АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63- 8092/2018

г. Ставрополь

17 августа 2018 г.

Резолютивная часть решения объявлена   16 июля 2018 года

Решение изготовлено в полном объеме    17 августа 2018 года

 

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И., при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, ОГРН 

<

***>, с. Розовка Минераловодского района,

к администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края, ОГРН 

<

***>, г. Минеральные Воды,

о признании недействительным уведомления и признании договоров аренды действующими в прежней редакции,

при участии в заседании представителя истца ФИО3 по доверенности от 14.05.2018, в отсутствие ответчика, извещенного надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Глава КФХ ФИО2 (далее – глава КФХ) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края к администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края (с учетом определения от 18.06.2018 о замене ненадлежащего ответчика) с требованиями (с учетом уточнений):

- признать недействительным (ничтожным) уведомление от 19.03.2018 в части расчета от 16.03.2018 к договору аренды № 11 от 07.04.2011 по земельному участку с кадастровым номером 26:23:040514:3 об изменении ставки арендной платы по виду разрешенного использования земельного участка с 0,4 % на 2 % и обязать ответчика устранить допущенное нарушение права, пересчитав задолженность по арендным платежам по договору аренды № 11 от 07.04.2011 по земельному участку с кадастровым номером 26:23:040514:3 по ставке, предусмотренной договором в размере 0,4 % (для земель сенокошения);

- признать договор аренды № 11 от 07.04.2011 по земельному участку с кадастровым номером 26:23:040514:3 действующим в редакции от 07.04.2011 в части размера арендной платы; признать недействительным (ничтожным) уведомление от 19.03.2018 в части расчета от 16.03.2018 к договору аренды № 10 от 02.12.2012 по земельному участку с кадастровым номером 26:23:040514:5 от 16.03.2018 об изменении ставки арендной платы по виду разрешенного использования земельного участка с 0,4 % на 2 % и обязать ответчика устранить допущенное нарушение права, пересчитав задолженность по арендным платежам по договору аренды № 10 от 02.12.2012 по земельному участку с кадастровым номером 26:23:040514:5 по ставке, предусмотренной договором в размере 0,4 % (для земель сенокошения); признать договор аренды № 10 от 02.12.2012 по земельному участку с кадастровым номером 26:23:040514:5 действующим в редакции от 02.04.2012 в части размера арендной платы.

Администрация отзыв на иск не представила.

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд установил следующее.

Постановлением администрации села Греческое Минераловодского района от 01.12.2010 № 74 главе КФХ предоставлен  в аренду земельный участок площадью 472855 кв.м с кадастровым номером 26:23:040507:5, земли сенокоса, расположенный по адресу: 

<

...>, от ориентира на юго-запад 3,0 км, для сельскохозяйственного производства.

На основании данного постановления администрацией села Греческое Минераловодского района (арендатор) с главой КФХ заключен договор аренды от 02.12.2010 № 10 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:23:040507:5 сроком на 10 лет и один месяц, срок окончания аренды 02.01.2021.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 19.04.2011 за номером 26-26-21/008/2011-525.

Согласно пункту 2.4 договора расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является его неотъемлемой частью. В расчете, приложенном к договору, применена ставка арендной платы в размере 0,4 % от кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктом 2.5 договора размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год, в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.

Дополнительным соглашением от 11.09.2012 к договору аренды от 02.12.2010 № 10 в договор внесены изменения, в том числе: в качестве арендодателя указана администрация Минераловодского муниципального района; в пункте 1.1 договора в описании арендуемого земельного участка исключены слова «земли сенокоса» пункт 2.5 изложен в новой редакции. Согласно пункту 2.5 договора (в редакции дополнительного соглашения)  при расчете применяются размеры ставок арендной платы за землю, утвержденные постановлением Правительства Ставропольского края. Арендная плата может быть изменена по инициативе арендодателя в одностороннем порядке при принятии нормативных правовых актов Российской Федерации и Ставропольского края, касающихся определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков ее внесения. В этом случае исчисление размера арендной платы производится в соответствии с нормативными правовыми актами с даты, указанной в них, с письменным извещением арендатора и не требует заключения дополнительных соглашений.

Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в ЕГРП 10.10.2012 за номером 26-26-21/032/2012-138.

Постановлением администрации села Греческое Минераловодского района от 07.04.2011 № 18 главе КФХ предоставлен  в аренду земельный участок площадью 577370 кв.м с кадастровым номером 26:23:040514:3, земли сенокоса, расположенный: Ставропольский край, Минераловодский район, с. Греческое, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир СПК «Подгорный», участок находится примерно в 4,7 км от ориентира по направлению на юг, для сельскохозяйственного производства.

На основании данного постановления администрацией села Греческое Минераловодского района (арендатор) с главой КФХ заключен договор от 07.04.2011 № 11 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:23:040507:5 сроком на 10 лет.

Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП 12.05.2011 за № 26-26-21/017/2011-073.

Согласно пункту 3.2 договора расчет арендной платы определен в приложении 2 к договору, которое является его неотъемлемой частью. В расчете (приложение к договору) применена ставка арендной платы равная 0,4 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Пунктом 3.5 договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате в следующих случаях: изменение уровня инфляции – ежегодно путем умножения размера арендной платы на индекс инфляции, устанавливаемый федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий финансовый год, переоценка кадастровой стоимости земельного участка, изменение базового размера арендной платы, перевод земельного участка из одной категории земель в другую. В случаях, предусмотренных данным пунктом исчисление размера арендной платы производится в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и Ставропольского края, определяющими размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы, с даты, указанной в них, с письменным уведомлением арендатора и без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор.

Дополнительным соглашением от 08.08.2012 к договору аренды от 07.04.2011 № 11 договор изменен в части наименования арендодателя, в качестве которого указана администрация Минераловодского муниципального района, а также раздел 3 договора «Размер и условия внесения арендной платы» дополнен, в том числе пунктом 3.8 следующего содержания: «при расчете применяются размеры ставок арендной платы за землю, утвержденные постановлением Правительства Ставропольского края. Арендная плата может быть изменена по инициативе арендодателя в одностороннем порядке при принятии нормативных правовых актов Российской Федерации и Ставропольского края, касающихся определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков ее внесения. В этом случае исчисление размера арендной платы производится в соответствии с нормативными правовыми актами, с даты, указанной в них, с письменным извещением арендатора и не требует заключения дополнительных соглашений.».

Дополнительное соглашение зарегистрировано в ЕГРП 07.09.2012 за номером 26-26-21/022/2012-888.

Законом Ставропольского края от 28.05.2015 № 51-кз «О преобразовании муниципальных образований, входящих в состав Минераловодского муниципального района Ставропольского края (Минераловодского территориального муниципального образования Ставропольского края), и об организации местного самоуправления на территории Минераловодского района Ставропольского края» были преобразованы муниципальные образования, входящие в состав Минераловодского муниципального района путем их объединения без изменения границ иных муниципальных образований во вновь образованное муниципальное образование Минераловодский городской округ Ставропольского края.

Решением Совета депутатов Минераловодского городского округа от 09.10.2015 № 9 учреждена (создана) администрация Минераловодского городского округа Ставропольского края.

23 октября 2015 года Совет депутатов Минераловодского городского округа принял решение № 19 «О вопросах правопреемства», которым правопреемником имущественных прав и обязанностей органов местного самоуправления Минераловодского района определена администрация Минераловодского городского округа.

Уведомлением от 19.03.2018 № 415 главе КФХ направлены расчеты от 16.03.2018  арендной платы на 2018 год, в том числе по договорам № 10 от 02.12.2010 и № 11 от 07.04.2011, в которых указана ставка арендной платы в размере 2 %, со ссылкой на определение годового размера арендной платы в соответствии с постановлением Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов» (далее – постановление № 112).

Квалифицировав указанное уведомление как одностороннее изменение арендодателем условий договоров аренды, и сославшись на недействительность данной сделки, глава КФХ обратился в суд с настоящими требованиями.

В обоснование иска глава КФХ указывает на необоснованное применение  арендодателем при расчете арендной платы постановления № 112 и необходимость применения постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», устанавливающего, что арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 0,6 процента в отношении земельного участка, предоставленного крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Российской Федерации (далее – ЗК РФ, Земельный кодекс) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Обстоятельства дела позволяют отнести спорные земельные участки к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (действовавшего до 01.03.2015) и подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, вступившего в силу с 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Таким образом, размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, является регулируемым.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Арендная плата на момент заключения спорных договоров определена на основании Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п (далее – Порядок № 64-п).

С 01.04.2016 вступило в силу постановление Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов» (далее – Порядок № 112-п).

Согласно пункту 3 Порядка № 64-п арендная плата за земельный участок определяется путем умножения базового размера арендной платы на площадь земельного участка.

Согласно пункту 7 Порядка № 64-п базовые размеры арендной платы за земельные участки в составе земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются в процентах от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка в соответствии с приложением 1 к настоящему Порядку.

Пунктом 3 Порядка № 112-п установлена формула расчета арендной платы в виде произведения кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы в соответствии с приложением к данному Порядку.

Приложением № 1 к Порядку № 64-п и таблицей 1 приложения к Порядку № 112-п базовые размеры (ставки) арендной платы установлены для земель сельскохозяйственного назначения по видам сельскохозяйственных угодий (богарная пашня; орошаемая пашня; земли, занятые многолетними насаждениями; залежи, пастбища, сенокосы) и для несельскохозяйственных угодий.

В пункте 2 статьи 77 ЗК указано, что в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

В свою очередь сельскохозяйственные угодья делятся на пашню, сенокосы, пастбища, залежи и земли, занятие многолетними насаждениями, садами, виноградниками и другими (пункт 1 статьи 79 ЗК РФ).

Порядком № 64-п для земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на территории Минераловодского района были установлены следующие базовые размеры арендной платы: в 2012 году – 1,5 % для земель богарной пашни и 0,4 % для земель сенокосов, с 2013 года (с учетом изменений, внесенных постановлением Правительства Ставропольского края от 24.09.2013 № 362-п ) – 2 % для земель богарной пашни и 0,4 % для земель сенокосов.

Порядком № 112-п для сельскохозяйственных угодий предусмотрены те же ставки (богарная пашня – 2 %, сенокосы – 0,4 %), для несельскохозяйственных угодий – 1 %.

В данном случае в постановлениях о предоставлении истцу спорных земельных участков указан вид сельскохозяйственных угодий «сенокосы».

Документов, подтверждающих верность или ошибочность этого вида сельскохозяйственных угодий в дело не представлено.

Вместе с тем, учитывая предмет иска судом в рамках настоящего дела не устанавливалась принадлежность спорных земельных участков к тому или иному виду сельскохозяйственных угодий, поскольку исходя из регулируемого характера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и вышеприведенных разъяснений (пункт 19 постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011), спорные письма являются письменными уведомлениями об изменившемся, по мнению арендодателя, размере арендной платы. Направление подобных уведомлений предусмотрено пунктом 2.5 договора № 10 от 02.12.2010 и пунктами 3.5 и 3.8 договора № 11 от 07.04.2011.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В отношении цены договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законом предусмотрено иное – изменение размера арендной платы в порядке, установленном законом (статья 424 ГК РФ).

Таким образом, спорные письма являются не односторонними сделками, а извещением одной стороны договора в адрес другой стороны, поэтому не подлежат признанию недействительными.

Обоснованность той или иной ставки арендной платы за использование земельного участка, может быть предметом рассмотрения при предъявлении арендодателем требований о взыскании арендных платежей.

При этом, согласно пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) в редакции Федерального закона от 08.11.2007 № 257-ФЗ распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществлялось органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Вышеуказанные договоры аренды заключены администрацией села Греческое.

Полномочия органов местного самоуправления урегулированы Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее – Закон № 131-ФЗ).

Государственные полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, не входят в перечень вопросов местного значения, установленный статьей 15 Закона № 131-ФЗ.

Ни статьей 15.1, ни статьей 19 Закона № 131-ФЗ не предусмотрено право органов местного самоуправления муниципальных районов передавать органам местного самоуправления поселений отдельные или иные государственные полномочия, не отнесенные к вопросам местного значения.

Отсутствуют также федеральный закон или закон субъекта о наделении села Греческое Минераловодского района Ставропольского края отдельными государственными полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, у администрации поселения на момент заключения договора отсутствовали полномочия по распоряжению спорным земельным участком.

В силу статьи 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей в спорный период) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно статьи 167  ГК РФ недействительная (в том числе ничтожная) сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Принимая во внимание изложенное, вышеуказанные договоры аренды являются недействительными (ничтожными) и не могут быть признаны действующими в какой-либо редакции.

Таким образом, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                         Э.И. Орловский