АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

               634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

 

г. Томск                                                                                                    Дело № А67-1726/18

07.06.2018

31.07.2018 г. – дата оглашения резолютивной части решения

Арбитражный суд Томской области в составе судьи Гребенникова Д.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению муниципального образования «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Кристалл» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании 559 350,27 руб.,

при участии:

от истца - не явились, извещены,

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 12.01.2018, ФИО3, директора (выписка из ЕГРЮЛ). 

 

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное образование «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее – департамент недвижимости) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Кристалл» (далее – ООО «ТД «Кристалл») о взыскании 559 350,27 руб., из которых 549 989 руб. – задолженность по договору аренды земельного участка от 12.02.2014 № ТО-21-20330 за период с 01.10.2017 по 31.12.2017, 9 361,27 руб. – пеня на основании пункта 3.9 договора за период с 16.11.2017 по 31.01.2018.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что ответчиком обязательства по договору аренды земельного участка от 12.02.2014 № ТО-21-20330 исполнены ненадлежащим образом. Задолженность по арендной плате за период с 01.10.2017 по 31.12.2017 составила 549 989 руб., на сумму задолженности подлежит начислению пеня на основании пункта 3.9 договора (л.д. 3-4).

Ответчик в отзыве на исковое заявление требования истца не признал, сославшись на то, что часть участка не использовалась ответчиком в спорный период в связи с фактически осуществленным на нем строительством многоквартирного жилого дома и ввода его в эксплуатацию, поэтому необходим перерасчет арендной платы за спорный период, исходя из площади участка, фактическое пользование которым осуществлял ответчик (л.д. 43-46).

В судебное заседание представитель истца не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Суд провел судебное заседание без участия представителя истца в соответствии со ст. 156 АПК РФ.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление, пояснил, что не оспаривает справочный расчет истца.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием «Город Томск» (арендодателем) и ООО ТД «Кристалл» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка для строительства по результатам аукциона от 12.02.2014 № ТО-21-20330, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов площадью 2792 кв.м. с кадастровым номером 70:21:0101002:482, местоположение: 

<

...> для строительства блокированного жилого дома в 2-4 этажа (л.д. 8-10).

Данным договором предусмотрено, что срок действия последнего установлен с 12.02.2014 по 11.08.2018 (пункт 2.1); арендная плата за землю  взимается с 12.02.2014 (пункт 3.1); размер арендной платы в соответствии с протоколом № 3 от 24.01.2014 года составляет 2 199 956  руб. в год (пункт 3.2); сумма, указанная в пункте 3.2. договора, вносится арендатором авансом за один календарный год вперед, в 15-дневный срок после подписания настоящего договора. В последующие годы плата за пользование земельным участком вносится равными долями, поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала (пункт 3.3);  последующие платежи вносятся арендатором ежеквартально, не позднее 15 числа второго месяца каждого квартала (пункт 3.6); в случае нарушения сроков внесения арендных платежей арендатору начисляется пеня. Размер пени устанавливается равной 1/360 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки (пункт 3.9).

Арендодатель передал арендатору по акту приема-передачи от 12.02.2014  земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> (л.д. 11).

Из материалов дела следует, что ответчик свою обязанность по своевременной оплате аренды земельного участка не выполнял, претензию от 29.11.2017 № 15061 с требованием оплаты задолженности оставил без удовлетворения (л.д. 7).

На день подачи иска задолженность за период с 01.10.2017 по 31.12.2017 по расчету истца составила 549 989 руб., в связи с чем, департамент недвижимости обратился с иском в суд.

Возражая против иска, ответчик указал, что ООО ТД «Кристалл» с учетом целей договора аренды земельного участка (строительства жилых домов блокированного типа) одновременно осуществлял строительство на арендуемом участке группы жилых домов в количестве 2 домов блокированного типа.

На основании разрешения от 27.04.2017 № 70-301000-033-2017С введен в эксплуатацию блокированный жилой дом № 4а, которому в связи с окончанием строительства  и вводом в эксплуатацию присвоен адрес: 

<

...> (л.д. 50-51).

Согласно доводам ответчика после ввода указанного объекта в эксплуатацию он фактически перестал пользоваться частью арендуемого по договору земельного участка, а именно той частью участка, которая оказалась занята построенным и введенным в эксплуатацию жилым домом и предназначена именно для эксплуатации указанного жилого дома.

По мнению ответчика, общая облагаемая арендная плата по договору должна была быть уменьшена на общую площадь в 863 кв.м с момента регистрации первого участника долевого строительства, приобретшего в собственность квартиру по окончании строительства жилого дома.

Ответчик представил выписку из Единого государственного реестра недвижимости  о регистрации прав собственности на квартиру участником долевого строительства ФИО4 во введенном в эксплуатацию жилом доме, дата государственной регистрации права собственности – 28.06.2017 (л.д. 52-56).

Учитывая указанные обстоятельства, ответчик обратился к истцу с просьбой исключить из облагаемой арендной платой общей площади земельного участка площадь участка под введенным в эксплуатацию жилым домом (письмо от 07.07.2017 № 242, л.д. 48).

В ответ на письмо ответчика  департамент недвижимости ответил об отсутствии правовых оснований для внесения изменений в договор аренды до вступления в силу решения арбитражного суда от 08.06.2017 по делу № А67-347/2017 (л.д. 49).

С учетом даты ввода в эксплуатацию жилого дома – 27.04.2017, даты регистрации права собственности на квартиру в доме – 28.06.2017,  ответчик произвел расчет подлежащей взысканию арендной платы за период с 01.10.2017 по 31.12.2017, которая составила 280 507,36 руб. (л.д. 47).

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (пункт 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу частей 2 и 5 статьи 16 вводного Закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Согласно пункту 26 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума от 25.01.2013 № 13) с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Таким образом, исходя из указанных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона № 122-ФЗ, Федерального закона № 189-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В материалы дела представлена выписка из  Единого государственного реестра недвижимости о регистрации права собственности ФИО4 на квартиру в доме на спорном участке.

С учетом изложенного принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых помещений домах общей долевой собственности на земельный участок для эксплуатации такого дома, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и публичным собственником, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка (пункт 2 Обзора правовых позиций Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам частного права. Март 2012 г.).

Таким образом, площадь земельного участка, используемого ответчиком по договору аренды, подлежит уменьшению с момента возникновения права собственности на помещения в домах, так как земельный участок, на котором находится построенные и сданные в эксплуатацию жилые дома, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирных домах с момента государственной регистрации права первого лица на любое из помещений в каждом доме.

Ответчик не может пользоваться частями спорного участка с момента государственной регистрации права первого лица на любое из помещений в каждом доме. Поэтому ответчик обязан оплачивать аренду лишь фактически используемого участка (под незавершенным строительством).

Согласно проекту межевания (л.д. 68-90) площадь земельного участка, сформированного для строительства блокированного жилого дома № 4а, составляет 863 кв.м, что не оспаривается истцом.

Начисление арендной платы на указанную часть земельного участка является необоснованным.

Согласно справочному расчету истца (л.д. 100-101) задолженность по арендной плате составляет 279 190,43 руб. Указанный справочный расчет ответчиком не оспорен.

Ответчик доказательства оплаты долга в сумме 279 190,43 руб. не представил.

Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика задолженности в сумме 279 190,43 руб. является обоснованным, в остальной части заявленное требование удовлетворению не подлежит.

В связи с просрочкой внесения арендных платежей истец в соответствии с пунктом 3.9 договора начислил пеню в размере 1/360 действующей ставки рефинансирования  Центрального банка Российской Федерации от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки за период с 16.11.2017 по 31.01.2018 в размере 9 361,27 руб.

Согласно справочному расчету истца сумма неустойки составила 4 752,05 руб.

Ответчик об уменьшении неустойки не заявил, доказательства возможного получения истцом необоснованной выгоды в материалы дела не представил, в связи с чем, основания для уменьшения размера пени в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.

Ответчик доказательства уплаты пени в сумме 4 752,05 руб. не представил.

При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании с ответчика пени в размере 4 752,05 руб. является обоснованным, в остальной части данное требование удовлетворению не подлежит.

Государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных требований на основании части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

Р Е Ш И Л :

Взыскать с  общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Кристалл» в пользу муниципального образования «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации 

<

...> 190,43 руб. основного долга, 4 752,05 руб. неустойки, всего -  283 942,48 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать

Взыскать с  общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Кристалл» в доход федерального бюджета 7 201,74 руб. государственной пошлины.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Седьмой арбитражный апелляционный суд  в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                                          Д.А.  Гребенников