ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-17160/2018

г. Челябинск

18 декабря 2018 года

Дело № А07-22374/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 декабря 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ершовой С.Д.,

судей Румянцева А.А., Сотниковой О.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2 на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.10.2018 по делу №А07-22374/2016 (судья Курбангалиев Р.Р.). 

В судебном заседании приняли участие:

представитель ФИО3 - ФИО4 (доверенность от  27.07.2018);

конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Кама Строй» ФИО5.

 

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.12.2016 ликвидируемый должник - общество с ограниченной ответственностью «КамаСтрой» (далее – ООО «КамаСтрой», должник) признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО5. 

20.07.2018 ФИО2 (далее – ФИО2, заявитель) обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании торгов №3455 по продаже имущества ООО «КамаСтрой», оформленных протоколом от 02.07.2018, и заключенного с ФИО3 (далее – ФИО3) по итогам торгов договора купли-продажи от 12.07.2018 недействительными.

Протокольным определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.10.2018 к участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО3 

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.10.2018 в удовлетворении заявления ФИО2 отказано. 

Не согласившись с указанным судебным актом, ФИО2 обратилась в суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указывает, что суд пришел к неверному выводу о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи от 04.02.2018 №2, заключенного с ФИО2, неправильно применив положения пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации. Податель жалобы считает, что ввиду отсутствия обязательного в силу договора аренды согласия арендодателя по договору аренды от 21.04.2009 №2824а, заявителю стало очевидно, что переход права аренды не будет осуществлен, а реализованное имущество не будет передано, в связи с чем ФИО2 была вправе приостановить оплату по договору купли-продажи от 04.02.2018 №2. Следовательно, у конкурсного управляющего не было оснований для расторжения договора купли-продажи от 04.02.2018 №2 с проведением последующих торгов. Расторжение договора не подтверждается материалами дела, поскольку уведомление о расторжении договора было направлено конкурсным управляющим лишь 30.07.2018. Суд ошибочно установил позицию ФИО2, как намерение не исполнять обязательства по оплате имущества. Действия конкурсного управляющего по реализации имущества по более низкой цене не отвечают целям процедуры банкротства. Невозможность признания торгов по продаже имущества ООО «КамаСтрой» от 29.01.2018 несостоявшимися подтверждает довод заявителя о том, что проведенные протоколом №3455 торги являются недействительными, поскольку каждые следующие после первых торги назначаются и проводятся только после признания предыдущих торгов несостоявшимися. 

В судебном заседании конкурсный управляющий и представитель ФИО3 возражали против доводов апелляционной жалобы, просят определение суда оставить без изменения.

ФИО2, иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства посредством почтовых отправлений, а также размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом в отсутствие указанных лиц. 

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, определением суда от 28.07.2017 разрешены разногласия, возникшие между конкурсным управляющим ООО «КамаСтрой» ФИО5 и залоговыми кредиторами - акционерным обществом «СМП Банк», Фондом развития и поддержки малого предпринимательства Республики Башкортостан (л.д.18-30).

Предложенное конкурсным управляющим Положение о порядке, сроках и условиях продажи предмета залога, измененное судом, регулирует порядок продажи следующего залогового имущества должника, расположенного по адресу: 

<

...> Д:

- здание, нежилое, 2-этажное, общая площадь 208,2 кв.м., инв № 3167, Лит. Л, кадастровый номер 02:66:010210:140;

- здание, нежилое, 1-этажное, общая площадь 1626,8 кв.м., инв № 1292, Лит. ММ1, кадастровый номер 02:66:010210:139;

- здание, нежилое, 1-этажное, общая площадь 19 кв.м., инв № 1292, Лит. Л, кадастровый номер 02:66:010210:141; 

- право аренды земельного участка с кадастровым номером 02:66:010210:66 из земель населенных пунктов, общая площадь 17 914 кв.м.

Начальная цена продажи имущества утверждена судом в сумме 11 387 000 руб. Имущество выставлено на торги единым лотом.

Согласно протоколу от 29.01.2018 №23973-ОТПП/1 победителем торгов по продаже имущества ООО «КамаСтрой» посредством публичного предложения признана ФИО2 с ценой предложения 5 150 000 руб. (л.д.79).

04.02.2018 ФИО2 (покупатель) и должником (продавец) заключен договор купли-продажи №2, по условиям которого должник продает, а ФИО2 покупает вышеназванное имущество по цене 5 150 000 руб., из которых 1 024 830 руб. оплачено покупателем в качестве задатка; 4 125 170 руб. подлежит оплате покупателем в течение 30 календарных дней со дня подписания договора (л.д.47-48 материалов обособленного спора по оспариванию торгов от 29.01.2018).

В соответствии с пунктом 6.2 договора за нарушение сроков оплаты имущества более чем на десять календарных дней продавец вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, направив покупателю соглашение о расторжении договора. При этом договор считается расторгнутым с даты направления покупателю соглашения о расторжении договора. В этом случае задаток, внесенный покупателем, ему не возвращается, а включается в состав имущества продавца.

ФИО2 26.02.2018 оспорила торги и заключенный с ней договор купли-продажи, указав, что фактически у неё не было намерения приобрести  имущество по цене 5 150 000 руб.; подготовленная предварительно заявка, открытая в браузере, случайно направлена ее несовершеннолетним ребенком, что влечет ничтожность сделки на основании статей 172, 183 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также в обоснование требования ФИО2 указала на проведение торгов с нарушением установленных правил, поскольку сделка по уступке права аренды земельного участка заключена без письменного согласия собственника земельного участка, что влечет недействительность сделки в силу статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пояснениям конкурсного управляющего в заседании апелляционного суда имущество ФИО2 не передавалось.

В период рассмотрения спора конкурсным управляющим ФИО5 проведены торги по продаже залогового имущества (публичные торги №3455), согласно протоколу от 02.07.2018 победителем торгов с ценой предложения 3 701 000 руб. признан ФИО3, с которым должник 12.07.2018 заключил договор купли-продажи (л.д.31-32, 78, 80).

Обращаясь в суд с заявлением о признании торгов и заключенного по их результатам договора купли-продажи от 02.07.2018, ФИО2 указала на нарушение её прав в связи с тем, что в отношении спорного имущества имеется действующий договор купли - продажи от 04.02.2018 №2, заключенный с ней по итогам торгов, оформленных протоколом 23973-ОТПП/1 от 29.01.2018. 

Оценив имеющиеся в деле письменные доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований ФИО2, поскольку при проведении торгов были соблюдены требования закона, конкурсный управляющий должника действовал в интересах ООО «КамаСтрой», права ФИО2 не были нарушены, поскольку заключенный с ней договор купли-продажи был расторгнут в связи с неисполнением ФИО2 его условий.

Заслушав объяснения конкурсного управляющего, представителя ФИО3, исследовав представленные доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции оснований для отмены обжалуемого судебного акта не усматривает.  

Согласно пунктам 1, 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену.

В силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Основанием для признания торгов недействительными являются только такие нарушения правил их проведения, которые, являясь существенными, повлияли на результат торгов (пункт 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными торгов, проводимых в рамках исполнительного производства»).

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора являются следующие обстоятельства: могут ли права и законные интересы конкретного лица быть защищены и восстановлены принятием судебного акта; возможно ли после разрешения спора и признания торгов недействительными достижение целей торгов путем проведения повторных торгов; исполнены ли договоры, заключенные по итогам торгов, проведенных с нарушением правил закона; возможно ли привидение сторон в первоначальное состояние; в чем выражается заинтересованность лица, оспаривающего торги. 

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Материалами дела подтверждается, что ФИО2, являясь победителем торгов, на основании договора купли-продажи от 04.02.2018 №2 имела право приобрести в собственность вышеуказанное недвижимое имущество, исполнив обязательство по его оплате.

Исходя из условий договора, обязательство по оплате стоимости имущества должно было быть исполнено ФИО2 не позднее 06.03.2018. Заявителем не оспаривается, что в установленный срок оплата по договору ею не произведена. При этом ФИО2 полагает, что в силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации она имела право приостановить исполнение договора в связи с отсутствием письменного согласия арендодателя на уступку права аренды земельного участка по договору аренды от 21.04.2009 №2824а. 

В соответствии с указанным договором арендодателем земельного участка является Администрация городского округа г.Нефтекамск; земельный участок предоставлен в целях размещения производственной базы, на земельном участке находятся объекты недвижимости: склад металлоконструкций, склад ОТС, контора ОТС, будка для хранения баллонов; участок предоставлен в аренду на срок до 21.10.2057 (пункты 1.1, 1.2, 3.1 договора) (л.д.204-207 материалов обособленного спора по оспариванию торгов от 29.01.2018). Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

Согласно пункту 5.4. договора арендатор обязан не допускать передачи арендуемого земельного участка в субаренду, а также передачи своих прав и обязанностей по договору третьим лицам без письменного согласия арендодателя. 

Вместе с тем ссылка ФИО2 на необходимость такого согласия является ошибочной, не основана на нормах права.   

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. 

Указанной нормой императивно установлено, что иной порядок согласования должен быть установлен законом, а не договором.

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (после 30.10.2001), следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом (пункт 16 вышеназванного постановления).

Таким образом, исходя из вышеизложенного, материалами дела не подтверждается, что у должника имелась перед заявителем встречная обязанность по предоставлению согласия на уступку права аренды.

 Арендодатель земельного участка каких-либо возражений в отношении отчуждения должником права аренды не заявил. Также как и ФИО2 не представила доказательств того, что отсутствие согласие арендодателя каким-либо образом препятствует реализации прав покупателя по заключенному на торгах договору.

При таких обстоятельствах следует признать, что ФИО2 допущено нарушение исполнения обязательства из договора купли-продажи от 04.02.2018 №2 по оплате стоимости имущества в установленный срок.

Из материалов дела следует, что уведомление от 30.07.2018 о расторжении договора направлено конкурсным управляющим ФИО2 02.08.2018 и получено заявителем 09.08.2018 (л.д.64), то есть после организации торгов по продаже имущества и заключения договора с ФИО3

Вместе с тем, указанное обстоятельство основанием для признания торгов и договора недействительными не является.

Пунктом 7 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены специальные последствия неоплаты победителем торгов приобретенного имущества в установленный срок - договор с ним считается незаключенным, а торги признаются несостоявшимися. Организатор торгов также вправе требовать возмещения причиненных ему убытков.

Таким образом, по истечении установленного абзацем девятым пункта 19 статьи 110 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и договором купли-продажи от 04.02.2018 №2 тридцатидневного срока конкурсный управляющий правомерно реализовал своё право и обязанность по организации торгов по продаже имущества должника.

Также в силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Для удовлетворения требований заявитель должен доказать, что при заключении оспариваемого им договора допущены нарушения его прав как участника ранее проведенных торгов, указанные нарушения являются существенными, удовлетворение иска восстановит права заявителя.  

 Однако из содержания процессуальных документов по делу усматривается противоречивая позиция ФИО2, которая указывая на нарушение ее прав заключением нового договора купли-продажи, одновременно оспаривает торги и договор, заключенный с нею как с победителем торгов от 29.01.2018. При этом фактической целью оспаривания торгов является не устранение нарушенного права, так как интерес к приобретению имущества у ФИО2 очевидно отсутствует, а возврат задатка, что недостигается избранным способом защиты.  

Определением арбитражного суда от 10.10.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда (резолютивная часть от 11.12.2018), в удовлетворении требований ФИО2 о признании торгов по продаже имущества ООО «КамаСтрой», оформленных протоколом от 29.01.2018 №23973-ОТПП/1, и заключенного по их итогам договора купли-продажи от 04.02.2018 №2 недействительными, применении последствий недействительности сделки в виде обязания конкурсного управляющего ФИО5 возвратить денежные средства в размере 1 024 830 руб., внесенные ФИО2 в качестве задатка на участие в торгах, отказано.

Арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права.  

Выводы, содержащиеся в обжалуемом судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и оснований для его отмены в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная инстанция не усматривает.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и относятся на подателя жалобы, поскольку в ее удовлетворении отказано.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.10.2018 по делу №А07-22374/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судьяС.Д. Ершова

Судьи:                                                             А.А. Румянцев

          О.В. Сотникова