Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-29239/2016

17 сентября 2018 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена 10 сентября 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 17 сентября 2018 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Герасимовой Е.А.,

 

при ведении протокола судебного заседания и аудиопротокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью "Остин" (место нахождения: Россия 117420, МОСКВА, ул. ПРОФСОЮЗНАЯ 61А, ОГРН 

<

***>);

ответчик: Закрытое акционерное общество "Стремберг" (место нахождения: Россия 197374, Санкт-Петербург, пр-кт Приморский 72/литер А, ОГРН 

<

***>);

о взыскании 764 653 руб. 80 коп. обеспечительного платежа, уплаченного по предварительному договору от 05.04.2012 № 35, а также 144 881 руб. 03 коп. переплаты арендной платы и маркетинговых услуг, 

а также по встречному исковому заявлению о взыскании задолженности по внесению базовой арендной платы за период с 01.10.2013 по 15.12.2013 в размере 64 137 долларов США 71 цент, задолженности по внесению платы за маркетинг за период с 01.10.2013 по 15.12.2013 в размере 2 103 доллара США 07 центов, задолженности по оплате эксплуатационных расходов за период с 01.10.2013 по 15.12.2013 в размере 12 816 долларов США 36 центов, задолженности по внесению платы за сервисное обслуживание за период с 15.06.2012 по 08.07.2013 в размере 254 508 руб. 71 коп., в том числе НДС 18%, остатка суммы неустоек и штрафов, начисленных письмом закрытого акционерного общества "Стремберг" в адрес общества с ограниченной ответственностью «Остин» № б/н от 29.08.2013 в соответствии с пунктом 6.3 Приложения № 2 к договору от 05.04.2012 № 35 в размере 14 065 долларов США 51 цент,

 

при участии:

- от истца: ФИО2 (доверенность от 25.04.2016);

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 25.05.2016); 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Остин» (далее – ООО «Остин»), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу «Стрёмберг» (далее – ЗАО «Стрёмберг») о взыскании 764 653 руб. 80 коп. обеспечительного платежа-1, излишне внесенных               124 183 руб. 74 коп. постоянной части арендной платы (компенсации понесенных арендодателем эксплуатационных расходов) и 20 697 руб. 29 коп. платы за маркетинг по предварительному договору от 05.04.2012 № 35. 

Делу присвоен № А56-29239/2016. 

ООО «Остин» также обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО «Стрёмберг» о взыскании с ЗАО «Стрёмберг» 1 543 157 руб. 95 коп. обеспечительного платежа-2, уплаченного по тому же договору. Исковое заявление принято к производству; делу присвоен № А56-26339/2016. 

Определением от 22.08.2016 суд объединил в одно производство дела                               № А56-26339/2016 и № А56-29239/2016 с присвоением делу № А56-29239/2016, а определением от 15.11.2016 – принял встречное исковое заявление ЗАО «Стрёмберг» к ООО «Остин» о взыскании 76 954,07 долларов США задолженности по постоянной части арендной платы (64 137,71 долларов США – базовая составляющая арендной платы и 12 816,36 долларов США – компенсация эксплуатационных расходов), 2103,07 долларов США задолженности по оплате маркетинговых услуг за период с 01.10.2013 по 15.12.2013, 254 508 руб. 71 коп. задолженности по переменной части арендной платы (платы за оказываемое 2 А56-29239/2016 арендатору сервисное обслуживание с учетом налога на добавленную стоимость; далее – НДС) за период с 15.06.2012 по 08.07.2013, а также 14 065,51 долларов США неустойки, начисленной в связи с закрытием арендуемого ООО «Остин» помещения и повреждением его сотрудником имущества названного центра. 

Решением суда первой инстанции от 26.06.2017 первоначальные исковые требования удовлетворены частично, с ЗАО «Стрёмберг» в пользу ООО «Остин» взыскано 132 282 руб. 55 коп. переплаты по предварительному договору (113 385 руб. 04 коп. – постоянная часть арендной платы и 18 897 руб. 51 коп. – плата за маркетинг), в остальной части в удовлетворении первоначального иска и в удовлетворении встречного иска отказано. 

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2018 решение суда от 26.06.2017 изменено, а именно: принят отказ ЗАО «Стрёмберг» от встречных исковых требований в части взыскания с ООО «Остин» всей суммы задолженности по переменной части арендной платы и начисленной в связи с нарушением возникших между сторонами обязательств неустойки, а также 61 898,72 долларов США задолженности по постоянной части арендной платы за период с 01.10.2013 по 30.11.2013 (51 540,38 – базовая составляющая арендной платы и 10 358,34 долларов США – компенсация эксплуатационных расходов) и 1693,38 долларов США задолженности по оплате маркетинговых услуг, производство по делу в указанной части прекращено, в удовлетворении остальной части встречного иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.05.2018 решение суда первой инстанции от 26.06.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2018 в части отказа в удовлетворении первоначального иска отменено. Дело в этой части передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В остальной части решение суда от 26.06.2017 и постановление апелляционного суда от 15.01.2018 оставлены без изменения.

Определением суда от 09.06.2018 (судья Шведов А.А. в порядке взаимозаменяемости) в отмененной части дело назначено к повторному рассмотрению.

Определением суда от 16.07.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен временный управляющий ЗАО «Стремберг» ФИО4.

В настоящем судебном заседании представитель ООО «Остин» поддержал исковые требования и просил взыскать с ЗАО «Стремберг» по первоначальному иску 2 307 811 руб. 75 коп., в том числе 1 543 157 руб. 95 коп. обеспечительного платежа-1 и 764 653 руб. 80 коп. обеспечительного платежа-2. Представитель ЗАО «Стремберг» возражал согласно уточненному отзыву, приобщенному к материалам дела.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителя не направило, что не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Судом на основании материалов дела установлены следующие фактические обстоятельства.

ЗАО «Стрёмберг» (арендодатель) и ООО «Остин» (арендатор) 05.04.2012 заключили предварительный договор № 35, по условиям которого стороны обязались в будущем (с даты получения разрешения на ввод здания многофункционального торгово-развлекательного комплекса «ПитерЛэнд» (далее – ТРК) общей площадью 180 000 кв. м в эксплуатацию, а также свидетельства о регистрации права собственности арендодателя на данный объект) заключить краткосрочный (на 11 месяцев) и долгосрочный (на 7 лет) договоры аренды нежилого помещения ориентировочной площадью не менее 430,5 кв. м, расположенного в указанном здании по адресу: Санкт Петербург, Приморский пр., д. 72, лит. А, в целях организации в нем магазина одежды под наименование «O’stin» на условиях, определенных в приложениях к предварительному договору № 2 и 3 соответственно. 

В случае, если дата официального открытия здания комплекса наступит до государственной регистрации права собственности арендодателя на него, или в случае если стороны по иным причинам не подпишут договоры аренды на указанную дату при условии получения разрешения на ввод упомянутого объекта в эксплуатацию, арендодатель обязуется предоставить арендатору возможность начать использовать помещение в соответствии с разрешенным использованием и целевым назначением с даты официального открытия здания, при условии, что к этой дате арендатором будут завершены подготовительные работы в помещении в полном объеме. В таком случае стороны в день даты официального открытия здания подписывают акт приема-передачи помещения от арендодателя к арендатору. 

Использование арендатором помещения в период с даты подписания названного акта до даты подписания сторонами краткосрочного договора аренды осуществляется на условиях, согласованных сторонами в приложении № 2 (форма краткосрочного договора аренды), и по ставке платы за пользование, равной ставке арендной платы и иных платежей по краткосрочному договору аренды в порядке, предусмотренном для выплаты арендной платы и иных платежей по краткосрочному договору (пункт 5.8 предварительного договора (здесь и далее в редакции протокола разногласий к названному договору)). 

В соответствии с пунктами 6.1 и 6.2 предварительного договора арендатор обязался в течение 5 рабочих дней с момента его подписания сторонами произвести обеспечительный платеж-1 в размере 44 126,25 долларов США (без учета НДС), средства которого в будущем будут зачтены арендодателем в счет базовой арендной платы за первые 2 месяца аренды помещения по краткосрочному договору (если в случае неполноты первого календарного месяца аренды в счет оплаты базовой арендной платы будут израсходованы не все средства обеспечительного платежа-1, то оставшиеся средства подлежат зачету в счет оплаты арендатором части базовой арендной платы и в третьем календарном месяце аренды), а в течение 10 рабочих дней с момента подписания сторонами акта доступа – обеспечительный платеж-2 в размере 22 063,13 долларов США. 

В пункте 6.6 предварительного договора стороны установили, что арендодатель вправе производить вычеты из средств обеспечения в размере сумм, причитающихся арендодателю и не уплаченных арендатором в течение более 7 банковских дней с установленной даты платежа, а также сумм расходов, понесенных арендодателем в результате повреждения арендатором какой-либо части здания или в результате иных нарушений арендатором положений предварительного договора. Согласно пункту 6.4 предварительного договора сумма обеспечения определяется исходя из курса российского рубля к доллару США, установленного Центральным банком Российской Федерации на дату осуществления обеспечительных платежей (каждой из частей) соответственно. Для расчета суммы применяется курс доллара США с указанием до десятитысячных долей (четыре знака после запятой). 

В случае если договоры аренды не будут подписаны, а предварительный договор будет расторгнут по вине арендодателя (за исключением случаев расторжения данного договора в соответствии с пунктом 8.2), последний обязался в течение 10 рабочих дней с момента расторжения предварительного договора возвратить полученную от арендатора сумму обеспечения. При этом обеспечительный платеж-1 подлежит возврату при условии, что он не был засчитан в счет арендной платы согласно условиям предварительного и краткосрочного договора аренды (пункт 6.5 предварительного договора). 

Во исполнение условий предварительного договора платежными поручениями от 18.04.2012 № 1574 и от 03.05.2012 № 1791 ООО «Остин» перечислило                                ЗАО «Стрёмберг» 764 653 руб. 80 коп. и 1 543 157 руб. 95 коп. обеспечительных платежей. 

Спорное помещение передано по акту приема-передачи от 15.06.2012 арендатору, при этом договоры аренды сторонами не подписывались, в связи с чем дальнейшее пользование указанным объектом осуществлялось ООО «Остин» в соответствии с пунктом 5.8 предварительного договора на условиях, указанных в приложении № 2 к нему.

В силу пункта 4.1 приложения № 2 (здесь и далее также в редакции протокола разногласий к предварительному договору) за пользование переданным по акту помещением, начиная с его подписания, арендатор обязался в течение срока аренды выплачивать арендодателю арендную плату, которая состоит из постоянной и переменной частей. 

Постоянная часть включает в себя базовую арендную плату и компенсацию эксплуатационных расходов (плату за обслуживание арендодателем здания комплекса и прилегающей к нему территории), а переменная – плату с оборота, которая определяется как разница между суммой товарооборота арендатора в помещении (по данным кассовых аппаратов), умноженной на процент с оборота, и 1/12 базовой арендной платы, и плату за сервисное обслуживание в размере стоимости потребленной арендатором в помещении электроэнергии на основании данных приборов учета.

Помимо указанных платежей арендатор в соответствии с пунктом 4.14 приложения № 2 обязался также вносить плату за маркетинг, представляющую собой уплачиваемую арендодателю компенсацию в связи с организацией им мероприятий по продвижению упомянутого комплекса и стимулированию сбыта товаров и услуг арендаторов помещений в нем. 

Согласно пункту 4.10 приложения № 2 сумма обеспечительного платежа-2, уплаченного арендатором в рамках предварительного договора, с момента подписания сторонами краткосрочного договора расценивается в качестве обеспечения надлежащего выполнения арендатором своих обязательств по такому договору.

Подпунктом 10.5.1 приложения № 2 арендатору предоставлено право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения краткосрочного договора при предварительном письменном уведомлении об этом арендодателя за 180 календарных дней до предполагаемой даты расторжения, указанной в соответствующем уведомлении. При этом арендодатель обязуется перечислить на счет арендатора арендную плату, уплаченную им авансом по такому краткосрочному договору и не зачтенную в ее счет. 

ООО «Остин» в декабре 2012 года направило в адрес ЗАО «Стрёмберг» уведомление от 27.12.2012 № 763/н об отказе от дальнейшего использования переданного ему имущества на основании пункта 10.5.1 приложения № 2 (получено ответчиком по первоначальному иску 10.10.2013 за вх. № 428), предложив ответчику обеспечить принятие им помещения с учетом даты отправки данного письма 26.06.2013

Впоследствии в письме от 13.04.2013 № 455/н, полученном адресатом в тот же день, ООО «Остин» в связи с низким уровнем продаж и убыточностью осуществляемой им деятельности просило арендодателя продлить действие ранее предоставленной ему скидки на аренду на период с 01.05.2013 по 31.08.2013 по следующей схеме: 15% от товарооборота + эксплуатационные платежи + коммунальные платежи, в результате чего между сторонами 25.05.2013 было подписано дополнительное соглашение № 4 к предварительному договору об уменьшении размера арендной платы. 

Письмом от 03.06.2013 № 532/н (получено ЗАО «Стрёмберг» 18.06.2013 вх.                № 706) ООО «Остин» подтвердило свое намерение на отказ от дальнейшего пользования помещением, а письмом от 11.07.2013 № 641/н (получено адресатом 12.07.2013 вх. № 796) сообщило ЗАО «Стрёмберг» о прекращении своей коммерческой деятельности в торговом комплексе «ПитерЛэнд» и возврат 10.07.2013 ключей от арендуемого помещения арендодателю посредством отправки бандероли. 

Поскольку обеспечительные платежи после прекращения арендных отношений не были возвращены арендатору, ООО «Остин» обратилось в арбитражный суд с первоначальным иском.

Повторно исследовав материалы дела в той части, которая направлена на новое рассмотрение (отказ в части удовлетворения первоначального иска), оценив представленные доказательства и доводы сторон в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд считает, что первоначальный иск подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.06.2015) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. 

В силу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. 

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 1103 ГК РФ поскольку иное не установлено названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. 

Судом первой инстанции установлено и судом кассационной инстанцией подтверждено, что в связи с направлением ООО «Остин» в адрес ЗАО «Стрёмберг» одностороннего отказа от дальнейшего использования помещения и его освобождением, арендные отношения между сторонами прекратились 10.07.2013.

При этом из представленных в материалы дела возражений ЗАО «Стрёмберг» относительно заявленных требований следует, что часть обеспечительного платежа-1 была засчитана им не только в счет базовой арендной платы, но также и в счет компенсации эксплуатационных услуг и платы за маркетинг, начисленных арендатору за август-октябрь 2013 года (38 416,75 долларов США), а обеспечительный платеж-2, в том числе, израсходован на погашение суммы неустойки за закрытие помещения в торговом комплексе с 11.07.2013 по 29.08.2013 (35 000 долларов США). 

Однако, во-первых, начисление ООО «Остин» указанных сумм в период после прекращения правоотношений сторон, исходя из приведенных положений Гражданского кодекса Российской Федерации, является необоснованным.

Во-вторых, в соответствии с приложением № 2 к предварительному договору, обеспечительный платеж-1 мог быть засчитан только в счет базовой арендной платы за первые два месяца, а в отдельных случаях и 3 месяца аренды помещения. В то же время в соответствии с дополнительными соглашениями от 28.06.2012 № 3, от 01.03.2013                № 4, от 23.05.2013 арендатор освобождался от оплаты арендной платы в период с 28.06.2012 по 31.08.2013, а соответственно, и обеспечительный платеж-1 не мог быть засчитан в счет оплаты арендной платы в этот период.

В-третьих, суд соглашается с доводом ООО «Остин» о том, что ответчиком не могли быть осуществлены вычеты из обеспечительного платежа-1 в период с 15.06.2012 по 28.06.2012, поскольку уведомление об осуществлении зачета из обеспечительного платежа-1 направлено ЗАО «Стремберг» только 14.07.2016, именно в этом уведомлении ЗАО «Стремберг» указало, что осуществляет зачет из обеспечительного платежа-1.

В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года. Начало течения срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. 

На основании статьи 411 ГК РФ зачет не допускается по требованиям, срок исковой давности по которым истек.

Таким образом, на момент осуществления ответчиком зачета периода оплаты базовой части арендной платы за период с 15.06.2012 по 27.06.2012 срок исковой давности в отношении данного периода истек, а следовательно, осуществление зачета было недопустимым. 

Ссылка ЗАО «Стремберг» на то, что обеспечительный платеж-1 в размере                       1 543 157 руб. 95 коп. мог быть возвращен ООО «Остин» только при наличии обстоятельств, предусмотренных в пункте 6.5 договора, отклоняется судом, поскольку названному доводу дана однозначная оценка судом кассационной инстанции в постановлении от 21.05.2018.

Таким образом, ЗАО «Стремберг» обязано возвратить ООО «Остин»  обеспечительный платеж-1 в полном размере, а именно в сумме 1 543 157 руб. 95 коп.

В отношении обеспечительного платежа-2 суд отмечает следующее.

ЗАО «Стремберг» указывает, что обеспечительный платеж-2 подлежит возвращению только в сумме 596 047 руб. 80 коп. из 764 653 руб. 80 коп.

В соответствии с позицией ответчика из обеспечительного платежа-2 были осуществлены следующие вычеты:

- 2800 долларов США за закрытие помещения для посетителей с 01.07.2013 года по 04.07.2013 года;

- 200 долларов США за повреждение двери на 2-ом этаже ТРЦ «Питерлэнд» сотрудником ООО «Остин» 02.07.2013 года;

- 2100 долларов США за закрытие помещения для посетителей с 08.07.2013 по 10.07.2013.

В соответствии с пунктом 6.4 Приложения №2 к предварительному договору (в редакции дополнительного соглашения № 1) в случае приостановления ведения в Помещении коммерческой деятельности (временного закрытия Помещения для посетителей) свыше 24 часов арендатор по письменному требованию Арендодателя уплачивает неустойку в размере 700 долларов США за каждый день до устранения Арендатором данного нарушения.

Как пояснил представитель ООО «Остин», несмотря на утверждение ответчика о закрытии помещения для посетителей в период с 01.07.2013 по 04.07.2013,                       ООО «Остин» такие действия не предпринимались. Магазин работал в обычном режиме. Представленные ответчиком документы не свидетельствуют о закрытии магазина в этот период, отсутствует фотофиксация факта закрытия помещения, представители Арендатора не приглашались на составление акта, кроме того, указанный факт не засвидетельствован независимым лицом. ООО «Остин», в свою очередь, никогда не признавало данного факта и оспаривало его наличие. Возражения относительно штрафов содержались, например, в письмах № 641/н от 11.06.2013;               № 745/н от 23.08.2013; № 783/н от 06.09.2013. Также сотрудниками ООО «Остин» не осуществлялись действия по причинению вреда имуществу арендодателя (повреждение двери). В документах ответчика не содержится доказательств, позволяющих определить, что повреждение двери было осуществлено сотрудниками ООО «Остин». В самом акте администратор магазина не согласился с данным фактом. В акте отсутствуют обстоятельства, которые свидетельствовали бы о том, что данные действия были причинены сотрудниками ООО «Остин». Аналогичным образом нельзя признать обоснованными и вычеты из обеспечительного платежа в размере 2100 долларов США за закрытие магазина в период с 8 по 10 июля 2013 года. Исходя из смысла пункта 6.4 договора, применение его условий возможно при ведении обычной хозяйственной деятельности, предусматривающей, кроме того, виновность арендатора, однако период с 8 по 10 июля 2017 года нельзя признать периодом ведения обычной деятельности. В указанное время осуществлялось освобождение магазина и происходила передача помещения Арендодателю.

В соответствии с пунктом 11.1 договора помещение, подлежащее возврату должно быть в исправном состоянии с учетом нормального износа, освобожденное от какого-либо оборудования и инвентаря. 

Таким образом, договор не предусматривал обязанности арендатора вести коммерческую деятельность в период возврата помещения арендодателю, более того, такая деятельность не могла осуществляться в силу требований пункта 11.1 договора.

Учитывая названные обстоятельства, приведенные ООО «Остин» доводы, принимая во внимание, что фактически в указанный период ООО «Остин» осуществлялись действия по освобождению помещения от своего имущества для передачи помещения Арендодателю, а повреждение двери не зафиксировано с участием уполномоченного представителя ООО «Остин», то суд приходит к выводу о том, что зачет части обеспечительного платежа-2 в счет погашения названных штрафов является необоснованным.

При таких условиях первоначальный иск подлежит удовлетворению в заявленном размере.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

первоначальный иск удовлетворить.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Стремберг» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Остин» 2 307 811 руб. 75 коп. обеспечительного платежа и 37 539 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в судах первой, апелляционной и кассационной инстанций.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Остин» из федерального бюджета 12 001 руб. 58 коп. государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 27.04.2016 № 10542.

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                                              Герасимова Е.А.