Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-21475/2022

г. Владивосток

21 февраля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 февраля 2025 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Д.А. Глебова, Е.А. Грызыхиной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Шулаковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу федерального государственного бюджетного учреждения науки «Национальный научный центр морской биологии им. А.В. Жирмунского» Дальневосточного отделения Российской академии наук,

апелляционное производство № 05АП-7288/2024

на решение от 15.11.2024 судьи М.В. Понкратенко

по делу № А51-21475/2022 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Фастио» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к федеральному государственному бюджетному учреждению науки «Национальный научный центр морской биологии им. А.В. Жирмунского» ДВО РАН (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третьи лица: оценщик ФИО1, Территориальное Управление Росимущества в Приморском крае

о признании недостоверными результатов оценки,

при участии: от федерального государственного бюджетного учреждения науки «Национальный научный центр морской биологии им. А.В. Жирмунского» Дальневосточного отделения Российской академии наук (далее – ФГБУ «Национальный научный центр морской биологии им. А.В. Жирмунского»): представитель ФИО2 по доверенности от 10.01.2025, сроком действия до 23.12.2025, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 5490), паспорт;

от общества с ограниченной ответственностью «Фастио» (далее – ООО «Фастио»): адвокат Федоренко М.В. по доверенности от 01.03.2023, сроком действия 2 года, удостоверение адвоката.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Фастио» (далее общество, истец, ООО «Фастио») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявление к федеральному государственному бюджетному учреждению науки «Национальный научный центр морской биологии им. А.В. Жирмунского» Дальневосточного отделения Российской академии наук (ФГБУН ННЦМБ ДВО РАН, ответчик, учреждение) о признании недостоверной величины рыночно обоснованной арендной платы за объект недвижимости - нежилые помещения: номера на поэтажном плане согласно графической части (приложение № 4) общей площадью 1045,8 кв.м., в том числе: нежилые помещения общей площадью 393,45 кв.м. (5-09,5-30-5-35, 5-37-539, 5- 41, 5- 47-5-50, 5-59, 5-60, 5-62-5-66, 5-73, 5-80, 5-83-5-86) 1 этаж на отм. +0.000 в осях А18/1- А18/1-R1-r2-K5; нежилые помещения общей площадью 652,33 кв.м. цокольный этаж на отм. - 6.900 в осях А9/1-r4, (1-085-1-093, 1-106, 1-145, 1-162); цокольный этаж на отм. - 3.750, (1-155, 1-156, 1-158-1-161); 3 этаж на отм. +9.600 в осях r4-r3-A26, (5-53-5-60, 5- 62-5-71, 5-87, 5—89-5-94, 5-97), расположенные в здании Океанариума с дельфинарием с кадастровым номером 25:28:060109:204, по адресу:  г. Владивосток, остров Русский, ул. Академика ФИО5, д. 25, определенной Отчетом об оценке № 1146/2022 от 30.05.2022, признать недействительным отчет № 1146/2022 от 30.05.2022 об оценке рыночно обоснованной арендной платы за объект недвижимости - нежилые помещения: номера на поэтажном плане согласно графической части (приложение № 4) общей площадью 1045,8 кв.м., в том числе: нежилые помещения общей площадью 393,45 кв.м. (5-09,5-30-5-35, 5-37-539, 5- 41, 5-47-5-50, 5-59, 5-60, 5-62-5-66, 5-73, 5-80, 5-83-5-86) 1 этаж на отм. +0.000 в осях А18/1-А18/1-R1-r2-K5; нежилые помещения общей площадью 652,33 кв.м. цокольный этаж на отм. - 6.900 в осях А9/1-r4, (1-085-1-093, 1- 106, 1-145, 1-162); цокольный этаж на отм. -3.750, (1-155, 1-156, 1-158-1-161); 3 этаж на отм. +9.600 в осях r4-r3-A26, (5-53-5-60, 5-62-5-71, 5-87, 5—89-5-94, 5-97), расположенные в здании Океанариума с дельфинарием с кадастровым номером 25:28:060109:204, по адресу: г. Владивосток, остров Русский, ул. Академика ФИО5, д. 25, утвердить величину арендной платы за объект невидимости - нежилые помещения: номера на поэтажном плане согласно графической части (приложение № 4) общей площадью 1045,8 кв.м., в том числе: нежилые помещения общей площадью 393,45 кв.м. (5-09,5-30-5-35, 5-37-539, 5- 41, 5-47-5-50, 5-59, 5-60, 5-62-5-66, 5-73, 5-80, 5-83-5-86) 1 этаж на отм. +0.000 в осях А18/1-А18/1-R1-r2-K5; нежилые помещения общей площадью 652,33 кв.м. цокольный этаж на отм. - 6.900 в осях А9/1-r4, (1-085-1- 093, 1-106, 1-145, 1-162); цокольный этаж на отм. -3.750, (1-155, 1-156, 1-158-1-161); 3 этаж на отм. +9.600 в осях r4-r3-A26, (5-53-5-60, 5-62-5-71, 5-87, 5—89-5-94, 5-97), расположенные в здании Океанариума с дельфинарием с кадастровым номером 25:28:060109:204, по адресу: г. Владивосток, остров Русский, ул. Академика ФИО5, д. 25, в размере, установленном по результатам судебной оценочной экспертизы.

Судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) приняты утончения исковых требований, согласно которым истец просит признать недействительным ответчика № 16150-208-2/4311 от 19.09.2022 об изменении арендной платы; признать недействительным отчет № 1146/2022 от 30.05.2022 об оценке рыночно обоснованной арендной платы за объект недвижимости - нежилые помещения: номера на поэтажном плане согласно графической части (приложение № 4) общей площадью 1045,8 кв.м., в том числе: нежилые помещения общей площадью 393,45 кв.м. (5-09,5-30-5-35, 5-37-539, 5-41, 5-47-5-50, 5-59, 5-60, 5-62-5-66, 5-73, 5-80, 5-83-5- 86) 1 этаж на отм. +0.000 в осях А18/1-А18/1-R1-r2-K5; нежилые помещения общей площадью 652,33 кв.м. цокольный этаж на отм. -6.900 в осях А9/1-r4, (1-085-1-093, 1- 106, 1-145, 1-162); цокольный этаж на отм. -3.750, (1-155, 1-156, 1-158-1-161); 3 этаж на отм. +9.600 в осях r4-r3-A26, (5-53-5-60, 5-62-5-71, 5-87, 5—89-5-94, 5-97), расположенные в здании Океанариума с дельфинарием с кадастровым номером 25:28:060109:204, по адресу: г. Владивосток, остров Русский, ул. Академика ФИО5, д. 25.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены оценщик ФИО1, Территориальное управление Росимущества в Приморском крае.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 15.11.2024 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, учреждение обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 15.11.2024 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что условие договора о праве арендодателя в одностороннем порядке было известно арендатору, истец производил платежи по повышенной арендной плате, чем подтвердил согласие на ее изменение, признал отчет, которым определен новый размер арендной платы. Арендная плата за период действия договора повышалась впервые, увеличение арендной платы является исполнением согласованного сторонами условия договора, а не изменением условий.

В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от ФИО1 поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела. В отзыве эксперт ответчика указывает, что наименование итогового документа, представленного экспертом ФИО3 – экспертное заключение, в то время как официальным документом по результатам судебной экспертизы является заключение эксперта. Фактически оценочная экспертиза судом не назначалась, поставленный судом на разрешение эксперта ФИО3 вопрос не предполагал проведение оценки имущества по существу спора. Подписка эксперта о предупреждении об уголовной ответственности не была отобрана в момент поступления материалов дела эксперту, подписка представлена только после передачи заключения в суд. Эксперт Павловский является членом Европейской группы ассоциаций оценщиков, также как и иной эксперт ФИО4, выполнивший по заказу истца заключение специалиста от 13.01.2023 № 1120, что является основанием для сомнений в его независимости.

В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали свои правовые позиции.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Согласно материалов дела, между Федеральным государственным бюджетным учреждением науки «Национальный научный центр морской биологии им. Жирмундского» Дальневосточного отделения Российской академии наук Научно-образовательный комплекс «Приморский океанариум» в лице филиала и обществом с ограниченной ответственностью «Фастио» заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности и переданного в оперативное управление от 31.01.2020, сроком на срок 3 года с даты государственной регистрации, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующее имущество:

нежилые помещения: номера на поэтажном плане согласно графической части (приложение № 4) общей площадью 1045,8 кв.м., в том числе:

нежилые помещения общей площадью 393,45 кв.м. (5-09,5-30-5-35, 5-37-539, 5- 41, 5-47-5-50, 5-59, 5-60, 5-62-5-66, 5-73, 5-80, 5-83-5-86) 1 этаж на отм. +0.000 в осях А18/1-А18/1-R1-r2-K5;

нежилые помещения общей площадью 652,33 кв.м. цокольный этаж на отм. - 6.900 в осях А9/1-r4, (1-085-1-093, 1-106, 1-145, 1-162); цокольный этаж на отм. -3.750, (1-155, 1-156, 1-158-1-161); 3 этаж на отм. +9.600 в осях r4-r3-A26, (5-53-5-60, 5-62-5-71, 5-87, 5—89-5-94, 5-97), расположенные в здании Океанариума с дельфинарием с кадастровым номером 25:28:060109:204, по адресу: г. Владивосток, остров Русский, ул. Академика ФИО5, д. 25,

особо ценное движимое имущество, стоимостью более 500 тыс. руб., расположенное в указанных помещениях:

пароконвектомат Rational SCC 61 – инвентарный номер 41012400294,

пароконвектомат Rational SCC 61 – инвентарный номер 41012400293, далее имущество, в целях использования по назначению: под организацию общественного питания.

Согласно пункту 6.1 договора, размер арендной платы, определенной на основании отчетов об оценке стоимости права пользования, составлял 315 131 рублей в месяц с учетом НДС 20%.

На основании пункта 6.4 договора в сторону увеличения размер арендной платы, указанный в пункте 6.1 договора, а также порядок ее оплаты могут быть изменены арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год.

Основания изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы, новый размер арендной платы и порядок ее оплаты определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации. При изменении в одностороннем порядке размера арендной платы, а также при изменении реквизитов и порядка ее оплаты, арендодателем в адрес арендатора направляется соответствующее уведомление (пункт 6.4.1 договора).

Уведомлением №16150-208-2 ННЦМБ ДВО РАН сообщило ООО «Фастио» об установлении нового размера арендной платы, со ссылкой на пункт 6.4 договора, предусматривающего, что арендная плата должна пересматриваться сторонами ежегодно на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы. На основании отчетов об оценке рыночно обоснованной арендной платы от 30.05.2022 № 1146/2022 и от 30.05.2022 № 1147/2022, выполненных оценщиком ФИО1, и руководствуясь пунктом 6.4.1 договора арендодатель уведомил об установлении нового размера арендной платы за аренду нежилых помещений, который составил 529 504 рубля с учетом НДС.

Полагая, что данное уведомление, а также отчет, которым установлен размер арендной платы, являются недействительными, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ, а также общие положения ГК об обязательствах.

Судом первой инстанции обоснованно приняты во внимание положения статей 606, 614 ГК РФ, разъяснения Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» о  применении положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, в соответствии с которыми указанная норма права является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Предметом спорного договора аренды является федеральное имущество.

Приказом Минфина России от 05.10.2021 №146н утверждены следующие Типовые условия договоров аренды в отношении находящихся в федеральной собственности нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, закрепленных за федеральным государственным учреждением, федеральным государственным унитарным предприятием, а также находящихся в казне Российской Федерации:

1) условие об обязанности арендатора по использованию объекта недвижимости в соответствии с целевым назначением

2) условие об обязанности арендатора по проведению за свой счет текущего ремонта объекта недвижимости

3) условие об обязанности арендатора по содержанию объекта недвижимости в исправном состоянии (техническом, санитарном, противопожарном);

4) условие об обязанности арендатора в месячный срок со дня заключения договора аренды застраховать имущественные интересы, связанные с риском наступления ответственности за причинение вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц на весь срок действия договора аренды (страхование гражданской ответственности), а также застраховать имущественные интересы, связанные с риском утраты (гибели), недостачи или повреждения объекта недвижимости, в пользу арендодателя на весь срок действия договора аренды (страхование имущества)

5) условие об обязанности арендатора представлять арендодателю информацию о заключенных договорах страхования, вносимых в них изменениях и (или) их расторжении, путем направления уведомления заказным письмом в месячный срок со дня их заключения, изменения и (или) расторжения;

Приказом Минфина России от 28.03.2023 № 33н «О внесении изменения в Типовые условия договоров аренды в отношении находящихся в федеральной собственности нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, закрепленных за федеральным государственным учреждением, федеральным государственным унитарным предприятием, а также находящихся в казне Российской Федерации, утвержденные приказом Министерства финансов РФ от 05.10.2021  №146н» в Типовые условия внесены изменения, путем дополнения их пунктом 6 следующего содержания:

6) условие о проведении ежегодной индексации арендной платы путем изменения размера арендной платы в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды, но не чаще чем один раз в год.

Изменения, внесенные Приказом Минфина России от 28.03.2023 № 33н, вступили в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования (опубликован на Официальном интернет-портале правовой информации http://pravo.gov.ru - 26.04.2023).

Принимая во внимание, что спорное уведомление датировано 19.09.2022 (до даты вступления в силу условия №6, предусматривающего обязательное ежегодное изменение размера арендной платы), действия арендодателя, направленные на такое изменение, осуществленные в 2022 году, являлись реализацией права, предусмотренного договором, а не обязанностью, возложенной действующим законодательством.

Как разъяснено в Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

При определении размера арендной платы, указанной в спорном уведомлении, ответчиком за основу принят отчет № 1146/2022 от 30.05.2022, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО1 (далее – эксперт ответчика), по выводам которого рыночно обоснованная величина арендной платы за объект недвижимости: нежилые помещения общей площадью 1045,78 кв.м., расположенные в здании Океанариума с дельфинарием с кадастровым номером 25:28:060109:204, по адресу: г. Владивосток, остров Русский, ул. Академика ФИО5, д. 25 по состоянию на 30 мая 2022 года составляет: 515 254 руб. (Пятьсот пятнадцать тысяч двести пятьдесят четыре) рубля в месяц с учетом НДС, в том числе: рыночно обоснованная величина арендной платы за нежилые помещения общей площадью 393,45 кв.м. (5-09,5-30-5-35,5- 37-5-39,5- 41,5-47-5-50,5-59,5- 60,5-62-5-66,5-73,5-80,5-83-5-86) 1 этаж на отм. +0.000 в осях А18/1- A18/l-Rlr2-K5 составляет: 234 100 руб. (Двести тридцать четыре тысячи сто) рублей в месяц с учетом НДС; рыночно обоснованная величина арендной платы за нежилые помещения общей площадью 652,33 кв.м, цокольный этаж на отм. -6.900 в осях А9/1-г4, (1-085-1-093,1-106,1-145,1-162); цокольный этаж на отм. -3.750, (1-155,1- 156,1-158-1-161); 3 этаж на отм. +9.600 в осях г4-гЗ-А26, (5-53-5- 60,5-62-5-71,5-87,5- 89-5- 94,5-97) составляет: 281 154 руб. (Двести восемьдесят одна тысяча сто пятьдесят четыре) рубля в месяц с учетом НДС.

Данная арендная плата определена при условиях: 1) Оцениваемые помещения сдаются в том состоянии, в котором они находятся на дату оценки. 2) В состав арендной платы не входят платежи за пользование коммунальными услугами в связи с эксплуатацией объекта недвижимости. Коммунальные, и эксплуатационные расходы компенсируются по отдельному договору оказания услуг. Арендная плата является платой непосредственно собственнику объекта за извлечение выгоды из полезных свойств объекта недвижимости. 3) Арендная плата определена с учетом НДС. 4) Запрещается сдача помещений в субаренду.

С учетом предоставления истцом заключения, полученного по результатам внесудебного исследования, свидетельствующего о недостоверности  отчета эксперта ответчика,  суд первой инстанции счел необходимым назначить судебную экспертизу с целью определения обоснованной величины арендной платы за спорный объект недвижимости (определение от 02.09.2024).

После назначения судебной экспертизы от истца поступило ходатайство о ее прекращении, мотивированное тем обстоятельством, что истцом уточнены исковые требования, размер рыночно обоснованной величины арендной платы за объект недвижимости не является предметом спора, ходатайство было удовлетворено судом с указанием на то, что в рамках настоящего спора подлежат выяснению обстоятельства правомерности/неправомерности установления цены арендной платы, указанной в спорном уведомлении, отсутствие требований сторон относительно утверждения величины арендной платы за объекты недвижимости и отсутствия у суда права выходить за рамки заявленных требований.

При таких обстоятельствах не имеют правового значения возражения эксперта ответчика о том, что оценочная экспертиза судом не назначалась, поставленный судом на разрешение эксперта ФИО3 вопрос не предполагал проведение оценки имущества по существу спора.

При этом вопрос о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности отчета эксперта ответчика,  на основании которого ответчиком осуществлено повышение арендной платы, непосредственно связан с предметом спора и требовал наличия специальных знаний, в связи с чем для разрешения указанного вопроса суд первой инстанции определением от 07.11.2022 правомерно назначил судебную экспертизу, проведение которой поручено экспертному учреждению – ассоциация «Русское общество оценщиков» эксперту ФИО3.

Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта № 1232/2023 «Отчет об оценке № 1146/2022 от 30.05.2022 об оценке рыночно обоснованной арендной платы за объект недвижимости: нежилые помещения общей площадью 1045,78 кв.м., в том числе: - нежилые помещения общей площадью 393,45 кв.м. (5-09,5- 30-5-35,5-37-5-39,5-41,5-47-5-50,5-59,5-60,5-62-5-66,5- 73,5-80,5-83-5-86) 1 этаж на отм. +0.000 в осях А18/1- А18/1-R1-r2-K5; - нежилые помещения общей площадью 652,33 кв.м, цокольный этаж на отм. – 6.900 в осях А9/1-г4, (1-085-1-093,1- 106,1-145,1-162); цокольный этаж на отм. – 3.750, (1-155,1- 156,1-158-1-161); 3 этаж на отм. +9.600 в осях г4-г3-А26, (5-53-5-60,5-62-5-71,5-87,5-89-5- 94,5-97), расположенные в здании Океанариума с дельфинарием с кадастровым номером 25:28:060109:204, по адресу: г.Владивосток, остров Русский, ул. Академика ФИО5, д. 25.», выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО1 членом Ассоциации «Русское общество оценщиков» (регистрационный № 007436): не соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; не соответствует федеральным стандартам оценки; не соответствует СПОД; не соответствует заданию на оценку.

Сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки следует признать необоснованными.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выяснится, что оно соответствует действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ). Заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 АПК РФ (пункты 12, 13 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»).

Оценивая заключение № 1232/2023, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что экспертом в полной мере соблюдены принципы судебно-экспертной деятельности - принципы обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-ФЗ. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» от 31.05.2001 № 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в РФ, требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения.

Судом приняты во внимания пояснения эксперта о том, что здание океанариума расположено на обособленной территории города Владивостока, на удалении от основной застройки, одновременно  является объектом туристического паломничества, учтен анализ коммерческой недвижимости региона, в котором расположены объекты сравнения, а также приняты пояснения относительно применения или неприменения соответствующих корректировок.

Буквальное наименование полученного по результатам экспертизы итогового документа как «экспертное заключение» а не «заключение эксперта», итоговый момент получения подписки эксперта о предупреждении об уголовной ответственности, не влияют на содержание заключения, достоверность сделанных выводов, и допустимость заключения в качестве доказательства, в связи с чем соответствующие доводы эксперта не принимаются.

Довод о том, что эксперт Павловский является членом Европейской группы ассоциаций оценщиков, также как и иной эксперт ФИО4, выполнивший по заказу истца заключение специалиста от 13.01.2023 № 1120, отклоняется, поскольку членство различных оценщиков в одной организации не может расцениваться как основание для предположения в их аффилированности и заинтересованности.

Апелляционным судом принимается во внимание, что экспертом ФИО1 содержательно не оспаривается заключение № 1232/2023 и сделанные выводы о несоответствии отчета об оценке, выполненного ФИО1, требованиям законодательства.

Тезисы относительно используемой ФИО3 печати не влияют на содержательную часть проделанного им исследования.

Ответчиком обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности представленного экспертного заключения № 1232/2023 также не приводится.

С учетом изложенного, апелляционная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции, о допустимости заключения эксперта, составленного по результатам судебной экспертизы,  качестве доказательства, отсутствии каких-либо неточностей, противоречий.

На основании изложенного, поскольку по результатам судебной экспертизы выявлены существенные недостатки спорного отчета №1146/2022, исковые требования о признании недействительным отчета об оценке рыночно обоснованной арендной платы являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В свою очередь, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 ГК РФ).

По смыслу статьи 155 ГК РФ односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами.

В этой связи, уведомление от 19.09.2022 об изменении арендной платы является односторонней сделкой, будучи направленной на изменение обязанности истца по оплате аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение или расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, законом или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим ГК РФ, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ). Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 4 статьи 450 ГК РФ).

Как указано в пункте 14 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Принимая во внимание, что спорное уведомление о повышении размера арендной платы составлено на основании отчета № 1146/2022, недействительность которого установлена в рамках рассмотрения настоящего спора, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование о признании недействительным уведомления от 19.09.2022 №16150-208-2/4311.

Обстоятельство, что арендатор некоторое время добровольно вносил арендую плату в повышенном размере, установленном спорным уведомлением, не лишает его возможности судебной защиты нарушенного права с момента получения содержательного доступа к спорному заключению эксперта со стороны ответчика, в связи с чем доводы апелляционной жалобы ответчика отклоняются.

Судебная коллегия отмечает сохранение за ответчиком права на одностороннее изменение размера арендной платы согласно приведенным условиям договора, подлежащее осуществлению с неукоснительным следованием приведенным ранее положениям действующего законодательства.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

По правилам статьи 110 АПК РФ, расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее заявителя, с учетом ее уплаты при подаче жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 15.11.2024 по делу №А51-21475/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов

Е.А. Грызыхина