АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Резолютивная часть решения объявлена 24 августа 2018 года

                      Решение изготовлено в полном объеме 07 сентября 2018 года

 

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Карпеля В.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания          ФИО1, рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда: 

<

...>,  исковое заявление 

Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, 

к закрытому акционерному обществу «Племенной завод имени Героя Социалистического труда ФИО2», Ставропольский край, Ипатовский район, п. Красочный, ОГРН 

<

***>,

о взыскании 49 172 903,47 рубля задолженности по арендной плате за период с 01.01.2016 по 11.04.2016, 7 205 665,64 рубля процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12.04.2016 по 20.11.2017, 

при участии представителя истца ФИО3 по доверенности от 11.05.2018 №3631/07, представителя ответчика ФИО4 по доверенности от 14.10.2016, эксперта  ФИО5, 

УСТАНОВИЛ:

территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (далее – управление, ТУ Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Племенной завод имени Героя Социалистического труда ФИО2» (далее – общество) о взыскании 49 172 903,47 рубля задолженности за фактическое пользование земельным участком за период с 01.01.2016 по 11.04.2016, 7 205 665,64 рубля процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12.04.2016 по 20.11.2017.

Ответчик в отзыве на исковое заявление возражал по расчетам управления, указал, что расположенный на спорном земельном участке имущественный комплекс приобретен по договору купли-продажи от 15.01.2010, заключенному с ФГУП «Племенной завод «Большевик». При этом земельный участок с кадастровым номером 26:02:000000:72 находился у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования (свидетельство о праве от 06.11.1992 № 234). Поскольку общество имеет право на приобретение спорного участка в аренду, то в этом случае применяемая в расчете арендной платы ставка не может превышать размер земельного налога. Размер земельного налога в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Большевистского сельсовета Ипатовского района Ставропольского края, в период с 01.01.2011 по настоящее время составляет 0,3% от кадастровой стоимости. Учитывая это, ответчик полагает, что в спорный период подлежит применению ставка в размере 0,3 % от его кадастровой стоимости. 

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении иска в заявленном размере, исходя из расчета задолженности с учетом рыночной стоимости земельного участка, которая определена в отчете от 13.10.2017 №064/01/2017, подготовленном ООО «РусОценка-СК». Указал, что экспертами при подготовке данного отчета применены различные подходы для получения результатов оценки, а именно сравнительный и доходный. Тогда как в заключениях, полученных по результатам судебной экспертизы, применен исключительно доходный метод оценки.

Представитель ответчика поддержал возражения, изложенные в отзыве, кроме того, оспаривал результаты судебной оценочной экспертизы и дополнительной экспертизы, проведенных в рамках настоящего дела, считая, что доходный метод использовался экспертом неверно, без учета площади земель, находящихся под паром и не задействованных в севообороте. Также ответчик указал, что экспертом не рассчитаны расходы на орошение при возделывании кукурузы. Кроме того, в заключении определена величина прибыли предпринимателя, которая колеблется от 20 до 40 % (средняя величина равна 30 %). При этом какого-либо расчета принятого значения указанной или ссылок на источник, из которого оно получено, в заключении не приведено. Также в экспертном заключении отсутствуют источники информации о тех показателях, которые в нем использовались.

Ответчик заявил ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы об определении рыночной стоимости, проведение  которой просил поручить ООО «ЮрКонсалтГрупп». Названное экспертное учреждение сообщило обществу о возможности проведения повторной экспертизы в срок не более 10 рабочих дней, стоимость экспертизы указана в размере 38 800 рублей. Также представитель общества просил отложить рассмотрение дела до получения результатов повторной судебной экспертизы.

Руководствуясь положениями статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд не усмотрел оснований для отложения судебного разбирательства.

Эксперт ФИО5, которая вызвана в судебное заседание на основании части 3 статьи 86 АПК РФ, дала необходимые пояснения по экспертному заключению и ответила на дополнительные вопросы сторон и суда.

Заслушав пояснения представителей сторон и эксперта, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, суд посчитал исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

Как следует из материалов настоящего дела и установлено судами при рассмотрении дел № А63-9015/2013, А63-10250/2017 решением главы администрации Ипатовского района от 09.07.1992 № 215 государственному племенному заводу «Большевик» в бессрочное пользование предоставлено 34 055 га земель, в том числе 31 432 га сельскохозяйственных угодий (20 265 га пашни, 10 907 га пастбищ, 14 га многолетних насаждений, 246 га сенокосов и 2623 га прочих земель) и выдано свидетельство о праве от 06.11.1992 № 234.

Приказом Министерства сельского хозяйства Российской Федерации от 01.03.2001 № 233 государственный племенной завод «Большевик» в связи с принятием новой редакции Устава от 15.06.2001 переименован в федеральное государственное унитарное предприятие «Племенной завод «Большевик» (далее – предприятие). 

Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 06.05.2004 с присвоением кадастрового номера 26:02:000000:72 как ранее учтенный и находившийся в постоянном (бессрочном) пользовании правопредшественника предприятия. 

В связи с уточнением местоположения границ и площади земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:72 по заказу территориального управления подготовлен межевой план и на основании решения органа кадастрового учета от 08.11.2010 в государственный кадастр недвижимости внесены изменения, с учетом которых уточненная площадь земельного участка составила 313 390 000 кв.м. 

В декабре 2011 года по заказу территориального управления подготовлен и сдан в орган кадастрового учета межевой план от 29.12.2011 на уточнение местоположения границ и площади земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:72. По решению органа кадастрового учета от 18.01.2012 в государственный кадастр недвижимости внесены изменения, с учетом которых уточненная площадь земельного участка составила 333 144 156 кв.м.

Право федеральной собственности на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.02.2007. 

По результатам торгов по продаже имущества предприятия, проведенных в ходе процедуры банкротства последнего 12.01.2010, с обществом заключен договор купли-продажи от 15.01.2010 имущественного комплекса предприятия. Перечень имущества, входящего в состав предприятия указан в приложении № 1 к договору купли-продажи, имущество передано по акту приема-передачи.

Переход права собственности общества на входящие в состав имущественного комплекса предприятия объекты недвижимости зарегистрирован 27.09.2011 на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Ставропольского края от 16.06.2011 по делу № А63-1639/2011, что подтверждено соответствующими оттисками штампов регистрирующего органа на договоре купли-продажи и свидетельством о государственной регистрации права от 27.09.2011 серии АА № 000635.

Согласно пункту 1.2 договора состав продаваемого покупателю предприятия (здания, машины, оборудование, продуктивный скот, производственный и хозяйственный инвентарь, рабочий скот, сооружения, транспортные средства, земельный участок) указан в приложении № 1 к настоящему договору. В приложении № 1 к договору указано, что в состав переданного имущества также вошел земельный участок (бессрочное пользование). 

В связи с уточнением местоположения границ площадь спорного земельного участка составила 335 966 419 кв.м. 

Переход права собственности общества на входящие в состав имущественного комплекса предприятия объекты недвижимости зарегистрирован 27.09.2011 на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Ставропольского края от 16.06.2011 по делу № А63-1639/2011, что подтверждено соответствующими оттисками штампов регистрирующего органа на договоре купли-продажи и свидетельством о государственной регистрации права от 27.09.2011 серии АА № 000635.

Полагая, что общество имеет право переоформить постоянное (бессрочное) пользование земельного участка, занятого имуществом предприятия, приобретенным им по договору купли-продажи, ответчик 27.12.2011 обратился в территориальное управление с заявлением о предоставлении ему земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:72 в аренду.

Письмом от 05.03.2012 № 01857/05 территориальное управление сообщило обществу о предстоящем выделе земельных участков под объектами недвижимого имущества в целях их последующего предоставления в аренду.

Расценив названное сообщение как отказ в предоставлении в аренду земельного участка в целом, заявитель обратился в арбитражный суд. Решением от 12.05.2014 по делу № А63-8091/2012 арбитражный суд обязал территориальное управление в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу в установленном порядке принять решение о предоставлении обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:72 в границах, определенных в межевом плане от 18.04.2014, подготовленном кадастровым инженером ФИО6, подготовить проект договора аренды указанного земельного участка и направить его обществу.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.03.2015 по делу № А63-8091/2012, вступившим в законную силу, решение от 12.05.2014 отменено. Суд указал на невозможность предоставления земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:72 обществу в аренду в связи с нахождением на нем водных объектов и автомобильных дорог.

На основании распоряжения территориального управления от 11.04.2016   № 275 земельный участок с кадастровым номером 26:02:000000:72 разделен на четыре земельных участка, с сохранением исходного в измененных границах.

В результате раздела образованы земельные участки с кадастровыми номерами 26:02:000000:6166 площадью 10 185 619 кв.м, 26:02:000000:6167 площадью 3 125 792 кв.м, 26:02:000000:6168 площадью 2 624 103 кв.м, 26:02:000000:6169 площадью 310 125 177 кв.м.

Площадь исходного земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:72 составила 7 083 465 кв.м.

На территории земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:72 размещены объекты капитального строительства, входящие в состав принадлежащего обществу предприятия, как имущественного комплекса. Факт размещения указанных объектов подтвержден также заключением судебной экспертизы № 67/10/17Э от 13.10.2017, проведенной при рассмотрении дела           № А63-13029/2016.

Ссылаясь на то, что с 01.01.2016 по 11.04.2016 ответчик пользовался земельным участком при отсутствии заключенного в установленном законом порядке договора аренды, управление в претензии от 13.11.2017 № 7844/04 потребовало погасить задолженность в размере 49 172 903,47 рубля.

Не урегулировав спорные правоотношения в досудебном порядке, истец обратился с иском в арбитражный суд. 

В пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое (далее – ЗК РФ) использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ. 

Данное правило, применяется независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли, следовательно, неосновательное обогащение возможно тогда, когда отсутствуют установленные законом, иными правовыми актами или сделкой основания или которые отпали впоследствии. 

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). 

В предмет доказывания по иску о взыскании неосновательного обогащения входят обстоятельства, связанные с приобретением или сбережением имущества без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований, приобретением или сбережением имущества за счет другого лица (потерпевшего), размером неосновательного обогащения. 

Ответчиком не оспаривался факт использования спорного земельного участка. Данное обстоятельство также подтверждается нахождением на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих обществу на праве собственности. 

В случае отсутствия договорных отношений правовым основанием для взыскания с фактических пользователей земельных участков неосновательно сбереженных ими денежных средств являются статья 1102 ГК РФ и статьи 35, 36, 65 ЗК РФ. С лица, которое фактически пользуется земельным участком, не принадлежащим ему на каком-либо праве, взыскивается не земельный налог, а неосновательное обогащение по требованию собственника земельного участка. Соответствующие правовые позиции изложены в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.06.2010 № 241/10, от 15.11.2011 № 8251/11 и от 17.12.2013 № 12790/13. 

Согласно правовым подходам, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2014 № 305-ЭС14-442, если юридическое лицо неосновательно сберегло денежные средства, подлежащие уплате за пользование земельным участком, оно обязано возвратить собственнику земли неосновательное обогащение в размере, равном арендной плате, на основании норм главы 60 ГК РФ. 

В силу положений части 3 статьи 39.7 ЗК РФ  порядок определения размера арендной  платы  в отношении земельных участков,  находящихся в федеральной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации.  

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Правила № 582).

Размер платы за фактическое пользование участком определен истцом на основании пункта 6 Правил № 582 (в редакции, действовавшей в спорный период), согласно которому  арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка. 

Расчет задолженности произведен управлением путем умножения рыночной стоимости земельного участка, которая определена в отчете от 13.10.2017 № 064/01/2017, подготовленном ООО «РусОценка-СК» по состоянию на 01.01.2016,  в размере  1 604 035 888 рублей на ставку 11%. 

Оценивая довод ответчика о необходимости расчета арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 26:02:000000:72 с учетом пункта 2 и подпункта «б» пункта 3 Правил № 582, суд учел выводы судов  апелляционной и кассационной инстанций при рассмотрении с участием сторон данного спора дела № А63-9015/2013. Суды пришли к выводу, что подпункт «б» пункта 3 Правил № 582 подлежит применению в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, право на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации, а также из земель сельскохозяйственного назначения, ограниченных в обороте, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах).

Земельный участок с кадастровым номером 26:02:000000:72 в спорный период являлся федеральной собственностью и относился к землям сельскохозяйственного назначения. При этом, право на данный участок в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации обществом до настоящего времени не переоформлено. Участок фактически используется в сельскохозяйственном производстве после приобретения по результатам торгов имущественного комплекса предприятия (в рамках дела о банкротстве) и оформления права собственности на приобретенное имущество в 2011 году.

Окружным судом не принят довод общества о наличии у него права на переоформление постоянного (бессрочного) пользования в отношении спорного земельного участка, и о том, что им (после приобретения имущественного комплекса), совершались необходимые действия, направленные на оформление права аренды на данный участок. Наличие спора между сторонами по приобретению прав на земельный участок не может являться поводом для изменения публично установленного порядка определения регулируемой арендной платы, применяемого в отсутствие зарегистрированного права собственности на земельный участок при взыскании неосновательного обогащения (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.08.2015 № 306-ЭС15-3428).

При таких обстоятельствах, при определении размера неосновательного обогащения, равного арендной плате, за такой участок в спорный период, с учетом того, что подпункт «в» пункта 3 Правил № 582 с 01.03.2015 изменен, подлежит применению пункт 6 Правил № 582 (в действовавшей в спорный период редакции), согласно которому арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года.

В соответствии с решением Совета директоров Банка России (протокол заседания Совета директоров Банка России от 11.12.2015 № 37) с 01.01.2016 значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату. С 01.01.2016 ключевая ставка установлена в размере 11%.

При определении рыночной стоимости в отчете от 13.10.2017 №064/01/2017, подготовленном ООО «РусОценка-СК», оценщиком учитывалась площадь земельного участка в размере 333 144 156 кв.м.

Однако, как установлено судебными актами по делу № А63-9015/2013 площадь фактически находящегося в пользовании общества земельного участка сельскохозяйственного назначения составляет 308 153 366 кв.м, остальная часть земельного участка в размере 24 990 790 кв.м занята водными объектами и автомобильными дорогами.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившем в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. 

Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение. Условием преюдициальности выступает наличие в решении суда по ранее рассмотренному делу фактов имеющих то или иное отношение к лицам, участвующим в деле, а идентичность состава участвующих в деле лиц не является обязательным условием преюдиции.

Поскольку ответчик возражал по размеру рыночной стоимости земельного участка, применяемой истцом в расчетах задолженности, судом назначалась оценочная экспертиза, по результатам которой экспертом ООО «Региональное бюро судебных экспертиз» подготовлено заключение от 14.05.2018 № 30/2018 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:72 по состоянию на 01.01.2016 в размере 2 496 919 333 рублей.

В связи с возникновением вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств, а именно того, что площадь земельного участка, фактически используемая обществом, составляет 308 153 366 кв.м, а также, того, что в состав земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:72 входят следующие угодья: пашня (17419 га), залежь (4185га), сенокосы (1614 га), пастбища (8121 га), несельскохозяйственные угодья (2 725 га), на основании пункта 1 статьи 87 АПК РФ определением от 02.07.2018 суд назначил дополнительную судебную экспертизу, производство которой поручил тому же эксперту  ООО «Региональное бюро судебных экспертиз». 

В соответствии с заключением эксперта от 26.07.2018 № 106/2018, подготовленным по результатам дополнительной экспертизы, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:72 исходя из видов и размера сельскохозяйственных угодий, входящих в состав земельного участка площадью 308 153 366 кв.м, фактически используемой обществом, по состоянию на 01.01.2016 определена в размере 1 442 491 610 рублей.

Согласно названному заключению при проведении оценки спорного земельного участка применен доходный подход. Порядок определения рыночной стоимости в рамках доходного подхода подробно прописан в разделе 10 экспертных заключений от 14.05.2018 № 30/2018 и от 26.07.2018 № 106/2018.

Отказ от использования затратного и сравнительного  подходов обоснован тем, что затратный подход основан на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Поскольку земельный участок является природным ресурсом, воспроизводство которого невозможно, то применение затратного подхода не представляется возможным. Сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых  имеется информация о ценах сделок с ними. Поскольку региональный земельный рынок земель сельскохозяйственного назначения, слабоактивен и малоинформативен, что не позволяет подобрать достаточное количество аналогов для реализации методов сравнительного подхода, в связи, с чем данный подход не использовался экспертом.

Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения определены в разделе 5 распоряжения Минимущества Российской Федерации от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» (далее - распоряжение от 06.03.2002 № 568-р), согласно которому оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории. 

Для проведения оценки в границах земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются: сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения).

 Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. При этом рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определяется с учетом характеристик входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутых водоемов, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности.

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты существуют особенности расчета земельной ренты, связанные с принятой системой учета плодородия земельного участка.

Земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя. Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену.

Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бонитета.

Согласно экспликации земель ЗАО «Племенной завод имени Героя Социалистического труда ФИО2» по состоянию на 01.01.2016 в состав сельскохозяйственных угодий спорного земельного участка входили: 

-пашня – 17 419 га;

-залежи – 4 185 га;

-сенокосы – 1 614 га;

-пастбища – 8 121 га;

-несельскохозяйственные  угодья – 7 725 га.

В экспертном заключении от 26.07.2018 № 106/2018, подготовленном по результатам дополнительной экспертизы, итоговая рыночная стоимость земельного участка в размере 1 442 491 610 рублей определена исходя из рыночной стоимости пашни (17 419 га) в размере 1 305 556 081 рублей и сенокосов (1 614 га) – 136 935 529 рублей.

Поскольку метод капитализации земельной ренты при оценке рыночной стоимости спорного земельного участка предполагает возможность получения дохода, то в данном случае экспертом рассматриваются только сельскохозяйственные угодья, приносящие доход, а именно: пашня и сенокосы, что не противоречит положениям раздела 5 распоряжения от 06.03.2002 № 568-р. 

Несмотря на то, что пастбища, как и сенокосы, являются кормовыми угодьями, эффект от их хозяйственного использования не является предметом товарно-денежного оборота.

В связи с изложенным, судом отклонен довод ответчика о том, что расчет рыночной стоимости участка определен в экспертном заключении от 26.07.2018     № 106/2018 неверно, исходя из 100% площади пашни 174 190 000 кв.м.

Согласно пояснениям эксперта для определения рыночной стоимости учитывалось, что ежегодно приносят доход 80% земельного участка за минусом площади, занятой парами (20%). При нормативной урожайности определяется доход, который распределяется на весь земельный участок. При этом, оставшиеся 20% земель под парами, то есть не засеянные в период не более года, фактически задействованы в севообороте, следовательно, обеспечивают доходность всего участка, поскольку пары как восстановители плодородия почвы являются лучшими предшественниками для зерновых культур.

Кроме того, представитель общества указал, что при определении  рыночной стоимости экспертом не приняты во внимание расходы на орошение при выращивании кукурузы.

Выбор основных и сопутствующих сельскохозяйственных культур, по которым производится расчет земельной ренты, осуществляется из набора культур типичных или традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка. При этом критериями выбора культур и их чередования являются обеспечение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв.  Материальные издержки на производство сельскохозяйственной продукции определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче - смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральном выражении. Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен (абзацы 10-12 раздела 5 распоряжения от 06.03.2002 № 568-р).

Баллы бонитета по сельскохозяйственным культурам определялись экспертом в соответствии с картой бонитировки пашни Ставропольского края, разработанной ФГБУ ГЦАС «Ставропольский», следующим образом: Ипатовский район: озимая пшеница - 56, кукуруза на зерно - 0, сахарная свекла - 0, подсолнечник -31, кукуруза на силос - 46, многолетние травы -25, однолетние травы – 22. Цена одного балла урожайности сельскохозяйственных культур в натуральном продукции составляет: озимая пшеница - 0,427 ц/га, кукуруза на зерно - 0,373 ц/га, сахарная свекла - 1,923 ц/га, подсолнечник - 0,340 ц/га, кукуруза на силос - 2,778 ц/га, многолетние травы - 1,00 ц/га, однолетние травы - 1,00 ц/га.

В карте бонитировки указаны средние показатели урожайности конкретной культуры при соблюдении всех норм возделывания. Более того, экспертом приведены технологические карты в соответствии с картой бонитировки, то есть, определена средняя урожайность без специальных мер воздействия (орошения, засухи), влияющих на урожайность земель. 

Стоимость сельскохозяйственных культур определена в соответствии с данными федеральной службы государственной статистики и рыночными ценами (скриншоты по ценовой информации представлены в приложении к экспертному заключению). Эксперт допустил, что использованная им информация является действительной и достоверной, позволяющей использовать эти сведения в расчетах при определении рыночной стоимости земельного участка в рамках доходного подхода.

Довод ответчика о том, что в экспертном заключении не учтены расходы на орошение при возделывании кукурузы, признан судом не состоятельным, поскольку сведения, содержащиеся в технологических картах, составляются с учетом почвенно-климатической зоны, возможностей орошения, системы удобрения, и других особенностей возделывания конкретной сельскохозяйственной культур.

При этом, возврат капитала, вложенного в различные мелиоративные сооружения и сельскохозяйственную технику, а также норма прибыли на него обычно учитываются при расчете себестоимости производства сельскохозяйственной продукции.

При определении затрат на производство экспертом учитывалась прибыль предпринимателя в соответствии с распоряжением от 06.03.2002 № 568-р. Под прибылью предпринимателя подразумевается величина, рассчитанная экспертом с учетом характерной величины предпринимательской прибыли, которая колеблется от 20% до 40% (средняя величина 30%).

Возражая относительно указанной величины, ответчик сведения об иной величине предпринимательской прибыли не представил, источник определения прибыли предпринимателя, который содержит иные данные, не привел.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ заключения эксперта, полученные в рамках судебной  экспертизы и дополнительной судебной экспертизы, в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, учитывая, что рыночная стоимость, которая определена в отчете от 13.10.2017 № 064/01/2017, подготовленном ООО «РусОценка-СК»,  в размере  1 604 035 888 рублей, и в экспертном заключении ООО «Региональное бюро судебных экспертиз» от 14.05.2018 № 30/2018 в размере 2 496 919 333 рублей, определена неверно, исходя из неправильной площади земельного участка, фактически используемой ответчиком (вместо 308 153 366 кв.м использовалась 333 144 156 кв.м) и без учета оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий, суд, принял во внимание в качестве допустимого доказательства размера рыночной стоимости спорного земельного участка, которая определена по результатам дополнительной экспертизы в заключении от 26.07.2018 № 106/2018. 

Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Представитель общества, заявляя возражения относительно величины рыночной стоимости, определенной экспертом, документов, опровергающих выводы, содержащиеся в экспертных заключениях, не представил.

Доказательств того, что представленное экспертом заключение является недостоверным, необоснованным либо несоответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, сторонами не имеется.

Довод о неправильности использованной методики определения рыночной стоимости земельного участка в рамках доходного подхода, недостоверности полученных результатов, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельных участков, сторонами не подтвержден. 

Согласно части 2 статьи 64 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (статья 71 АПК РФ).

Не соглашаясь с выводами эксперта, изложенными в экспертных заключениях от 14.05.2018 № 30/2018 и от 26.07.2018 № 106/2018, ответчик ходатайствовал о назначении повторной судебной оценочной экспертизы об определении рыночной стоимости.

В соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу приведенной нормы процессуального права вопрос о проведении повторной экспертизы отнесен на усмотрение суда и разрешается в зависимости от необходимости разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, и является правом, а не обязанностью суда.

В данном случае суд не усмотрел приведенных в статье 87 АПК РФ оснований для назначения повторной экспертизы. Экспертное заключение от 26.07.2018 № 106/2018, подготовленное в рамках дополнительной экспертизы, соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам данного вида (статья 86 АПК РФ). Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не влечет такой необходимости.

Ответчиком не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих недостоверность или завышение рыночной стоимости спорного земельного участка.

При таких обстоятельствах суд посчитал возможным отклонить ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы по оценке рыночной стоимости земельного участка.

Таким образом, суд посчитал, что в расчетах платы за фактическое пользование земельным участком подлежит применению рыночная стоимость, которая определена по результатам дополнительной экспертизы  в заключении от 26.07.2018 № 106/2018  в размере 1 1 442 491 610 рублей. По расчету суда за период с 01.01.2016 по 11.04.2016 задолженность общества составила 39 668 519,3 рубля.

Условий, освобождающих фактического пользователя от внесения соответствующей платы за землю, в данном случае судом не выявлено. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты, установленные пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, с момента, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств. 

В связи с имевшейся у ответчика задолженностью, управлением начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 7 205 665,64  рубля за период с 12.04.2016 по 20.11.2017. Расчет процентов проверен судом и признан неверным в связи с перерасчетом судом суммы основной задолженности и неверным применением истцом ставок Банка России. 

Согласно пункту 1 статьи 395 ГК РФ в редакции, действовавшей до 1 августа 2016 года, размер процентов за пользование чужими денежными средствами, начисляемых за периоды просрочки исполнения денежного обязательства, имевшие место с 1 июня 2015 года по 31 июля 2016 года включительно, если иной размер процентов не был установлен законом или договором, определяется в соответствии с существовавшими в месте жительства кредитора - физического лица или в месте нахождения кредитора - юридического лица опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц.

Если иной размер процентов не установлен законом или договором, размер процентов за пользование чужими денежными средствами, начисляемых за периоды просрочки, имевшие место после 31 июля 2016 года, определяется на основании ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды (статья 395 ГК РФ в редакции Федерального закона от 07.02.2017 № 315-ФЗ). 

По расчету суда, выполненному с учетом названных обстоятельств,  размер процентов за период с 12.04.2016 по 20.11.2017, начисленных на задолженность за период с 01.01.2016 по 11.04.2016, подлежащий взысканию с общества, составил     5 812 918,62 рубля. Расчет произведен следующим образом:

Задолженность,руб.

Период просрочки

Процентная ставка,СКФО

Проценты,руб.

c

По

  дни  

39 668 519,30

12.04.2016

14.04.2016

3

7,98%

25 947,11

39 668 519,30

15.04.2016

18.05.2016

34

7,32%

269 745,93

39 668 519,30

19.05.2016

15.06.2016

28

7,05%

213 949,88

39 668 519,30

16.06.2016

14.07.2016

29

7,40%

232 591,92

39 668 519,30

15.07.2016

31.07.2016

17

6,66%

122 712,29

39 668 519,30

01.08.2016

18.09.2016

49

10,50%

557 635,33

39 668 519,30

19.09.2016

31.12.2016

104

10%

1 127 192,90

39 668 519,30

01.01.2017

26.03.2017

85

10%

923 787,44

39 668 519,30

27.03.2017

01.05.2017

36

9,75%

381 469,87

39 668 519,30

02.05.2017

18.06.2017

48

9,25%

482 543,08

39 668 519,30

19.06.2017

17.09.2017

91

9%

890 096,36

39 668 519,30

18.09.2017

29.10.2017

42

8,50%

387 990,72

39 668 519,30

30.10.2017

20.11.2017

22

8,25%

197 255,79

Итого:

588

9,11%

5 812 918,62

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке освобожден истец, взыскивается с ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении ходатайства о назначении  по делу повторной экспертизы отказать.

 иск удовлетворить частично.

Взыскать с  закрытого акционерного общества «Племенной завод имени Героя Социалистического труда ФИО2» Ставропольский край, Ипатовский район, п. Красочный, ОГРН 

<

***> в пользу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, задолженность по арендной плате за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 в размере 39 668 519,3 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период просрочки оплаты с 12.04.2016 по 20.11.2017  в сумме 5 812 918,6 рублей и в доход федерального бюджета Российской Федерации 200 000 рублей государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу. 

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края  в  Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в  законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной  жалобы.

 

Судья                                                                                                  В.Л. Карпель