АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-1113/2023

г. Владивосток

13 марта 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена  27 февраля 2024 года. 

Полный текст решения изготовлен  13 марта 2024 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Ким.А.В., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «РЦ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к администрации городского округа Большой Камень (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об урегулировании разногласий по договору купли-продажи,

третье лицо: ООО «Профессионал» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

при участии в судебном заседании:

от ответчика (путем системы онлайн-заседаний): ФИО1, паспорт, диплом, доверенность от 15.06.2022,

от истца, третьего лица: не явились, извещены,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «РЦ» (далее – ООО «РЦ») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к администрации городского округа Большой Камень (далее – Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения № 5/22 от 07.11.2022 в отношении нежилого помещения общей площадью 34,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, пом. 5а, установив цену продажи имущества в сумме 1 670 000 (один миллион шестьсот семьдесят тысяч) рублей.

Определением от 15.03.2023 суд в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Профессионал» (далее – ООО «Профессионал»).

Определением от 28.08.2023 суд назначил по делу судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «Арктур Эксперт» ФИО2.

В судебное заседание истец не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом в соответствии со статьёй 123 АПК РФ, в связи с чем судебное заседание проведено в порядке статьи 156 АПК РФ в его отсутствие.

Определением от 15.02.2024 в судебном заседании объявлен перерыв до 13:40 27.02.2024. После окончания перерыва судебное заседание продолжено 27.02.2024 судом в том же составе, при участии представителя ответчика.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, ранее представил отзыв на исковое заявление, в котором ссылался на отчет № 22/10-08 об оценке рыночной стоимости спорного объекта муниципального имущества городского округа Большой Камень, подготовленный ООО «Профессионал».

ООО «Профессионал» также возражало против удовлетворения исковых требований, указало на несоответствие представленного истцом отчета об оценке рыночной стоимости, выполненного автономной некоммерческой организацией «Судебный независимый экспертно-оценочный центр «Мера Стоимости», положениям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

01.07.2019 между Администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Расчетный центр» (арендатор) был заключен договор № 438 о передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности городского округа Большой Камень.

В соответствии с пунктом 1.1 данного договора арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующее имущество:

- нежилое помещение: кадастровый номер 25:36:000000:1737, расположенное по адресу: 

<

...>, номера на поэтажном плане 1-13, общей площадью 132,0 кв.м, этаж 1, обеспеченное теплоснабжением, электроснабжением, водоснабжением;

- нежилое помещение: кадастровый номер 25:36:010201:13653, расположенное по адресу: Приморский край, г. Большой Камень, ул. имени В.А. Маслакова, д. 1, пом. 5а, общей площадью 34,8 кв.м, этаж 1, обеспеченное теплоснабжением, электроснабжением, водоснабжением.

14.10.2019 между обществом с ограниченной ответственностью «Расчетный центр» и ООО «РЦ» заключен договор уступки права аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, на основании которого ООО «РЦ» приняло права и обязанности арендатора недвижимого имущества по указанному договору от 01.07.2019 № 438.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В связи с этим, истец обратился в Администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества по договору от 01.07.2019 № 438 по адресу: Приморский край, г. Большой Камень, ул. имени В.А. Маслакова, д. 1, пом. 5а.

Решением Думы городского округа Большой Камень от 27.10.2022 № 20 утверждены условия приватизации муниципального имущества городского округа Большой Камень, расположенного по адресу: Приморский край, г. Большой Камень, ул. имени В.А. Маслакова, д. 1, пом. 5а, путем реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно данным условиям приватизации выкупная стоимость муниципального имущества определяется по рыночной стоимости, установленной отчетом № 22/10-08 от 12.10.2022 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости: нежилые помещения общей площадью 34,8 кв.м, этаж 1, кадастровый номер 25:36:010201:13653, расположенного по адресу: Приморский край, г. Большой Камень, ул. имени В.А. Маслакова, д. 1, пом. 5а, в сумме 2 830 800 рублей (с учетом НДС).

В соответствии с пунктом 2.1 представленного проекта договора купли-продажи указанного имущества № 5/22 от 07.11.2022 цена спорного объекта составляет 2 359 000 рублей (без учета НДС).

Не согласившись с указанной в проекте договора ценой нежилого помещения, ООО «РЦ» направило в Администрацию протокол разногласий к договору купли-продажи нежилого помещения № 5/22 от 07.11.2022 (с учетом отчета № 00009/22 об оценке рыночной стоимости от 02.12.2022, выполненного автономной некоммерческой организацией «Судебный независимый экспертно-оценочный центр «Мера Стоимости»).

В связи с отказом Администрации от согласования и подписания данного протокола разногласий, ООО «РЦ» обратилось в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.

Суд, исследовав материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, считает исковые требования подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ, статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Как следует из материалов дела, истцом заявлено требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества.

В соответствии с частью 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (часть 4 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии со ст. 446 ГК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Федеральный закон № 178-ФЗ) особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом в части 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ определено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Федеральным законом № 178-ФЗ.

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины  рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона № 135-ФЗ).

Согласно разъяснениям, изложенным в п.п. 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. 

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Поскольку сторонами в материалы дела представлены два противоречащих друг другу отчета об оценке рыночной стоимости, с целью определения действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, судом по ходатайству ответчика назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «Арктур Эксперт» ФИО2.

Согласно заключению эксперта от 01.11.2023 № 081-С/2023, представленному ООО «Консалтинговая компания «Арктур Эксперт», выкупная стоимость объекта экспертизы: нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 34,8 кв.м, этаж 1, кадастровый номер 25:36:010201:13653, расположенное по адресу: Приморский край, г. Большой Камень, ул. имени В.А. Маслакова, д. 1, пом. 5а, составляет на дату оценки 17.06.2022 округленно 2 688 600 (два миллиона шестьсот восемьдесят восемь тысяч шестьсот) рублей с учетом НДС и 2 240 500 (два миллиона двести сорок тысяч пятьсот) рублей без учета НДС.

Указанное заключение эксперта от 01.11.2023 № 081-С/2023 сторонами не оспаривалось, доказательств нарушения законодательства об оценочной деятельности при проведении экспертной оценки в дело не представлено, в связи с чем у суда отсутствуют основания для его критической оценки.

Согласно части 3.1 статьи 70 АПК РФ указанные обстоятельства считаются признанными сторонами, поскольку ими не оспорены и не опровергнуты.

Принимая во внимание полученные по результатам судебной оценочной экспертизы выводы эксперта, разногласия сторон, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения № 5/22 от 07.11.2022 в отношении нежилого помещения общей площадью 34,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, пом. 5а, подлежат урегулированию с учетом выкупной стоимости объекта недвижимого имущества, определенной в заключении эксперта от 01.11.2023 № 081-С/2023, в сумме 2 240 500 рублей.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию в пользу истца с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

Урегулировать разногласия между обществом с ограниченной ответственностью «РЦ» и администрацией городского округа Большой Камень, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения № 5/22 от 07.11.2022 в отношении нежилого помещения общей площадью 34,8 кв.м, кадастровый номер 25:36:010201:13653, расположенного по адресу: Приморский край, г. Большой Камень, ул. имени В.А. Маслакова, д. 1, пом. 5а, установив цену продажи имущества в размере 2 240 500 (два миллиона двести сорок тысяч пятьсот) рублей, без учета НДС.

Взыскать с администрации городского округа Большой Камень в пользу общества с ограниченной ответственностью «РЦ» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

 

Судья                                                                                                    Левченко Е.А.