СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-11571/2022-ГК

г. Пермь

19 октября 2022 года

Дело №А50-30102/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 октября 2022 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего О.В. Лесковец, судей Н.П. Григорьевой,                    И.О. Муталлиевой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

при участии в заседании:

от истца: ФИО2, предъявлен паспорт, диплом, доверенность от 10.01.2022 

от ответчика: ФИО3, предъявлен паспорт, диплом, доверенность от 14.10.2022

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью «Центр Строй», на решение Арбитражного суда Пермского края от 20 июля 2022 года по делу №А50-30102/2021

по иску общества с ограниченной ответственностью «Центр Строй» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к жилищно-строительному кооперативу «Култаево» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности, неустойки,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Центр Строй» (далее – истец, ООО «Центр Строй», общество) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к жилищно-строительному кооперативу «Култаево» (далее – ответчик, ЖСК «Култаево») о взыскании 496612 руб. основного долга, 99 руб. 32 коп. неустойки, начисленной за период с 30.11.2021 по 30.11.2021, с последующим ее начислением по день фактической уплаты долга с суммы долга 496612 руб., из расчета 0,02% от суммы долга за каждый день просрочки уплаты.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 20.07.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, ООО «Центр Строй»  обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы истец выражает несогласие с оценкой судом правоотношений сторон, как вытекающих из смешанного договора, содержащего в себе существенные условия договора простого товарищества, подряда и предварительного договора купли-продажи. Указывает на то, что исходя из буквального и системного толкования заключенного между истцом и ответчиком договора инвестирования от 04.04.2019, между сторонами фактически возникли обязательственные отношения из договора купли-продажи будущей недвижимой вещи. Отмечает, что неверная квалификация судом договора привела к неверному расчету инвестиционного взноса ответчика и, как следствие, его долга перед истцом. В основу расчета инвестиционного взноса, сумма которого в силу положений п. 3.1 договора определяется из расчета 33300 руб. за 1 кв.м, суд положил проектную площадь объекта, предусмотренную п. 2.2.1 договора в размере 1750,4 кв.м. (1 750,4 кв.м. х 33300 руб. = 58288320 руб.), между тем, текст п. 3.1 договора не содержит отсылки к п. 2.2.1 договора, равно как и не содержит ссылки на проектную площадь, а в абз. 3 п. 2.2.2 договора стороны оперируют понятием общая площадь, в п. 1.4 договора под объектом понимают жилой дом, финансирование строительства которого будет осуществляться за счет инвестиционного взноса инвестора. В этой связи, поскольку предметом договора от 04.04.2019 является дом в целом (здание), из системного толкования п.п. 1.4, 2.2.1, 2.2.2, 3.1 договора и п. 3 ст. 555 ГК РФ следует, что расчет инвестиционного взноса должен производиться от общей площади фактически переданного объекта, которая согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 09.10.2020 фактически составляет 2342,9 кв.м. С учетом применения правил п. 3 ст. 555 ГК РФ инвестиционный взнос по условиям договора составит 78018570 руб. (2342,9 кв.м (общая площадь объекта) х 33300 руб. (цена 1 кв.м.)). Отмечает, что на неверный расчет инвестиционного взноса судом в сумме 58 млн. руб. указывают и произведенные ответчиком в пользу истца оплаты на сумму свыше 69 млн. руб. Кроме того, поясняет, что по смыслу п. 3.1 договора сверх суммы инвестиционного взноса, установленной в нем, подлежат оплате работы, стоимость которых в силу прямого указания данного пункта в нее не входит, а именно, наружных сетей, благоустройства, техприсоединения наружных сетей, проектные работы. Обращает внимание на то, что, несмотря на фактическую стоимость объекта в размере 78018570 руб., определяемую в порядке п. 3 ст. 555 ГК РФ, стороны в акте приемки от 04.10.2020 согласовали стоимость объекта в размере 69574000 руб., что не противоречит действующему законодательству и условиям договора. Акт приемки от 04.10.2020, установивший стоимость объекта в сумме 69574000 руб., является письменным документом, подписанным обеими сторонами; продолжение внесения ответчиком после его подписания оплаты стоимости объекта (вплоть до 17.03.2021) подтверждает согласование цены объекта сторонами не только в порядке п. 1 ст. 452, п. 2 ст. 434 ГК РФ, но и в порядке п. 3 ст. 434, п. 3 ст. 438 ГК РФ. Вывод суда о необоснованности взыскания истцом расходов по выполненным работам, со ссылкой на отсутствие в деле актов КС-2, КС-3, подписанных сторонами, основан на неверной квалификации договора судом; с учетом того, что спорный договор не является договором подряда, составление актов КС-2, КС-3 не требовалось. Доказательства, отражающие затраты истца на строительство объекта, на работы и услуги с третьими лицами по строительству объекта, были представлены истцом в материалы дела. Принятый во внимание судом акт сальдирования от 24.02.2022, содержащий в себе арифметические ошибки, неполную и неверную информацию, с учетом его составления ответчиком в одностороннем порядке, считает недопустимым и недостоверным доказательством.

ЖСК «Култаево» против доводов жалобы возражает по основаниям, изложенным в отзыве, решение суда оценивает как законное и обоснованное, не подлежащее отмене. 

Представитель истца в судебном заседании апелляционного суда на доводах жалобы настаивал.

Представитель ответчика против удовлетворения жалобы возражал, поддержал доводы письменного отзыва.

Представитель ЖСК «Култаево» после озвучивания представителем истца позиции по жалобе, заявил ходатайство о недопуске ФИО2 к дальнейшему участию в процессе в качестве представителя истца ввиду отсутствия надлежащего документа об образовании, что подтверждается ответом Рособрнадзора, в соответствии с которым в федеральной информационной системе не содержатся сведения о документе об образовании представителя истца ФИО2

С учетом возражений представителя истца апелляционным судом заявленное ходатайство рассмотрено и отклонено. Коллегией суда учтено, что соответствующее заявление сделано представителем ответчика после рассмотрения судом вопроса о допуске представителей к участию в процессе на стадии апелляционного рассмотрения, и после того, как представитель истца дал пояснения по существу рассматриваемого спора, в отсутствии доказательств заблаговременного раскрытия указанных доводов перед процессуальным оппонентом, что лишило его право мотивированно возражать против приводимых доводов, представлять опровергающие доказательства. Кроме того, заявление данного ходатайства нельзя признать своевременным, поскольку какие-либо возражения по представлению интересов истца ФИО2 в суде первой инстанции ответчиком не приводились. Принимая во внимание то обстоятельство, что представитель истца принимал участие в суде первой инстанции, а также поведение ответчика, не заявлявшего каких-либо возражений относительно допуска данного представителя к участию в судебном разбирательстве, суд апелляционной инстанции счел необходимым допустить ФИО2 к дальнейшему участию и в судебном разбирательстве по настоящему делу на стадии апелляционного производства в целях соблюдения баланса интересов сторон, обеспечения равного доступа к правосудию лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между ООО «Центр Строй» (застройщик) и ЖСК «Култаево» (инвестор) заключен договор №412/2019 о совместном строительстве жилого дома от 04.04.2019 (т. 1 л.д. 33-38), по условиям которого застройщик привлекает инвестора для финансирования строительства жилого дома по адресу: Пермский край, Пермский район, Култаевское сельское поселение, 

<

...> и по окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию передает объект инвестору (ответчику), а инвестор обязуется внести инвестиционный взнос и принять объект в соответствии с условиями договора (п.п. 1.4,  2.1. договора).

Характеристики, которым должен соответствовать объект инвестирования предусмотрены в п. 2.2 договора.

В соответствии с п. 1.6 договора под инвестиционным взносом понимаются денежные средства инвестора, за счет которых осуществляется: - возмещение затрат, произведенных застройщиком для строительства объекта; - оплата услуг, работ и расходов застройщика, в том числе: мероприятия, связанные с получением градостроительной, проектной, сметной, разрешительной и иной документации необходимой для строительства; расчеты с поставщиками, подрядчиками и иными контрагентами, иных услуг и работ; - погашение кредитов и займов, использованных для строительства, а также уплата процентов по ним; - уплата всех видов налогов и сборов при осуществлении строительства; - оплата иных расходов, связанных с созданием объекта.

Сумма инвестиционного взноса определена сторонами в п. 3.1 договора размере 33300 руб. за 1 кв.м. При этом, в данную стоимость не входит стоимость наружных сетей, благоустройства, стоимость техприсоединения наружных сетей, проектные работы.

Согласно положениям подп. 2.2.1 п. 2.2 договора создаваемый для инвестора объект должен соответствовать, в том числе следующим характеристикам: объект – жилое помещение: проектная площадь объекта составляет 1750,4 кв.м. с учетом балконов.

По условиям абз. 3 подп. 2.2.2 п. 2.2 договора в случае если общая площадь объекта по результатам проведения кадастровых работ будет отличаться от площади, указанной в настоящем пункте договора, то размер инвестиционного взноса инвестора изменению не подлежит.

Сумма инвестиционного взноса в силу п. 3.2 договора оплачивается инвестором путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика, указанный в настоящем договоре. 

Размер инвестиционного взноса может меняться по согласованию сторон и оформления дополнительного соглашения (п. 3.4 договора).

В п.п. 6.2, 8.3 договора стороны дополнительно оговорили, что все изменения и дополнения оформляются дополнительными соглашениями. Любая договоренность между сторонами, влекущая за собой новые обязательства, которые не вытекают из договора, должна быть подтверждена сторонами в форме дополнительных соглашений к договору. Все изменения и дополнения к договору считаются действительными, если они оформлены в письменном виде и подписаны надлежащими уполномоченными представителями сторон.

За просрочку любого из платежей, предусмотренных договором, стороны в п. 5.5 договора предусмотрели право застройщика взыскать с инвестора пени в размере 0,02% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. 

Как следует из материалов дела, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №59-310-40-2020 получено ЖСК «Култаево» 09.10.2020 (т. 1 л.д. 47-50).

Согласно полученному разрешению на ввод объекта в эксплуатацию фактически общая площадь объекта капитального строительства «Жилой двухсекционный многоквартирный трехэтажный дом по адресу: Пермский край, Пермский район, Култаевское сельское поселение, 

<

...>» составила 2342,9 кв.м. (по проекту 2270,9 кв.м.), общая площадь жилых помещений соответствует проектной и составляет 1749,6 кв.м.

Как поясняет истец в исковом заявлении, на основании акта приемки законченного строительством объекта жилой дом был передан истцом и принят ответчиком. Стоимость объекта определена сторонами в п. 12 акта приемки в размере 69574000 руб. 

По утверждению истца, во исполнение условий договора №412/2019 от 04.04.2019 ЖСК «Култаево» в период с 17.09.2019 по 17.03.2021 по платежным поручениям, а также актам приема-передачи векселей произвел частичную оплату на общую сумму 69077388 руб. (т. 1 л.д. 39-45, 51-86).

В связи с чем, по состоянию на 30.11.2021 неоплаченной ответчиком ЖСК «Култаево» осталась сумма в размере 496612 руб. (69574 000 руб. - 69077388 руб.).

В иске общество акцентирует внимание на том, что срок выплаты инвестиционного взноса сторонами не был предусмотрен в договоре, соответственно, применению подлежат положения п. 1 ст. 488 ГК РФ об определении указанного срока в соответствии с п. 2 ст. 314 ГК РФ.

11.11.2021 истец направил в адрес ответчика требование об уплате в течение 10 дней с момента получения требования долга в размере 496612 руб. исх. №139/21 от 03.11.2021 (т. 1 л.д. 31, 32), которое, по утверждению истца, получено ответчиком 18.11.2021, однако в срок до 29.11.2021 не исполнено.

Неисполнение требований истца в добровольном порядке, отсутствие оплаты долга, послужило основанием для обращения ООО «Центр Строй» в арбитражный суд с настоящими требованиями о взыскании 496612 руб. основного долга, 99 руб. 32 коп. неустойки, рассчитанной истцом в соответствии с п. 5.5 договора, в связи допущенной ответчиком просрочкой оплаты суммы долга за период с 30.11.2021 по 30.11.2021, с продолжением ее начисления по день фактической уплаты долга.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 307, 307.1, 309, 310, 420, 421, 422, 431, 432, 429, 454, 549, 740, 1041 ГК РФ, разъяснениями, приведенными в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54), Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее - Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49), Постановлении Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и ее пределах» (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 №16), и исходил из того, что договор от 04.04.2019, из которого возникли спорные правоотношения, является смешанным, содержащим элементы договора о совместной деятельности, договора подряда с включением в него обязательств из предварительного договора купли-продажи построенного объекта; сумма инвестирования складывается из совокупного применения положений п.п. 3.1, 2.2.1, 2.2.2 договора и может быть изменена лишь путем оформления дополнительных соглашений, которые в рассматриваемом случае не составлялись, заявленная истцом стоимость работ не согласована в установленном порядке со стороной ответчика; истцом заявлены требования в размере, превышающем установленный в договоре размер инвестиционного взноса, при этом, в ходе совместной деятельности сторон и до начала судебного разбирательства по настоящему делу, истец не предъявлял ответчику требования, которые влекут увеличение размера инвестиционного взноса (стоимость наружных сетей, благоустройства, стоимость техприсоединения наружных сетей, проектные работы). Проанализировав представленные в обоснование понесенных застройщиком расходов документы, суд по части из них пришел к выводу об оплате ответчиком указанных работ, прямо предусмотренных договором и подлежащих выполнению на объекте; по части расходов не принял обосновывающие документы, как не подтверждающие их несение в счет исполнения договора №412/2019.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы апелляционной жалобы и письменного отзыва на нее, суд апелляционной инстанции оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не установил.

Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории Российской Федерации урегулированы Федеральным законом от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», которым установлены гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам надлежит устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Согласно п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 №16).

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 названного Кодекса).

В силу положений ст. 454 ГК РФ договоры купли-продажи опосредуют передачу вещи в собственность в обмен на деньги.

В соответствии с положениями ст. 702 ГК РФ предметом договоров подряда является по общему правилу определенная сторонами конкретная работа, результат которой, отделимый от деятельности подрядчика, передается заказчику работ.

В силу ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Действующее гражданское законодательство отличается широким пониманием целей совместной деятельности, при которых извлечение прибыли - только одна из возможных.

Проанализировав условия заключенного между ЖСК «Култаево» и ООО «Центр Строй» договора №412/2019 от 04.04.2019, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор, из которого возникли спорные правоотношения, является смешанным, содержащим элементы договора о совместной деятельности, договора подряда с включением в него обязательств из предварительного договора купли-продажи построенного объекта, в связи с чем к отношениям сторон по данному договору, в том числе и по его расторжению, должны применяться правила применительно к каждому из указанных видов договоров.

Апелляционный суд по результатам повторной оценки представленных в материалы дела доказательств и установления юридически значимых обстоятельств, не может согласиться с выводами суда первой инстанции, давшего неверную квалификацию правовой природы спорного договора как смешанного, поскольку содержание заключенного сторонами договора с учетом всех его условий в совокупности и взаимосвязи свидетельствует о том, что он по своей правовой природе является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем, и правоотношения, вытекающие из него, регулируются положениями главы 30 ГК РФ о купле-продаже.

Не усматривая оснований для квалификации данного договора как договора простого товарищества (о совместной деятельности) и применении положений о простом товариществе, апелляционный суд исходит из того, что по смыслу положений ст. 1041, 1043 ГК РФ отличительными признаками договора простого товарищества являются: наличие единой общей цели, для достижения которой товарищи действуют совместно и объединяют свои вклады, а также пропорционально распределяют свою прибыль и при необходимости расходы и убытки, иными словами у сторон по такому договору имеется обязанность соединить вклады и совместно действовать, но отсутствуют обязательства по передаче чего-либо одним товарищем другому в собственность. 

Рассматриваемый договор, исходя из его предмета и цели, нельзя квалифицировать как договор простого товарищества с учетом того, что ответчик, как инвестор, взял на себя обязательства осуществить инвестирование строительства жилого дома с получением от истца, как застройщика, права долевой собственности на возведенный объект.

Из содержания договора от 04.04.2019 не следует, что его участники объединили свои вклады для достижения общей цели в смысле ст. 1041 ГК РФ; в результате строительства объекта у истца и ответчика не возникло право общей долевой собственности на объект и право на распределение прибыли (ст. 1043, 1048 ГК РФ), стороны не согласовывали совместное несение расходов и убытков (ст. 1046 ГК РФ).

Вопреки позиции истца и выводам суда первой инстанции, оснований полагать спорный договор, содержащим элементы и существенные условия договора подряда, также не имеется.

Договор №412/2019 о совместном строительстве жилого дома не содержит в себе существенных условий договора подряда, поскольку предметом спорного договора не выступает вид, объем и цена работ (ст. 702, 709 ГК РФ), сторонами не согласовывались состав и содержание технической документации на объект, смета работ (ст. 743 ГК РФ), не обозначались и не регламентировались сроки выполнения работ (ст. 708 ГК РФ).

С учетом того, что предметом спорного договора не является обязательство сторон заключить в будущем договор купли-продажи объекта (ст. 429 ГК РФ), напротив, в силу п. 2.1, 4.3.2, 4.3.4, 8.2 право собственности на объект от истца к ответчику переходит по результатам исполнения сторонами принятых в рамках названного договора обязательств, оснований для выводов о том, что договор содержит элементы предварительного договора купли-продажи построенного объекта, у суда первой инстанции также не имелось.

Вместе с тем, ошибочные выводы суда о смешанном характере спорного договора не привели к принятию неправильного решения по существу спора, в силу следующего.

Как следует из материалов дела, по условиям заключенного между истцом и ответчиком договора о совместном строительстве, его предметом и целью является строительство жилого дома с привлечением инвестиционных средств ответчика. 

Финансирование строительства ответчиком в рамках договора предполагает внесение инвестиционного взноса, размер которого четко регламентирован вышеприведенными положениями п. 3.1, подп. 2.2.1, 2.2.2 п. 2.2 договора.

Обращаясь в суд с рассматриваемыми требованиями, истец настаивает на том, что ответчик не произвел оплату инвестиционного взноса в полном объеме.

Обосновывая свои требования, ООО «Центр Строй» в исковом заявлении ссылается на подписанный сторонами акт приемки законченного строительством объекта, в п. 12 которого стороны определили стоимость объекта в размере 69574000 руб. Кроме того, истец в ходе судебного разбирательства по делу представил в суд доказательства, подтверждающие, с его точки зрения, весь объем выполненных работ на сумму 69574000 руб. (т. 2 л.д. 12-109), при их фактической оплате в размере 69077388 руб.

Возражая против требований истца, ЖСК «Култаево» настаивает на отсутствии задолженности перед истцом по оплате инвестиционного взноса, напротив, акцентируя внимание на порядке формирования указанного взноса по условиям договора из расчета фиксированной суммы, установленной в п. 3.1 договора в размере 33300 руб. за 1 кв.м., и отраженной в подп. 2.2.1 п. 2.2 договора площади объекта, оговоренной в 1750,40 кв.м, указывая на фактическую переплату по договору, с учетом того, что по условиям договора размер инвестиционного взноса составляет 58288320 руб. (1750,4 кв.м х 33300 руб.). 

Принимая решение, суд согласился с позицией ответчика, признав его подход к определению инвестиционного взноса основанным на положениях заключенного между сторонами договора, в условия которого каких-либо изменений в установленном договором порядке, путем оформления дополнительных соглашений, не вносилось.

 Возражая против указанных выводов суда, истец в жалобе обращается к положениям п.п. 1.4, подп. 2.2.1, 2.2.2 п. 2, 3.1 договора, п. 3 ст. 555 ГК РФ и настаивает на том, что расчет инвестиционного взноса должен производиться от общей площади фактически переданного объекта, которая, согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 09.10.2020, фактически составляет 2342,9 кв.м, а не 1750,4 кв.м., как это зафиксировано в подп. 2.2.1 п. 2.2 договора, соответствующей лишь общей площади жилых помещений дома (1749,6 кв.м. согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию). Обращает внимание на отсутствие в тексте п. 3.1 договора отсылки к подп. 2.2.1 п. 2.2 договора и ссылки на проектную площадь, а также на то, что в абз. 3 подп. 2.2.2 п. 2.2 договора стороны оперируют понятием общая площадь, при этом, в п. 1.4 договора под объектом понимают жилой дом, финансирование строительства которого будет осуществляться за счет инвестиционного взноса инвестора. С учетом применения правил п. 3 ст. 555 ГК РФ инвестиционный взнос, по расчету истца и в соответствии с приводимым им толкованием условий спорного договора, составит 78018570 руб. (2342,9 кв.м (общая площадь объекта) х 33300 руб. (цена 1 кв.м)), тогда как в акте приемки законченного строительством объекта стороны пришли к соглашению о его стоимости в меньшем размере - 69574000 руб.

 Исследовав и оценив приведенные в жалобе доводы, суд апелляционной инстанции оснований для их принятия и удовлетворения не установил.

В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора.

В пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 разъяснено следующее.

Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Апелляционный суд, руководствуясь положениями ст. 431 ГК РФ и п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49, проанализировав буквальное значение содержащихся в п.п. 1.4, 1.6, 2.1, подп. 2.2.1, 2.2.2 п. 2.2, 3.1 договора, слов и выражений, а также, сопоставив их с другими условиями и смыслом договора в целом, пришел к выводу о том, что именно инвестиционный взнос в размере, определенном пунктом 3.1 договора, с учетом площади, зафиксированной сторонами в подп. 2.2.1 п. 2.2 договора, признан покрывающим расходы истца, как застройщика, перечень которых приведен в п. 1.6 договора и является открытым, включая в себя, помимо прямо поименованных в данном пункте договора, также иные расходы, связанные с созданием объекта. 

Виды работ, которые не входят в стоимость инвестиционного взноса, отдельно оговорены в п. 3.1 договора и к ним относятся: стоимость наружных сетей, благоустройства, стоимость техприсоединения наружных сетей, проектные работы.

Учитывая изложенное, представленные истцом в подтверждение понесенных расходов договор купли-продажи земельного участка от 26.04.2017 и платежные поручения об оплате земельного участка, расходов за государственную регистрацию права на него (т. 2 л.д. 28-30, 31, 35, 36), налоговые декларации по земельному налогу (т. 2 л.д. 61-92) и платежные поручения об оплате земельного налога (т. 2 л.д. 93-109), счета-фактуры на оплату электроэнергии без указания объекта (т. 2 л.д. 37-40, 58-60), счет-фактура на услуги застройщика (т. 2 л.д. 43-47), акты сдачи-приемки услуг за водоснабжение, водоотведение (т. 2 л.д. 48, 50), счета-фактуры и справки о стоимости выполненных работ с фиксацией выполнения общестроительных работ, отделочных работ, установкой окон, извещателей, остеклением балконов, и т.п., которые с учетом положений п. 1.6 договора могут быть идентифицированы в качестве расходов, учтенных в составе инвестиционного проекта, охватываемых инвестиционным взносом, правомерно не были приняты судом первой инстанции, как не свидетельствующие о необходимости возложения на ответчика данных затрат сверх подлежащего уплате инвестиционного взноса. 

Что касается документов, представленных в обоснование несения расходов, не охватываемых в силу п. 3.1 договора инвестиционным взносом и, как следствие, подлежащих, с позиции истца, оплате в размере, фактически понесенном застройщиком, апелляционный суд отмечает следующее.

Расходы по технологическому присоединению подтверждаются истцом представленными УПД от 16.09.2019 на сумму 113000 руб. (т. 2 л.д. 53), УПД №22 от 13.05.2019 на сумму 50850 руб. (т. 2 л.д. 54).

Вместе с тем, поскольку данные УПД не позволяют сделать выводы о несении истцом расходов по технологическому присоединению, непосредственно связанных со строительством спорного объекта (соответствующих идентифицирующих объект строительства данных в указанных УПД не содержится); в УПД от 16.09.2019 имеется указание на адрес земельного участка и его кадастровый номер, при этом, данных о том, что на указанном земельном участке расположен только спорный объект капитального строительства в деле не имеется, оснований считать указанные документы подтверждающими несение расходов по технологическому присоединению в связи с исполнением застройщиком обязательств по спорному договору, у апелляционного суда не имеется.

Из справки выполненных работ и затрат от 30.06.2020 усматривается выполнение работ по наружному электроснабжению на сумму 98556 руб. 76 коп. (т. 2 л.д. 21). Вместе с тем, определить характер спорных работ, как дополнительных, не предусмотренных инвестиционным проектом, не представляется возможным. Каких-либо доказательств, раскрывающих существо произведенных работ, что позволило бы отнести понесенные расходы в качестве расходов на наружные сети электроснабжения, в материалах дела не имеется, а понятием наружное электроснабжение может охватываться монтаж либо установка наружных осветительных приборов. Тем самым, данные расходы также не могут быть приняты во внимание, как увеличивающие объем обязательств инвестора по договору.  

Выполнение проектной документации подтверждено актом №30 от 12.08.2020 на сумму 84000 руб. (т. 2 л.д. 51), работы по благоустройству: УПД №20 от 31.08.2020 и справкой о стоимости выполненных работ и затрат от 31.08.2020 на сумму 1314200 руб. 82 коп. (т. 2 л.д. 24), счетом-фактурой №14 от 31.07.2020 на сумму 3391736 руб. 13 коп. (т. 2 л.д. 22). Оформленные документы по данным видам работ соответствуют установленным требованиям и обладают свойством относимости применительно к работам по благоустройству, произведенным на спорном объекте, однако с учетом понесенных расходов по ним в соотношении с доказательствами произведенных ответчиком оплат сверх суммы инвестиционного взноса, рассчитанной в соответствии с п. 3.1, подп. 2.2.1 п. 2.2 договора, признаны не подтверждающими позицию истца о наличии на стороне ответчика задолженности в заявленном размере.

Ссылки ООО «Центр Строй» на акт №3 приемки законченного строительством объекта от 04.10.2020, в соответствии с пунктом 12 которого окончательная стоимость объекта была определена сторонами в размере 69574000 руб., как на обстоятельство, свидетельствующее о признании сторонами стоимости работ по созданию объекта в обозначенном размере, сложившуюся не только из стоимости 1 кв.м, но и иных затрат застройщика, понесенных им в соответствии с п. 3.1 договора, подписанном и согласованном ответчиком, признаны апелляционным судом безосновательными, поскольку указанный акт, ни с исковым заявлением, ни впоследствии с представлением доказательств, обосновывающих расходы истца, ни в ответ на истребование определением суда от 26.05.2022 у Управления архитектуры и градостроительства администрации Пермского муниципального района по ходатайству истца (т. 1 л.д. 239-240), обществом в материалы дела представлен не был. Управлением архитектуры и градостроительства администрации Пермского муниципального района в ответ на истребование данного доказательства была направлена информация об отсутствии в его распоряжении акта №3 приемки законченного строительством объекта от 04.10.2020, который при вводе в эксплуатацию спорного объекта капитального строительства застройщиком не предоставлялся.

Аргументы представителя истца в судебном заседании апелляционного суда о представлении всех документов, в том числе договора генподряда, акта приемки формы КС-11 в предпоследнем, последнем судебном заседании суда первой инстанции, не основываются на материалах дела, а также аудиозаписях указанных судебных заседаний суда первой инстанции от 05.07.2021, 13.07.2021, из которых усматривается лишь приобщение и исследование судом документов, представленных истцом нарочно по реестру (т. 2 л.д. 12-13, 14-109), а также копии трудового договора общества с ФИО4, должностной инструкции заместителя директора (т. 2 л.д. 8-11).

Кроме того, суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что представитель истца после принятия обжалуемого судебного акта знакомился с материалами дела (т. 2 л.д. 128-129), следовательно, мог установить и акцентировать внимание суда апелляционной инстанции посредством приведения соответствующих доводов в жалобе на отсутствие тех или иных доказательств, представляемых им в материалы дела, если таковое имело место.

Поскольку доказательств того, что истцом представлялись документы, на которых он, в том числе основывает свои требования (не поименованы в приложении к иску, в реестре приобщаемых документов, не озвучены в судебных заседаниях суда первой инстанции от 05.07.2021, 13.07.2021 в числе приобщаемых документов), оснований для выводов о том, что объем документов, сформированный судом первой инстанции не соответствует действительности, не имеется.

Аргументы истца о неверном определении размера инвестиционного взноса, определенного без учета фактической общей площади объекта и положений п. 3 ст. 555 ГК РФ, фактической стоимости объекта, определяемой таким образом в размере 78018570 руб. (33300 руб. за 1 кв.м. х 2342,9 кв.м.), апелляционным судом исследованы и отклонены, как противоречащие достигнутым сторонами договоренностям и не соответствующие правовой природе спорного договора.

Как уже указывалось выше, размер инвестиционного взноса, исходя из буквального толкования договора, определяется как произведение суммы инвестиционного взноса в размере 33300 руб. за 1 кв.м. и площади объекта, определенной в подп. 2.2.1 п. 2.2 договора в размере 1750,4 кв.м.

Именно указанная площадь по смыслу положений п. 2.2 договора признана сторонами существенной характеристикой создаваемого объекта, участвующей в расчетах сторон в целях исполнения обязательств инвестора и застройщика, принятых по условиям договора №412/2019 от 04.04.2019.

Тот факт, что указанная площадь, исходя из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 09.10.2020, соответствует лишь общей площади жилых помещений дома (1749,6 кв.м.), а не общей площади объекта, составившей 2342,9 кв.м., о нарушении каких-либо прав застройщика, равно как и необходимости при расчете инвестиционного взноса исходить из фактической площади объекта, не свидетельствует. 

Из положений подп. 2.2.1 п. 2.2 договора прямо следует, что именно жилую проектную площадь объекта 1750,4 кв.м. с учетом балконов и имели ввиду стороны, определяя взаимные обязательства друг друга, сделав отдельную оговорку в подп. 2.2.2 п. 2.2 договора относительно того, что в случае, если общая площадь объекта по результатам проведения кадастровых работ будет отличаться от площади, указанной в настоящем пункте договора, то размер инвестиционного взноса инвестора изменению не подлежит.

Иное толкование обществом условий подп. 2.2.2 п. 2.2 договора является ошибочным и противоречит воле сторон, сформированной и закрепленной ими при заключении договора.

Подписывая договор о совместном строительстве жилого дома, истец и ответчик добровольно определили его условия. 

При соответствии общей жилой площади, зафиксированной в договоре, фактической жилой, согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию, сомнительными представляются доводы представителя истца, озвученные в судебном заседании суда апелляционной инстанции, о значительном изменении площади объекта в результате оптимизации проектной документации. Однако если указанное обстоятельство имело место, то о нем, с учетом сдачи работ по выполнению проектной документации по акту №30 от 12.08.2020, обществу было известно уже в августе 2020 г. 

Из материалов дела не следует, чтобы истец, полагающий, исходя из обстоятельств спора, свои права нарушенными, а затраты превосходящими изначально обговариваемые сторонами при заключении договора и не покрываемыми инвестициями, обращался к ответчику за изменением спорных условий договора с предложениями об иной стоимости инвестиционного взноса либо переменных его формирующих, как то, подлежащей учету сторонами в целях его исчисления площади объекта, расширения перечня расходов, не входящих в данную стоимость.

Ссылки представителя истца в судебном заседании на осведомленность ЖСК «Култаево» о фактической площади объекта, ее изменении, а также на достижение устной договоренности в отношении объема инвестирования, свидетельством чего являются произведенные ответчиком в пользу истца оплаты на сумму более 69 млн., апелляционным судом исследованы и отклонены.

Положениями подп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ предусмотрена письменная форма сделок между юридическими лицами.

Кроме того, в соответствии с требованиями ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

При таких обстоятельствах, соглашение сторон о внесении изменений в спорный договор, в силу приведенных положений, подлежит заключению исключительно в письменной форме.

Порядок и механизм внесения таких изменений четко регламентирован договором о совместном строительстве от 04.04.2019, пунктами 3.4, 6.2 и 8.3 которого предусмотрено, что размер инвестиционного взноса может меняться только по согласованию сторон и оформления дополнительного соглашения; все изменения и дополнения оформляются дополнительными соглашениями; любая договоренность между сторонами, влекущая за собой новые обязательства, которые не вытекают из договора, должна быть подтверждена сторонами в форме дополнительных соглашений к договору; все изменения и дополнения к договору считаются действительными, если они оформлены в письменном виде и подписаны надлежащими уполномоченными представителями сторон.

Таким образом, размер инвестиционного взноса определяется только договором и может меняться только по согласованию сторон путем оформления дополнительного соглашения к договору. Иного способа изменения размера инвестиционного взноса ни договором, ни действующим законодательством с учетом субъектного состава сторон сделки, характера обязательственных правоотношений, вытекающих из договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, не предусмотрено.

Доказательств изменения достигнутых в договоре от 04.04.2019 сторонами соглашений в установленном порядке не представлено. Материалами дела (платежными поручениями, актами передачи векселей) подтверждается, что объем инвестирования, принятый на себя ответчиком по условиям договора, им исполнен.

Таким образом, материалами дела не подтверждается наличие заявленной задолженности и право истца не ее взыскание, и как следствие, право на начисление и взыскание неустойки.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Доводы апелляционной жалобы истца выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые влияли бы на его законность и обоснованность, по сути, сводятся к переоценке установленных судом обстоятельств, основания для которой отсутствуют.

Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с ч. 4 ст. 270 АПК РФ могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют. В удовлетворении апелляционной жалобы ООО «Центр Строй» следует отказать.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 3000 руб. относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 20 июля 2022 года по делу №А50-30102/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края. 

 

Председательствующий          О.В. Лесковец

 

Судьи          Н.П. Григорьева

 

И.О. Муталлиева