РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело № А40-256162/24-21-1910

г. Москва

20 января 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 14 января 2025 года

Полный текст решения изготовлен 20 января 2025 года

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи – Гилаева Д.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ланцовой Д.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПАРТНЕР-СТРОЙ" (142001, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г. ДОМОДЕДОВО, УЛ ЛОМОНОСОВА (СЕВЕРНЫЙ МКР.), Д.10, ПОМЕЩ.016, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 26.09.2012, ИНН: 

<

***>, КПП: 500901001)

к УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ (115191, Г.МОСКВА, УЛ. БОЛЬШАЯ ТУЛЬСКАЯ, Д.15, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: 

<

***>, КПП: 772601001)

третье лицо: ФИО1.

о признании незаконным уведомление о приостановлении государственной регистрации права.

При участии представителей:

От заявителя: ФИО2 (паспорт, дов. т 19.09.2024)

От  ответчика: ФИО3 (паспорт, дов. от 15.01.2024)

От третьего лица: ФИО4 (паспорт, дов. от 12.0.2024)

УСТАНОВИЛ:

ООО "ПАРТНЕР-СТРОЙ" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением с учетом уточнения заявленных требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ, к УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ о признании незаконными решения КУВД-001/2024-36063028/1, КУВД-001/2024-36063028/2, КУВД001/2024-36063028/3, КУВД-001/2024-36064514/1, КУВД-001/2024-36064514/2, КУВД001/2024-36064514/3 от 14.08.2024 г., КУВД-001/2024-36064514/13 от 14.11.2024 г.

Представитель заявителя поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика представил отзыв и материалы регистрационного дела, в удовлетворении заявленных требований просил отказать.

Представитель третьего лица устно поддержал заявленные требования.

В соответствии со ст. 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов и действий государственных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Срок на обращение в суд, предусмотренный ст. 198 АПК РФ, заявителем не пропущен.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы заявителя, ответчика и третьего лица, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд установил, что требования заявителя  подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из заявления, ООО "ПАРТНЕР-СТРОЙ"  обратилось с заявлениями в Управление Росреестра по Москве для осуществления  государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества - машиноместо № 21, назначение: нежилое, общей площадью 20,5 (двадцать целых пять десятых) кв.м., этаж: подземный 1, номера на поэтажном плане: этаж подземный 1, помещение V; машиноместо 21, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:06:0003008:4177; помещение, назначение: нежилое, общей площадью 48 (сорок восемь целых) кв.м., номера на поэтажном плане: этаж 1 - помещение XXII, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:06:0003008:3801 в части основания приостановления в виде заключения соглашения об отступном ранее истечения срока исполнения обязательства по Договору займа и заключения дополнительного соглашения к договору займа, изменяющего срок договора займа. 

В качестве основания для проведения государственной регистрации права собственности в Управление представлено Соглашение об отступном от 07.08.2024 (далее - Соглашение) между ФИО5 и ООО "Партнер-Строй", заключенное на основании договору займа №13 от 25.07.2024.

Управлением Росреестра по г. Москве были вынесены Уведомления о приостановлении регистрации права собственности КУВД-001/2024-36063028/1, КУВД-001/2024-36063028/2, КУВД-001/2024-36063028/3, КУВД-001/2024-36064514/1, КУВД-001/2024-36064514/2, КУВД-001/2024-36064514/3 от 14.08.2024 на следующие объекты недвижимого имущества -машиноместо № 21, назначение: нежилое, общей площадью 20,5 (двадцать целых пять десятых) кв.м., этаж: подземный 1, номера на поэтажном плане: этаж подземный 1, помещение V; -машиноместо 21, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:06:0003008:4177; - помещение, назначение: нежилое, общей площадью 48 (сорок восемь целых) кв.м., номера на поэтажном плане: этаж 1 - помещение XXII, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:06:0003008:3801.

14.11.2024 в виду не устранения причин, препятствующих регистрации, на основании положений ст. 27 Закона о недвижимости Управлением были приняты решения об отказе в регистрации права.

Посчитав решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве незаконным заявитель обратился в суд.

Возражая против удовлетворения заявленных требований ответчик указал, что Соглашение об отступном от 07.08.2024 и Акт приема- передачи отступного от 07.08.2024 подписаны до истечения срока исполнения обязательств заёмщика по Договору займа.

Согласно правой позиции ответчика, заключив соглашение об отступном, стороны исполнили обязательства по договору займа, срок исполнения по которому на момент подписания соглашения об отступном не наступил, заключенное между ФИО5 и ООО «Партнер-Строй» соглашение об отступном от 07.08.2024 является недействительным как заключенное с нарушением положений статьи 810 ГК РФ.

Удовлетворяя требования заявителя, суд соглашается с доводами заявителя, при этом исходит из следующего.

Частью 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ установлены основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно пункту 6 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости; наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе (пункты 2, 8, 9 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

В соответствии со статьей 18 Закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ о государственной регистрации недвижимости, заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования:

1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в орган регистрации прав, к уполномоченному лицу органа регистрации прав при выездном приеме, через многофункциональный центр (далее - личное обращение), посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (далее - почтовое отправление);

2) в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации, - с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", посредством единого портала государственных и муниципальных услуг (функций) (далее - единый портал) или официального сайта с использованием единой системы идентификации и аутентификации (далее также - отправление в электронной форме).

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 названного Закона установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом N 218-ФЗ оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с частью 5 статьи 18 закона N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии со статьей 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Отказ мотивирован тем, что соглашения об отступном от 07.08.2024 подписано до истечения срока исполнения обязательств заёмщика по Договору займа (07.08.2024), то обязательство по Договору займа не может считаться прекращенным.

Суд не может согласится с выводами Управления Росреестра по г. Москве, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, в качестве основания для проведения государственной регистрации права собственности в Управление представлено Соглашение об отступном от 07.08.2024 между ФИО5 и ООО «Партнер-Строй», заключенное на основании и во исполнение Договора займа №13 от 25.07.2024, заключенного между ООО «Партнер-Строй» и ФИО5

Согласно п. 1.1 Договора займа №13 от 25.07.2024 Заимодавец передает Заемщику заем в размере 9 249 000, 00 руб., а Заемщик обязуется вернуть указанную сумму займа в обусловленный настоящим договором срок.

Согласно п 2.2. Договора займа №13 от 25.07.2024 возврат Заемщиком, указанной в настоящем Договоре, суммы займа должен быть осуществлен не позднее «07» августа 2024г.

Согласно ст. 315 ГК РФ должник вправе исполнить обязательство до срока, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или условиями обязательства либо не вытекает из его существа.

Согласно п. 5.3. Договора займа № 13 от 25.07.2024 Договор может быть досрочно прекращен: по соглашению сторон; по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ.

Договор займа № 13 от 25.07.2024 был досрочно прекращен по соглашению Сторон исполнением со стороны Заемщика посредством предоставления отступного по Соглашению об отступном от 07.08.2024 в крайний день срока по Договору займа с целью избежания начисления штрафных санкций.

В соответствии со статьей 409 Гражданского кодекса Российской Федерации по соглашению сторон обязательство может быть прекращен предоставлением отступного – уплатой денежных средств или передачей иного имущества.

В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного – уплатой денежных средств или передачей иного имущества. При этом правила об отступном не исключают, что в качестве отступного будут выполнены работы, оказаны услуги или осуществлено иное предоставление (пункт 1 статьи 407, статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно абзацу 2 пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» стороны вправе согласовать условие о предоставлении отступного на любой стадии существования обязательства, в том числе до просрочки его исполнения.

Таким образом, довод Управления Росреестра по г. Москве о том, что Соглашение об отступном не может быть заключено до наступления срока погашения по Договору займа противоречит гражданскому законодательству, разъяснениям Верховного суда РФ, а также условиям заключенного Договора займа.

Кроме того, обществом представлено  дополнительное соглашение к Договору займа № 13 от 25.07.2024 г., заключенное 22.08.2024. которым Стороны изменяют условия договора займа - срок возврата суммы займа (с 07.08.2024 на 06.08.2024).

Суд учитывает, что заключение Сторонами Дополнительного соглашения, которым изменялся срок возврата займа с 07.08.2024 на 06.08.2024, было вызвано исключительно указанием Управления Росреестра по г. Москвы о невозможности регистрации перехода права собственности по причине невозможности заключения Соглашения об отступном и исполнения обязательства до наступления срока погашения по Договору займа.

Таким образом, действия Сторон по заключению Дополнительного соглашения, изменяющего срок возврата займа, были направлены исключительно на устранение препятствия для регистрации права по указаниям самого Управления Росреестра по г. Москве в Уведомлениях от 14.08.2024 и не носят характер недобросовестного поведения, противоречащего нормам гражданского законодательства.

Согласно п. 5.1. Договора займа вступает в силу с момента передачи Заимодавцем Заемщику суммы займа и действует до полного погашения Заемщиком своих обязательств перед Заимодавцем. Сроки действия данного Договора могут быть пролонгированы по соглашению сторон на новых условиях (п. 5.2. Договора).

Окончание срока действия договора не влечет прекращение всех обязательств по договору, в частности обязанностей сторон уплачивать неустойку за нарушение обязательств, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 3, 4 ст. 425 ГК РФ).

С учетом заключения Соглашения об отступном между сторонами были прекращены обязательственные отношения по Договору займа, поскольку он был исполнен Заимодавцем. В свою очередь, Дополнительное соглашение, изменяющее срок погашения займа не имеет юридической силы в виду прекращения как обязательственных отношений по Договору, так и действия Договора (п.5.1. Договора).

Более того, указанное Дополнительное соглашение не влечет никакого юридического или экономического эффекта относительно волеизъявления обеих Сторон по передаче в собственность Заявителя недвижимое имущество, которым он фактически владеет, согласно Акту приема-передачи от 07.08.2024, и, на которое он имеет право зарегистрировать право собственности в установленном Законом о недвижимости порядке.

Оценив Соглашение об отступном, суд пришел к выводу, что оно не противоречит действующему законодательству, регулирующему отношения залога, поскольку не может быть квалифицировано в качестве внесудебного обращения взыскания на заложенное имущество.

Суд пришел к выводу, что Соглашение об отступном заключено в соответствии с требованиями статьи 409 ГК РФ.

Статьей 409 ГК РФ установлено, что по соглашению сторон обязательство может быть прекращено взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.

При этом, статья 409 ГК РФ не содержит дополнительного условия о нотариальном удостоверении соглашения об отступном, даже в том случае, когда предметом этого соглашения является недвижимое имущество.

В рассматриваемом случае обязательность письменной формы, как условия законности отчуждения объекта недвижимости Заявителем соблюдена. Отступное, являясь самостоятельным и добровольным способом прекращения обязательства, может быть предоставлено как в виде уплаты денег, так и в виде передачи имущества, что имело место в данном случае.

Отношения, вытекающие из Соглашения об отступном, не подпадают под предмет регулирования § 3 гл. 23 ч. 1 ГК РФ и Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в том числе его статьи 55.

Отступное в соответствии с нормами гл. 26 ГК РФ является самостоятельным добровольным способом прекращения основного обязательства, в отличии от обращения взыскания на заложенное имущество, которое является способом реализации залогового права залогодержателя - удовлетворения из стоимости заложенного имущества.

Следовательно, Соглашение об отступном в данном случае не является расторжением договора во внесудебном порядке, а является самостоятельным способом прекращения обязательств.

В силу ст. ст. 421 и 424 ГК РФ граждане и юридические лица свободны как в заключении договора, так и в определении цены (размера) предоставляемого должником отступного.

Заключив и исполнив Соглашение об отступном, Заявитель и третье лицо в соответствии со ст. ст. 309, 407, 409, 413 ГК РФ достигли тех правовых последствий, на которые направлено Соглашение об отступном - признание обязательств по вышеуказанным кредитным договорам частично исполненными (прекращенными).

По смыслу статьи 409 ГК РФ право сторон на заключение соглашения об отступном не ограничено наличием просроченного обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить полученную сумму займа в срок и в порядке, предусмотренном договором.

В силу абзаца второго пункта 2 указанной статьи возможность возврата досрочно суммы займа, обусловлена согласием заимодавца.

Закон предоставляет сторонам право договориться о том, что первоначально согласованный предмет исполнения заменяется другим согласованным предметом - отступным, предоставление которого прекращает существующее между сторонами обязательство. Заключив соглашение о прекращении обязательства предоставлением отступного, Заявитель и Заемщик в соответствии с положениями статьи 409 ГК РФ прекратили не противоречащим закону способом существовавшие между ними отношения по ранее заключенному Кредитному договору.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии у регистрирующего органа правовых оснований для отказа в государственной регистрации договора уступки.

В связи с изложенным, решения Управления Росреестра по Москве не соответствует нормам материального права и подлежит признанию незаконными и необоснованными.

Согласно положениям ст. 200 АПК РФ на орган, который принял решение, возлагается обязанность доказывать наличие обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения.

Ответчик не доказал наличие обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемых решений.

Поскольку материалы дела подтверждают правовую позицию заявителя, суд считает требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. Иных доказательств, подтверждающих сомнения ответчика, не представлено.

Судом проверены и оценены все доводы Ответчика, но отклонены как противоречащие материалам дела и основанные на неверном толковании норм права.

В соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ в целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя суд возлагает обязанность на Ответчика устранить допущенное нарушение прав заявителя.

Расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», руководствуясь ст. ст. 4, 27, 29, 65, 71, 123,156, 110, 167-170, 199-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Проверив на соответствие Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", признать незаконным и отменить решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве КУВД-001/2024-36063028/1, КУВД-001/2024-36063028/2, КУВД001/2024-36063028/3, КУВД-001/2024-36064514/1, КУВД-001/2024-36064514/2, КУВД001/2024-36064514/3 от 14.08.2024 г., КУВД-001/2024-36064514/13 от 14.11.2024 г.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПАРТНЕР-СТРОЙ"  в течение тридцати дней с момента вступления решения суда в законную силу, а именно осуществить  регистрацию перехода права собственности на ФИО1 на объекты недвижимого имущества - машиноместо № 21, назначение: нежилое, общей площадью 20,5 (двадцать целых пять десятых) кв.м., этаж: подземный 1, номера на поэтажном плане: этаж подземный 1, помещение V; – машиноместо 21, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:06:0003008:4177; - помещение, назначение: нежилое, общей площадью 48 (сорок восемь целых) кв.м., номера на поэтажном плане: этаж 1 – помещение XXII, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:06:0003008:3801

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПАРТНЕР-СТРОЙ"  расходы по оплате госпошлины в размере 50 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

Д.А. Гилаев