Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-90001/18

27 декабря 2018 года

г.Москва

Резолютивная часть решения объявлена 26 декабря 2018 года

Полный текст решения изготовлен 27 декабря 2018 года

Арбитражный суд Московской области в составе:

судьи Кузьминой О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

Закрытого акционерного общества Управляющая компания «Виктори Эссет Менеджмент» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Первый Земельный» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; юридический адрес: 143402, 

<

...>; дата регистрации - 27.04.2006) к

Обществу с ограниченной ответственностью «Премиум Стандарт» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; юридический адрес: 143421, Московская область, Красногорский район, автодорога Балтия, территория 26 км бизнес-центр Рига-Ленд, строение А; дата регистрации - 25.11.2013)

Доп. адрес: 123056, 

<

...>;

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка

при участии: согласно протоколу, 

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество Управляющая компания «Виктори Эссет Менеджмент»  обратилось в суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Премиум Стандарт»   со следующими требованиями (с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ):

Взыскать с ООО «Премиум Стандарт» в пользу ЗАО УК «Виктори Эссет Менеджмент» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Первый Земельный»:

-   задолженность по договору аренды земельных участков № А-ПЗ/150609 от 09.06.2015 в размере 2 043 733 руб. 33 коп.;

-  проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 113 575 руб.

-  проценты за пользование чужими денежными средствами с 30.06.2018г. по день фактического исполнения обязательства исходя из ключевой ставки ЦБ РФ на сумму 2 043 733 руб. 33 коп.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

В судебном заседании объявлен перерыв один час.

После перерыва слушание дела продолжено в составе, согласно протоколу.

Представитель истца поддержал требования в полном объеме, представитель ответчика возражал в удовлетворении требований.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №А-ПЗ/150609 от 09.06.2015г. 

По договору арендодатель предоставляет (передает) арендатору во временное владение и пользование (аренду) земельные участки без зданий и сооружений (в дальнейшем именуемые - «Участки»), указанные в п. 1.2 настоящего Договора, а Арендатор принимает Участки для их использования в соответствии с целевым назначением и условиями настоящего Договора.

Согласно п. 1.2. договора, участками, подлежащими передаче арендатору во временное владение и пользование (аренду), являются:

-  Земельный участок, кадастровый номер: 50:08:050340:5, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилищное строительство, общая площадь 98000 кв.м., адрес объекта: Московская область. Истринский район, с/пос. Павло-Слободское, участок находится примерно в 100 метрах по направлению на северо-восток от ориентира с. Павловская Слобода;

-  Земельный участок, кадастровый номер: 50:08:050340:10, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилищное строительство, общая площадь 75095 кв.м.. адрес объекта: Московская область, Истринский район, с/пос. Павло-Слободское, участок примерно в 1700 метрах по направлению на юго-запад от с. Павловская Слобода;

-  Земельный участок, кадастровый номер: 50:08:050343:8, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилищное строительство, общая площадь 16807 кв.м., адрес объекта: Московская область. Истринский район, с/пос. Павло-Слободское, участок примерно в 1700 метрах на запад от с. Павловская Слобода.

В договоре также согласованы срок его действия, размер и порядок внесения арендных платежей. В соответствии с условиями договора ответчик принял на себя обязательство своевременно уплачивать арендные платежи.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Вопреки условиям договора, обязательства по своевременному внесению платежей не были исполнены в полном объеме. 

В досудебном порядке спор разрешить не удалось в связи с чем истец обратился в суд с настоящими требованиями.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Руководствуясь изложенными нормами, истец представил расчет задолженности, который составил 2 043 733 руб. 33 коп. за период с 01.03.2017г. по 29.06.2018г.

Вместе с тем, истцом не учтено следующее.

24.05.2017г. между арендодателем и арендатором заключено соглашение о расторжении спорного договора. 

Договор подписан генеральным директором арендодателя ФИО2 и генеральным директором арендатора ФИО3.

О фальсификации данного договора лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Суд отмечает, что договор аренды от 09.06.2015г. был подписан этими же представителями сторон договора.

Пунктом 6.1. договора  от 09.06.2015г. определено, что все   изменения   и   (или)   дополнения   к  настоящему  Договору  оформляются   сторонами   в Письменной   форме   путем   подписания   уполномоченными   представителями   сторон   дополнительных соглашений к Договору, которые подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим Законодательством РФ.

Судом установлено, что соглашение о расторжении договора подписано уполномоченными представителями. 

Доказательств необходимости дополнительного согласования соглашения о расторжении договора судом не установлено, истцом не доказано.

То обстоятельство, что соглашение не зарегистрировано в установленном порядке не может свидетельствовать о том, что у арендатора сохранилось обязательство вносить арендную плату ввиду следующего.

В силу ст. 609 ГК РФ соглашение о расторжении договора подлежит государственной регистрации. 

Вместе с тем, судом установлено, что стороны при заключении соглашения о расторжении договора достигли согласия по всем существенным условиям.

Участок возвращен арендодателю по акту от 24.05.2017г. 

Из акта следует, что претензий по состоянию участков у арендодателя не имеется, участки находятся в состоянии, пригодном для целевого использования.

Таким образом, участки фактически выбыли из владения ответчика 24.05.2017г.

В соответствии с пунктом 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

В оспариваемом письменном соглашении стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им и в течение длительного времени его исполняли. 

Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, в деле не имеется.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Вместе с тем, предоставив земельный участок в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, стороны приняли на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Таким образом, вывод истца о незаключенности соглашения о расторжении договора является несостоятельным.

Истец полагает, что ответчик пользуется участком, ссылается на акты от 2017 года подписанными сторонами. Однако истец не учел следующее.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Обязанности арендатора вернуть арендованное имущество корреспондирует обязанность арендодателя принять указанное имущество.

С учетом изложенного, в настоящем случае возврат арендованного земельного участка по окончании срока аренды заключается в том, что арендатор освобождает земельный участок, оставляя его арендодателю в состоянии, установленном договором, а арендодатель использует земельный участок по своему усмотрению в соответствии с целевым назначением земельного участка.

При этом арендодатель не вправе уклоняться от исполнения своего обязательства по принятию земельного участка.

Исходя из цели аренды, обстоятельства возврата (освобождения) арендатором земельного участка в настоящем случае могут подтверждаться фактическим отсутствием на участке на дату окончания срока аренды работников ответчика, техники и любых иных объектов, принадлежащих ответчику, а также отсутствием каких-либо препятствий со стороны ответчика по использованию арендодателем по окончании срока аренды земельного участка, как его собственником.

Как установлено судом, участок возвращен арендодателю без претензий.

Акты от 2017 года об оказании услуг, на которые ссылается истец, не могут однозначно свидетельствовать о том, что участки по спорному договору находились во владении ответчика после 24.05.2017г.

Соответственно, обязательство по внесению арендной платы возникло у ответчика лишь по 24.05.2017г.

За период с  01.03.2017г. по 24.05.2017г. ответчику должна была быть начислена арендная плата в размере 128 000 руб. за март, 128 000 руб. за апрель, 99096,77 руб. за май (24 дня).

Доказательств оплаты долга в данном размере ответчиком не представлено.

Требование о взыскании задолженности подлежит удовлетворению в общем размере 355096,77 руб. В остальной части данного требования надлежит отказать.

Истец просит взыскать проценты.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьей 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Судом установлено, что ответчик не вносил арендную плату в размере 355096,77 руб.

Соответственно, на указанную задолженность надлежит начислить проценты. При этом, обязанность по внесению арендной платы установлена в п. 3.2. договора - арендная плата оплачивается ежемесячно, в течение первых пяти рабочих дней месяца, следующего за отчетным месяцем.

Соответственно, арендная плата за март 2017 должна была быть внесена не позднее 07.04.2017г. (с учетом выходных и праздничных дней, согласно производственному календарю), за апрель 2017 – не позднее 10.05.2017г. (с учетом выходных и праздничных дней, согласно производственному календарю),  за май 2017 – не позднее 07.06.2017г. (с учетом выходных и праздничных дней, согласно производственному календарю).

При таких обстоятельствах судом произведен расчет процентов, подлежащих взысканию с ответчика за нарушение сроков внесения арендной платы.

Задолженность

Период просрочки

Ставка

Формула

Проценты

с

по

дней

128 000,00 р.

08.04.2017

01.05.2017

24

9,75

128 000,00 × 24 × 9.75% / 365

820,60 р.

128 000,00 р.

02.05.2017

10.05.2017

9

9,25

128 000,00 × 9 × 9.25% / 365

291,95 р.

+128 000,00 р.

11.05.2017

Новая задолженность

256 000,00 р.

11.05.2017

06.06.2017

27

9,25

256 000,00 × 27 × 9.25% / 365

1 751,67 р.

+99 096,77 р.

07.06.2017

Новая задолженность

355 096,77 р.

07.06.2017

18.06.2017

12

9,25

355 096,77 × 12 × 9.25% / 365

1 079,88 р.

355 096,77 р.

19.06.2017

17.09.2017

91

9,00

355 096,77 × 91 × 9% / 365

7 967,79 р.

355 096,77 р.

18.09.2017

29.10.2017

42

8,50

355 096,77 × 42 × 8.5% / 365

3 473,14 р.

355 096,77 р.

30.10.2017

17.12.2017

49

8,25

355 096,77 × 49 × 8.25% / 365

3 932,82 р.

355 096,77 р.

18.12.2017

11.02.2018

56

7,75

355 096,77 × 56 × 7.75% / 365

4 222,25 р.

355 096,77 р.

12.02.2018

25.03.2018

42

7,50

355 096,77 × 42 × 7.5% / 365

3 064,53 р.

355 096,77 р.

26.03.2018

29.06.2018

96

7,25

355 096,77 × 96 × 7.25% / 365

6 771,16 р.

Сумма основного долга: 355 096,77 р.

Сумма процентов: 33 375,79 р.

Соответственно, требование о взыскании процентов подлежит удовлетворению в части – в размере 33 375,79 руб. за период с 08.04.2017г. по 29.06.2018г.

В п. 65 постановления Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что по смыслу ст. 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). 

Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки либо ее сумма может быть ограничена. 

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

При таких обстоятельствах с ответчика подлежат взысканию проценты, начисленные на сумму долга в размере 355 096,77 руб., с 30.06.2018г. по день фактического исполнения обязательства, исходя из ключевой ставки Банка России, которая будет действовать в соответствующие периоды.

Государственная пошлина за рассмотрение настоящего дела составляет 33 787 руб.

Истец оплатил госпошлину по п/п №464 от 25.10.2018г. в размере 38 506 руб.

С учетом частичного удовлетворения требования с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере  6 084,12 руб. (удовлетворено 388 472,56 руб./заявлено 2 157 308,33 руб. х 33 787 руб.).

Руководствуясь  статьями 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

1. Требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Премиум Стандарт» в пользу ЗАО УК «Виктори Эссет Менеджмент» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Первый Земельный»:

-   задолженность по договору аренды земельных участков № А-ПЗ/150609 от 09.06.2015 в размере 355 096,77 руб.

-  проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 06.04.2017г. по 29.06.2018г. в размере 33 375,79 руб.

-  проценты за пользование чужими денежными средствами с 30.06.2018г. по день фактического исполнения обязательства исходя из ключевой ставки ЦБ РФ на сумму 355 096,77 руб.

В остальной части заявленных требований отказать.

2. Взыскать с ООО «Премиум Стандарт» в пользу ЗАО УК «Виктори Эссет Менеджмент» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Первый Земельный» расходы по оплате госпошлины в размере 6 084 руб. 12 коп.

Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

       Судья                             О.А. Кузьмина