643/2024-57(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

  арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-53496/2022

г. Краснодар

09 января 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 09 января 2024 года  Постановление в полном объеме изготовлено 09 января 2024 года  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., в отсутствие в судебном  заседании истца – индивидуального предпринимателя ФИО1  (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 317774600351489), ответчиков: администрации  муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), департамента имущественных отношений  администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи  Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), надлежащим образом  извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на  официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети  Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя  ФИО1 на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда  

от 14.09.2023 по делу № А32-53496/2022, установил следующее. 

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель)  обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации муниципального  образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее –  администрация), департаменту имущественных отношений администрации  муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края  (далее – департамент), в котором просил возложить на муниципальное образование  городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края в лице департамента  обязанность внести с 02.09.2020 изменения в пункт 2.2 договора аренды от 18.12.1997  

 № 440, изложив его в следующей редакции: «С 02.09.2020 по 31.12.2020 размер годовой  арендной платы за пользование земельным участком определяется от кадастровой  стоимости земельного участка, равной 19 369 476 рублям, умноженной на ставку  

земельного налога в размере 1,5%, и составляет 290 542,14 рубля»; «С 01.01.2021 размер  годовой арендной платы за пользование земельным участком определяется от кадастровой  стоимости земельного участка, равной 47 431 628 рублям, умноженной на ставку  земельного налога в размере 1,5%, и составляет 711 474, 42 рубля».  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.06.2023 исковое  заявление удовлетворено частично. На администрацию возложена обязанность в течение  одного месяца с даты вступления в законную силу судебного акта внести в договор  аренды от 18.12.1997 № 440 следующие изменения: пункт 2.2. договора изложить в  следующей редакции: «С 02.09.2020 по 31.12.2020 размер годовой арендной платы за  пользование земельным участком определяется от кадастровой стоимости земельного  участка, равной 19 369 476 рублям, умноженной на ставку земельного налога в размере  1,5%, и составляет 290 542,14 рубля». «С 01.01.2021 размер годовой арендной платы за  пользование земельным участком определяется от кадастровой стоимости земельного  участка, равной 47 431 628 рублям, умноженной на ставку земельного налога в размере  1,5%, и составляет 711 474, 42 рубля». В удовлетворении остальной части иска отказано.  С администрации в пользу предпринимателя взысканы расходы по уплате  государственной пошлины по иску в размере 6 тыс. рублей. Удовлетворяя исковые  требования в части определения размера арендной платы за пользование земельным  участком исходя из 1,5% от его кадастровой стоимости, суд учитывал нахождение  спорного участка в границах курорта федерального значения г. Сочи, во второй зоне  округа горно-санитарной охраны курорта (режим особо охраняемой природной  территории). Следовательно, такой земельный участок ограничен в обороте. На участке  расположен объект незавершенного строительства, собственником которого является  предприниматель. Суд пришел к выводу о том, что размер арендной платы по договору  аренды не может превышать размер земельного налога. По расчету суда на 01.01.2020  кадастровая стоимость земельного участка составила 19 369 476 рублей, размер годовой  арендной платы за пользование земельным участком составил 290 542 рубля 14 копеек.  

На 01.01.2021 и на 01.01.2022 кадастровая стоимость земельного участка составила 

47 431 628 рублей, размер годовой арендной платы за пользование земельным участком –  711 474 рубля 42 копейки. С учетом положений статьи 173 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) суд изложил пункт 2.2  договора аренды в редакции истца.  

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2023  решение от 05.06.2023 отменено, по делу принят новый судебный акт об отказе в  удовлетворении иска. Суд апелляционной инстанции установил, что объект  

незавершенного строительства, на наличие которого ссылался предприниматель,  обращаясь с рассматриваемым иском в суд, снесен в 2016 году, поэтому с указанного  момента на спорном земельном участке отсутствуют объекты недвижимости,  позволяющие предпринимателю претендовать на льготный порядок расчета арендной  платы. С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии  в действиях истца признаков злоупотребления правом, поскольку предприниматель,  достоверно зная о произведенном в 2016 году сносе объекта незавершенного  строительства с кадастровым номером 23:49:0204018:2218, о его снятии с кадастрового  учета в 2020 году, обратился в суд с иском об изменении регулируемой арендной платы за  земельный участок, с применением льготного порядка ее расчета. Договор аренды  

от 18.12.1997 № 440 заключен до введения в действие Земельного кодекса Российской  Федерации (далее – Земельный кодекс), однако в пункте 2.4 данного договора стороны  согласовали условие о том, что величина арендной платы за земельный участок будет  являться регулируемой, в связи с чем подлежит изменению в одностороннем порядке при  изменении нормативного регулирования, устанавливающего порядок определения  размера арендной платы. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что  основания для разрешения преддоговорного спора у суда первой инстанции  отсутствовали, поскольку арендная плата носит регулируемый характер, при этом  возможности применения льготного порядка при расчете размера арендной платы (на  который указывает истец) не имеется. Принимая во внимание отсутствие у сторон иных  разногласий по условиям договора, исковые требования не подлежали удовлетворению.  Поскольку основания для внесения изменений в договор аренды в части порядка  начисления арендной платы в испрашиваемой истцом редакции не установлены, в  удовлетворении иска надлежит отказать.  

В кассационной жалобе предприниматель, ссылаясь на неправильное применение  норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных  судом апелляционной инстанции выводов представленным в дело доказательствам,  просит отменить постановление, направить дело на новое рассмотрение в суд  апелляционной инстанции. Податель жалобы указывает, что суд не разрешил возникшие  разногласия о величине арендной платы, рассчитанной арендодателем от рыночной  стоимости земельного участка. Отчет об оценке рыночной стоимости участка составлен  неправильно, чем нарушены права истца.  

Отзывы на кассационную жалобу в суд не поступили. 

Стороны представителей в суд округа не направили, поэтому жалоба рассмотрена в  их отсутствие в соответствии с правилами части 3 статьи 284 Кодекса.  

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского  округа считает, что апелляционное постановление следует оставить без изменения.  

Как видно из материалов дела, муниципальному образованию городской округ  город-курорт Сочи Краснодарского края принадлежит на праве собственности земельный  участок с кадастровым номером 23:49:0204018:166 площадью 1903 кв. м, расположенный  по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Войкова, 40 (т. 1, л. 

<

...>).  

Комитет по управлению имуществом г. Сочи (арендодатель) и ТОО «Научно-технический центр «Искра» (после переименования – ООО «Технопроект»; арендатор)  заключили договор от 18.12.1997 № 440 о предоставлении в пользование на условиях  аренды земельного участка площадью 1903 кв. м по ул. Войкова, 40, в Центральном  районе.  

Согласно сведениям ЕГРН вид разрешенного использования участка – «для  строительства дома» (т. 1, л. д. 26 – 30).  

На основании договора от 11.12.2013 о передаче прав и обязанностей по договору  аренды земельного участка от 18.12.1997 ООО «Технопроект» передало ФИО2  право аренды земельного участка площадью 1903 кв. м с кадастровым номером  23:49:0204018:166.  

ФИО2 и ФИО3 заключили договор от 21.01.2016 купли-продажи  объекта незавершенного строительства 85% готовности, площадью 773 кв. м, с  кадастровым номером 23:49:0204018:2218, расположенного в границах земельного  участка с кадастровым номером 23:49:0204018:166, по адресу: г. Сочи, Центральный  район, ул. Войкова, 40.  

Одновременно с договором купли-продажи 21.01.2016 заключен договор уступки  права аренды от 21.01.2016 № 2, которым ФИО2 уступил ФИО3 за  плату права и обязанности арендатора земельного участка по договору от 18.12.1997  

 № 440, с учетом договора от 11.12.2013. 

В последующем с 02.09.2020 арендатором земельного участка с кадастровым  номером 23:49:0204018:166 стал предприниматель (т. 1, л. д. 28).  

Суды установили, что начиная с 2016 года, размер годовой арендной платы  установлен в соответствии с постановлением администрации от 18.07.2016 № 1699  

«О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в  муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи,  предоставленные без проведения торгов» и рассчитан на основании рыночной стоимости  земельного участка, определенной в соответствии с законодательством Российской  

Федерации об оценочной деятельности, с применением ставки в размере 1,5% от  рыночной стоимости земельного участка.  

Предприниматель 11.08.2022 направил в адрес департамента предложение о  внесении изменений в договор аренды земельного участка, мотивированное тем, что  арендная плата за пользование участками, ограниченными в обороте, не может быть выше  размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка (т. 1,  

л. 

<

...>). 

Письмом от 09.09.2022 № О02.01-31/5700 департамент отказал предпринимателю  во внесении изменений в договор аренды, указав, что размер арендной платы установлен в  соответствии с дополнительным соглашением от 30.09.2013 на основании отчета об  оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 15.06.2013 № 2/100/ОЗ-2013 (т. 1,  л. д. 15 – 19).  

Названные обстоятельства послужили основанием для обращения  предпринимателя с исковым заявлением в арбитражный суд.  

Суд апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении иска, правомерно  учитывал следующее.  

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 

«Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков,  находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах  определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения  арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации»  

(далее – постановление № 582) утверждены Основные принципы определения арендной  платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или  муниципальной собственности и Правила определения размера арендной платы, а также  порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в  собственности Российской Федерации.  

В постановление № 582 (в редакции, применяемой с 12.08.2017) включен принцип   № 7, предусматривающий, что арендная плата при аренде земельных участков,  находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя  из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации  ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого  зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с  которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога,  установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и  

занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные  ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.  

В данном случае земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204018:166 в  силу статьи 27 Земельного кодекса является ограниченным в обороте (не может быть  предоставлен в частную собственность), поскольку находится в границах курорта  федерального значения (т. 2, л. д. 34).  

Истец указывал, что на территории данного участка находится принадлежащий ему  объект незавершенного строительства. Названные обстоятельства позволяют ему  претендовать на применение льготной методики расчета арендной платы в отношении  данного земельного участка (т. 2, л. 

<

...>).  

В то же время, как указано в подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса,  без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых  расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо  помещений в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.  

В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –  Гражданский кодекс) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость)  относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть  объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в  том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.  

Объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами  недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном  законом порядке, не приведены в статье 39.20 Земельного кодекса наряду со зданиями,  строениями, сооружениями, как объекты, для цели эксплуатации которых может быть  предоставлен в собственность земельный участок.  

Толкование отдельных положений Земельного кодекса дано в постановлениях  Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008  

 № 8985/08, от 09.11.2010 № 7454/10, от 01.03.2011 № 14880/10 и от 10.04.2012 №  15874/11, согласно которому земельные участки, занятые объектами недвижимого  имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному  пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса (с 01.03.2015 – статьи 39.20), только для целей  эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты  незавершенного строительства, в отличие от зданий, строений или сооружений, не могут  быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода  в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных  участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.  

Аналогичный правовой подход к применению пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса для  целей выкупа земельного участка, на котором расположен объект незавершенного  строительства, сформулирован в определении Верховного Суда Российской Федерации  от 24.02.2016 № 19-КГ15-48.  

Таким образом, по общему правилу на основании статьи 39.20 Земельного кодекса  выкуп земельного участка под объектом незавершенного строительства не предусмотрен  независимо от того, ограничен земельный участок в обороте или нет. Поскольку право на  приобретение участка в собственность в таком случае не возникает, основания для  применения принципа № 7 при расчете размера арендной платы отсутствуют. Кроме того,  суд апелляционной инстанции установил, что такой объект в границах спорного участка  отсутствует ввиду его сноса (т. 2, л. д. 111 – 118, 125).  

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и  возражений против них доказательства, суд апелляционной инстанции установил, что  предприниматель не вправе претендовать на применение при расчете арендной платы  ставки земельного налога, установленного в отношении предназначенных для  использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных  участков (принцип № 7).  

Доводы кассационной жалобы суд округа отклоняет, поскольку суд апелляционной  инстанции рассмотрел возникшие разногласия относительно расчета размера арендной  платы исходя из заявленных предпринимателем оснований. Условия для применения при  расчете размера арендной платы ставки земельного налога отсутствуют, что влечет отказ в  удовлетворении иска. Доказательства, позволяющие заключить, что определение  рыночной стоимости участка арендодатель произвел неправильно, истец в материалы дела  не представил (статьи 9 и 65 Кодекса). Возможность изменения установленного в  соответствии с применимым нормативным правовым актом размера арендной платы  истцом не доказана. Кроме того, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу  о наличии оснований для применения в данном случае положений пункта 2  

статьи 10 Гражданского кодекса. 

При таких обстоятельствах условия для отмены апелляционного постановления по  доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов апелляционного суда  по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может  служить основанием, достаточным для отмены или изменения постановления. Переоценка  исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не  относится к полномочиям суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса). Суд  

апелляционной инстанции полно и всесторонне исследовал и оценил представленные  доказательства, правильно применил нормы материального и процессуального права.  

Расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся  на предпринимателя (статья 110 Кодекса).  

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2023 по делу  

 № А32-53496/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок,  не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном  статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий А.И. Мещерин  Судьи В.А. Анциферов  

 В.Е. Епифанов