АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А66-10843/2021

г.Тверь

29 июля 2022 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 29 июля 2022 года

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Истоминой И.А., при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания помощником судьи Тушковым С.А., рассмотрев в судебном заседании, при участии представителя истца: ФИО1, по доверенности, дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Ржев Тверской области (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 312691401200025)

к ответчикам: обществу с ограниченной ответственностью "Инвестстрой", г.Москва (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), администрации Ржевского района Тверской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), комитету по управлению имуществом Ржевского района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

при участии третьих лиц: управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", главного управления архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области,

неимущественный спор,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к ответчикам: обществу с ограниченной ответственностью "Инвестстрой", г.Москва (далее – Общество), Администрации Ржевского района Тверской области (далее – Администрация), Комитету по управлению имуществом Ржевского района (далее – Комитет), с требованиями:

- сохранить объект недвижимости – здание автозаправочной станции по адресу: Тверская область, Ржевский район, сельское поседение "Чертолино" дер. Старые Кузнецы, кадастровый (условный) номер: 69:27:0260701:60 в реконструированном виде;

- признать за истцом право собственности на здание автозаправочной станции площадью – 236,9 м2, двух этажное по адресу: Тверская область, Ржевский район, сельское поседение "Чертолино" дер. Старые Кузнецы, кадастровый (условный) номер: 69:27:0260701:60 в реконструированном виде.

Третьими лицами при подаче искового заявления истец указал управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (далее – Росреестр), федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее – ФКП), главное управление архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области (далее – Управление).

Определением от 9.02.2022 производство по делу приостановлено ввиду назначения экспертизы на основании заявленного истцом ходатайства, производство экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью Группа компаний "Эксперт", экспертам ФИО3 и ФИО4 После поступления в суд заключения эксперта производство по делу возобновлено.

Ответчики, иные третьи лица надлежащим образом в соответствии со статьёй 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, извещены о времени и месте судебного заседания, представителей не направили. 

Ответчик (Администрация Ржевского района) в отзыве не возражал против удовлетворения исковых требований, просило рассмотреть дело в их отсутствие.

ГУ архитектуры в отзыве, пояснениях возражало против удовлетворения исковых требований ввиду нарушения административного порядка, предусмотренного Градостроительным кодексом Российской Федерации, в ходатайстве об участии в судебном заседании посредством веб-конференции заявило об отложении слушания дела в случае наличия технических неполадок при подключении к судебному заседанию. 

ООО "Инвестстрой", КУИ Ржевского района, Управление Росреестра, ФКП отзыва не представили. 

В связи с техническими проблемами при подключении к системе "Картотека арбитражных дел" представителей истца, ГУ архитектуры, заявивших ходатайство об участии в онлайн заседании, свою явку обеспечить не смогли, ввиду чего на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв до 29.07.2022.

После перерыва судебное заседание продолжено при участии представителя истца, иные лица не явились в заседание суда.

Между тем, учитывая, что ГУ архитектуры было извещено о времени и месте продолжения судебного разбирательства после перерыва, система веб-конференции информационной системы "Картотека арбитражных дел" находилась в работоспособном состоянии, а факт того, что невозможность подключения представителя ГУ архитектуры к данному сервису обусловлена исключительно техническими проблемами оборудования самого заявителя, а также принимая во внимание то, что его правовая позиция была озвучена ранее в судебном заседании, изложена письменно и приобщена к материалам деда, суд счел возможным продолжить судебное разбирательство в отсутствие представителей не явившихся участников.

После перерыва представитель истца поддержал ранее высказанную позицию, сообщил, что иных дополнений не имеется.

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, истец ФИО2 является собственником объекта недвижимости - здания автозаправочной станции площадью – 236,9 м2, двухэтажное, расположенное по адресу: Тверская область, Ржевский район, сельское поседение "Чертолино" дер. Старые Кузнецы, кадастровый (условный) номер 69:27:0260701:60.

 Здание с кадастровым номером расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 69:27:0260701:46, что подтверждается выпиской из ЕГРН по состоянию на 27.07.2021 года.

На основании договора купли-продажи от 11.12.2018г., заключенного между ООО "Инвестстрой" и ФИО2, последний приобрел  автозаправочную станцию площадью 24,9 м2, расположенную по адресу: Тверская область, Ржевский район, сельское поседение "Чертолино" дер. Старые Кузнецы, кадастровый (условный) номер 69:27:0260701:60. Однако, на момент покупки объекта недвижимости в 2018г. его фактические характеристики не соответствовали сведениям, содержащимся в ЕГРН по состоянию на 2011г. (площадь, этажность здания).

Так, собственником объекта недвижимости, начиная с 2005г. являлось ООО "Форсаж", указанным лицом была произведена реконструкция объекта.

Для реконструкции объекта путем обустройства пристройки бытовых помещений, надстройки второго этажа, требовалось получение разрешения на реконструкцию в уполномоченном органе, однако действующий собственник за получением разрешения на реконструкцию в администрацию Ржевского района не обращался, и такое разрешение на реконструкцию Администрацией было выдано ООО "Форсаж" лишь в апреле 2015г. с последующим разрешением на ввод объекта  в эксплуатацию.

Отсутствие возможности проведения государственной регистрации права в установленном порядке послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Перечень способов защиты гражданских прав, указанный в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является исчерпывающим, действующее законодательство не содержит ограничений относительно обращения собственника помещения за узакониванием самовольного переустройства и (или) перепланировки, реконструкции напрямую в судебном порядке в процедуре искового производства.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. По смыслу указанной нормы, право собственности на вновь созданные объекты недвижимости возникает на основании совокупности юридических фактов: вещь должна быть изготовлена или создана лицом для себя; для строительства объекта в установленном порядке должен быть отведен земельный участок; получено разрешение на строительство; при возведении объекта соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные и иные нормы. Изготовление и создание вещи для себя является основанием возникновения первоначального права собственности, что предполагает отсутствие у вещи прежнего собственника.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П разъяснено, что вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; возведение постройки без получения необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из указанных признаков. 

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 25 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума №10/22) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Исходя из положений статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 №169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. 

К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться помимо правоустанавливающих документов на земельный участок, также градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, и иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы. 

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства (пункт 26 постановления Пленума № 10/22). 

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. 

Как разъяснено пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 28 вышеуказанного Постановления разъяснено, что статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Материалами дела подтверждается, что спорный объект изменен в ходе реконструкции, общая площадь объекта изменилась с 24,9 м2 на 236,9 м2, этажность - с 1 этажного на 2 этажное.

Получение истцом разрешительной документации в настоящее время не представляется возможным. 

Приведенный в отзыве довод ГУ архитектуры о том, что спорный объект недвижимости фактически был реконструирован без получения соответствующего разрешения, суд нашел необоснованным.

В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Пунктом 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Согласно пункту 14 статьи 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (части 2, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Установив основания для проведения судебной экспертизы с целью определения вида строительных работ, произведенных на спорном объекте, и установления соответствия спорного объекта градостроительным и строительным нормам и правилам, требованиям санитарно-эпидемиологической и противопожарной безопасности, наличия угрозы жизни и здоровью граждан, нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц при сохранении спорных объектов, суд удовлетворил ходатайство истца о проведении по делу судебной экспертизы, поручив её экспертам Общества с ограниченной ответственностью Группа компаний "Эксперт" ФИО3 и ФИО4 

Перед экспертами поставлены следующие вопросы: 

- какую фактически площадь и этажность имеет здание автозаправочной станции, расположенное по адресу: Тверская область, Ржевский район, с/п "Чертолино", 

<

...>?

- имеется ли расхождение в площади здания и этажности здания с правоустанавливающими документами? Если имеется - указать причину расхождения площадей и этажности.

- допущены ли при возведении объекта - здания автозаправочной станции, расположенного по адресу: Тверская область, Ржевский район, сельское поселение "Чертолино" 

<

...>,  кадастровый (условный) номер: 69:27:0260701:60 нарушения градостроительных, строительных пожарных, гигиенических, экологических, санитарно-эпидемиологических норм и правил и соответствует ли объект указанным нормам и правилам?

- создает ли объект - здание автозаправочной станции, расположенное по адресу: Тверская область, Ржевский район, сельское поселение "Чертолино" 

<

...>, кадастровый (условный) номер: 69:27:0260701:60, угрозу жизни и здоровью граждан?

- какую площадь земельного участка фактически занимает здание автозаправочной станции по адресу: Тверская область, Ржевский район, с/п "Чертолино", 

<

...>?

- как располагается здание автозаправочной станции относительно других сооружений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 69:27:0260701:60?

- как располагается здание автозаправочной станции относительно границ земельного участка с кадастровым номером 69:27:0260701:60?

Из экспертного заключения, подготовленного по результатам судебной экспертизы, следует, что здание автозаправочной станции, расположенное по адресу: Тверская область, Ржевский район, сельское поселение "Чертолино" дер. Старые Кузнецы кадастровый (условный) номер: 69:27:0260701:60 двухэтажное, общая площадь составляет 236,9 м2. 

На основании данных технического обследования и анализа предоставленной документации установлено, что произведены строительные работы с увеличением площади, этажности и объема здания, в результате чего к существующему зданию автозаправочной, общей площадью 24,9 м2, пристроены бытовые помещения к диспетчерской АЗС на уровне 1-го этажа и возведен 2-й этаж. В результате проведенных работ общая площадь здания увеличилась и составляет 236,9 м2, следовательно, обследуемый объект является реконструированным объектом.

Наряду с этим, согласно выписке из Единого государственного реестра от 12.08.2020 здание с кадастровым номером 69:27:0260701:60 нежилое (автозаправочная станция), двухэтажное, площадью 236,9 м2  год завершения строительства 2003. Данные технического обследования, а именно этажность и площадь соответствуют     данным,     указанным     в правоустанавливающих документах,  следовательно, расхождение в площади здания и этажности здания с правоустанавливающими документами отсутствует. 

При возведении спорного объекта нарушения градостроительных, строительных, противопожарных, гигиенических, санитарно-эпидемиологических норм и правил не допущено, объект соответствует указанным нормам и правилам, по факту существующие конструкции соответствуют техническим, противопожарным и иным нормам и правилам, предъявляемым к такого рода объектам недвижимости, угрозу жизни и здоровью граждан не создает. 

Здание автозаправочной станции имеет пятно застройки площадью 169,3 м2 +/- 4,6 м2, полностью расположено на земельном участке с кадастровым номером 69:27:0260701:46/, имеющим вид разрешенного использования - для эксплуатации и обслуживания автозаправочной станции, для размещения промышленных объектов; при этом несоответствие вида разрешенного использования земельного участка видам разрешенного использования, установленным для данной зоны, не является нарушением норм Градостроительного кодекса РФ.

Доказательств, объективно свидетельствующих о том, что здание реконструировано собственником с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлено. 

Представленное экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выводы экспертов понятны, в связи с чем, исследования каких-либо иных обстоятельств, а также дополнительных разъяснений, не требуется.Поскольку заключение экспертов соответствует предъявляемым законом требованиям и является достаточно ясным и полным, а потому не вызывает сомнений в его обоснованности, суд признает его допустимым доказательством по делу.

 С учетом названных норм права и установленных по делу обстоятельств, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводам о том, что истец предпринял все необходимые меры к легализации спорного объекта, возможность оформить право собственности на спорный объект в административном порядке у последнего отсутствует. 

Таким образом, из представленных в материалы дела документов усматривается, что, условия, предусмотренные законом для признания права собственности на самовольную постройку, истцом соблюдены.

При таких обстоятельствах, учитывая необходимость установления правовой судьбы объекта как объекта гражданских прав, суд считает возможным удовлетворить заявленное требование о признании права собственности на объект.

Расходы по государственной пошлине в сумме 6 000 руб. относятся на истца с учетом того, что его обращение в суд вызвано не нарушением его прав и законных интересов со стороны ответчика по делу, а возможностью установления прав собственности исключительно в судебном порядке согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

сохранить объект недвижимости – здание автозаправочной станции, расположенное  по адресу: Тверская область, Ржевский район, сельское поседение "Чертолино" дер. Старые Кузнецы, кадастровый (условный) номер: 69:27:0260701:60 в реконструированном виде.

Признать за индивидуальным предпринимателем ФИО2, г.Ржев Тверской области (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 312691401200025, дата государственной регистрации – 12.01.2012) право собственности на здание автозаправочной станции площадью 236, 9 м2, двухэтажное, расположенное по адресу Тверская область, Ржевский район, сельское поседение "Чертолино", дер. Старые Кузнецы, кадастровый (условный) номер 69:27:0260701:60 в реконструированном виде.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2, г.Ржев Тверской области 51 184,00,00 руб. излишне уплаченной государственной пошлины (п/п № 784814 от 30.07.2021г. оставлено в деле). Выдать справку.

          Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Вологда в месячный срок со дня его принятия.

СудьяИ.А. Истомина