АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-798/20

28 мая 2020 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   26 мая 2020 г.

Полный текст решения изготовлен            28 мая 2020 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи  Золотарёвой О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью  «Сорго» ОГРН  

<

***>

к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 

о признании незаконными действий,   

при участии:

от заявителя - представитель   Гречко В.Н. по доверенности от 03.06.2019, диплому,

от Росреестра – представители  ФИО2 по доверенности, диплому,  

от третьих лиц –ФИО3, ФИО4, Забей-ворота Н.В., ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8,  ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13,  ФИО14 – представитель ФИО15 по доверенностям, диплому, 

от ФИО16,  ФИО17 – представители не явились, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью  «Сорго» (далее – общество) обратилось  в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - Управление) о признании незаконными действий, выразившихся в не внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 61:12:0601001:296, находящийся по адресу: Ростовская область, Зерноградский район, п. Зерновой, общей площадью 1 980 000 +/- 12 312 кв.м., правом аренды в пользу ООО "Сорго" и обязании внести соответствующую запись.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, суд привлек ФИО3, ФИО4, Забей-ворота Н.В., ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8,  ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13,  ФИО14,  ФИО16,  ФИО17

Представитель заявителя поддержал заявление. Пояснил, что оспаривает бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, выразившееся во не внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 61:12:0601001:296 правом аренды в пользу общества.

Представитель Росреестра возражал против удовлетворения заявления, указав, что в отношении выделенного земельного участка сведения об ограничении прав (обременений) не переносятся. Арендатор имеет право на заключение договора  в отношении образованного земельного участка. Обществом фактически оспаривается право на аренду земельного участка, в связи с чем  заявление не подлежит рассмотрению в порядке ст. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Представитель третьих лиц -ФИО3, ФИО4, Забей-ворота Н.В., ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8,  ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13,  ФИО14 возражал против удовлетворения заявления, указав на пропуск срока подачи заявления в порядке ст. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наличие спора о праве, на возражения собственников земельного участка  на предоставление в аренду ООО "Сорго" земельного участка.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного заседания, не явились в судебное заседание суда.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, изучив доводы лиц, участвующих в деле,   суд полагает заявление подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

Из материалов дела следует и установлено судом, что на общем собрании участников долевой собственности на земельный участок площадью 17847500 кв.м. +/- 36966 кв.м. с кадастровым номером 61:12:0601001:38, которое проведено 30.07.2019, принято решение о передаче земельного участка с кадастровым номером 61:12:0601001:38 в аренду ООО "Сорго"  на срок 10 лет, заключить договор.

07.08.2019  право аренды  ООО "Сорго" земельного участка с кадастровым номером 61:12:0601001:38 зарегистрировано уполномоченным органом.

Из земельного участка с кадастровым номером 61:12:0601001:38 путем выдела образован земельный участок с кадастровым номером 61:12:0601001:296.

03.10.2019 зарегистрированы права собственности на земельный участок с кадастровым номером с кадастровым номером 61:12:0601001:296, правообладателями которого являются: ФИО3, ФИО4, Забей-ворота Н.В., ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8,  ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13,  ФИО14, ФИО16,  ФИО17

Полагая, что нарушены права заявителя, 10.10.2019 ООО "Сорго" обратилось в Федеральную Службу Государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области с заявлением о внесении в ЕГРН отсутствующей записи об ограничении (обременении) земельного участка с кадастровым номером 61:12:0601001:296 правом аренды в пользу общества  на основании договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 30.07.2019.

Учитывая, что управлением не предпринято мер по внесению в ЕГРН отсутствующей записи об ограничении (обременении) земельного участка с кадастровым номером 61:12:0601001:296 правом аренды в пользу ООО "Сорго", заявитель обратился в Арбитражный суд Ростовской области с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

В соответствии с частью 1 статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

Согласно пункту 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Из содержания статей 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, суд должен установить наличие одновременно двух условий: - оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту; - оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее по тексту - Закон N 101-ФЗ), владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (часть 3).

Согласно пункту 5 статьи 14 Закона N 101 участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ) предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно пункту 1 статьи 46 того же кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как следует из пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" были даны разъяснения по применению статьи 11.8 ЗК РФ в случае обременения такого земельного участка ипотекой.

Пункт 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" предусматривал, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Аналогичный порядок по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка был установлен пунктом 5 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ в редакции, действующей до 01.01.2017.

В силу части 12 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", действующего с 01.01.2017, в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются: государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов.

В связи с чем, суд сделал вывод о том, что в соответствии с указанной нормой регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301 по делу N А65-21616/2014, указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.

Указанная норма права, как и нормы ГК РФ не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Суд, исследовав представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, установив то, что общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером 61:12:0601001:296 на основании договора аренды от 30.07.2019  (зарегистрирован в установленном порядке 07.08.2019) с множественностью лиц на стороне арендодателя, сделал вывод о том, что регистрационные действия по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны были быть осуществлены управлением одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенный дольщикам земельный участок.

При этом в данном случае спор о праве отсутствует, поскольку права участников долевой собственности на спорный земельный участок предпринимателем не оспариваются. Из содержания заявления следует, что требования предпринимателя связаны только с оспариванием бездействия регистрирующего органа по невнесению записи об уже существующем обременении вновь образованного земельного участка (с кадастровым номером 61:12:0601001:296).

Судом также отмечено, что правообладателями земельного участка с кн 61:12:0601001:296 являются: ФИО3, ФИО4, Забей-ворота Н.В., ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8,  ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13,  ФИО14, ФИО16,  ФИО17

При проведении собрания 30.07.2019 при участии уполномоченного лица органа местного самоуправления  возражали против заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:12:0601001:38 с ООО "Сорго" ФИО4, Забей-ворота Н.В., ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8,  ФИО9, ФИО11, ФИО12, ФИО13,  ФИО14, ФИО16,  ФИО17

Исходя из буквального толкования ч. 5 ст. 14 закона № 101-ФЗ, отраженное в протоколе собрания явно выраженное несогласие лица с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности,  является обязательным условием для реализации его права выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли с прекращением договора  аренды в отношении выделенного земельного участка. Поскольку вновь образованный земельный участок с кн  61:12:0601001:38 также находится в общей долевой собственности, для прекращения права аренды ООО "Сорго" в отношении выделенного участка условием является выражение несогласия на общем собрании всех собственников вновь образованного участка. 

Между тем, как следует из протокола общего собрания ФИО10, ФИО3 не явились для личного участия в собрании, а также не обеспечили явку представителя с надлежащими полномочиями, в связи с чем несогласие с передачей аренду земельного участка с кадастровым номером 61:12:0601001:38 на общем собрании ими не выражено. 

Согласно части 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. 

Учитывая, что отказ управления внести сведения об обременении в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:12:0601001:296   датирован 29.10.2019, а общество обратилось в суд 16.01.2020,  трехмесячный срок для его оспаривания истек 29.01.2020. Таким образом, с заявлением об оспаривании бездействия Управления Росреестра общество обратилось  в установленный законом срок.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  судебные расходы заявителя в размере 3 000 руб. подлежат возмещению управлением. Пошлина в размере 3 000 руб. подлежит возврату заявителю из федерального бюджета. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Заявление удовлетворить.

Признать незаконным бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, выразившееся во не внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 61:12:0601001:296, находящийся по адресу: Ростовская область, Зерноградский район, п. Зерновой, общей площадью 1 980 000 +/- 12 312 кв.м., правом аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью  «Сорго» по договору аренды от 30.07.2019.

Обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области внести запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 61:12:0601001:296 правом аренды общества с ограниченной ответственностью  «Сорго».

Взыскать с Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области  в пользу общества с ограниченной ответственностью  «Сорго» 3 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины. 

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Сорго» ОГРН  

<

***> из федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению № 007715 от 16.10.2019. 

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через суд, вынесший решение, в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяО.В. Золотарёва