АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Ленина, д. 60, г. Сыктывкар, 167000

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: i№fo@komi.arbitr.ru   

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-7424/2020

16 июня 2021 года

г. Сыктывкар

Резолютивная часть решения объявлена 08 июня 2021 года, полный текст решения изготовлен 16 июня 2021 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Бебякиной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Колесовым О.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании 01.06.2021 и 08.06.2021 дело

по иску администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Автодок» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора:

общество с ограниченной ответственностью «Гранит» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

ФИО1

о  взыскании задолженности и неустойки, 

при участии

от истца: ФИО2 по доверенности (в заседании 08.06.2021),

от ответчика: ФИО3 по доверенности (в заседании 08.06.2021),

установил:

Администрация муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Автодок» (далее – ООО «Автодок», Общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 01/07-1049 от 28.07.2007 в сумме 628 535 руб. 81 коп. за период с 01.01.2017 по 26.02.2020 и пеней в сумме 123 725 руб. 05 коп. по состоянию на 27.02.2020.

Требования уточнены заявлением от 14.01.2021, поступившим в суд 24.01.2021 (т.д. 1 л.д. 143-144). 

Ответчик отзывом на иск требования отклонил, полагает, что истцом неправомерно взыскивается задолженность за большую площадь земельного участка, чем фактически использовалось ответчиком – 5 281 кв.м; заявлены возражения в части расчета арендной платы – примененного коэффициента инфляции на 2019 год; заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по части требований (т.д. 1 л.д. 62-65).

Третье лицо - общество с ограниченной ответственностью «Гранит» отзыва на иск не представило, просило рассмотреть дело в его отсутствие (т.д. 2 л.д. 68).

Третье лицо - ФИО1 надлежащим образом извещенная о дате, времени и месте судебного заседания (т.д. 2 л.д. 62) отзыва на иск не представила.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

28.07.2007 между администрацией (арендодатель) и ООО «Автодок» (арендатор) заключен договор № 01/07-1049 аренды земельного участка с кадастровым номером 11:05:0105016:0018, общей площадью 6 515 кв. м., по адресу: 

<

...> (т.д. 1 л.д. 10-14).

По условиям договора арендная плата вносится ежеквартально равными долями не позднее 25 числа последнего месяца каждого квартала в размере и сроки, указанные в приложении № 2; перерасчет арендной платы производится арендодателем в одностороннем порядке.

Исходя из пояснений истца, за период с 01.01.2010 по 26.02.2020 ответчику начислена арендная плата в общей сумме 1 923 327 руб. 92 коп., в том числе:

за 2010 год – 51 972 руб. 88 коп. (исходя из площади земельного участка          6 884 кв.м.), 

за 2011 год – 185 981 руб. 38 коп. (исходя из площади земельного участка          6 884 кв.м.), 

за 2012 год – 185 981 руб. 38 коп. (исходя из площади земельного участка          6 884 кв.м.),

за 2013 год – 185 981 руб. 38 коп. (исходя из площади земельного участка          6 884 кв.м.),

за 2014 год – 185 981 руб. 38 коп. (исходя из площади земельного участка          6 884 кв.м.),

за 2015 год – 234 881 руб. 87 коп. (исходя из площади земельного участка          6 884 кв.м.),

за 2016 год – 249 914 руб. 31 коп. (исходя из площади земельного участка          7 147 кв.м.),

за 2017 год – 258 445 руб. 22 коп. (исходя из площади земельного участка          7 147 кв.м.),

за 2018 год – 266 715 руб. 46 коп. (исходя из площади земельного участка          7 147 кв.м.),

за 2019 год – 103 742 руб. 33 коп. (за период с 01.01.2019 по 07.08.2019  исходя из площади земельного участка 7 147 кв.м., за период с 08.08.2019 по 31.12.2019  исходя из площади земельного участка 5 281 кв.м.)

за 2020 год – 13 730 руб. 33 коп. (за период с 01.01.2020 по 26.02.2020 исходя из площади земельного участка 5 281 кв.м.).

С учетом произведенной ответчиком оплаты в общей сумме 1 294 792 руб. 11 коп., задолженность по расчету истца составляет 628 535 руб. 81 коп. за период пользования земельным участком с 01.01.2017 по 26.02.2020.

Претензии, направленные администрацией в адрес Общества, остались без удовлетворения (т.д. 1 л.д. 19, 20, 21, 24, 28, 31, 34).

Ссылаясь на то, что ответчиком не в полном объеме внесена арендная плата за земельный участок, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Поскольку договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции от 25.01.2013). Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений.

В случае, если к договору аренды земельного участка подлежит применению регулируемая арендная плата, порядок определения ее размера, утвержденный нормативным правовым актом уполномоченного органа, по общему правилу применяется для таких договоров с момента вступления в силу данного акта, даже если в момент заключения договора аренды такой порядок еще не был установлен (определение Верховного Суда Российской Федерации № 306-ЭС14-6558, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2015), утвержденный 23.12.2015; определение Верховного Суда Российской Федерации № 301-ЭС15-11204).

Расчет платы за пользование земельным участком определен нормативным актом субъекта Российской Федерации - Постановлением Правительства Республики Коми от 01.03.2015 № 90 «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Республики Коми, и земельные участки на территории Республики Коми, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов».

Как следует из расчета истца, за спорный период (с 01.01.2017 по 26.02.2020) арендная плата за земельный участок составила 642 633 руб. 33 коп., в том числе:

за 2017 год – 258 445 руб. 22 коп. (исходя из площади земельного участка          7 147 кв.м., т.д. 1 л.д. 19 оборот),

за 2018 год – 266 715 руб. 46 коп. (исходя из площади земельного участка          7 147 кв.м., т.д. 1 л.д. 23),

за 2019 год – 103 742 руб. 33 коп. (за период с 01.01.2019 по 07.08.2019 -  исходя из площади земельного участка 7 147 кв.м. – т.д. 1 л.д. 145, за период с 08.08.2019 по 31.12.2019  - исходя из площади земельного участка 5 281 кв.м. – т.д. 1 л.д. 145 оборот),

за 2020 год – 13 730 руб. 33 коп. (за период с 01.01.2020 по 26.02.2020 - исходя из площади земельного участка 5 281 кв.м., т.д. 1 л.д. 144 оборот).

С учетом частичной оплаты - 14 097 руб. 53 коп., зачтенной истцом в оплату за 1 квартал 2017 года, задолженность по расчету истца составляет 628 535 руб. 81 коп. за период пользования земельным участком с 01.01.2017 по 26.02.2020, в том числе по срокам оплаты:

25.03.2017 – 49 628 руб. 69 коп.,

25.06.2017 – 64 434 руб. 29 коп.,

25.09.2017 – 65 142 руб. 36 коп.,

25.12.2017 – 65 142 руб. 35 коп.,

25.03.2018 – 65 765 руб. 46 коп.,

25.06.2018 – 66 496 руб. 18 коп.,

25.09.2018 – 67 226 руб. 91 коп.,

25.12.2018 – 67 226 руб. 91 коп.,

25.03.2019 – 28 563 руб. 38 коп.,

25.06.2019 – 28 880 руб. 75 коп.,

25.09.2019 – 24 723 руб. 50 коп.,

25.12.2019 – 21 574 руб. 70 коп.,

25.03.2020 – 13 730 руб. 33 коп.

Ответчиком заявлено об истечении срока исковой давности.

Статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации  общий срок исковой давности устанавливается в три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – Постановление № 43), если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

В силу положений пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пункта 15 Постановления № 43 истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске. Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Поскольку истец обратился в суд с иском 25.06.2020 (дата почтового штемпеля на конверте об отправке иска, т.д. 1 л.д. 55), то срок исковой давности, с учетом установленного законодательством досудебного порядка урегулирования спора – 30 дней, по требованиям за период до 26.05.2017 истек. Следовательно, с учетом установленного договором срока платежа – ежеквартально, не позднее 25 числа последнего месяца квартала, требование о взыскании арендной платы за 1 квартал 2017 года (по сроку оплаты 25.03.2017) в сумме 49 628 руб. 69 коп. не подлежит удовлетворению.

Требования о взыскании задолженности в сумме 578 907 руб. 12 коп. за период пользования земельным участком с 01.04.2017 по 26.02.2020 (по срокам оплаты 25.06.2017, 25.09.2017, 25.12.2017, 25.03.2018, 25.06.2018, 25.09.2018, 25.12.2018, 25.03.2019, 25.06.2019, 25.09.2019, 25.12.2019, 25.03.2020) подлежат частичному удовлетворению, исходя из следующего.

Ответчиком заявлены возражения в части площади земельного участка, предоставленного в аренду, поскольку на спорном участке, наряду с объектом недвижимого имущества ответчика, расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие третьим лицам.

Решением суда от 10.07.2018 по делу № А29-2740/2016, вступившим в законную силу, земельный участок с кадастровым номером 11:05:0105016:18 площадью 7 147 кв.м. разделен путем выделения из него земельного участка площадью 1 603,2 кв.м., необходимого для обслуживания объекта недвижимости третьего лица - ООО «Гранит» (т.д. 1 л.д. 38-44). 

В соответствии с выписками из Единого государственного реестра недвижимости, первоначально из земельного участка с кадастровым номером 11:05:0105016:18 площадью 7 147 кв.м., выделен земельный участок с кадастровым номером 11:05:0105016:1350 площадью 1 603 кв.м. Участку площадью 5 544 кв.м. присвоен номер  11:05:0105016:1349. Впоследствии из земельного участка с кадастровым номером 11:05:0105016:1349 площадью 5 544 кв.м. выделен земельный участок с кадастровым номером 11:05:0105016:1370 площадью 263 кв.м. Таким образом, площадь земельного участка с кадастровым номером 11:05:0105016:1349, необходимого для обслуживания здания ответчика, составила 5 281 кв.м.

На земельном участке с кадастровым номером 11:05:0105016:1370 расположен объект недвижимости с кадастровым номером 11:05:0101001:522 - здание гаража, правообладателем которого является ФИО1, право собственности зарегистрировано 04.12.2008 (т.д. 2 л.д. 7).

На земельном участке с кадастровым номером 11:05:0105016:1350 расположен объект недвижимости с кадастровым номером 11:05:0101001:467 – здание склада-ангара, правообладателем которого является ООО «Гранит», право собственности зарегистрировано 23.03.2015 (т.д. 2 л.д. 12).

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 указанной статьи).

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» также разъяснено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Согласно пункту 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, по смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

С учетом изложенного, довод Общества об использовании в спорный период земельного участка меньшей площади для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости принимается судом.

При таких обстоятельствах судом произведен перерасчет арендной платы, подлежащей оплате ответчиком, начиная с 23.03.2015 (с момента регистрации права собственности ООО «Гранит» на склад-ангар, приобретенный у ООО «Автодок»), исходя из площади земельного участка 5 281 кв.м. 

По расчету суда, за период пользования с 01.01.2010 по 26.02.2020 Обществом «Автодок» земельным участком подлежала оплате всего арендная плата в сумме 1 660 260 руб. 97 коп., в том числе:

за 2010 год – 51 972 руб. 88 коп. (исходя из площади земельного участка          6 884 кв.м.), 

за 2011 год – 185 981 руб. 38 коп. (исходя из площади земельного участка          6 884 кв.м.), 

за 2012 год – 185 981 руб. 38 коп. (исходя из площади земельного участка          6 884 кв.м.),

за 2013 год – 185 981 руб. 38 коп. (исходя из площади земельного участка          6 884 кв.м.),

за 2014 год – 185 981 руб. 38 коп. (исходя из площади земельного участка          6 884 кв.м.),

за 2015 год – 192 325 руб. 20 коп. (за период с 01.01.2015 по 22.03.2015  исходя из площади земельного участка 6 884 кв.м., за период с 23.03.2015 по 31.12.2015  исходя из площади земельного участка 5 281 кв.м.),

за 2016 год – 184 664 руб. 54 коп. (исходя из площади земельного участка          5 281 кв.м.),

за 2017 год – 190 968 руб. 13 коп. (исходя из площади земельного участка          5 281 кв.м.),

за 2018 год – 197 079 руб. 10 коп. (исходя из площади земельного участка          5 281 кв.м.),

за 2019 год – 85 595 руб. 27 коп. (исходя из площади земельного участка  5 281 кв.м.),

за 2020 год – 13 730 руб. 33 коп. (за период с 01.01.2020 по 26.02.2020, исходя из площади земельного участка 5 281 кв.м.).

С учетом произведенной ответчиком оплаты в общей сумме 1 294 792 руб. 11 коп., задолженность по расчету суда составляет 365 468 руб. 86 коп. за период пользования земельным участком с 01.07.2017 по 26.02.2020.

В остальной части суд отказывает.

Довод ответчика о неверном применении истцом коэффициента, учитывающего уровень инфляции в 2019 году судом отклоняется, как противоречащий пункту 9 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Республики Коми, и земельные участки на территории Республики Коми, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов.

Истцом заявлено требование о взыскании неустойки в сумме              123 725 руб. 05 коп. по состоянию на 27.02.2020 (т.д. 2 л.д. 146-150).

Пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По условиям договора в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок подлежит уплате неустойка в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации (пункт 5.2 договора).

С учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности, требование о взыскании неустойки за период до 26.05.2017 удовлетворению не подлежит.

Поскольку судом установлено наличие задолженности только за период пользования земельным участком с 01.07.2017 по 26.02.2020, т.е. по срокам оплаты 25.09.2017, 25.12.2017, 25.03.2018, 25.06.2018, 25.09.2018, 25.12.2018, 25.03.2019, 25.06.2019, 25.09.2019, 25.12.2019 и 25.03.2020, то и неустойка подлежит начислению только на данную задолженность.

По расчету суда сумма неустойки за период с 26.09.2017 по 27.02.2020 составляет 44 635 руб. 57 коп. (т.д. 2 л.д. 69).

В остальной части неустойки суд отказывает.

Учитывая вышеизложенное, арбитражный суд удовлетворяет исковые требования частично, взысканию с ответчика в пользу истца подлежит задолженность в сумме 365 468 руб. 86 коп., неустойка в сумме 44 635 руб. 62 коп. 

Расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на ответчика с учетом частичного удовлетворения иска в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Автодок» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) задолженность в сумме 365 468 руб. 86 коп., неустойку в сумме 44 635 руб. 62 коп.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Автодок» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 9 837 руб.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья                              Е.А. Бебякина