АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-12897/2018

г. Краснодар

25 февраля 2026 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2026 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 февраля 2026 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сороколетовой Н.А., судей Глуховой В.В. и Илюшникова С.М., в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу публично-правовой компании «Фонд развития территорий» на определение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.11.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2025 по делу № А63-12897/2018, установил следующее.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Базис-строй» (далее – должник) ФИО1 (далее – заявитель) обратился в арбитражный суд с заявлением о разрешении разногласий с публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» (далее – фонд).

Определением суда от 20.11.2024, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 14.10.2025, разрешены разногласия, возникшие между участником строительства ФИО1 и ППК «Фонд развития территорий», на фонд возложена обязанность произвести возмещение участнику долевого строительства ФИО1 по договорам участия в долевом строительстве от 28.07.2017 № 6/295 и от 28.07.2017 № 6/325, в размере 1 196 800 рублей и 1 116 110 рублей 30 копеек, соответственно.

В кассационной жалобе фонд просит определение суда и постановление апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления. Податель жалобы указывает, что в материалах дела отсутствуют доказательства государственной регистрации договора уступки права требования (цессии), заключенного ФИО2 (цедент) и ФИО1 (цессионарий); поскольку заключение договора уступки права требования (цессии) подтверждено определением суда от 09.07.2020, то право требования приобретено заявителем после даты признания застройщика банкротом и введения в отношении него процедуры конкурсного производства; в силу положений части 2 статьи 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 218-ФЗ), выплата возмещения гражданину – участнику строительства, имеющему требование о передаче жилого помещения возможна в отношении жилых помещений в жилом доме, общая площадь которых не превышает 120 кв. м; по мнению фонда договоры уступки ФИО2 – массовым инвестором – намеренно заключались во избежание указанного ограничения, с целью получения компенсации по всем объектам недвижимости посредством третьих лиц; заключенный договор уступки права требования (цессии) носит характер «дробления» площадей, и как следствие ведет к фиктивному увеличению суммы выплаты возмещения, указанные факты злоупотребления заявителем своими правами, являются самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований; заявление ФИО1 ранее уже было предметом рассмотрения суда общей юрисдикции, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 07.04.2022 по делу № 2-1040/2021, решение Советского районного суда Ставропольского края от 08.12.2024 отменено, в удовлетворении исковых требований ФИО1 к фонду о признании незаконным отказа в выплате компенсации отказано.

В отзывах на кассационную жалобу ФИО1 и ФИО2 указали на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов, просили в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Кассационная жалоба рассмотрена на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), в отсутствие ее заявителя, иных лиц, участвующих в деле, в порядке, установленном главой 35 вышеназванного Кодекса.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установили суды, ФИО3 обратился в арбитражный суд с заявлением о признании ООО «Базис-строй» несостоятельным (банкротом). Определением от 17.08.2018 заявление принято к производству суда, возбуждено дело о банкротстве.

Определением от 24.09.2018 в деле о банкротстве ООО «Базис-строй» применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

Решением суда от 12.12.2018 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО4 Сведения об открытии конкурсного производства опубликованы в газете «Коммерсантъ» от 15.12.2018 № 232 (6470).

28 июля 2017 года ООО «Базис-строй» (застройщик) и ФИО2 (участник долевого строительства) заключили договор участия в долевом строительстве № 6/295 в соответствии с которым застройщик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке по строительному адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Пестова (поз. 6 по ген. плану) многоквартирный жилой дом, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства объект, определенный договором, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства (пункт 1.1 договора). Согласно пункту 1.2 договора объектом долевого строительства является однокомнатная квартира № 295 на третьем этаже, общей площадью по проекту 33,7 кв. м, площадь лоджии 3,7 кв.м. Стоимость объекта долевого строительства составила 1 196 800 рублей (пункт 3.1 договора). Договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю 25.08.2017. Исполнение участником долевого строительства обязанности по оплате договора подтверждено квитанциями к приходным кассовым ордерам от 11.09.2017 на сумму 59 840 рублей и 1 136 960 рублей.

28 июля 2017 года ООО «Базис-строй» (застройщик) и ФИО2 (участник долевого строительства) заключили договор участия в долевом строительстве № 6/325 в соответствии с которым застройщик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке по строительному адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Пестова (поз. 6 по ген. плану) многоквартирный жилой дом, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства объект, определенный договором, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства (пункт 1.1 договора). Согласно пункту 1.2 договора объектом долевого строительства является однокомнатная квартира № 325 на шестом этаже, общей площадью по проекту 33,7 кв. м, площадь лоджии 3,7 кв.м. Стоимость объекта долевого строительства составила 1 103 тыс. рублей (пункт 3.1 договора). Договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю 25.08.2017. Исполнение участником долевого строительства обязанности по оплате договора подтверждено квитанциями к приходным кассовым ордерам от 11.09.2017 на сумму 55 150 рублей и 1 047 850 рублей.

Уведомлением от 08.04.2019 № 297-у требования ФИО2 в отношении квартир №№ 295, 325 включены управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений должника.

25 февраля 2020 года ФИО2 (цедент) и ФИО1 (цессионарий) заключили договор уступки права требования (цессии), по условиям которого цедент передал, а цессионарий принял право требования к ООО «Базис-строй» о передаче вышеуказанных квартир № 295 и № 325.

Определением суда от 09.07.2020 произведена замена конкурсного кредитора ФИО2 на ФИО1 в отношении требований о передаче однокомнатной квартиры № 295 на третьем этаже, общей площадью по проекту 33,7 кв.м, площадь лоджии 3,7 кв.м, стоимостью 1 196 800 рублей, по договору долевого участия от 28.07.2017 № 6/295, и однокомнатной квартиры № 325 на шестом этаже, общей площадью по проекту 33,7 кв.м, площадь лоджии 3,7 кв.м, стоимостью 1 103 тыс. рублей, по договору долевого участия от 28.07.2017 № 6/325, расположенных по адресу: 

<

...> (поз. 6 по плану БС-2); в реестр требований кредиторов должника внесены соответствующие изменения.

Определением суда от 05.10.2021 удовлетворено заявление ППК «Фонд развития территорий» о приобретении прав застройщика. Приобретателю – фонду переданы права застройщика на земельные участки, предназначенные для строительства и принадлежащие должнику, со всеми неотделимыми улучшениями на таких земельных участках (в том числе объектами незавершенного строительства), в числе которых земельный участок расположенный по адресу: 

<

...>, поз. 6 (блок-секции 2, 3, 4, 5), кадастровый номер земельного участка 26:33:110502:1718, права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

ФИО5 обратился к фонду с требованием о выплате возмещения в размере стоимости указанных жилых помещений, в порядке и размере, определяемом в соответствии с частями 1, 2 статьи 13 Закона № 218-ФЗ.

Письмом от 05.10.2020 № 08-17016-НП фонд отказал в удовлетворении заявления ФИО5 о выплате возмещения по причине того, что договор уступки права требования заключен после признания судом должника банкротом и введения в отношении него конкурсного производства.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в суд.

Удовлетворяя заявление, суды руководствовались статьями 65, 71 и 223 Кодекса, статьей 60 Закона о банкротстве, статьями 13, 13.1 Закона № 218-ФЗ, и обоснованно исходили из следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 23.2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» выплата возмещения гражданам – участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений, осуществляется в соответствии с Законом № 218-ФЗ.

Как следует из части 1 статьи 13 Закона № 218-ФЗ, выплата возмещения гражданам – участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства, осуществляется на основании принятого фондом решения о финансировании указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 данного Федерального закона мероприятий за счет его имущества в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство. Такая выплата осуществляется до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика.

Частью 2 статьи 13 Закона № 218-ФЗ установлено, что выплата возмещения гражданину – участнику строительства, имеющему требование о передаче жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере стоимости указанного помещения (указанных помещений), определяемой как произведение общей площади жилого помещения в многоквартирном доме и (или) доме блокированной застройки (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) домах блокированной застройки (в случае, если количество таких домов составляет три и более), подлежащего передаче гражданину – участнику строительства, но не более ста двадцати квадратных метров, и рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке, но не менее уплаченной цены договора либо размера уплаченных паевых взносов, рассчитываемых исходя из общей площади такого жилого помещения (таких жилых помещений), не превышающей ста двадцати квадратных метров. Предусмотренная названной частью рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного фондом, на дату, которая не может быть более чем на шесть месяцев ранее даты принятия фондом решения в соответствии с частью 1 указанной статьи. Порядок расчета размера выплаты возмещения устанавливается Правительством Российской Федерации.

В силу части 3 названной статьи физическое лицо, которое приобрело право требования о передаче жилого помещения и (или) передаче машино-места и нежилого помещения после признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства, не имеет права на получение возмещения по такому требованию.

Пунктом 17 статьи 13 Федерального закона от 13.07.2020 № 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 202-ФЗ) предусмотрено, что положения части 3 статьи 13 Закона № 218-ФЗ в части отсутствия права на получение возмещения физическим лицом, имеющим требование о передаче жилого помещения, и (или) машино-места, и (или) нежилого помещения на основании соглашения (договора), в соответствии с которым производится уступка прав требования физического лица, применяются к соглашению (договору) об уступке прав требования, заключенному после дня вступления в силу названного Федерального закона, если на момент совершения сделки по передаче права требования застройщик признан банкротом. Физическое лицо, которое приобрело право требования о передаче жилого помещения, и (или) машино-места, и (или) нежилого помещения у юридического лица до 27.06.2019, если на момент совершения такой сделки по передаче права требования застройщик не признан банкротом и в отношении его не открыто конкурсное производство, вправе получить возмещение по указанному требованию в порядке, установленном статьей 13 Закона № 218-ФЗ.

Согласно пункту 1 статьи 13 Закон № 202-ФЗ, за исключением пункта 6 статьи 1, вступил в законную силу со дня его официального опубликования, то есть с 13.07.2020.

С учетом приведенных правовых норм одним из условий, при котором у гражданина возникает право на выплату возмещения в порядке статьи 13 Закона № 218-ФЗ, является приобретение им права требования о передаче жилого помещения у физического лица до 13.07.2020, если на момент совершения сделки по передаче права требования застройщик признан банкротом.

Руководствуясь вышеприведенными нормами права, рассмотрев доводы и возражения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Кодекса все представленные доказательства, приняв во внимание, что требование заявителя как участника долевого строительства включено в реестр требований кредиторов должника о передаче жилых помещений, возражения относительно включения требования ФИО2 в реестр требований о передаче жилых помещений, равно как и замены указанного кредитора на его правопреемника ФИО1 участвующие в деле лица не заявляли, суды пришли к выводу об удовлетворении заявления ФИО1 о выплате возмещения.

Отклоняя возражения фонда о неправомерности требования ФИО1 ввиду совершения уступки права требования 25.02.2020, после признания должника несостоятельным (банкротом) и открытия в отношении него конкурсного производства (решение суда от 12.12.2018), суды обоснованно учли, что замена конкурсного кредитора ФИО2 на его правопреемника ФИО1 в реестре требований о передаче жилых помещений произведена определением суда от 09.07.2020, то есть до вступления в действие Закона № 202-ФЗ, ограничивающего право физических лиц, получивших право требования о передаче жилого помещения, и (или) машино-места, и (или) нежилого помещения после признании застройщика банкротом и открытия конкурсного производства, на получение возмещения по такому требованию.

Довод фонда о наличии в действиях ФИО2 и ФИО1 признаков злоупотребления правом был предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и правомерно ими отклонен ввиду недоказанности.

Относительно ссылки фонда на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 07.04.2022 по делу № 2-1040/2021, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 к фонду о признании незаконным отказа в выплате компенсации отказано, суд округа отмечает следующее.

В силу положений части 3 статьи 69 Кодекса вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле. В то же время, правовая оценка (квалификация) отношений, данная судом общей юрисдикции, не исключает возможности иной правовой оценки тех же отношений арбитражными судами (определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.06.2016 № 309-ЭС16-1553). Кроме того, в силу специфики и особенностей дел о банкротстве (часть 1 статьи 223 Кодекса) арбитражный суд обязан вне зависимости от доводов лиц, участвующих в деле о банкротстве, оценить действительность заявленного кредитором требования.

Как следует из материалов электронного дела, ранее удовлетворены требования о выплате возмещения гражданам – участникам строительства, имеющим требования о передаче жилого помещения, основанные на аналогичных обстоятельствах.

В условиях принятия решения о выплате возмещения гражданам – участникам долевого строительства спорного жилого дома фонд не может произвольно отдавать предпочтение тем или иным участникам строительства, поскольку это приведет к нарушению принципа равенства, гарантированного частью 1 статьи 19 Конституции Российской Федерации.

При таких обстоятельствах суды правомерно обязали фонд произвести выплату возмещения ФИО1

Суд кассационной инстанции считает выводы судов соответствующими представленным доказательствам, установленным фактическим обстоятельствам спора, нормам материального и процессуального права.

Иные приведенные в кассационной жалобе доводы подлежат отклонению, так как выводов суда первой и апелляционной инстанции не опровергают, не свидетельствуют о допущении судами нарушений норм материального и (или) процессуального права и не могут служить основаниями для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку по своей сути касаются фактических обстоятельств, доказательственной базы по спору и вопросов их оценки, основаны на ином толковании норм права, подлежащих применению при рассмотрении спора; доводы заявителя кассационной жалобы тождественны доводам, являвшимся предметом исследования суда первой и апелляционной инстанции и получившим надлежащую правовую оценку с подробным изложением мотивов их отклонения.

Нормы права при разрешении спора применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены судебных актов, судом округа не установлено.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены судебных актов.

Поскольку производство по кассационной жалобе завершено, суд на основании статьи 283 Кодекса отменяет принятое приостановление исполнения обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.11.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2025 по делу

№ А63-12897/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения определения Арбитражного суда Ставропольского края от 20.11.2024 и постановления Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2025, принятое определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.12.2025 по данному делу.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок,

не превышающий двух месяцев, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.А. Сороколетова

В.В. Глухова

С.М. Илюшников