте нахождения не эксперта в должностном подчинении специалиста, а о факте работы  специалиста в организации, возглавляемой экспертом, что, конечно, не свидетельствует о зависимости эксперта от специалиста.

После представления экспертом документов и возражений против ходатайства об отводе представитель ответчика в судебное заседание не явился, заявление свое не поддержал.

При рассмотрении ходатайства суд исходит из нормы статьи 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об обязанности участников процесса заявить об отводе до начала рассмотрения дела по существу. Применительно к эксперту это заявление должно быть подано при назначении экспертизы. Об обстоятельствах, положенных в основание отвода, ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» могло знать на момент рассмотрения судом этого вопроса, однако отвода эксперту не заявлено.

Приняв во внимание изложенное. суд не нашел оснований для отвода эксперта и ходатайство ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» отклонил. 

Этот вопрос разрешен судом при вынесении решения по существу дела в совещательной комнате. Поскольку определение от отклонении заявления об отводе не подлежит обжалованию, суд полагает возможным выводы по заявлению изложить в настоящем  итоговом  судебном акте по делу.

В судебном заседании представитель истца заявил об отказе от иска к  ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки», то есть от требований об оспаривании отчета об оценке, уточнил исковые требования,  просил: 

установить рыночную стоимость права аренды 

и обязать ответчика муниципальное казенное учреждение «Управление жилищно-коммунального хозяйства» Кировского района г. Ростова-на-Дону ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> заключить с Ростовской региональной общественной организацией по поддержке общественно значимых инициатив договор аренды нежилого помещения, общей площадью 52,3 кв. м, комнаты № 25, 25а, 25б, 26, 1 этаж, литер А, по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 61:44:0040714:216 для использования в качестве  офиса на срок 5 лет, установив арендную плату в сумме 24 000 рублей в месяц – по актуальной рыночной цене.

В обоснование ходатайств истец сослался на то, что оспариваемая им рыночная цена утратила актуальность и не может  быть применена при заключении договора,  в связи с чем иск к оценщику утратил правовую значимость  для истца, тогда как установленная экспертом цена ответчиком не оспорена.

По правилам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принял к рассмотрению уточненные требования и признал необходимым принять отказ общества от части иска, прекратив производство по делу на основании статьи 150 (пункт 4) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заявление об отказе от иска подписала представитель истца ФИО2 на основании  доверенности от 27.01.2021, которая предусматривает право представителя на отказ от иска.

Рассматривая  требования истца в оставшейся части с учетом их уточнения, суд исходит из следующего.

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Это означает, что размер арендной платы отнесен законом к существенному условию договора, а потому требование об установлении рыночной цены аренды охватывается иском об обязании заключить договор. Это требование разрешается посредством установления судом, в числе прочих существенных условий договора (предмет и цель аренды) условия о размере арендной платы.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц и допросив эксперта, суд нашел иск подлежащим удовлетворению ввиду следующего.

Согласно выписке из ЕГРН на спорное нежилое помещение с КМ 61:44:0040714:216 зарегистрировано право собственности муниципального образования г. Ростова-на-Дону 10.01.2014, а, 11.02.2020 зарегистрировано право оперативного управления за МКУ «ЖКХ Кировского района» г. Ростова-на-Дону.

Ростовская региональная общественная организация по поддержке общественно значимых инициатив является объединением граждан, основанным на добровольном членстве и созданным для представления и зашиты общих, в том числе профессиональных, интересов, для достижения общественно полезных целей.

Согласно пункту 1.2 устава общественная организация  не преследует цели извлечения прибыли. Целью деятельности организации (пункт 2.1 устава) является содействие ее членам в развитии цивилизованного бизнеса через образование, взаимопомощь, общение и представительство в государственных и муниципальных органах. Предмет деятельности организации (пункт 2.2 устава) – предоставление экономической, правовой поддержки для развития новых бизнес-моделей и общественно-полезных инициатив, разработка и составление аналитических, методических и справочных документов по развитию экономики и кадровому обеспечению Ростовской области организация коллективных форм обсуждения актуальных вопросов развития региона, разработка и реализация социальных, культурных, спортивных программ и иные виды деятельности указанной направленности.

В рамках осуществления деятельности истец обратился в МКУ «УЖКХ» Кировского района с заявлением о заключении договора аренды муниципального имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, без проведения торгов.

МКУ «УЖКХ» Кировского района получен отчет № 145-20-Р от 14.10.2020 об определении рыночной стоимости вышеуказанного объекта. Размер рыночной стоимости составляет 67 414 (Шестьдесят семь тысяч четыреста четырнадцать) рублей, 70 копеек, в том числе за 1 кв. м. в месяц - 1 289 (Одна тысяча двести восемьдесят девять) рублей 00 копеек.

Согласно выписке из протокола № 31 заседания городской комиссии по согласованию результатов оценки от 15.10.2020 о согласовании результатов оценки, представленных в отчете № 145-20-Р от 14.10.2020 об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в течение одного месяца нежилым помещением, выполненном ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки».

Истец с рыночной оценкой не согласился, что повлекло  предъявление настоящего иска. Предметом иска является требование о заключении договора аренды на условиях актуализированной в процессе судебного разбирательства рыночного размера арендной платы.

Описанное свидетельствуют о том, что между сторонами возник преддоговорной спор, подлежащий разрешению судом по правилам статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации  в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о; принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключений договора, на рассмотрение суда.

Разрешая спор, суд исходит из  нормы статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой  граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.  По правилам статьи 432 Кодекса    договор    заключается    посредством    направления    оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятияпредложения) другой стороной.

В соответствии нормой части 1 статьи  432   договор считается заключенным,если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме,достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.Существенными являются условия о предмете договора, условия, которыеназваны в законе или иных правовых актах как существенные илинеобходимые для договоров данного вида, а также все те условия,относительно которых по заявлению одной из сторон должно бытьдостигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон о защите конкуренции) заключение договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, установленных частью 1 статьи 7.1 Закона о защите конкуренции.

Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением! предоставления указанных прав на такое имущество: некоммерческим организациям, созданным в форме ассоциаций и союзов, религиозных и общественных организаций (объединений) (в том числе политическим партиям, общественным движениям, общественным фондам, общественным учреждениям, органам общественной самодеятельности, профессиональным союзам, их объединениям (ассоциациям), первичным профсоюзным организациям), объединений работодателей, товариществ собственников жилья, социально ориентированным некоммерческим организациям при условии осуществления ими деятельности, направленной на решение социальных проблем, развитие гражданского общества в Российской Федерации, а также других видов деятельности, предусмотренных статьей 31.1 Федерального закона от 12 января 1996 года N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" (часть I статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).

В соответствии со статьей 296 Гражданского кодекса Российской Федерации  учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено па праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

Согласно пункту 4 статьи 1 Решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 26.04.2011 № 100 «О принятии Положения «О порядке передачи в аренду объектов, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону», при передаче в аренду объектов муниципальной собственности, арендодателями выступают правообладатели такого имущества (подпункт  4.2 пункта 4).

Согласование передачи в аренду объектов муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, закрепленных за муниципальными учреждениями на праве оперативного управления (хозяйственного ведения), осуществляется Департаментом в соответствии с Положением «О порядке передачи в аренду объектов, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону», принятым решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 26.04.2011 № 100 (подпункт 1.5 пункта 1).

Перечень документов, а также порядок оказания муниципальной услуги, утвержден постановлением Администрации города Ростова-па-Дону от 27.06.2016 № 844 «Об утверждении административного регламента № АР-303-20-Т муниципальной услуги «Предоставление муниципального имущества (за исключением земельных участков) в аренду без проведения торгов».

На основании вышеизложенного, в целях рассмотрения вопроса о заключении договора аренды муниципального имущества, заявитель вправе обратиться в адрес правообладателя    такого    объекта,    т.е.    предусмотрен    административный (внесудебный)   порядок   предоставления   спорного   нежилого   помещения в пользование.

Этот порядок истцом соблюден, что свидетельствует о прохождении досудебной процедуры заключения договора в установленном законом порядке.

Как владелец помещения (муниципальное казенное учреждение «Управление жилищно-коммунального хозяйства» Кировского района г. Ростова-на-Дону), так и представитель собственника (ДИЗО г. Ростова-а-Дону) отказа от заключения договора не заявили. Напротив, ДИЗО г. Ростова-на-Дону приняло меры к проведению рыночной оценки размера арендной платы.

Так, согласно требованиям пункта 5 решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 26.04.2011 № 100 размер арендной платы за объект (начальный размер в случае предоставления  объекта в аренду по результатам торгов) устанавливается на основании отчем оценке рыночной стоимости арендной платы за объект, составленного в соответствии с Федеральным законом от 29.07.199S N 135-ФЗ "Об оценочной  деятельности в Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом  1.2. пункта 1 Решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 26.04.201 I N 100 на основании поступивших документов арендодатель готовит и передает в Департамент предусмотренные Федеральным законом от 29.07.1928 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" материалы для организации оценки рыночной стоимости арендной платы за объект.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ  "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки па основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Таким   образом,   Департамент   в   порядке, установленном нормами федерального закона в связи с обращением МКУ «ЖКХ Кировского района» г. Ростова-на-Дону заказал оценку рыночной стоимости пользования нежилым помещением с КН 61:44:0040714:216 площадью 52,3 кв. м. по пр. Ворошиловский, 18/18.

Описанное свидетельствует о отсутствии возражений против заключения договора и о факте разногласий у сторон лишь по вопросу актуальной рыночной цены.

Ответчик и ДИЗО г. Ростова-на-Дону ссылаются на отчет об оценке рыночной стоимости № 145-20-Р от 14.10.2020, выполненный ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки».

Вместе с тем, согласно норме статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 02.07.2021) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Следовательно, отчет об оценке, составленный 14.10.2020 на момент рассмотрения спора не может быть принят как основание для заключения сделки, а потому суд полагает необходимым принять во внимание выводы экспертного заключения о размере арендной платы. Заключение эксперта в этой части участниками процесса не оспорено, достоверность его как доказательства по делу не опровергнута.

Как указано выше, согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Существенными условиями договора аренды являются предмет, цель и аренды и размер арендной платы. Истец просит также установить срок аренды в 5 лет, ссылаясь на норму статьи  683 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. 

Суд полагает возможным, применив аналогию закона (статья 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) установить испрашиваемый истцом срок.

Представителем истца подано заявление о принятии Ростовской региональной общественной организацией по поддержке общественно значимых инициатив на себя судебных расходов по делу, в связи с чем при вынесении решения расходы судом не распределяются.

Руководствуясь статьями 49, 150, 167 -170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Принять отказ от иска к обществу с ограниченной ответственностью «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки».

Производство по делу в этой части прекратить.

Исковые требования к муниципальному казенному учреждению «Управление жилищно-коммунального хозяйства» Кировского района г. Ростова-на-Дону удовлетворить.

Обязать муниципальное казенное учреждение «Управление жилищно-коммунального хозяйства» Кировского района г. Ростова-на-Дону ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу заключить с Ростовской региональной общественной организацией по поддержке общественно значимых инициатив ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***>  договор аренды нежилого помещения, общей площадью 52,3 кв. м, комнаты № 25, 25а, 25б, 26, 1 этаж, литер А, по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 61:44:0040714:216 для использования в качестве  офиса на срок 5 лет, установив арендную плату в сумме 24 000 рублей в месяц.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

 

СудьяПипник Т. Д.