АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

________________________________________________________________

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А35-10324/2017

г.Калуга

20 февраля 2019 года

Резолютивная часть объявлена 13 февраля 2019 года

Полный текст постановления изготовлен 20 февраля 2019 года

 

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

председательствующего судьи          Стрегелевой Г.А.,

судей                                                 Ключниковой Н.В., Лукашенковой Т.В., 

при участии представителей:

от сельскохозяйственного производственного кооператива «Фермер Лагутин» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, ул. им.Шолохова, д.12, п.Коренево, Кореневский район, Курская область, 307410) – не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (ул.50 лет Октября, д.4/6, 

<

...>) – не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,

от главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (Курская область) – не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,

от администрации Малогнеушевского сельсовета Рыльского района Курской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, ул.Центральная, д.17в, д.Малогнеушево, Рыльский район, Курская область) – не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,

от ФИО2, ФИО3, ФИО4,  ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 (Курская область) – не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу  сельскохозяйственного производственного кооператива «Фермер Лагутин» на решение Арбитражного суда Курской области от 10.08.2018 (судья Калуцких Р.Г.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2018 (судьи Миронцева Н.Д., Семенюта Е.А., Протасов А.И.) по делу №А35-10324/2017,

У С Т А Н О В И Л:

сельскохозяйственный производственный кооператив «Фермер Лагутин»  (далее – СПК «Фермер Лагутин», кооператив) обратился в Арбитражный суд Курской области с заявлениями  о признании незаконными уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее – Управление Росреестра по Курской области, регистрирующий орган) от 08.08.2017 №46/021/003/2017-354 о приостановлении государственной регистрации права (дело №А35-10324/2017), сообщения от 07.11.2017 №46/021/003/2017-354 об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 46:20:000000:100, расположенного по адресу: Курская область, Рыльский район, в границах МО «Малогнеушевский сельсовет», «Березниковский сельсовет», «Октябрьский сельсовет» (дело №А35-543/2017) и обязании Управления Росреестра по Курской области произвести государственную регистрацию договора аренды от 01.12.2015 и дополнительного соглашения от 16.05.2017.

Возбужденные арбитражным судом производства по заявлениям кооператива (дела №А35-10324/2017, №А35-543/2018) определением от 21.02.2018 по делу №А35-103242017 объединены в одно производство и делу присвоен номер А35-10324/2017.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (далее – КФХ ФИО1), администрация Малогнеушевского сельсовета Рыльского района Курской области, ФИО2, ФИО3, ФИО4,  ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11

Решением суда от 10.08.2018, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 23.10.2018, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе кооператив просит отменить решение и постановление судов, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, указывая, что судами неверно применены нормы материального права. Кроме того, заявитель жалобы указывает на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, выразившееся в непривлечении определением суда от 21.03.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации Малогнеушевского сельсовета Рыльского района Курской области, при этом указанным определением привлечены к участию в деле десять собственников земельных долей, тогода как в судебном заседании было озвучено о привлечении девяти собственников. 

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в суд округа для участия в судебном заседании представителей не направили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы.

Законность судебных актов проверена кассационной инстанцией по правилам ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исходя из доводов кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены решения и постановления судов.

Как видно из материалов дела и установлено судом, 26.11.2015 на общем собрании участников долевой собственности принято решение о передаче КФХ ФИО1 в аренду сроком на 15 лет земельного участка с кадастровым номером 46:20:000000:100.

01.12.2015 между ФИО12, действующим на основании решения общего собрания участников долевой собственности спорного земельного участка от 26.11.2015, (арендодатель) и крестьянским (фермерским) хозяйством, главой которого является ФИО1, (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 46:20:000000:100 площадью 13960500 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование  - для сельскохозяйственного производства, имеющего адресные ориентиры: Курская область, Рыльский район, в границах МО «Малогнеушевский сельсовет», «Березниковский сельсовет», «Октябрьский сельсовет». Согласно п.2.1 договора срок аренды устанавливается с 01.12.2015 по 30.11.2016.

01.03.2016 между КФХ ФИО1 («цедент») и СПК «Фермер Лагутин» («цессионарий») заключен договор уступки требования (цессии), согласно пункта 1.1 которого «цедент» уступает, а «цессионарий» принимает право требования, возникшее из договора аренды земельного участка от 01.12.2015.

На общем собрании участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:20:000000:100, состоявшемся 15 мая 2017 года, принято решение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 01.12.2015 с учетом договора уступки требования (цессии) от 01.03.2016, а именно: об изменении п.2 договора  - срок аренды составляет 49 лет, а также п.3 договора «размер и условия внесения арендной платы».

16.05.2017 ФИО12, действующий на основании решения общего собрания участников долевой собственности спорного земельного участка от 15.05.2017, (арендодатель) и СПК «Фермер Лагутин» (арендатор) заключили дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 01.12.2015, согласно которого срок аренды участка установлен с 01.12.2015 по 30.11.2064, а также внесены изменения в размер и условия внесения арендной платы.

СПК «Фермер Лагутин» обратился в Управление Росреестра по Курской области с заявлением от 03.08.2017 о государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 46:20:000000:100 площадью 13960500 кв.м, расположенного по адресу: Курская область, Рыльский район, в границах МО «Малогнеушевский сельсовет», «Березниковский сельсовет», «Октябрьский сельсовет».

Управление Росреестра по Курской области, проверив представленные кооперативом документы, приостановило до 07.11.2017 государственную регистрацию по основаниям, предусмотренным пунктами 6, 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218-ФЗ): представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны, форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, о чем уведомило кооператив (уведомление от 08.08.2017 №46/021/003/2017-354). 

Сообщением от 07.11.2017 №46/021/003/2017-354 регистрирующий орган на основании статьи 27 Закона №218-ФЗ со ссылкой на неустранение причин, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации ограничения (обременения) права, отказал в осуществлении указанных действий, отметив, что граница земельного участка с кадастровым номером 46:20:000000:100 не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства; площадь земельного участка, указанная в договоре аренды от 01.12.2015, не соответствует площади данного земельного участка, указанной в ЕГРН; договор аренды не содержит наименование сторон сделки; договор уступки требования не является правоустанавливающим документом; условие об установлении  срока договора аренды не соответствует положениям статьи 9 Закона №101-ФЗ. 

Не согласившись с решениями регистрирующего органа, кооператив оспорил их в судебном порядке.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу, с которым согласился суд апелляционной инстанции, о соответствии оспариваемых уведомления о приостановлении и сообщения об отказе регистрирующего органа положениям Закона №218-ФЗ.

Суд округа не усматривает оснований для отмены решения и постановления исходя из следующего.

В силу положений статей 198 и 201 АПК РФ основанием для принятия судом решения о признании незаконным решения, действия (бездействия) государственного органа, осуществляющего публичные полномочия, являются несоответствие оспариваемого решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение указанным решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 14 Закона №218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В силу части 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

На основании пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон №101-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 1 названного Закона им регулируются отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

Исходя из положений пункта 1 статьи 9 Закона №101-ФЗ в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

В силу положений пункта 1 статьи 12 Закона №101-ФЗ в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных этой статьей, а также статьями 13 и 14 данного Федерального закона.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона № 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (часть 3).

Согласно п. 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их эксплуатации (непотребляемые вещи).

В соответствии с п. 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, 26.11.2015 на общем собрании участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:20:000000:100 было принято решение об избрании ФИО12 лицом, уполномоченным действовать от имени участников долевой собственности, в том числе, заключать договоры аренды земельного участка, а также решено заключить договор аренды на указанный земельный участок с КФХ ФИО1 На собрании присутствовало 5 участников долевой собственности, что составляет 45,45% от общего числа участников долевой собственности, право которых зарегистрировано в ЕГРН.

01.12.2015 между ФИО12 и КФХ ФИО1 заключен договор аренды земельного участка  с кадастровым номером 46:20:000000:100 площадью 13960500 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование  - для сельскохозяйственного производства, имеющего адресные ориентиры: Курская область, Рыльский район, в границах МО «Малогнеушевский сельсовет», «Березниковский сельсовет», «Октябрьский сельсовет».

В указанном договоре аренды не содержится сведений об арендодателях, от имени которых ФИО12 заключает сделку и подписывает договор, имеется лишь ссылка но то, что он действует как представитель участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:20:000000:100.

Согласно данных, указанных в  выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 12.09.2017 №99/2017/27768402, площадь земельного участка с кадастровым номером 46:20:000000:100 составляет 4391650 кв.м, дата присвоения кадастрового номера – 29.06.2006, сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные, ранее учтенные», граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства, то есть площадь земельного участка, указанная в договоре аренды, не соответствует сведениям ЕГРП. 

Вместе с тем, доказательств заключения между арендатором и арендодателем дополнительных соглашений, предусматривающих изменение (уменьшение) площади арендуемого земельного участка, в регистрирующий орган и в материалы дела не представлено.

В силу п. 3 ст. 9 Закона №101-ФЗ договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п. 2 ст. 9 Закона № 101-ФЗ договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

Согласно протоколу собрания от 26.11.2015 участники долевой собственности приняли решение передать КФХ ФИО1 в аренду земельный участок с кадастровым номером 46:20:000000:100 сроком на 15 лет.

Однако, в нарушение условий, определенных решением общего собрания участников долевой собственности спорного земельного участка, ФИО12 заключен договор аренды с КФХ ФИО1 не на 15 лет, а на иной срок с 01.12.2015 по 30.11.2016.

На общем собрании участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:20:000000:100, состоявшемся 15.05.2017, принято решение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 01.12.2015 с учетом договора уступки требования (цессии) от 01.03.2016, в том числе, в части срока аренды - 49 лет.

Дополнительным соглашением от 16.05.2017 к договору аренды земельного участка изменены условия  в части срока аренды – с 01.12.2015 по 30.11.2064, а также в части размера и условий внесения арендной платы.

В силу с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно п.2.3 договора аренды от 01.12.2015 по истечении срока действия договора, если ни одна из сторон не заявила о его расторжении в письменном виде за три месяца до дня окончания срока аренды, договор считается продленным на тех же условиях на тот же срок.

Таким образом, внесение изменений дополнительным соглашением в срок аренды земельного участка не соответствует условиям договора аренды земельного участка от 01.12.2015, а также нормам гражданского и земельного законодательства, не предусматривающим возможность продления срока действия договора аренды земельного участка посредством заключения дополнительных соглашений.

Дополнительное соглашение от 16.05.2017 заключено между ФИО12 (Арендатор) и СПК «Фермер Лагутин» (Арендодатель). Вместе с тем, СПК «Фермер Лагутин» не является арендатором спорного земельного участка, поскольку, из буквального толкования представленного на государственную регистрацию договора уступки требования (цессии), заключенного  1 марта 2016 между КФХ ФИО1 (цедент) и СПК «Фермер Лагутин» (цессионарий), следует, что цессионарию передано право требования, возникшее из договора аренды земельного участка от 01.12.2015, а права и обязанности арендатора по такому договору от КФХ ФИО1 к СПК «Фермер Лагутин» не передавались. 

Кроме того, договор уступки требования (цессии) от 01.03.2016 заключен в нарушение пункта 4.3.2 договора аренды от 01.12.2015, согласно которого арендатор имеет право в пределах срока действия договора аренды передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам при условии уведомления арендодателя. Такого уведомления арендатором в регистрирующий орган и в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах суды, исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, поскольку уведомление о приостановлении от 08.08.2017 №46/021/003/2017-354 и сообщение об отказе от 07.11.2017 №46/021/003/2017-354 в государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 46:20:000000:100, расположенного по адресу: Курская область, Рыльский район, в границах МО «Малогнеушевский сельсовет», «Березниковский сельсовет», «Октябрьский сельсовет», являются законными и обоснованным.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, основаны на неверном понимании кооперативом положений Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации, специальных норм, регулирующих оборот земель сельскохозяйственного назначения, содержащихся в Законе №101-ФЗ, и не свидетельствуют о том, что суды неверно применили нормы материального и процессуального права при рассмотрении заявленных требований.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права отклоняется судом округа, поскольку определением Арбитражного суда Курской области от 05.06.2018  администрация Малогнеушевского сельсовета Рыльского района Курской области привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечение десяти собственников долей УК участию в деле также совершено указанным судебным актом.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения и постановления судов.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 10.08.2018 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2018 по делу №А35-10324/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья

 

Г.А. Стрегелева

Судьи

 

Н.В. Ключникова

 

Т.В. Лукашенкова