АРБИТРАЖНЫЙСУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности 

судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу  

«

Дело № А14-14992/2023

г.Калуга

03» октября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена «29» сентября 2025 года Постановление в полном объеме изготовлено «03» октября 2025 года  

Арбитражный суд Центрального округа в составе:  

председательствующего Егоровой Т.В. судей Попова А.А. ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ФИО2 на решение Арбитражного суда Воронежской области от 04.04.2025 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2025 по делу № А14-14992/2023,  

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ответчик, ИП ФИО3) о взыскании убытков в размере 5685528,40 руб.  

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 04.04.2025, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2025, в удовлетворении исковых требований отказано.  

С 09.01.2025 ИП ФИО2 прекратила свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя.  

ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме или, при наличии оснований, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Воронежской области.  

В обоснование своей жалобы заявитель ссылается на то, что  

решением Арбитражного суда Воронежской области от 21.01.2021 по делу № А14-12267/2020 установлен размер задолженности по арендной плате, не подпадающий под отсрочку, только за период с 01.03.2020 по 19.03.2020 (10 дней), что не дает ответчику право на одностороннее расторжение договора аренды. Действия ответчика по отношению к истцу не свидетельствуют о добровольном характере прекращения договора аренды истцом. Ответчиком неправомерно извлечена выгода из произведенных неотделимых улучшений арендованного помещения. Истец полагает доказанным факт наличия причинно-следственной связи между возникшими убытками истца и неправомерными действиями ответчика, поскольку истец, делая инвестиционные вложения в арендуемое помещение в виде неотделимых улучшений, рассчитывал на повышение качественных и потребительских ценностей арендуемого помещения для целей кафе и их окупаемость по истечении срока аренды, в связи с чем договором предусмотрено условие о невозмещении стоимости неотделимых улучшений после прекращения действия договора аренды.  

Заявитель в судебном заседании доводы кассационной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям.  

Ответчик в материалы дела представил отзыв на кассационную жалобу, в котором возражает против ее удовлетворения, ссылается на то, что договор аренды расторгнут, со стороны арендатора допущено нарушение обязательств по уплате арендных платежей, в процессе рассмотрения спора оспаривался объем работ, как несогласованных, но включенных в состав убытков.  

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет», явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в соответствии с правилами части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.  

Рассмотрев кассационную жалобу, проверив в порядке статей 286, 287 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых решения и постановления, а также соответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия не находит правовых оснований для ее удовлетворения в связи со следующим.  

Как следует из материалов дела и установлено судами, 27.07.2017 между ИП ФИО2 (арендатор) и ИП ФИО3 (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности арендодателя № 1, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение по адресу: г.  

Воронеж, ул. Феоктистова, д. 2, расположенного на 1 этаже, площадью 98,2 кв. м для размещения кафе на срок с 27.07.2017 до 27.07.2027.  

По акту приема-передачи от 27.07.2017 помещение передано арендатору.  

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 05.10.2017 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.  

ИП ФИО2 произведена реконструкция арендованного помещения и работы по его улучшению в целях приведения в состояние, необходимое для использования в качестве кафе.  

С 20.03.2020 по 20.07.2020 спорное помещение не использовалось истцом в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19) и необходимостью соблюдения Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», постановления Правительства Российской Федерации от 30.12.2003 № 794 «О единой государственной системе предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», указов губернатора Воронежской области от 20.03.2020 № 113-у «О введении в Воронежской области режима повышенной готовности для органов управления и сил Воронежской территориальной подсистемы единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», от 26.03.2020 № 125-у «О дополнительных мерах по снижению риска распространения новой коронавирусной инфекции COVID-19» (с изменениями), от 03.04.2020 № 138-у «О мерах по обеспечению на территории Воронежской области санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» (с изменениями), от 13.05.2020 № 184-у «О продлении действия мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в Воронежской области в связи с распространениями новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» (с изменениями).  

С 21.07.2020 указом губернатора Воронежской области от 16.07.2020 № 289-у предприятиям общественного питания разрешено осуществлять деятельность при условии расстановки перегородок или расстановки столов на расстоянии не менее 1,5 метров и при соблюдении соответствующих рекомендаций Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека.  

Однако, как указывает истец, с указанной даты ФИО4 не смогла возобновить работу кафе в арендованном помещении по причине незаконных действий арендодателя с применением силовых методов и угроз, из-за которых была вынуждена покинуть помещение.  

07.08.2020 сторонами подписан акт возврата помещения переданного по договору аренды.  

Претензией от 01.08.2023 истец предлагал ответчику возместить убытки в сумме 5685528,40 руб. (стоимость работ и согласований – 3625943,08 руб., стоимость материалов – 2059585,32 руб.), поскольку данные затраты понесены на ремонт помещения, рассчитывая на его использование в соответствии с договором аренды не менее 10 лет при фактическом использовании 3 года.  

Ссылаясь на неисполнение указанной претензии, ФИО2 обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.  

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).  

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.  

Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.  

Пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.  

Основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 ГК РФ. К ним относятся случаи, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.  

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).  

Актом возврата помещения от 07.08.2020 арендованное помещение возвращено арендодателю.  

В силу статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.  

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения  

договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.  

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.  

Улучшения арендуемого имущества могут быть результатом специального положительного акта воздействия на него арендатором в целях повышения эффективности его использования. Вместе с тем улучшения арендуемого имущества могут быть результатом его текущего или капитального ремонта, произведенного арендатором.  

Независимо от этого судьба указанных улучшений будет определяться по правилам статьи 623 ГК РФ.  

В предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений включаются обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества, наличие улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, факт неотделимости произведенных улучшений без вреда для имущества, а также стоимость улучшений.  

В силу статей 65, 67, 68, 71 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, обязано доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.  

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.  

Работы по сносу временных перегородок, ремонту стен, установка дополнительного санузла, прокладка дополнительных коммуникаций (канализация, вода, электроснабжение, интернет, пожарная и охранная сигнализации), ремонт напольной плитки и потолочного покрытия, косметический ремонт входной группы, размещение рекламной вывески, производились истцом с согласия собственника, что подтверждено представленным в материалы дела письмом-согласием собственника на проведение неотделимых улучшений от 27.07.2017.  

В подтверждение понесенных истцом расходов, на проведение неотделимых улучшений арендованного помещения, представлены договоры подряда, договоры на оказание услуг, ведомости объемов работ, локальные сметные расчеты, акты приемки выполненных работ, справка о стоимости работ, счета на оплату, спецификации, товарные чеки, чеки об оплате.  

Вместе с тем пунктом 3.7 договора стороны согласовали, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого помещения, произведенных арендатором, возмещению не подлежит.  

Как разъяснено в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и  

толковании договора" значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.  

В соответствии с пунктом 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.  

Однако это не означает, что в случае неравноценности встречных предоставлений к моменту расторжения договора к отношениям сторон не применимы правила главы 60 ГК РФ (пункт 3 статьи 1103 ГК РФ).  

Право арендатора на возмещение после прекращения договора аренды стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества обусловлено соблюдением принципа недопустимости нарушения эквивалентных встречных предоставлений при определении имущественных последствий расторжения договора.  

Вместе с тем, данная норма закона является диспозитивной, по смыслу которой после прекращения договорных отношений аренды арендатор вправе рассчитывать на возмещение расходов по стоимости неотделимых улучшений в том случае, если договором не предусмотрено иное.  

Суд округа соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций, что буквальное прочтение условий пункта 3.7 договора аренды свидетельствует об исключении права на возмещение стоимости неотделимых улучшений спорного помещения.  

При этом, нахождение данного пункта договора в главе «Арендная плата и порядок расчетов» не свидетельствует о том, что такое условие согласовано сторонами исключительно при нахождении спорного помещения во владении и пользовании арендатора в течение 10 лет и не подлежит применению при ином сроке пользования помещением. Какие-либо особенности реализации права на возмещение стоимости неотделимых улучшений спорного помещения в договоре отсутствуют.  

Кроме того, пунктом 2.2 договора стороны согласовали обязанности арендатора, в число которых вошли: своевременно и за счет собственных средств осуществлять текущий и косметический ремонт (подпункт 2.2.3.); не проводить реконструкцию помещения, переоборудование сантехники и других капитальных ремонтных без согласия арендодателя (подпункт 2.2.5).  

Таким образом, условиями договора стороны согласовали, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого помещения, произведенных арендатором, возмещению не подлежит.  

В данном случае суды пришли к обоснованному выводу о том, что согласованные в письме - согласии от 27.07.2017 собственником изменения арендованного помещения связаны с осуществлением арендатором деятельности, а не с вынужденной необходимостью восстановления эксплуатационной способности помещения в связи с его ненадлежащим состоянием.  

В соответствии с пунктом 4 статьи 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора является не безусловным, поскольку при его реализации, сторона, инициирующая отказ от договора, должна (обязана) действовать разумно и добросовестно.  

Спорный договор аренды содержит условия о расторжении по соглашению сторон (пункт 4.7), и по требованию арендодателя, если арендатор не вносит арендную плату в течение двух месяцев (подпункт 4.8.3).  

Обстоятельства расторжения договора аренды установлены судебными актами по делу № А14-12267/2020. Так, 23.06.2020 арендодатель направил в адрес арендатора телеграмму, которой уведомил о расторжении договора аренды в связи с неуплатой арендной платы более 2 месяцев, необходимости погасить долги и освободить помещение.  

Предупреждением от 08.07.2020 арендодатель потребовал от арендатора внесения арендной платы в течение 7 рабочих дней с указанием на расторжение договора в случае неисполнения данного требования.  

В ответ на данное предупреждение ИП ФИО2 признала задолженность за март 2020 года, однако сослалась на невозможность осуществления предпринимательской деятельности в кафе в связи с введенными ограничительными мерами (письмо от 13.07.2020).  

ИП ФИО3 направила в адрес ИП ФИО2 предложение о заключении соглашения о расторжении договора аренды с 01.07.2020 и рассмотрении вопроса о взаимных уступках.  

Представленное в материалы дела соглашение о расторжении договора аренды от 07.08.2020 арендатором не подписано. Вместе с тем, на акте возврата помещения от 07.08.2020 имеются подписи обеих сторон договора, а также оговорка о передаче 1 комплекта ключей. Как пояснили стороны в судебном заседании, к указанной дате арендатор освободил помещение от принадлежащих ему вещей и оборудования.  

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 21.01.2021 по делу N А14-12267/2020, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2021, с ИП ФИО2 в пользу ИП ФИО3 взыскана задолженность по арендной плате за март и апрель 2020 года в сумме 91815 руб. 00 коп., в связи с чем аргумент заявителя об отсутствии нарушения обязательств со стороны арендатора по оплате аренды за два месяца подлежит отклонению.  

Противоправность действий (бездействия) либо злоупотребление правом со стороны арендодателя судами не установлены. Прекращение  

арендных отношений обусловлено объективными причинами, поэтому не может быть истолковано как недобросовестное содействие наступлению потерь.  

Фактические обстоятельства дела судом установлены и исследованы в полном объеме, выводы суда соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела, и нормам действующего законодательства.  

На основании изложенного, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.  

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка. Убедительных аргументов, основанных на доказательной базе и позволяющих отменить или изменить оспариваемые решение и постановление, кассационная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.  

Несогласие заявителя с установленными по делу обстоятельствами и с оценкой судами первой и апелляционной инстанций доказательств не является основанием для отмены принятых судебных актов в суде кассационной инстанции.  

В соответствии с положениями статьи 286, части 2 статьи 287 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.  

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.  

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 04.04.2025 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2025 по делу № А14-14992/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу ФИО2 - без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного  

процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев. 

 Председательствующий Т.В. Егорова  

Судьи А.А. Попов  

 ФИО1