ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-15921/2024

город Ростов-на-Дону

16 января 2025 года

15АП-18253/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 января 2025 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Сороки Я.Л.,

судей Величко М.Г., Шапкина П.В.,

при ведении протокола судебного заседания 

секретарем судебного заседания Кочиной Ю.Г.,

при участии:

от истца: представитель ФИО1 по доверенности № 9 от 27.12.2024,

от ИП ФИО2: представитель ФИО3 по доверенности от 02.06.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Эвкалипт»на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 29.10.2024 по делу № А32-15921/2024 по иску общества с ограниченной ответственностью «Эвкалипт» (ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ИНН 

<

***>),к обществу с ограниченной ответственностью «Лайм» (ИНН 

<

***>),к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>)о признании недействительным договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Эвкалипт» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО4, обществу с ограниченной ответственностью «Лайм», индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик) о признании недействительным договора аренды нежилого помещения расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар. Западный внутригородской округ, ул. Кожевенная, д. 24/1, пом. 31 общей площадью 61.3 кв. м заключенный ИП ФИО4 и ООО «Лайм» срок аренды с 01.09.2023г; о признании недействительным одностороннего отказа ИП ФИО2 от исполнения договора аренды помещения заключенного с истцом и обязании вернуть истцу помещение, расположенное по адресу по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар. Западный внутригородской округ, ул. Кожевенная, д. 24/1 пом. 31 из незаконного владения ООО «Лайм».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.10.2024 в удовлетворении исковых требований отказано. С истца в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в размере 6 000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда отменить.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом не дана оценка нарушения ФИО2 порядка расторжения договора. Судебные акты по делу N А32-23683/2023 не имеют преюдициального значения, поскольку в ходе рассмотрения указанного дела судами не устанавливались обстоятельства расторжения договора аренды. Истец не допустил нарушений условий договора, которые могли бы стать причиной для одностороннего отказа от исполнения договора арендодателем ФИО2   

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора.

Представитель ИП ФИО2 в судебном заседании отклонил доводы жалобы, дал пояснения по существу спора. 

ИП ФИО4, ООО «Лайм» явку представителя в судебное заседание не обеспечили, уведомлены о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке. Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.   

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 08.08.2022 между истцом (арендатор) и ИП ФИО2 (арендодатель, собственник помещения на момент заключения договора аренды) был заключен договор аренды нежилого помещения находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кожевенная, д. 24/1, пом. 31 общей площадью 61,3 кв. м (далее - помещение). Договор был заключен сроком на 5 лет и зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

В декабре 2022 ФИО2 письменно обратился к истцу с предложением досрочно расторгнуть договор по соглашению сторон в связи с тем, что он принял решение продать помещение. В своем письме ФИО2 предложил истцу компенсировать понесенные последним расходы по открытию в помещении аптеки.

От досрочного расторжении договора и от получения компенсации истец отказался, о чем сообщил ФИО2

Получив такой отказ, ФИО2, по мнению истца, действовал недобросовестно, начал предпринимать всевозможные меры, направленные на то чтобы истцу помешать пользоваться помещением. В числе противоправных действий направленных на воспрепятствование пользования помещением были прекращение электроснабжения помещения, понуждение к демонтажу вывески, смена замка во входной двери с отказом предоставить истцу ключи от нового замка и т.п.

Кроме того, ФИО2 вывез из помещения имущество истца и сменил замки во входной двери и обратился в Россреестр с заявлением о снятии обременения в виде договора аренды, зарегистрированного в пользу истца. Тем самым ФИО2 своими действиями в одностороннем порядке досрочно прекратил исполнять договор.

Истец считает недействительным отказ ФИО2 от исполнения договора, а договор действующим.

Кроме того, истец считает договора аренды заключенный ИП ФИО4 Р.Х и ООО «Лайм» недействительным, заключенным с нарушением норм гражданского законодательства, также прав и законных интересов истца.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с иском в суд.

При принятии судебного акта суд руководствовался ст.ст. 12, 153, 606, 614 ГК РФ, п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ" и следующим. 

Истец просит признать недействительным односторонний отказ арендодателя от договора аренды и недействительным договора аренды, заключенный между новым собственником помещения и новым арендаторов.

В обоснование требований истец ссылается на то, что ответчик - ФИО2 осуществлял противоправные действия, выраженные в воспрепятствовании пользованием помещением, незаконно отказался от договора аренды, а также обратился в Управление Росреестра за погашением записи о регистрации права аренды.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Следовательно, договор может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем, если такое условие предусмотрено договором.

Требования истца об оспаривании одностороннего отказа арендодателя - ФИО2 от договора аренды фактически сводятся к оценке судом действий арендодателя на предмет противоправности.

Судом первой инстанции установлено, что обстоятельства расторжения договора в порядке одностороннего отказа арендодателя были предметом рассмотрения арбитражного суда в рамках дела N А32-23683/2023 и дела N А32-56265/2023.

В рамках дела N А32-23683/2023 общество с ограниченной ответственностью «Эвкалипт» обратилось в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю ФИО2 с иском об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом и взыскании убытков в размере 5 379 613 рублей.

Судами установлен факт размещения ООО «Эвкалипт» без согласования с арендодателем рекламной конструкции на фасаде здания по ул. Кожевенной, д. 24/1 в г.Краснодаре.

Вопреки позиции заявителя данное фактическое обстоятельство установлено именно судом на основании оценки представленных доказательств (лист 6 решения, лист 4, 5 апелляционного постановления), а не приведено судами в качестве изложения доводов предпринимателя.

Решением от 26.01.2024, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 19.04.2024, постановлением кассационного суда от 28.08.2024 в удовлетворении исковых требований отказано.

Суды оценили представленные в материалы дела доказательства, пришли к выводу о том, что односторонний отказ предпринимателя от договора от 06.02.2023, обусловленный нарушением обществом условий договора, является правомерным.

Таким образом, суды трех инстанций по двум делам уже высказались по вопросу правомерности действий арендодателя при расторжении спорного договора.

Довод заявителя жалобы о том, что дело N А32-23683/2023 не имеет преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора, отклоняется судом апелляционной инстанции.

Признание преюдициального значения судебного акта, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного акта, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 N 30-П).

Следовательно, суд первой инстанции не мог не учитывать обстоятельства установленные в рамках дела  N А32-23683/2023. Иное привело бы к нарушению принципа правовой определенности и непротиворечивости судебных актов.

Исходя из толкования статьи 69 АПК РФ, свойством преюдиции обладают обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенного по другому делу и вступившего в законную силу решения, когда эти обстоятельства имеют юридическое значение для разрешения спора, возникшего позднее.

Следовательно, совпадения предмета заявленных требований для определения преюдициального характера судебного акта не требуется.

Согласно п. 2.1.3 договора досрочное расторжение договора допускается: по соглашению сторон: в судебном порядке по инициативе одной из сторон, в порядке и по основаниям, предусмотренным договором или действующим законодательством РФ; в одностороннем внесудебном порядке с предварительным уведомлением другой Стороны за 45 дней в случае: по инициативе арендодателя: в случае неоднократной просрочки оплаты арендной платы, за 1 и более месяца; если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения; в случае сдачи арендатором в субаренду помещения или его части, выполнения перепланировки или переустройства помещения, размещения рекламных материалов и вывесок на фасаде здания без письменного согласия арендодателя.

Из системного толкования пункта 3 статьи 450 и пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса следует, что односторонний отказ от договора является самостоятельным основанием прекращения договора, отличным от расторжения договора по соглашению сторон или в судебном порядке. Для договоров аренды возможность одностороннего отказа от исполнения прямо закреплена законом (статья 610 Гражданского кодекса).

Кроме того, в рамках дела N А32-23683/2023 истец не отрицал наличие несогласованной вывески (абз. 5 листа 5 апелляционного постановления).

Таким образом в рамках дела N А32-23683/2023 преюдициально установлено обстоятельство нарушения условий договора, являющееся основанием для расторжения договора в одностороннем порядке. 

Суды также пришли к выводу, что односторонний отказ предпринимателя от договора, обусловленный нарушением обществом условий договора, является правомерным.

В части правовых выводов об обоснованности одностороннего отказа от договора, сделанных в рамках указанного дела, апелляционный суд также отмечает, что согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.05.2005 N 225/04 по делу N А14-1234-03/39/1 иная оценка доказательств по делу без учета их оценки, данной судами по ранее рассмотренному делу, в котором участвовали те же лица, противоречит части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд учитывает, что в решении суда первой инстанции содержится ссылка на дело N А32-56265/2023, по заявлению истца к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о признании незаконными действия по погашению в Едином государственном реестре недвижимости записи об аренде N 23:43:0206082:3477-23/226/2022-21, дата государственной регистрации: 23.08.2022; об обязании погасить запись об аренде от 01.11.2023 N 23:43:0206082:3477-23/226/2023-30 в пользу ООО «Лайм»; об обязании восстановить запись об аренде N 23:43:0206082:3477-23/226/2022-21 в пользу ООО «Эвкалипт», судебные акты суда первой и апелляционной инстанций по которому отменены с направлением дела на новое рассмотрение постановлением кассационного суда от 21.11.2024.

Вместе с тем, основанием отмены явился вывод кассационного суда о несоблюдении процедуры обращения с заявлением в регистрирующий орган.

Кассационный суд указал, что в рассматриваемом случае было одностороннее обращение арендодателя – ФИО2 в регистрирующий орган с заявлением о погашении записи об обременении в виде аренды в связи с его отказом от договора аренды ввиду допущенных нарушений арендатором (который, по сути, не согласен с расторжением договора аренды по причине неисполнения им своих договорных обязательств). При этом суды не учли, что регистрирующий орган в пределах своих полномочий не имеет права и возможности устанавливать факт нарушения арендатором условий договора аренды, а, соответственно, и основания прекращения этого договора; поэтому в таком случае в регистрирующий орган должно быть представлено заявление от обеих сторон договора или решение суда о признании договора прекратившимся. В настоящем случае такие правоустанавливающие документы в материалах дела отсутствуют.

Доводы о том, что 45 дней (срок, за который арендатор должен быть предупрежден о расторжении договора) необходимо исчислять со следующего дня после даты получения уведомления (03.03.2023),  для рассмотрения настоящего спора принципиального значения не имеет, поскольку указанный срок истек и с даты направления и с даты получения уведомления. Договор прекратил свое действие.

Довод о том, что  арендодатель не доказал, что в почтовом отправлении было именно уведомление о расторжении договора (т. 1 л.д. 59), не принимаются. Почтовое отправление получено арендатором, иное содержание данного отправления последним не доказано.   

По мнению истца, незаконный отказ от договора аренды послужил причиной для последующего заключения новым собственником помещения - ФИО4 и ООО «Лайм» нового договора аренды, в связи с чем такой договор является недействительной сделкой.

Договор аренды может быть признан недействительным по общим основаниям недействительности, большая часть которых содержится в § 2 гл. 9 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ по общему правилу сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Вместе с тем, заявляя требования о недействительности со ссылками на положения статьей 10, 168 ГК РФ, а также статьи 613 ГК РФ, истец в нарушение требований статьи 65 АПК РФ доводы о недействительности договора аренды от 01.09.2023 не приводит.

Указанный договор аренды от 01.09.2023 заключен на основании правомерного отказа прежнего собственника помещения ФИО2

В силу статьи 613 ГК РФ, передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Таким образом, неисполнение арендодателем обязанности уведомить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущества не может служить основанием для признания договора недействительным, поскольку указанное обстоятельство дает право арендатору, в соответствии со ст. 613 Гражданского кодекса РФ требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Более того, такое право в силу указанных положений и сложившейся правовой конструкции возникает именно у ООО «Лайм», а не у истца, как то считает общество.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2018 по делу N 305-ЭС18-12573 изложена правовая позиция, согласно которой действующим законодательством предусмотрен специальный способ защиты арендатора, лишенного возможности использовать вещь по причине того, что ранее она была в целом передана другому арендатору, - требовать возмещения убытков и уплаты установленной договором неустойки. Это означает, что наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не влечет недействительность этих сделок, такие договоры порождают лишь различные обязательства перед контрагентами. Следовательно, вывод судов применительно к ситуациям заключения арендодателем в отношении одной и той же вещи в целом нескольких договоров аренды с разными лицами, что сделка с арендатором, которому вещь не была передана, является недействительной (ничтожной), сделан при неправильном толковании и применении статьи 398, пункта 3 статьи 611 ГК РФ и пункта 13 Постановления N 73.

Из изложенного следует, что защита прав арендатора не может быть осуществлена путем признания сделки по аренде одного и того же имущества, недействительной.

При указанных обстоятельства суд пришел к верному выводу о том, что требование истца об обязании возвратить помещение из незаконного владения также удовлетворению не подлежит, поскольку имущество находится во владении ООО «Лайм» на законных основаниях.

Обстоятельств, свидетельствующих о злоупотреблении правом в рамках настоящего дела, в условиях установленного нарушения арендатором условий договора, являющегося основанием для его одностороннего расторжения, судом также не установлено.

На основании вышеуказанного суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу, не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.10.2024 по делу № А32-15921/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты его изготовления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции. 

Председательствующий                                                         Я.Л. Сорока

Судьи                                                                                             М.Г. Величко

                                                                                                        П.В. Шапкин