ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

 А33-14674/2018

г. Красноярск

08 февраля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена «08» февраля 2019 года. 

Полный текст постановления изготовлен         «08» февраля 2019 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  -  Бабенко А.Н.,

судей: Белан Н.Н., Споткай Л.Е.,

секретаря судебного заседания Щекотуровой Я.С., 

при участии

от ответчика: Рыковановой И.Е. – представителя по доверенности от 10.01.2018 № 47,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Вертикаль»

на решение  Арбитражного суда Красноярского края

от «14» ноября 2018 года по делу № А33-14674/2018, принятое  судьей Мальцевой А.Н.,    

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью  «Вертикаль» (ИНН 2464131342, ОГРН 1162468114907, г. Красноярск) (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Красноярский государственный аграрный университет» (ИНН 2466000063, ОГРН 1022402651006, г. Красноярск) (далее – ответчик) о взыскании, с учетом уточнения в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, задолженности за аренду в размере 162453 рубля за период – с 28.07.2017 по 19.09.2017.  

Решением арбитражного суда Красноярского края от 14.11.2018 в удовлетворении исковых требований отказано. 

Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит отменить  обжалуемое решение  и принять по делу новый судебный  акт  об удовлетворении иска.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец ссылается на положения статей 131, 223, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзаца 4 пункта 10 Проставления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73. Истец ссылается на то, что в спорный период являлся собственником нежилых помещений, несмотря на отсутствие государственной регистрации права собственности, в связи с чем, арендная плата подлежала оплате именно истцу, а не третьему лицу.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 20.12.2018 апелляционная жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 07.02.2019.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2016 №220-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части применения электронных документов в деятельности органов судебной власти» предусматривается возможность выполнения судебного акта в форме электронного документа, который подписывается судьей усиленной квалифицированной электронной подписью. Такой судебный акт направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его вынесения, если иное не установлено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Текст определения о принятии к производству апелляционной жалобы от 20.12.2018, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, опубликован в Картотеке арбитражных дел (http://.kad.arbitr.ru/) 20.12.2018.

В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 	В судебном заседании представитель ответчика  отклонил доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства. 

По договорам аренды от 01.03.2017 №0510/15-А, от 01.03.2017 №0510/16-А муниципальное унитарное предприятие текущего содержания и санитарной очистки г. Канска (арендодатель) (далее – МУПТС и СО г.Канска)сдало ответчику (арендатор) в аренду нежилое помещение №4 площадью 84,1 кв.м, нежилые помещения №№ 5, 6, 7 общей площадью 68,2 кв.м., расположенные на первом этаже административного двухэтажного здания, нежилого назначения, общей площадью 799 кв.м, инвентарный номер: 04:420:001:015434210:0001, лит. Б, адрес объекта: Красноярский край, г. Канск, ул. Кайтымская, 53, кадастровый (или условный) номер: 24:51:0000000:0:2787 (помещение) на срок с 01.01.2017 до 30.06.2017.  

Дополнительными соглашениями от 30.06.2017 срок действия договоров аренды от 01.03.2017 №0510/15-А, от 01.03.2017 №0510/16-А продлены до 31.07.2017. Соглашениями от 31.07.2017 договоры аренды от 01.03.2017 №0510/15-А, от 01.03.2017 №0510/16-А расторгнуты с 31.07.2017.

 	По договору купли-продажи недвижимого имущества от 20.06.2017 истец (покупатель) приобрел у муниципального унитарного предприятия текущего содержания и санитарной очистки г. Канска (продавец) административное здание, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 799 кв.м., инв.№04:420:001:015434210:0001, лит.Б, адрес объекта: Красноярский край, г.Канск, ул. Кайтымская, 53.

 	В пункте 3.3 указанного договора стороны предусмотрели, что право собственности на имущество возникнет у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в установленном законом порядке.

 	Сторонами подписан акт приема-передачи помещения истцу от 27.07.2017, в котором стороны указали, что право собственности на переданное недвижимое имущество возникнет у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в установленном законом порядке.

 	Согласно отметке на договоре, договор прошел государственную регистрацию 19.09.2017.

 	Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды от 31.10.2017 №235/1-17 (далее – договор №235/1-17), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду (во временное пользование) нежилое помещение №4 площадью 84,1 кв.м, расположенное на первом этаже административного двухэтажного здания, нежилого назначения, общей площадью 799 кв.м, инвентарный номер: 04:420:001:015434210:0001, лит. Б, адрес объекта: Красноярский край, г. Канск, ул.Кайтымская, 53, кадастровый (или условный) номер: 24:51:0000000:0:2787. Помещение передается в положительном техническом состоянии, позволяющем осуществлять его эксплуатацию в соответствии с противопожарными и санитарно-эпидемиологическими требованиями, и в соответствии с целевым назначением и конструкцией арендуемого помещения (пункт 1.1).

 	Пунктом 1.4 договора №235/1-17 установлено, что помещение сдается на срок с 19.09.2017 по 30.08.2018. В силу пункта 2.2 договора №235/1-17, передача помещения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по акту приема-передачи в аренду нежилого помещения (далее - акт), подписываемому сторонами и являющемуся неотъемлемой частью договора. Обязательство арендодателя передать помещение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во временное пользование и подписания сторонами акта. Неотъемлемой частью договора являются план нежилого помещения (приложение № 1) и акт приема-передачи в аренду нежилого помещения (приложение № 2), указанного в пункте 1.1 договора (пункт 1.5 договора №235/1-17).

 	Арендная плата в месяц составляет 53 824 рублей, сумма арендной платы за период с 19.09.2017 по 30.09.2017 составляет 21 529 рублей 60 копеек (пункт 3.1 договора). Стоимость аренды 1 квадратного метра помещения согласована сторонами и составляет 640 рублей (пункт 3.1.1 договора №235/1-17). Арендодатель обязался передать арендатору помещение по акту, в котором должно быть подробно указано описание и техническое состояние помещения на момент сдачи его в аренду (пункт 4.2 договора №235/1-17).

 	Арендатор обязался в установленные договором сроки производить оплату арендной платы (пункт 4.4 договора №235/1-17). По акту приема-передачи (приложение №2 к договору №235/1-17) нежилое помещение, указанное в пункте 1.1 договора №235/1-17 передано арендатору. 

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды от 31.10.2017 №234/1-17 (далее – договор №234/1-17), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду (во временное пользование) нежилые помещения №№5, 6, 7 общей площадью 68,2 кв.м, расположенные на первом этаже административного двухэтажного здания, нежилого назначения, общей площадью 799 кв.м, инвентарный номер: 04:420:001:015434210:0001, лит. Б, адрес объекта: Красноярский край, г. Канск, ул. Кайтымская, 53, кадастровый (или условный) номер: 24:51:0000000:0:2787. Помещение передается в положительном техническом состоянии, позволяющем осуществлять его эксплуатацию в соответствии с противопожарными и санитарно-эпидемиологическими требованиями, и в соответствии с целевым назначением и конструкцией арендуемого помещения (пункт 1.1). 

Пунктом 1.4 договора №234/1-17 установлено, что помещение сдается на срок с 19.09.2017 по 30.08.2018. В силу пункта 2.2 договора №234/1-17, передача помещения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по акту приема-передачи в аренду нежилого помещения (далее - акт), подписываемому сторонами и являющемуся неотъемлемой частью договора. Обязательство арендодателя передать помещение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во временное пользование и подписания сторонами акта. Неотъемлемой частью договора являются план нежилого помещения (приложение № 1) и акт приема-передачи в аренду нежилого помещения (приложение № 2), указанного в пункте 1.1 договора (пункт 1.5 договора №234/1-17).

 	Арендная плата в месяц составляет 43 648 рублей, сумма арендной платы за период с 19.09.2017 по 30.09.2017 составляет 17 459 рублей 20 копеек (пункт 3.1 договора). Арендодатель обязался передать арендатору помещение по акту, в котором должно быть подробно указано описание и техническое состояние помещения на момент сдачи его в аренду (пункт 4.2 договора №234/1-17). Арендатор обязался в установленные договором сроки производить оплату арендной платы (пункт 4.4 договора №234/1-17).

 	В претензии от 20.10.2017, полученной ответчиком 24.10.2017, истец просил ответчика в срок до 20.11.2017 оплатить 155 955 рублей 08 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.08.2017 по 18.09.2017.

 	В ответе на претензию от 13.11.2017 №5492/03/2-01 ответчик пояснил истцу, что в период с 01.08.2017 по 18.09.2017 истец не являлся собственником указанных помещений, в связи с чем, основания для удовлетворения претензии отсутствуют.

 	В претензии, полученной ответчиком 03.05.2018, истец просил ответчика в срок до 18.05.2018 оплатить 289 165 руб. задолженности по арендной плате за период с 20.06.2017  19.09.2017. 

В ответе на претензию от 18.05.2018 №1843/93/5-01 ответчик пояснил истцу, что в период с 20.06.2017 по 18.09.2017 истец не являлся собственником указанных помещений, в связи с чем основания для удовлетворения претензии отсутствуют. 

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате аренды за период с 28.07.2017 по 19.09.2017, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании 162 453 рубля долга.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции находит основания для его отмены, исходя из следующего.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Истцом по настоящему делу заявлено о взыскании с ответчика 162 453 рубля арендной платы за период с 28.07.2017 по 19.09.2017.

 	В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что  арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

 	Спорные нежилые помещения были переданы ответчику при заключении им договоров аренды от 01.03.2017 №0510/15-А, от 01.03.2017 №0510/16-А с муниципальным унитарным предприятием текущего содержания и санитарной очистки г. Канска.

 	Доказательства возврата арендодателю указанных помещений в материалы дела не представлены. Как следует из материалов дела и пояснений лиц, участвующих в деле, в спорный период нежилое помещение №4 площадью 84,1 кв.м и нежилые помещения №№5, 6, 7 общей площадью 68,2 кв.м., расположенные на первом этаже административного двухэтажного здания, нежилого назначения, общей площадью 799 кв.м, инвентарный номер: 04:420:001:015434210:0001, лит. Б, адрес объекта: Красноярский край, г. Канск, ул. Кайтымская, 53, кадастровый (или условный) номер: 24:51:0000000:0:2787, находились во владении и пользовании ответчика.

Истец в обоснование требований ссылается на то, что указанные нежилые помещения приобретены им по договору купли-продажи недвижимого имущества от 20.06.2017 и приняты по акту приема-передачи от 27.07.2017.

 	Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался следующим. 

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В соответствии с пунктом 2 статьи 218 названного Кодекса право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, иной сделки об отчуждении этого имущества. Пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

 	Статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что право собственности и иные вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является, как это предусмотрено статьей 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", единственным доказательством существования зарегистрированного права.

 Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В силу пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

 	В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

 	Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

 

Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" предусмотрено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Вместе с тем, приводя указанные положения, суд первой инстанции не учел следующих обстоятельств. 

Арендатор (ответчик по делу) занимаемое имущество не передал новому собственнику, а продолжал пользоваться им вплоть до заключения договора аренды с новым собственником с момента государственной регистрации и далее. В свою очередь, истец - арендодатель получил имущество во владение, не распоряжаясь им, но уже обремененное договором аренды. Таким образом, вместе с имуществом, ему перешло право требовать арендную плату за него, совокупно с обязанностями по его содержанию.

Суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что у истца в период до 19.09.2017 (т.е. до государственной регистрации) отсутствовало право сдавать недвижимое имущество в аренду, а у ответчика не возникла обязанность по внесению арендной платы. Это прямо противоречит п.10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление № 73). Где указано, что арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им, либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

 	Согласно отметке на договоре купли-продажи недвижимого имущества от 20.06.2017, государственная регистрация права собственности истца на указанные нежилые помещения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю осуществлена 19.09.2017.

 	При таких обстоятельствах, у истца в период с момента подписания акта приема-передачи имущества от старого собственника 28.07.2017, (которое произошло после полной оплаты по договору купли-продажи имущества) возникло право сдавать недвижимое имущество в аренду, а у ответчика возникла обязанность по внесению истцу платы за пользование данным имуществом.

	Довод ответчика относительно того, что надлежащим получателем арендных платежей за спорный период является прежний собственник недвижимого имущества – Канское МУПТС и СО, не соответствует требованиям закона и представляется ошибочным. Это подтверждается кроме того, позицией третьего лица - прежнего собственника недвижимого имущества – Канского МУПТС и СО, которое отказалось от предложения ответчика по оплате аренды за спорный период и расторгло ранее действующий договор аренды, а также сообщило в своем отзыве, что арендная плата за спорное нежилое помещение получена им в полном объеме по 31.07.2018. 

	Суд апелляционной инстанции указывает, что при указанных обстоятельствах добросовестный арендатор имел возможность произвести оплату тому лицу, кого считал надлежащим арендодателем, а при невозможности это сделать, внести спорную сумму на депозитный счет нотариуса. Бездействие арендатора в такой ситуации свидетельствует о намерении безвозмездного пользования спорным имуществом и, в конечном счете, злоупотреблении ответчиком своими правами (ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с вышеизложенным, имеются основания для взыскания с ответчика арендной платы за период с 28.07.2017 по 19.09.2017.

         В тоже время, проверив правильность расчета арендной платы, произведенной истцом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о его ошибочности по следующим основаниям.

	Период задолженности определен истцом не верно – договор аренды с прежним собственником расторгнут 31.07.2017, по эту же дату арендатор рассчитался за арендованное имущество, таким образом, начисление арендной платы должно происходить с 01.08.2017 по 19.09.2017.

	Суд апелляционной инстанции соглашается с контррасчетом суммы иска, представленным ответчиком, который размер арендной платы исчисляет исходя из ставок арендной платы, установленной в договорах со старым арендатором от 01.03.2017 №0510/15-А, от 01.03.2017 №0510/16-А (40152 рубля + 49513 рублей в месяц). Новые, увеличенные ставки арендной платы, принятые истцом и ответчиком в новых договорах аренды, не согласованы сторонами и не могут распространяться на предыдущий период. 

Таким образом, исковые требования следует удовлетворить частично, в размере 146452 рублей 80 копеек

	Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежали удовлетворению в части, а решение суда первой инстанции подлежит отмене ввиду неправильного применения норм материального права (п.4 ч.1 ст. 270 АПК РФ).

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации  расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение дела возлагаются на проигравшую сторону пропорционально удовлетворенным требованиям.

Излишне уплаченная истцом государственная пошлина подлежит возврату из федерального бюджета на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от «14»ноября 2018 года по делу № А33-14674/2018 отменить. Принять по делу новый судебный акт. Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Красноярский государственный аграрный университет» (ИНН 2466000063, ОГРН 1022402651006, г. Красноярск) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Вертикаль» (ИНН 2464131342, ОГРН 1162468114907, г. Красноярск) 146452 рублей 80 копеек задолженности, 8574 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанции. В удовлетворении остальной части иска отказать.

Вернуть обществу с ограниченной ответственностью «Вертикаль» (ИНН 2464131342, ОГРН 1162468114907 из федерального бюджета 2909 рублей излишне оплаченной государственной пошлины, по платежному поручению от 21.05.2018 № 32. 

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение..

 

Председательствующий

А.Н. Бабенко

Судьи:

Н.Н. Белан

 

Л.Е. Споткай