Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Волгоград       Дело № А12-15845/2018

«11» декабря  2018 года 

Резолютивная часть решения объявлена 11.12.2018 

Полный текст решения изготовлен  11.12.2018 

Судья Арбитражного суда Волгоградской области Пятернина Е.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповой А.И. (с использованием средств аудиозаписи), рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению закрытого акционерного общества «Стоматолог» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к отделу по управлению имуществом администрации городского округа город Урюпинск Волгоградской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) о признании рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества недостоверной, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, о признании договора заключенным, с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора – бюро независимой оценки индивидуального предпринимателя ФИО1, общество с ограниченной ответственностью «Оценочная фирма «ВИРГО»

при участии в заседании:

от истца – ФИО2 по доверенности от 09.07.2018, 

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 25.06.2018 № 811,

(в отсутствие остальных участников дела, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания)

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество «Стоматолог» (далее  – ЗАО «Стоматолог», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области к отделу по управлению имуществом администрации городского округа город Урюпинск Волгоградской области  (далее – отдел Администрации, ответчик) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в редакции заявления от 07.12.2018, об урегулировании разногласий, возникших по пункту 2.1 при заключении договора № 1 - КП купли-продажи недвижимости от 27.03.2018 встроенного помещения общей площадью 1368,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> дом №23 (кадастровый номер 34:38:010005:1352).

Просит изложить спорный пункт  в следующей редакции:

«2.1. Цена Имущества по настоящему договору составляет 10 904 000 (десять миллионов девятьсот четыре тысячи) рублей РФ, НДС не облагается.».

Установить ежемесячный размер платежей по договору № 1 - КП купли-продажи недвижимости от 27.03.2018 согласно установленному договором графику рассрочки платежей на 96 месяцев (Приложения № 1 к договору) из расчета рыночной стоимости выкупа недвижимого имущества в размере 10 904 000 (десять миллионов девятьсот четыре тысячи) рублей РФ без учета НДС.

«Приложение № 1

к договору №1-КП купли-продажи недвижимости от 27.03.2018г.

№

п/п

Срок

платежа

Платеж по основному долгу

Остаток

платежа

%

ставка

кол-во

дней

польз-я

Проценты

Общая

сумма

платежа

1

06.12.2018

113 583,33

10 904 000

2,5%

31

23 152,33

136 735,66

2

06.01.2019

113 583,33

10 790 416,67

2,5%

28

20 693,95

134 277,28

3

06.02.2019

113 583,33

10 676 833,34

2,5%

31

22669,99

136 253,32

4

06.03.2019

1 13 583,33

10 563 250,01

2,5%

30

21 705,31

135 288,64

5

06.04.2019

113 583,33

10 449 666,68

2,5%

31

22 187,65

135 770,98

6

06.05.2019

113 583,33

10 336 083,35

2,5%

30

21 238,53

134 821,86

7

06.06.2019

113 583,33

10 222 500,02

2,5%

31

21 705,31

135 288,64

8

06.07.2019

1 13 583,33

10 108 916,69

2,5%

31

21 464,14

135 047,47

9

06.08.2019

1 13 583,33

9 995 333,36

2,5%

30

20 538,36

134 121,69

10

06.09.2019

113 583,33

9 881 750,03

2,5%

31

20 981,80

134 565,13

11

06.10.2019

113 583,33

9 768 166,70

2,5%

30

20 071,58

133 654,91

12

06.11.2019

113 583,33

9 654 583,37

2,5%

31

20 499,46

134 082,79

13

06.12.2019

113 583,33

9 541 000,04

2,5%

31

20 202,94

133 786,27

14

06.01.2020

113 583,33

9 427 416,71

2,5%

29

18 674,53

132 257,86

15

06.02.2020

1 13 583,33

9 313 833,38

2,5%

31

19 721,91

133 305,24

16

06.03.2020

113 583,33

9 200 250,05

2,5%

30

18 852,97

132 436,30

17

06.04.2020

113 583,33

9 086 666,72

2,5%

31

19 240,89

132 824,22

18

06.05.2020

113 583,33

8 973 083,39

2,5%

30

18 387,47

131 970,80

19

06.06.2020

113 583,33

8 859 500,06

2,5%

31

18 759,87

132 343,20

20

06.07.2020

113 583,33

8 745 916,73

2,5%

31

18 519,36

132 102,69

21

06.08.2020

113 583,33

8 632 333,40

2,5%

30

17 689,21

131 272,54

22

06.09.2020

113 583,33

8 518 750,07

2,5%

31

18 038,34

131 621,67

23

06.10.2020

113 583,33

8 405 166,74

2,5%

30

17 223,70

130 807,03

24

06.11.2020

113 583,33

8 291 583,41

2,5%

31

17 557,31

131 140,64

25

06.12.2020

113 583,33

8 178 000,08

2,5%

31

17 364,25

130 947,58

26

06.01.2021

113 583,33

8 064 416,75

2,5%

28

15 466,00

129 049,33

27

06.02.2021

113 583,33

7 950 833,42

2,5%

31

16 881,91

130 465,24

28

06.03.2021

113 583,33

7 837 250,09

2,5%

30

16 103,94

129 687,27

29

06.04.2021

113 583,33

7 723 666,76

2,5%

31

16 399,57

129 982,90

30

06.05.2021

113 583,33

7 610 083,43

2,5%

30

15 637,16

129 220,49

31

06.06.2021

113 583,33

7 496 500,10

2,5%

31

15 917,23

129 500,56

32

06.07.2021

1 13 583,33

7 382 916,77

2,5%

31

15 676,06

129 259,39

33

06.08.2021

113 583,33

7 269 333,44

2,5%

30

14 936,99

128 520,32

34

06.09.2021

113 583,33

7 155 750,11

2,5%

31

15 193,72

128 777,05

35

06.10.2021

113 583,33

7 042 166,78

2,5%

30

14 470,21

128 053,54

36

06.11.2021

113 583,33

6 928 583,45

2,5%

31

14 711,38

128 294,71

37

06.12.2021

113 583,33

6 815 000,12

2,5%

31

14 470,21

128 053,54

38

06.01.2022

113 583,33

6 701 416,79

2,5%

28

12 852,03

126 435,36

39

06.02.2022

113 583,33

6 587 833,46

2,5%

31

13 987,87

127 571,20

40

06.03.2022

113 583,33

6 474 250,13

2,5%

30

13 303,25

126 886,58

41

06.04.2022

113 583,33

6 360 666,80

2,5%

31

13 505,53

127 088,86

42

06.05.2022

113 583,33

6 247 083,47

2,5%

30

12 836,47

126 419,80

43

06.06.2022

113 583,33

   6 133 500,14

2,5%

31

13 023,19

126 606,52

44

06.07.2022

113 583,33

   6 019 916,81

2,5%

31

12 782,02

126 365,35

45

06.08.2022

    113 583,33

   5 906 333,48

2,5%

30

12 136,30

125 719,63

46

06.09.2022

113 583,33

   5 792 750,15

2,5%

31

12 299,67

125 883,00

47

06.10.2022

113 583,33

   5 679 166,82

2,5%

30

11 669,52

125 252,85

48

06.11.2022

113 583,33

   5 565 583,49

2,5%

31

11 817,33

125 400,66

49

06.12.2022

113 583,33

   5 452 000,16

2,5%

31

11 576,16

125 159,49

50

06.01.2023

113 583,33

   5 338 416,83

2,5%

28

10 238,06

123 821,39

51

06.02.2023

113 583,33

   5 224 833,50

2,5%

31

11 093,82

124 677,15

52

06.03.2023

113 583,33

   5 111 250,17

2,5%

30

10 502,57

124 085,90

53

06.04.2023

113 583,33

   4 997 666,84

2,5%

31

10611,48

124 194,81

54

06.05.2023

113 583,33

   4 884 083,51

2,5%

30

10 035,79

123 619,12

55

06.06.2023

113 583,33

   4 770 500,18

2,5%

31

10 129,14

123 712,47

56

06.07.2023

113 583,33

   4 656 916,85

2,5%

31

9 887,97

123 471,30

57

06.08.2023

113 583,33

   4 543 333,52

2,5%

30

9 335,62

122 918,95

58

06.09.2023

113 583,33

   4 429 750,19

2,5%

31

9 405,63

122 988,96

59

06.10.2023

113 583,33

   4 316 166,86

2,5%

30

8 868,84

122 452,17

60

06.11.2023

113 583,33

   4 202 583,53

2,5%

31

8 923,29

122 506,62

61

06.12.2023

113 583,33

   4 089 000,20

2,5%

31

8 658,40

122 241,73

62

06.01.2024

113 583,33

   3 975 416,87

2,5%

29

7 874,80

121 458,13

63

06.02.2024

113 583,33

   3 861 833,54

2,5%

31

8 177,38

121 760,71

64

06.03.2024

113 583,33

   3 748 250,21

2,5%

30

7 680,84

121 264,17

65

06.04.2024

113 583,33

   3 634 666,88

2,5%

31

7 696,36

121 279,69

66

06.05.2024

113 583,33

   3 521 083,55

2,5%

30

7 215,34

120 798,67

67

06.06.2024

    113 583,33

   3 407 500,22

2,5%

31

7 215,34

120 798,67

68

06.07.2024

113 583,33

   3 293 916, 89

2,5%

31

6 974,82

120 558,15

69

06.08.2024

113 583,33

   3 180 333, 56

2,5%

30

6 517,08

120 100,41

70

06.09.2024

113 583,33

    3 066 750, 23

2,5%

31

6 493,80

120 077,13

71

06.10.2024

113 583,33

  2 953 166,90

2,5%

30

6 051,57

119 634,90

72

06.11.2024

113 583,33

2 839 583,57

2,5%

31

6 012,78

119 596,11

73

06.12.2024

113 583,33

2 726 000,24

2,5%

31

5 788,08

119371,41

74

06.01.2025

113 583,33

2 612 416,91

2,5%

28

5 010,11

118 593,44

75

06.02.2025

113 583,33

2 498 833,58

2,5%

31

5 305,74

118 889,07

76

06.03.2025

1 13 583,33

2 385 250,25

2,5%

30

4 901,20

118 484,53

77

06.04.2025

113 583,33

2 271 666,92

2,5%

31

4 823,40

118 406,73

78

06.05.2025

113 583,33

2 158 083,59

2,5%

30

4 434,42

118 017,75

79

06.06.2025

113 583,33

2 044 500,26

2,5%

31

4 341,06

117 924,39

80

06.07.2025

113 583,33

1 930 916,93

2,5%

31

4 099,89

117 683,22

81

06.08.2025

113 583,33

1 817 333,60

2,5%

30

3 734,25

117 317,58

82

06.09.2025

113 583,33

1 703 750,27

2,5%

31

3 617,55

117 200,88

83

06.10.2025

113 583,33

1 590 166,94

2,5%

30

3 267,47

116 850,80

84

06.11.2025

113 583,33

1 476 583,61

2,5%

31

3 135,21

116 718,54

85

06.12.2025

113 583,33

1 363 000,28

2,5%

31

2 894,04

116 477,37

86

06.01.2026

113 583,33

1 249 416,95

2,5%

28

2 396,14

115 979,47

87

06.02.2026

113 583,33

1 135 833,62

2,5%

31

2 411,70

115 995,03

88

06.03.2026

113 583,33

1 022 250,29

2,5%

30

2 100,51

115 683,84

89

06.04.2026

113 583,33

908 666,96

2,5%

31

1 929,36

115 512,69

90

06.05.2126

113 583,33

 795 083,63

2,5%

30

1 633,73

115217,06

91

06.06.2026

113 583,33

  681 500,30

2,5%

31

1 447,02

115 030,35

92

06.07.2026

113 583,33

  567 916,97

2,5%

31

1 205,85

114 789,18

93

06.08.2026

113 583,33

  454 333,64

2,5%

30

933,56

114 516,89

94

06.09.2026

    113 583,33

  340 750,31

2,5%

31

723,51

114 306,84

95

06.10.2026

113 583,33

  227 166,98

2,5%

30

466,78

114 050,11

96

06.11.2026

113 583,65

  113 583,65

2,5%

31

241,17

113 824,82

10 904 000,00

2 922

1 101 237,35

12 005 237,35

Определить, что заключенный договор № 1-КП купли-продажи недвижимости от 27.03.2018 с момента вынесения решения, действует в следующей редакции пункта 2.1 договора:  «2.1. Цена Имущества по настоящему договору составляет 10 904 ООО (десять миллионов девятьсот четыре тысячи) рублей РФ, НДС не облагается.». Установить ежемесячный размер платежей по договору № 1 - КП купли-продажи недвижимости от 27.03.2018 согласно установленному договором графику рассрочки платежей на 96 месяцев (Приложения № 1 к договору) из расчета рыночной стоимости выкупа недвижимого имущества в размере 10 904 000 (десять миллионов девятьсот четыре тысячи) рублей РФ без учета НДС.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены бюро независимой оценки индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – ИП ФИО1), общество с ограниченной ответственностью «Оценочная фирма «ВИРГО» (далее – ООО «ОФ «ВИРГО»).

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении уточненных заявленных требованиях в редакции заявления от 07.12.2018.

Представитель отдела Администрации  исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

ИП ФИО1, ООО «ОФ «ВИРГО» явку представителей в судебное заседание  не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично путем  размещения,  в соответствии   с   частями 1, 6 статьи 121 АПК РФ,    информации о времени  и месте судебного заседания  в  информационно-телекоммуникационной  сети «Интернет»   на официальном   сайте  Арбитражного суда Волгоградской области в разделе «Картотека Судебных дел». 

Поскольку присутствие в судебном заседании лица, участвующего в деле, или его представителей относится к правам сторон, а не к обязанностям, а также с учетом надлежащего извещения  о времени и месте судебного заседания, суд считает возможным на основании статьи 156 АПК РФ  рассмотреть  дело в отсутствие  названных лиц.

В судебном заседании 06.12.2018, в порядке статьи 163 АПК РФ, дважды объявлялся перерыв до 10 часов 10 минут 07.12.2018, до 12 часов 40 минут 11.12.2018. После окончания переыва судебное заседание продолжено.

Изучив представленные  в материалы дела документы, выслушав  объяснения участников процесса, оценив доводы, изложенные в исковом заявлении и в отзыве на исковое заявление, суд находит основания для  удовлетворения заявленных требований.

Материалами дела установлено и ответчиком не оспаривается, что истец субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положения статьи4 Федерального закона от 24.07.20017 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Закон № 209-ФЗ).

Истец, письмом исх. № 141 от 14 ноября 2017 обратился к ответчику с предложением рассмотреть вопрос о выкупе арендуемого встроенного нежилого помещения общей 1 368,8 кв. м. (1-ый этаж площадью 955 кв.м., подвал площадью 413,8 кв.м.), расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый  номер 34:38:010005:1352 в рамках реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения в порядке, предусмотренном Законом № 209-ФЗ.

Письмом исх. № 312 от 27 марта 2018 ответчик уведомил истца о решении Урюпинской городской думы принять условия приватизации муниципального имущества - встроенного помещения общей площадью 1 368,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> дом №23 (далее - «Помещение»). Приватизацию было решено осуществить с учетом преимущественного права истца.

Указанным письмом в адрес истца были направлены договор № 1 - КП купли-продажи недвижимости от 27.03.2018 г. (далее - «Договор»), титульный лист отчета № 005/Н об определении величины рыночной стоимости объекта недвижимости от 12.03.2018, выполненный ИП ФИО1, дата определения стоимости: по состоянию на 12 января 2018, сопроводительное письмо к отчету оценки ИП ФИО1

В соответствии с сопроводительным письмом к отчету № 005/Н ФИО1 стоимость помещения по состоянию на 06.03.2018 определена в размере 20 570 000 (двадцать миллионов пятьсот семьдесят тысяч) рублей 00 копеек, в том числе НДС (округлено).

Такая же выкупная цена отражена в пункте 2.1 направленного истцу Договора.

Пункт 2.2 Договора содержит положение о предоставлении рассрочки платежа сроком на 8 (восемь) лет, с начислением процентной ставки в размере 2,42 %, согласно Приложению № 1 к Договору.

Не согласившись с действительной рыночной стоимостью арендуемого объекта, указанной в проекте договора, общество обратилось к независимой оценочной организацию для определения действительной рыночной стоимости арендуемого объекта.

Согласно Отчету  № 68/04-05 от 30.03.2018, выполненного ООО «ОФ «ВИРГО», рыночная стоимость оцениваемого имущества составляет 12 849 000 (двенадцать миллионов восемьсот сорок девять тысяч) рублей с учетом НДС, 10 889 000 (Десять миллионов восемьсот восемьдесят девять тысяч) рублей без учета НДС, оценка проведена по состоянию на 14.11.2017, то есть  на дату обращения к ответчиком с письмом исх. № 141.

В связи с чем, 13.04.2018 ЗАО «Стоматолог»  направило в адрес отдела Администрации письмом исх. № 47 протокол разногласий к договору, указав стоимость выкупаемого объекта в размере 10 889 000, 00 рублей.

По результатам рассмотрения протокола разногласий, отдел Администрации письмом от 03.05.2018 № 493 направил в адрес общества отказ в согласовании протокола разногласий от 13.04.2018.

Ссылаясь на наличие разногласий относительно условий выкупа спорного помещения по его продажной цене, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. Таким образом, между сторонами возник преддоговорной спор.

Удовлетворяя исковые требования, суд руководствуется следующим.

Спор между сторонами возник в связи с реализацией истцом его права на приобретение в собственности муниципального имущества в порядке, предусмотренном нормами Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Право истца на приобретение имущества в собственность лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

В силу положений статей 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 445 ГК РФ сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение 30 дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии с положениями статьи 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

На основании статьи 3 Закона от 22.07.2008  № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 8 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В силу статьи 12 указанного Закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В рассматриваемом случае преддоговорной спор об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества обусловлен прежде всего возникшими между истцом и ответчиком разногласиями по поводу цены спорного помещения.

Согласно Отчету № 005/Н об определении величины рыночной стоимости объекта недвижимости от 12.03.2018, выполненного ИП ФИО1, рыночная стоимость нежилого помещения составляет в размере 20 570 000 рублей, в том числе НДС.

 ЗАО «Стоматолог» в подтверждение своих доводов о недостоверности результатов оценки в материалы дела представлен Отчет № 68/04-05 от 30.03.2018, выполненного ООО «ОФ «ВИРГО», согласно которого рыночная стоимость оцениваемого имущества составляет 12 849 000 рублей с учетом НДС, 10 889 000 рублей без учета НДС.

 Согласно разъяснениям, данным в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с наличием противоречивых сведений о рыночной стоимости нежилого помещения, суд определением от 31.08.2018 назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручил экспертному учреждению – ООО АНОЭ «Медведица», эксперту ФИО4, имеющему высшее образование по специальности «Инженер механик», прошедшему профессиональную подготовку по программе «Оценка стоимости предприятия «бизнеса», получившему квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», члену Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», действительному члену некоммерческого партнерства» Палата судебных экспертов», члену некоммерческого партнерства СРО «Национального объединения судебных экспертов», компетентному и соответствующему требованиям системы сертификации для экспертов судебной экспертизы по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения их стоимости», включенному в единый государственный реестр экспертов-техников осуществляющих независимую техническую экспертизу транспортных средств, а также в реестр аккредитованных при РСА экспертов-техников. Стаж работы в оценочной деятельности - 13 лет.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1.Соответствует ли отчет № 005/Н об определении рыночной стоимости объекта недвижимости ИП ФИО1 от 12.03.2018 требованиям, нормам и стандартам по  определению  рыночной стоимости встроенного нежилого помещения в том числе, установленных  Федеральным  законам №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ»? При наличии несоответствий отчета указанным требованиям и нормам, определить их влияние на определение рыночной цены объекта  имущества.

            2. Какова величина рыночной стоимости  спорного объекта недвижимости: встроенного помещения общей площадью 1368,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> дом №23 (кадастровый номер 34:38:010005:1352) по состоянию на 14 ноября 2017 с учетом и без НДС?

В соответствии с экспертным заключением от 01.11.2018 № 0326/09-18,  Отчет ИП ФИО1 от 12.03.2018 № 005/Н не соответствует Федеральному закону № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности» и Федеральным стандартам оценки (ФСО № 1 - № 3), и несоответствия могли повлиять на определение рыночной стоимости объекта недвижимости (подробно несоответствия описаны в исследовательской части экспертного заключения).  Рыночная стоимость объекта экспертизы по состоянию на 14.11.2017 с учетом НДС составляет 12 866 000, 00 рублей, без учета НДС составляет 10 904 000, 00 рублей.

При таких обстоятельствах, суд приходит к  выводу о том, что выполненный ИП ФИО1 Отчет  от 12.03.2018 № 005/Н не отражает реальной рыночной стоимости спорного помещения и не может быть использован при определении цены продажи данного имущества.

Президиум ВАС РФ в постановлении от 18.10.2012 №7240/12 разъяснил, что оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Как указано было выше, истец обратился с заявлением в адрес ответчика о выкупе спорного имущества 14.11.2017.

В связи с тем, что оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения ответчиком от истца заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно подпункту 12 пункту 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не признаются объектом обложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Принимая во внимание требования указанной нормы права, суд считает, что в договоре должна быть указана стоимость выкупаемого имущества без учета налога на добавленную стоимость.

В рассматриваемом случае, обязанность для Администрации проведения оценки и ее результатов, не исключают права суда определять рыночную стоимость объектов, выкупаемых на основании Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, при наличии разногласий по их цене у сторон договора купли-продажи, что согласуется с выводами, сформулированными в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 2419/11. 

В  соответствии  со  статьей  8  Федерального  закона  от  31.05.2001  №  73-ФЗ  «О государственной  судебно-экспертной  деятельности  в  Российской  Федерации» эксперт  проводит  исследования  объективно,  на  строго  научной  и  практической основе,  в  пределах  соответствующей  специальности,  всесторонне  и  в  полном объеме.  Заключение  эксперта  должно  основываться  на  положениях,  дающих возможность  проверить  обоснованность  и  достоверность  сделанных  выводов  на базе общепринятых научных и практических данных.

В  силу  положений  статьи  16  указанного  Закона,  эксперт  обязан  провести полное  исследование  представленных  ему  объектов  и  материалов  дела,  дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

В заключении, должны быть отражены объекты исследований, содержание и результаты  исследований  (пункты  6,  7  статьи  86  АПК РФ),  оценка  результатов  исследований,  выводы  и  их обоснование  (пункт  8  статьи  86  АПК РФ).

Статьей  71  АПК РФ предусмотрено,  что  арбитражный  суд  оценивает  доказательства  по  своему внутреннему  убеждению,  основанному  на  всестороннем,  полном,  объективном  и непосредственном  исследовании  имеющихся  в  деле  доказательств.  Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в  отдельности,  а  также  достаточность  и  взаимную  связь  доказательств  в  их совокупности.  Никакие  доказательства  не  имеют  для  арбитражного  суда  заранее установленной силы.

Заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу (часть  3  статьи  86  АПК РФ).

В рассматриваемом случае представленное ООО  АНОЭ «Медведица» заключение эксперта отвечает требованиям, предъявляемым к составлению  такого  роду  документам,  содержит  сведения  об  эксперте,  эксперт предупрежден  об  уголовной  ответственности  по  статье  307  Уголовного  кодекса Российской Федерации о даче заведомо ложного заключения. Данное заключение содержит  исследовательскую  часть  с  описанием процесса исследования, оценка  результатов  исследований,  выводы  и  их обоснование.  

В судебное заседание был приглашен эксперт ФИО4, который дал пояснения по экспертному заключению, письменные ответы на вопросы лиц, участвующих в деле, приобщены к материалам дела.

В соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

В ходе судебного разбирательства представителем отдела Администрации заявлено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы.

По результатам рассмотрения указанных ходатайств суд протокольными определениями от 06.12.2018 отказал в назначении повторной экспертизы,  при этом суд исходил из того, что представленное экспертное заключение № 0326/09-18 соответствует требованиям, предъявляемым законодательством, в нем даны полные, конкретные и ясные ответы на поставленный вопрос, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования

Ссылка ответчика на рецензию  № 40-11-2018 несостоятельна.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд  в соответствии со статьей 89 АПК РФ рассмотрел названную рецензию в качестве иного доказательства, оценив которую во взаимосвязи и совокупности с иными доказательствами, собранными по делу, критически относится к изложенным в указанной рецензии выводам.

Оценив представленные в дело доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, в том числе экспертное заключение 01.11.2018 № 0326/09-18,  суд приходит к  выводу о необходимости принятия условия о цене спорного помещения в редакции истца.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Из материалов дела видно, что истец произвел судебные расходы в связи с рассмотрением данного дела по оплате государственной пошлины в размере 6 000, 00 рублей, которые подлежат взысканию с ответчика, поскольку муниципальные органы, освобожденные на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины как истцы и/или ответчики, но не освобождены от возмещения реально понесенных стороной судебных расходов.

В соответствии со статьей 106 АПК, к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.  

Истец произвел расходы в связи с рассмотрением данного дела за проведение судебных экспертиз  в размере 15 000, 00 рублей, которые подлежат отнесению так же  на отдел Администрации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление закрытого акционерного общества «Стоматолог» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)   удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между закрытым акционерным обществом «Стоматолог» и Отделом по управлению имуществом администрации городского округа город Урюпинск Волгоградской области по пункту 2.1 договора № 1 - КП купли-продажи недвижимости от 27.03.2018 встроенного помещения общей площадью 1368,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> дом №23 (кадастровый номер 34:38:010005:1352) изложив спорный пункт  в следующей редакции:

«2.1. Цена Имущества по настоящему договору составляет 10 904 000 (десять миллионов девятьсот четыре тысячи) рублей РФ, НДС не облагается.».

Установить ежемесячный размер платежей по договору № 1 - КП купли-продажи недвижимости от 27.03.2018 согласно установленному договором графику рассрочки платежей на 96 месяцев (Приложения № 1 к договору) из расчета рыночной стоимости выкупа недвижимого имущества в размере 10 904 000 (десять миллионов девятьсот четыре тысячи) рублей РФ без учета НДС.

«Приложение № 1

к договору №1-КП купли-продажи недвижимости от 27.03.2018г.

№

п/п

Срок

платежа

Платеж по основному долгу

Остаток

платежа

%

ставка

кол-во

дней

польз-я

Проценты

Общая

сумма

платежа

1

06.12.2018

113 583,33

10 904 000

2,5%

31

23 152,33

136 735,66

2

06.01.2019

113 583,33

10 790 416,67

2,5%

28

20 693,95

134 277,28

3

06.02.2019

113 583,33

10 676 833,34

2,5%

31

22669,99

136 253,32

4

06.03.2019

1 13 583,33

10 563 250,01

2,5%

30

21 705,31

135 288,64

5

06.04.2019

113 583,33

10 449 666,68

2,5%

31

22 187,65

135 770,98

6

06.05.2019

113 583,33

10 336 083,35

2,5%

30

21 238,53

134 821,86

7

06.06.2019

113 583,33

10 222 500,02

2,5%

31

21 705,31

135 288,64

8

06.07.2019

1 13 583,33

10 108 916,69

2,5%

31

21 464,14

135 047,47

9

06.08.2019

1 13 583,33

9 995 333,36

2,5%

30

20 538,36

134 121,69

10

06.09.2019

113 583,33

9 881 750,03

2,5%

31

20 981,80

134 565,13

11

06.10.2019

113 583,33

9 768 166,70

2,5%

30

20 071,58

133 654,91

12

06.11.2019

113 583,33

9 654 583,37

2,5%

31

20 499,46

134 082,79

13

06.12.2019

113 583,33

9 541 000,04

2,5%

31

20 202,94

133 786,27

14

06.01.2020

113 583,33

9 427 416,71

2,5%

29

18 674,53

132 257,86

15

06.02.2020

1 13 583,33

9 313 833,38

2,5%

31

19 721,91

133 305,24

16

06.03.2020

113 583,33

9 200 250,05

2,5%

30

18 852,97

132 436,30

17

06.04.2020

113 583,33

9 086 666,72

2,5%

31

19 240,89

132 824,22

18

06.05.2020

113 583,33

8 973 083,39

2,5%

30

18 387,47

131 970,80

19

06.06.2020

113 583,33

8 859 500,06

2,5%

31

18 759,87

132 343,20

20

06.07.2020

113 583,33

8 745 916,73

2,5%

31

18 519,36

132 102,69

21

06.08.2020

113 583,33

8 632 333,40

2,5%

30

17 689,21

131 272,54

22

06.09.2020

113 583,33

8 518 750,07

2,5%

31

18 038,34

131 621,67

23

06.10.2020

113 583,33

8 405 166,74

2,5%

30

17 223,70

130 807,03

24

06.11.2020

113 583,33

8 291 583,41

2,5%

31

17 557,31

131 140,64

25

06.12.2020

113 583,33

8 178 000,08

2,5%

31

17 364,25

130 947,58

26

06.01.2021

113 583,33

8 064 416,75

2,5%

28

15 466,00

129 049,33

27

06.02.2021

113 583,33

7 950 833,42

2,5%

31

16 881,91

130 465,24

28

06.03.2021

113 583,33

7 837 250,09

2,5%

30

16 103,94

129 687,27

29

06.04.2021

113 583,33

7 723 666,76

2,5%

31

16 399,57

129 982,90

30

06.05.2021

113 583,33

7 610 083,43

2,5%

30

15 637,16

129 220,49

31

06.06.2021

113 583,33

7 496 500,10

2,5%

31

15 917,23

129 500,56

32

06.07.2021

1 13 583,33

7 382 916,77

2,5%

31

15 676,06

129 259,39

33

06.08.2021

113 583,33

7 269 333,44

2,5%

30

14 936,99

128 520,32

34

06.09.2021

113 583,33

7 155 750,11

2,5%

31

15 193,72

128 777,05

35

06.10.2021

113 583,33

7 042 166,78

2,5%

30

14 470,21

128 053,54

36

06.11.2021

113 583,33

6 928 583,45

2,5%

31

14 711,38

128 294,71

37

06.12.2021

113 583,33

6 815 000,12

2,5%

31

14 470,21

128 053,54

38

06.01.2022

113 583,33

6 701 416,79

2,5%

28

12 852,03

126 435,36

39

06.02.2022

113 583,33

6 587 833,46

2,5%

31

13 987,87

127 571,20

40

06.03.2022

113 583,33

6 474 250,13

2,5%

30

13 303,25

126 886,58

41

06.04.2022

113 583,33

6 360 666,80

2,5%

31

13 505,53

127 088,86

42

06.05.2022

113 583,33

6 247 083,47

2,5%

30

12 836,47

126 419,80

43

06.06.2022

113 583,33

   6 133 500,14

2,5%

31

13 023,19

126 606,52

44

06.07.2022

113 583,33

   6 019 916,81

2,5%

31

12 782,02

126 365,35

45

06.08.2022

    113 583,33

   5 906 333,48

2,5%

30

12 136,30

125 719,63

46

06.09.2022

113 583,33

   5 792 750,15

2,5%

31

12 299,67

125 883,00

47

06.10.2022

113 583,33

   5 679 166,82

2,5%

30

11 669,52

125 252,85

48

06.11.2022

113 583,33

   5 565 583,49

2,5%

31

11 817,33

125 400,66

49

06.12.2022

113 583,33

   5 452 000,16

2,5%

31

11 576,16

125 159,49

50

06.01.2023

113 583,33

   5 338 416,83

2,5%

28

10 238,06

123 821,39

51

06.02.2023

113 583,33

   5 224 833,50

2,5%

31

11 093,82

124 677,15

52

06.03.2023

113 583,33

   5 111 250,17

2,5%

30

10 502,57

124 085,90

53

06.04.2023

113 583,33

   4 997 666,84

2,5%

31

10611,48

124 194,81

54

06.05.2023

113 583,33

   4 884 083,51

2,5%

30

10 035,79

123 619,12

55

06.06.2023

113 583,33

   4 770 500,18

2,5%

31

10 129,14

123 712,47

56

06.07.2023

113 583,33

   4 656 916,85

2,5%

31

9 887,97

123 471,30

57

06.08.2023

113 583,33

   4 543 333,52

2,5%

30

9 335,62

122 918,95

58

06.09.2023

113 583,33

   4 429 750,19

2,5%

31

9 405,63

122 988,96

59

06.10.2023

113 583,33

   4 316 166,86

2,5%

30

8 868,84

122 452,17

60

06.11.2023

113 583,33

   4 202 583,53

2,5%

31

8 923,29

122 506,62

61

06.12.2023

113 583,33

   4 089 000,20

2,5%

31

8 658,40

122 241,73

62

06.01.2024

113 583,33

   3 975 416,87

2,5%

29

7 874,80

121 458,13

63

06.02.2024

113 583,33

   3 861 833,54

2,5%

31

8 177,38

121 760,71

64

06.03.2024

113 583,33

   3 748 250,21

2,5%

30

7 680,84

121 264,17

65

06.04.2024

113 583,33

   3 634 666,88

2,5%

31

7 696,36

121 279,69

66

06.05.2024

113 583,33

   3 521 083,55

2,5%

30

7 215,34

120 798,67

67

06.06.2024

    113 583,33

   3 407 500,22

2,5%

31

7 215,34

120 798,67

68

06.07.2024

113 583,33

   3 293 916, 89

2,5%

31

6 974,82

120 558,15

69

06.08.2024

113 583,33

   3 180 333, 56

2,5%

30

6 517,08

120 100,41

70

06.09.2024

113 583,33

    3 066 750, 23

2,5%

31

6 493,80

120 077,13

71

06.10.2024

113 583,33

  2 953 166,90

2,5%

30

6 051,57

119 634,90

72

06.11.2024

113 583,33

2 839 583,57

2,5%

31

6 012,78

119 596,11

73

06.12.2024

113 583,33

2 726 000,24

2,5%

31

5 788,08

119371,41

74

06.01.2025

113 583,33

2 612 416,91

2,5%

28

5 010,11

118 593,44

75

06.02.2025

113 583,33

2 498 833,58

2,5%

31

5 305,74

118 889,07

76

06.03.2025

1 13 583,33

2 385 250,25

2,5%

30

4 901,20

118 484,53

77

06.04.2025

113 583,33

2 271 666,92

2,5%

31

4 823,40

118 406,73

78

06.05.2025

113 583,33

2 158 083,59

2,5%

30

4 434,42

118 017,75

79

06.06.2025

113 583,33

2 044 500,26

2,5%

31

4 341,06

117 924,39

80

06.07.2025

113 583,33

1 930 916,93

2,5%

31

4 099,89

117 683,22

81

06.08.2025

113 583,33

1 817 333,60

2,5%

30

3 734,25

117 317,58

82

06.09.2025

113 583,33

1 703 750,27

2,5%

31

3 617,55

117 200,88

83

06.10.2025

113 583,33

1 590 166,94

2,5%

30

3 267,47

116 850,80

84

06.11.2025

113 583,33

1 476 583,61

2,5%

31

3 135,21

116 718,54

85

06.12.2025

113 583,33

1 363 000,28

2,5%

31

2 894,04

116 477,37

86

06.01.2026

113 583,33

1 249 416,95

2,5%

28

2 396,14

115 979,47

87

06.02.2026

113 583,33

1 135 833,62

2,5%

31

2 411,70

115 995,03

88

06.03.2026

113 583,33

1 022 250,29

2,5%

30

2 100,51

115 683,84

89

06.04.2026

113 583,33

908 666,96

2,5%

31

1 929,36

115 512,69

90

06.05.2126

113 583,33

 795 083,63

2,5%

30

1 633,73

115217,06

91

06.06.2026

113 583,33

  681 500,30

2,5%

31

1 447,02

115 030,35

92

06.07.2026

113 583,33

  567 916,97

2,5%

31

1 205,85

114 789,18

93

06.08.2026

113 583,33

  454 333,64

2,5%

30

933,56

114 516,89

94

06.09.2026

    113 583,33

  340 750,31

2,5%

31

723,51

114 306,84

95

06.10.2026

113 583,33

  227 166,98

2,5%

30

466,78

114 050,11

96

06.11.2026

113 583,65

  113 583,65

2,5%

31

241,17

113 824,82

10 904 000,00

2 922

1 101 237,35

12 005 237,35

Определить заключенным договор № 1-КП купли-продажи недвижимости от 27.03.2018 с момента вынесения решения, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции:

«2.1. Цена Имущества по настоящему договору составляет 10 904 ООО (десять миллионов девятьсот четыре тысячи) рублей РФ, НДС не облагается.».

Установить ежемесячный размер платежей по договору № 1 - КП купли-продажи недвижимости от 27.03.2018 согласно установленному договором графику рассрочки платежей на 96 месяцев (Приложения № 1 к договору) из расчета рыночной стоимости выкупа недвижимого имущества в размере 10 904 000 (десять миллионов девятьсот четыре тысячи) рублей РФ без учета НДС.

Взыскать с отдела по управлению имуществом администрации городского округа город Урюпинск Волгоградской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу закрытого акционерного общества «Стоматолог» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  судебные расходы по оплате государственной пошлине в размере 6 000, 00 рублей и по оплате судебной экспертизы в размере 15 000, 00 рублей.

Выдать закрытому акционерному обществу «Стоматолог» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  справку на возврат из федерального бюджета государственной пошлины в размере  6 000, 00 рублей, оплаченной по платежному поручению № 925 от 05.12.2018.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

СУДЬЯ                                                                                                               Е.С. Пятернина