Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело  № А40-176690/22-125-1281

г. Москва

24 апреля 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 06 апреля 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 24 апреля 2023 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Судьи Самодуровой К.С. в порядке ст. 18 АПК РФ

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, после перерыва секретарем судебного заседания ФИО2,

рассмотрев в открытом  судебном заседании дело

по исковому заявлению АО "ВОЕНТОРГ-МОСКВА" (109428, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 03.06.2016, ИНН: 

<

***>)

к ответчику ООО «СТРУКТУР» (142118, Московская область, Подольск город, Генерала ФИО3 (кузнечики мкр.) 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 27.05.2020, ИНН: 

<

***>)

о взыскании 9 602 976,21 руб..

при участии

от истца: ФИО4, по дов-ти №106 от 15.06.2022г., паспорт, диплом, после перерыва: ФИО5, по доверенности №2 от 09.01.2023 г., паспорт

от ответчика: ФИО6, по дов-ти №2023/08 от 28.03.2023г., паспорт, диплом

слушатель: (до перерыва) ФИО7, паспорт

УСТАНОВИЛ:

С учетом принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнений АО "ВОЕНТОРГ-МОСКВА"  обратилось в Арбитражный суд города Москвы ООО «СТРУКТУР»  с иском о взыскании задолженности в размере 9 713 872,64 руб. за период с 01.12.2022 по 31.07.2022.

Истец требования поддержал согласно исковому заявлению.

Ответчик требования не признал согласно доводам отзыва.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав письменные доказательства, суд находит иск подлежащим удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между АО «Военторг-Москва» и ООО «СТРУКТУР» заключен договор аренды № 2369-А-ВМ от 04.05.2021 года, в соответствии с которым Арендодатель за плату передает во временное пользование Арендатору объект недвижимого имущества - нежилое здание «Общественный центр», кадастровый номер 77:17:0120203:64, общей площадью 6 633,5 кв.м., расположенное по адресу: Москва, Мосрентген п., 

<

...> (открытая территория).

Истец передал помещение Ответчику, о чем сторонами составлен Акт приема-передачи объекта недвижимого имущества от 19 мая 2021 года.

Согласно п. 8.3. Договора, Арендатор обязан застраховать Объект на его полную рыночную стоимость в срок не позднее 14 (четырнадцати) дней с момента подписания Сторонами Акта приема-передачи Объекта от Арендодателя Арендатору. При этом, по смыслу п. 8.1 и 8.2. Договора, такое страхование должно обеспечивать, в числе прочих, сохранность Объекта в течение срока действия Договора от рисков утраты (гибели) и/или порчи (повреждения) Объекта. В случае отказа организаций-страховщиков от страхования Объекта по причине, связанной с техническим состоянием Объекта, незамедлительно в письменной форме с приложением копий подтверждающих документов известить о таком факте Арендодателя.

В виду неисполнения обязанности по страхованию объекта в установленный п. 8.3. Договора срок, АО «Военторг-Москва» уведомило ООО «СТРУКТУР» о расторжении Договора аренды с 12.10.2021 года в соответствии с п. 10.2.2. Договора.

В установленную Уведомлением дату Арендатор занимаемый объект не освободил, отказался от подписания Акта приема-передачи объекта.

Согласно п. 10.2.2. Договора, Арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке при нарушении Арендатором п. 8.3. Договора предварительно письменно известив об этом Арендатора не менее чем за 30 (тридцать) дней до дня прекращения Договора, при этом Договор будет считаться расторгнутым (прекращенным) с даты, указанной в уведомлении Арендодателя.

В соответствии с п. 1 ст. 450.1 ГК РФ Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В связи с отказом Ответчика от освобождения Объекта аренды, Истец обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым требованием о выселении ООО «Структур» из занимаемого помещения.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.06.2022 года по делу № А40-277490/2021 исковые требования АО «Военторг-Москва» о выселении ООО «Структур» из здания Общественного центра были удовлетворены в полном объеме.

В силу ст. 622 ГК РФ Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

По состоянию на 01.07.2022 года ООО «Структур» не освободило объект аренды, в связи с чем арендная плата подлежит начислению до дня фактического возврата имущества арендодателю.

В соответствии с п. 3.1. Договора аренды, арендная плата по Договору устанавливается и оплачивается в рулях и состоит из следующих частей: фиксированный ежемесячный платеж, переменный платеж.

В силу п. 3.2. Договора, размер ежемесячного фиксированного платежа на дату подписания Договора установлен в размере 1 490 149,44 руб.

В свою очередь, размер Переменного платежа устанавливается с учетом действующей ставки НДС и исчисляется исходя из расходов Арендодателя на обеспечение Объекта коммунальными ресурсами, его содержание и эксплуатацию, определенных на основании счетов поставщиков ресурсов и услуг, а также эксплуатирующих организаций, расчета за потребленное количество коммунального ресурса, законодательных и нормативных актов и тарифов (п. 3.3. Договора).

По состоянию на 29.07.2022 года, Ответчик не передал арендованное имущество Истцу и продолжает его использование без оплаты установленных договором арендных платежей. С учетом указанного, за период с октября 2021 года по июль 2022 года за Ответчиком числится задолженность: 1) Фиксированный платеж - 11 921 195,52 рублей за следующие месяцы аренды: 1 490 149,44 руб. - декабрь 2021 г., 1 490 149,44 руб. - январь 2022 г., 1 490 149,44 руб. - февраль 2022 г., 1 490 149,44 руб. - март 2022 г.,  1 490 149,44 руб. - апрель 2022 г., 1 490 149,44 руб. - май 2022 г.,  1 490 149,44 руб. июнь 2022 г., 1 490 149,44 руб. июль 2022 г.

Также, в соответствии с п 4.1. Договора, Ответчик оплатил обеспечительный платеж в размере 2 980 298,88 рублей.

Обеспечительный платеж гарантирует исполнение Арендатором обязательств и может быть зачтен в счет погашения задолженности по оплате штрафов, пеней, исполнения финансовых обязательств по Договору, возмещения возможных убытков Арендодателя.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 01.02.2022 года по делу № А40-205033/2021 с Ответчика в пользу Истца была взыскана неустойка в размере 745 075,00 руб., а также расходы по оплате госпошлины в размере 27 901,00 руб.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда решение Арбитражного суда города Москвы оставлено без изменения и вступило в законную силу.

Истец, руководствуясь положениями Договора и ст. 410 ГК РФ осуществил односторонний зачет обеспечительного платежа в счет погашения задолженности по оплате неустойки и части фиксированного платежа.

При подаче искового заявления истцом было указано на то, что у Ответчика имеется переплата в размере 110 896,43 руб., оплаченной ООО «Структур» в счет оплаты переменного платежа и что после проведения зачета, остаток задолженности составляет 9 602 976,21 рублей  исходя из расчета: 11 921 195,52 руб. задолженности + 745 0 75,00 руб. неустойки + 27 901,00 руб. госпошлины - 2 980 298,88 руб. обеспечительный платеж - 110 896,43 руб. переплата по переменному платежу.

В уточненных требованиях истец пояснил, что платежное поручение № 2226 от 05.05.2021 г. на сумму 350 000 руб. подтверждает оплату переменного платежа в соответствии с п. 3.3.1 Договора и не относится к настоящей задолженности, в связи с чем, указал на то, что задолженность ответчика составляет 9 713 872,64 руб. за период с 01.12.2022 по 31.07.2022.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, и иных правовых актов.

В ст. 310 ГК РФ указано - односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Нормой статьи 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием оплатить задолженность, которая была оставлена ответчиком без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

В представленном в материалы дела отзыве на исковое заявление ответчик требования не признал, ссылаясь на то, что спорный объект был передан ООО «СТРУКТУР» в технически плохом состоянии, в частности, фасад имел локальные разрушения облицовки фасадной плитки, разрушен защитный бетонный слой и оголена арматура фасадных плит, обнаружено выпадение цементного раствора из межплиточных швов, разрушены ступени лестничных маршов, разрушен цоколь, требуется восстановление гидроизоляции, система ливневого стока требует ремонта, в подвале имеются протечки, разрушен защитный слой колонн, обнаружено вздутие кровельного покрытия, разрушение облицовки кровельных надстроек, в неудовлетворительном состоянии отопление, вентиляция, ХВС, ГВС, системы пожарной безопасности и пожарной системы, что подтверждается Актом приема передачи Объекта от 19 мая 2021 года (Акт приема -передачи прилагается), в этой связи, возникла такая ситуация, что несколько страховых компаний отказались застраховать Объект, находящийся в аварийном состоянии.

В связи с неудовлетворительным техническим состоянием Объекта от его страхования отказалось САО «ВСК», СПАО «ИНГОССТРАХ».

Ответчик обратился в страховую компанию САО «РЕСО-Гарантия»,  однако данная компания затянула процесс проверки документов, своевременно не направила специалиста на Объект аренды и долго согласовывала договор страхования, в итоге заключение договора растянулось с 15.07.2021 года по 31.08.2021 года. О том, что документы долго находятся на рассмотрении САО «РЕСО-Гарантия» Арендатор уведомил Арендодателя письмом исх. № 18 от 17.07.2021 г.  Договор страхования № 1989391478 Объекта ООО «СТРУКТУР» смогло заключить с САО «РЕСО-Гарантия» 03.09.2021 года.

Также ответчиком указано на то, что что АО «ВОЕНТОРГ-МОСКВА» на протяжении действия Договора аренды ведет себя с отклонениями от добросовестного поведения, поскольку своими действиями и бездействием препятствует Арендатору в пользовании Объектом, что сразу после заключения Договора аренды объекта недвижимого имущества от 04.05.2021г. № 2369-А-ВМ, Общество «СТРУКТУР» обратилось в Управление Росреестра по Москве для регистрации прав аренды, однако, регистратор с 16.07.2021 года приостановил регистрационные действия по причине утраты Объектом тождественности в связи с изменением его технических характеристик, указав, что в Управлении Росреестра по Москве имеется информация, что ранее в отношении заявленного Объекта недвижимости АО «ВОЕНТОРГ-МОСКВА» предоставлено заявление вх. № КУВД-001/2021-15630822 о государственном кадастровом учёте изменений технических характеристик объекта недвижимости. Последствия данной приостановки регистрационных действий и бездействие АО «ВОЕНТОРГ-МОСКВА», которое могло уведомить Общество «СТРУКТУР» о наличии на рассмотрении в Росреестре Московской области заявления об изменении технических характеристик Объекта, негативно отразились на Арендаторе, поскольку данный Договор аренды подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 ст.651 ГК РФ), Общество «СТРУКТУР» было занято решением вопроса регистрации Объекта в Росреестре и не могло начать подготовительные действия по ремонту данного Объекта.

Отклонением Ответчика от добросовестного поведения ООО «СТРУКТУР» считает его действия по игнорированию ситуации с получением от нескольких страховых компаний отказов в страховании Объекта, не смотря на данные обстоятельства АО «ВОЕНТОРГ-МОСКВА» 19.07.2021 года подготовил претензию исх. № 1748 о начислении неустойки и направил ее в адрес Арендатора. Далее 24.09.2021 обратился с иском в Арбитражный суд города Москвы о взыскании этой неустойки дело № А40-205033/21.

АО «ВОЕНТОРГ-МОСКВА» уведомило Арендатора о расторжении Договора аренды объекта недвижимого имущества от 04.05.2021г. № 2369-А-ВМ с 12.10.2021 года и 17.12.2021 года обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском о выселении дело № А40-277490/21.

Ответчиком указано на то, что ООО «Структур» ни разу не допустило просрочку в выплате Арендодателю арендной платы, что с момента подписания Договора аренды объекта недвижимого имущества от 04.05.2021г. № 2369-А-ВМ, АО «ВОЕНТОРГ-МОСКВА» так и не дало Арендатору ответы на письма № 16 от 17.06.2021 г. «О возмещении затрат на технологическое присоединение к электросетям»; № 18 от 17.07.2021 г. «О предоставлении разумного срока на предоставление страхового полиса» № 23 от 26.08.2021 г. «О рассмотрении предложения САО «РЕСО-Гарантия» и даче согласия».

Вышеуказанные обстоятельства, по мнению Общества «СТРУКТУР», показывают, что Истец (АО «ВОЕНТОРГ-МОСКВА») на протяжении действия Договора аренды ведет себя с очевидными отклонениями от добросовестного поведения, поскольку своими действиями и бездействием препятствует Арендатору в пользовании Объектом.

26 октября 2021 года АО «ВОЕНТОРГ-МОСКВА» направило досудебную претензию от 26.10.2021 г. исх. № 2547, в которой потребовало освободить Объект и передать по акту возврата, а также в последнем абзаце указало, что в связи с расторжением договора аренды, проведение ремонтных работ в здании силами ООО «СТРУКТУР» не представляется возможным.

Ответчиком указано на то, что истец на протяжении действия Договора аренды создал проблему в отношении государственной регистрацией Договора аренды, не давал ответы на вопросы о возмещении затрат на технологическое присоединение к электросетям, запретило осуществить ремонт на Объекте и приступить к его целевому использованию, в связи с чем, ответчик считает, что из-за бездействий Истца и запрета на ремонт, Ответчик (Арендатор) фактически был лишен возможности использовать арендованное имущество (Объект).

Также ответчиком заявлено о ничтожности договора аренды ввиду того, что Арендованное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 77:17:0120203:3728, в отношении которого установлен вид разрешенного использования: для размещения объектов войсковой части, что Арендатор не вправе использовать объект аренды по назначению - для торгово-бытового обслуживания, так как данная деятельность противоречит виду разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства, а использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его разрешенным использованием влечет ответственность по ст. 8.8 КоАП РФ.

Ответчиком указано на то, что обязанность использования земельного участка и объекта капитального строительства в соответствии с ВРИ регулируется сферой публичного права (ст. 42 ЗК РФ, ст. 37 Градостроительного кодекса) и защищает публичный интерес неопределенного круга лиц, а передача в аренду помещений для целей, не соответствующих ВРИ, является нарушением правил использования земельного участка.

Ответчиком указано на то, что  сделка, направленная на использование недвижимости не в соответствии с установленным ВРИ, нарушает данный публичный интерес и является ничтожной на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ.

Также ответчик ссылался на то, что с декабря 2021 года ответчик спорный объект не использовал, только не вывез имущество, что хранение имущества не влечет обязанность оплаты арендной платы, и что в силу п.5.6 договора оставленное имущество переходит в собственность арендодателя.

В связи с чем, ссылаясь на ничтожность договора аренды, невозможность зарегистрировать договор аренды в ЕГРН, ввиду чего ответчик не имел возможности привлечь субарендаторов, невозможность надлежащего энергоснабжения, ответчиком заявлено о снижении размера арендной платы за спорный период до 0 руб.

Доводы отзыва ответчика признаны судом необоснованными и не состоятельными и отклонены ввиду противоречия фактическим обстоятельствам дела, представленным в дело доказательствам и неправильным применением норм материального права, так как в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлены доказательства в обоснование доводов отзыва.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 01.02.2022 года по делу № А40-205033/2021 установлено, что ООО «Структур» нарушил условия пункта 8.3. Договора аренды № 2369- А-ВМ от 04.05.2021, в связи с чем с Ответчика в пользу Истца была взыскана штрафная неустойка в размере 745 075 руб., сниженная в порядке ст. 333 ГК РФ, а также госпошлина в размере 27 901 руб.

В ходе судебного разбирательства суд пришел к выводу, что нарушение условий Договора было допущено Ответчиком, доводы ООО «Структур» о невозможности застраховать Арендованное имущество несостоятельны и подлежат отклонению.

В силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ факт нарушения ООО «Структур» условий п. 8.3. Договора является установленным и не подлежит повторному доказыванию Истцом в рамках настоящего дела.

Как следует из п. 10.2.2. Договора аренды, Арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть Договор аренды в случае нарушения Арендатором п. 8.3. Договора, направив в адрес Арендатора соответствующее уведомление.

АО «Военторг-Москва», в связи с нарушением Ответчиком п. 8.3. Договора, направило в адрес  ООО  «Структур»  уведомление от 07.09.2021   года № 2177,  в соответствии с которым уведомило Ответчика об одностороннем отказе от исполнения Договора аренды с 12.10.2021 года и необходимости освободить занимаемое здание.

В виду отказа ООО «Структур» от освобождения здания, АО «Военторг-Москва» обратилось в суд с требованием о выселении Ответчика из арендованного объекта.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.06.2022 года по делу А40-277490/21 исковые требования АО «Военторг-Москва» были удовлетворены, Договор аренды признан судом расторгнутым, а Ответчик выселен из арендуемого им здания.

Таким образом, факт одностороннего расторжения Договора аренды также установлен судебным актом и не подлежит повторному доказыванию Истцом в рамках настоящего спора.

Доводы ответчика о недобросовестном поведении истца и чинении препятствий ответчику в пользовании объектом аренды судом отклоняются ввиду следующего.

В соответствии с п. 1.1. Договора аренды, Арендодатель обязан предоставить Арендатору во временное владение и пользование за плату в порядке, на срок и на условиях, предусмотренных Договором, следующий объект недвижимого имущества: нежилое здание «Общественный центр», кадастровый номер 77:17:0120203:64, общей площадью 6 633,5 кв.м., расположенное по адресу г. Москва, 

<

...> д. За.

Объект предоставляется для использования в целях Торгово-бытового обслуживания, (п. 1.5. Договора).

В силу п. 1.6. Договора. Арендодатель предоставляет Объект Арендатору в состоянии как он есть, согласно условиям, заявленным Арендатору до подписания настоящего Договора в соответствии с условиями торгов. Техническое состояние Объекта проверено Арендатором до подписания настоящего Договора и соответствует условиям Договора и требованиям Арендатора.

Арендодатель обязанность по предоставлению Объекта Арендатору выполнил в полном Объеме, что подтверждается Актом приема-передачи от 19.05.2021 года. В соответствии с указанным Актом Ответчик подтвердил, что у Арендатора отсутствуют претензии к Арендодателю в части возможности использования Объекта в целях аренды с учетом его состояния.

Таким образом, довод Ответчика о невозможности использовать Объект аренды противоречит указанным доказательствам.

После передачи Объекта Арендатору АО «Военторг-Москва» не осуществляло действий по чинению препятствий в пользовании Объектом.

ООО «Структур» имело полную возможность осуществлять любые действия с Объектом.

Письмом от 22.10.2021 г. исх.№ 1/22 ООО «Структур» уведомило Истца, что, несмотря на расторжение Договора аренды с 12.10.2021 года, приступает к проведению ремонтных работ. В здание завезены строительные материалы, проект ремонта находится в стадии разработки.

Письмом от 10.11.2021 года исх.№ 10/11/21 ООО «Структур» уведомило Истца, что требование об освобождении здания Ответчик исполнять отказывается.

После вступления решения Арбитражного суда г. Москвы от 24.06.2022 года по делу А40-277490/21 о выселении Ответчика из занимаемого здания, ООО «Структур» направило в адрес Истца письмо от 28.10.2022 г. об отказе удовлетворить требование об освобождении здания. Указанным письмом Ответчик отдельно подчеркнул, что в Здании находится имущество ООО «Структур» и в случае попытки самостоятельно освободить здание, Ответчик обратится в полицию с заявлением о краже.

Указанные обстоятельства опровергают доводы Ответчика, что Истец чинил препятствие в пользовании зданием.

Кроме того, Ответчиком самостоятельно была установлена круглосуточная охрана здания. Факт охраны объекта силами Ответчика подтверждается Актом осмотра комиссии АО «Военторг-Москва» от 31.10.2022 г., а также письмом самого Ответчика от 13.01.2022 г. исх.№ 02. согласно которому 09.01.2022 г. охранником Ответчика при обходе объекта были обнаружены противоправные действия третьих лиц.

Ответчик не указал, каким именно образом Истец, будучи лишенным физического доступа к Зданию, может как-то воспрепятствовать Ответчику в пользовании Объектом, в том числе и в проведении ремонтных работ. Ответчик неоднократно игнорировал требования Истца, а также вступившее в законную силу судебное решение.

Как следует из сведений, содержащихся в ЕГРН, в отношении здания 09.09.2021 года зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу ООО «Структур» с даты начала действия обременения 04.05.2021 года. При этом, задолженность Ответчика образовалась с 01.12.2021 года.

При таких условиях, в период образования задолженности, Договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке и никак не мог влиять на невозможность Ответчика пользоваться зданием.

Таким образом, настоящий довод также не является обоснованным и подлежит отклонению.

В соответствии с п. 7.2. Договора приведение технического состояния Объекта, включая технологическое присоединение и/или подключение требуемых мощностей по поставке коммунальных ресурсов, в соответствие целям, указанным в п. 1.5. Договора, осуществляется силами и за счет Арендатора в порядке, установленном п. 7.5. Договора.

Как следует их п. 7.5. Договора, Арендатор обязан при проведении работ, в том числе по подключению коммунальных ресурсов, самостоятельно оформить соответствующую проектную документацию за свой счет и согласовать её со всеми уполномоченными органами в установленном порядке.

В силу пп.2 п. 5 ст. 52.1. ГрК РФ 5. Для заключения договора о подключении (технологическом присоединении) к правообладателю сети инженерно-технического обеспечения вправе обратиться правообладатель земельного участка и (или) объекта капитального строительства.

Таким образом, обязанность по получению документов о технологическом присоединении к сетям в силу положений Договора лежит на Ответчике. При этом, расходы по такому подключению, несет Арендатор. Ответчику неоднократно доводилось, что возмещение расходов по договору не предусмотрено.

В этой связи, указанный довод Ответчика также не может свидетельствовать о наличии препятствий в пользовании имуществом или о недобросовестном поведении Истца.

Согласно п. 9.7 Договора в случае, если Арендатор при прекращении Договора, в том числе досрочном, не произвел возврат Объекта в установленный срок, то Арендатор выплачивает Арендодателю по его требованию штраф в 2- кратном размере Фиксированного платежа. При этом, до дня возврата Объекта, в дополнение к плате за фактическое пользование Объектом, определяемой в размере равном арендной плате, выплачивает Арендодателю штраф за каждый день бездоговорного пользования Объектом в размере 1/30 части фиксированного платежа.

Пункт 9.7. разграничивает для сторон фактическое пользование Объектом и арендную плату, так как способ фактического использования Объекта может не совпадать с видом разрешенного использования, указанного в п. 1.5. Договора.

Указанное положение Договора позволяет утверждать, что с момента прекращения действия Договора и до момента фактического возврата имущества Арендатором, Ответчик обязан оплатить фактическое пользование, которое только определяется установленным размером аренды, но не является арендной платой.

Гражданский кодекс не устанавливает запрет для сторон определить иной порядок возмещения за не освобождение арендованного имущества, чем предусмотрено ст. 622 ГК РФ.

При этом, для применения п. 9.7. Договора важен лишь сам факт использования Объекта Арендатором, причем в любом виде, в том числе и в виде хранения своего имущества.

В силу ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В этой связи, ссылки Ответчика на судебную практику, даже без учета отсутствия каких-либо препятствий в пользовании Объектом, являются несостоятельными, так как правовая природа взыскиваемой задолженности отлична от арендной платы, применяемой в ст. 614, 618, 622 ГК РФ.

Факт действительного использования Объекта Ответчиком подтверждается материалами дела, в том числе и показаниями самого Ответчика, данными в ходе судебного разбирательства.

Обоснованность действий, направленных на одностороннее расторжение Договора, подтверждена в судебном порядке, Истец не воспользовался всеми мерами Договорной ответственности за неосвобождение имущества, не начислил неустойку и штраф, не обращался в суд за присуждением астрента.

Доводы ответчика относительно ничтожности договора аренды ввиду несоответствия вида разрешенного использования судом отклоняются.

Земельный участок с кадастровым № 77:17:0120203:3728 был выделен и поставлен на кадастровый учет 24.11.2022 года. С указанной даты земельному участку был присвоен вид разрешенного использования - для размещения объектов войсковой части, категория земель Земли населенных пунктов.

АО «Военторг-Москва» обращалось в ДГИ г. Москвы о формировании земельного участка под зданием и предоставлении земельного участка под зданием Общественного центра.

Распоряжением Правительства Москвы, Департамент городского имущества города Москвы от 12.10.2017 г. № 33803 О предварительном согласовании предоставления земельного участка по адресу: г. Москва, пос. «Мосренген», 

<

...> влд. 3А установлен вид разрешенного использования земельного участка «Магазины» (4.4 земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания).

Таким образом, до регистрации земельного участка с кадастровым № 77:17:0120203:3728 в период действия Договора аренды вид разрешенного использования Здания и вид разрешенного использования земельного участка под зданием не противоречили друг-другу.

В соответствии с частью 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно абзацу 2 части 2 статьи 7 ЗК РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В силу положений части 1 статьи 7, части 1, части 2 статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенными способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, а также своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

То обстоятельство, что земельный участок используется, в том числе с целью эксплуатации здания, само по себе не свидетельствует об использовании земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешённым использованием.

Здание Общественный центр было возведено на земельном участке в 1986 году до принятия Градостроительного кодекса, Земельного кодекса и иных используемых в настоящем деле нормативно-правовых актов. Вид использования здания был установлен тогда же - Общественный центр. Назначение помещений в здании установлены для размещения Почты, Аптеки, Склада, помещений общественного центра, ремонт обуви, парикмахерская. Изменений в функциональное назначение здания Истец не вносил, начиная с даты постройки строения.

Функциональное назначение здания относится к вопросу использования объекта недвижимости, а не земельного участка. То обстоятельство, что земельный участок используется, в том числе с целью эксплуатации здания, само по себе не свидетельствует об использовании земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Указанный вывод подтверждается практикой вышестоящих судов (Определение ВС РФ от 20.02.2015 г. № 305-АД14-5167 по делу А41-20594/2014 г.)

Торгово-бытовое обслуживание, являющееся видом разрешенного использования здания по Договору аренды, может осуществляться в различных формах, в том числе, в той форме, которая предусмотрена п. 300 Приказа Министра Обороны РФ от 31.01.2001 N 10 (ред. от 31.01.2015) "Об утверждении наставления по правовой работе в Вооруженных Силах Российской Федерации", то есть для обеспечения интересов вооруженных сил, военнослужащих, членов их семей и иных гражданских лиц, что не противоречит установленному ВРИ земельного участка, так как такой объект ТБО, по сути, будет частью общевойскового хозяйства войсковой части (Исходя из смысла  Приказа Министра обороны Российской Федерации от 3 июня 2014 г. N 333 г. Москва "Об утверждении руководства по войсковому (корабельному) хозяйству в Вооруженных Силах Российской Федерации").

В силу п. 5 ст. 166 ГК РФ Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно,  в  частности  если  его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

ООО «Структур» обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о признании недействительным одностороннего расторжения Договора аренды № 2369-А-ВМ от 04.05.2021 г. и признании указанного Договора действующим.

В ходе настоящего судебного разбирательства Ответчик неоднократно заявлял суду, что он не признает законность судебного решения по расторжению Договора аренды и считает Договор действующим.

Указанное свидетельствует, что заявление Ответчика о недействительности сделки не имеет правового значения в связи с явной недобросовестностью Ответчика.

В соответствии с ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Согласно п. 5.1. Договора, Прием-передача Объекта осуществляется с составлением и подписанием Сторонами соответствующих Актов приема-передачи по форме, установленных Договором.

В силу п. 5.4 Договора, при прекращении Договора Арендатор обязан передать Объект Арендодателю в состоянии не худшем, чем то, в котором Арендатор его получил. Отсутствие у Арендатора возможности для размещения своего имущества и персонала в ином месте не является основанием для установления иных сроков освобождения Объекта.

Ст. 622 ГК РФ предусматривает, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При этом, Арендатору было передано имущество - нежилое здание «Общественный центр». Возможности возврата Арендатором имущества по частям, или возврата имущества с учетом использования части помещений Здания Договором не предусмотрено.

Истцом в материалы дела представлен акт выселения и описи имущества от 03.04.2023, которым установлено, что ответчик спорное здание освободил.

Иных доказательств возврата помещений истцу в порядке п.5.4 договора ответчиком в материалы дела не представлено.

При этом, суд отклоняет довод истца о том, что платежное поручение № 2226 от 05.05.2021 г. на сумму 350 000 руб. подтверждает оплату переменного платежа в соответствии с п. 3.3.1 Договора и не относится к спорной задолженности, поскольку истцом не представлено доказательств наличия задолженности в ином размере по договору, с учетом всех платежей по договору, размер задолженности ответчика по дату 31.07.2022 составляет 9 602 976,21 руб.

Оценив и исследовав в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия договора, суд пришел к выводу о том, что требования  истца о взыскании задолженности в судебном порядке являются обоснованными и подлежат удовлетворению в части в размере 9 602 976,21 руб.

Расходы по госпошлине распределены в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, ст.ст. 309, 310, 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст.ст. 9, 49, 64, 65, 69, 71, 110, 148, 167-171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ООО «СТРУКТУР» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу АО "ВОЕНТОРГ-МОСКВА" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) задолженность в размере 9 602 976,21 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 70 751,95 руб.

В остальной части отказать.

Взыскать с АО "ВОЕНТОРГ-МОСКВА" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации госпошлину в размере 817,05 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                                                   К.С. Самодурова